房地产培训资料.docx
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1、 置业顾问培训资料 目录 第一节 房地产底子知识第二节 房地产销售礼仪范例第三节 房地产电话销售本领第四节 房地产销售根本流程 第五节 房地产销售逼定环节 第一节 房地底子知识1问:什么是房地产?答:房地产是指土地、修建物及固着在土地、修建物上不可分散的部分及其附带的种种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的牢固性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。2问:什么是房地财产及其特性?答:房地财产是从事房地产综合开发、经营、治理和办事的综合性行业,是一项新兴的独立财产,是都市第三财产的一部分。房地财产应包罗:土地的开发,衡宇的制作、维修、治理,土地使用权的有偿转让、划拨,衡宇所有权的买卖、租赁,
2、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产的主要特性有:房产、地产生意业务的不可分性。房地产位置的牢固性、地域性和单一性及由此而兴起的级差效益性。房地产的耐久性和经济效益的可靠性。投资范围大,开发建立周期长。房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源,而随着社会的生长、人口的不停增长,经济的生长对土地需求的日益扩大,修建本钱的提高,房地产的代价总的趋势是不停上涨,从而使房地产有着保值和增值成果。3 问:什么是商品房?答:是指在市场经济条件下,通过出让方法取得土地使用权后开发建立的衡宇,均按市场价出售。商品房凭据其销售东西的差别,可以分为外销商品房和内销商品房两种。4 问:什么是
3、外销房?答:外销商品房是由房地产开发企业建立的,取得了外销商品房预(销)售许可证的衡宇,外销商品房可以出售给海内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和小我私家。5 问:什么是内销房?答:内销商品房是由房地产开发企业建立的,取得了商品房销售许可证的衡宇,内销商品房可以出售给本地企事业单位和居民。6 问:房地产开发所具备的五证?两书?答:房地产商在预售商品房时应具备建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”。其中前两个证由筹划部分核发,建立工程施工证由建立部分核发,国有土地使用证和商品房预售许可证由领土资源部分和衡宇治理局核发。两书指住宅质
4、量包管书和住宅使用说明书。 7 问:什么是复式住宅?答:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在制作上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的各人庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又到达了相互照应的目的。8 问:什么是跃层式住宅?答:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅修建形
5、式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它帮助用房可以分层部署,上下层之间的交通不通过大众楼梯而接纳户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,纵然朝向欠好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和帮助面积较大,结构紧凑,成果明确,相互滋扰较小。9问:套内阳台面积的盘算答:均按阳台外墙之间的水平投影的面积盘算。其中,关闭的阳台按水平投影全部盘算修建面积盘算,未关闭的阳台按水平投影的一半盘算修建面积。10 问:什么是居住面积?答:住宅的居住面积是指住宅修建各层平面中直接供住户生
6、活的居室净面积之和。所谓净面积就是要撤除墙、柱等修建构件所占的水平面积。11问:层高答:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。12问:净高答:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。13问:什么是产权置换?答:是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的拉拢下进行,并可由中介代庖置换手续。14 问:什么是房地产产权?答:房地产产权指衡宇所有权和该衡宇占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。15 问:什么是按揭?答:按揭,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款包管,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房
7、产产权转让给按揭人的行为。16 问:什么是住房公积金?答:是一种义务性的住房恒久储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改造的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、治理、使用、送还等诸环节有机组成的整个运行机制和治理的制度。具体内容主要有三个方面:(1)小我私家存储,单位资助住房公积金,专项用于住房支出,其公积金本息免征小我私家所得税。(2)按统一治理的原则治理住房公积金。(3)按专项使用的原则运用住房公积金。17 问:什么是印花税?答:印花税的客税东西是房地产生意业务中的种种凭证,包罗衡宇因买卖、继续、赠与、互换、支解等产生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。1
8、8问:什么是容积率?容积率,是指一个小区的总建面积与用地面积之比。19什么绿化率?项目筹划建立用地范畴内的绿化面积与筹划建立用地面积之比。20问:什么是契税?答:契税是指衡宇所有权产生变动时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权蒙受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,主要对小我私家和私营单位购置、蒙受赠与或互换的衡宇征收契税,税率为3%5%。21问:什么是小我私家住房抵押贷款?答:是借款人购、建、修住房时以借款人或圈外人能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定命额借款的一种贷款方法。借款人到期不能送还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以得到清偿
9、。22 问:什么是小我私家住房包管贷款?答:是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供包管,并负担连带责任的贷款。借款人到期不能送还贷款本息的,贷款银行有权依法处置惩罚其抵押物或质物,或要求包管人负担连带送还本息责任。23问:商品房答:是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的衡宇。24 问:集资房 答:一般由国有单位出头组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国度予以减免部分税费,由到场集资的职工部分或全额出资建立,衡宇建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在连续一段时间后过渡为职工小我私家所有。属于经济适用房的一种。 2
10、5问:花圃式住宅 答:也叫西式洋房或小洋楼,也称花圃别墅。带有花圃草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,修建密度很低,内部居住成果完备,装修豪华,并富有变革,一般为高收入者购置。26问:公寓式住宅 答:相对付独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在多数会,大多数是高层,尺度较高,每一层内有若干单户独用的套房,包罗卧室、起居室、客厅、浴室、茅厕、厨房、阳台等等,供一些经常往来的中外客商及其家属中短期租用。27问:经济适用住房 答:是指凭据国度经济适用住房建立筹划摆设建立的住宅。由国度统一下达筹划,用地一般实行行政划拨的方法,免收土地出让金,对种种经批准的收费实行减半征收,出售代价实行政府指导价,按保
11、本微利的原则确定。28问:公用设施用房 答:是指自来水、泵站、污水处置惩罚、变电、燃气、供热、垃圾处置惩罚、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的衡宇。29问:商业用房 答:是指种种商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活办事所用的衡宇。30问:国有房产 答:是指返国度所有的房产。包罗由政府担当、国度经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建立或购置的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。31问:团体所有房产答:是指都市团体所有制单位所有的房产。即团体所有制单位投资制作、购置的房产。32 问:期 房 答:是指开发商从取得商品房预售许可证
12、开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购置商品房时应签预售条约。33问:有限产权房 答:是衡宇所有人在购置公房中凭据房改政策以尺度价购置的住房或建房历程中得到了政府或企业补贴,衡宇所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。34问:钢结构答:是指承重的主要构件是用钢质料制作的,包罗悬索结构。35问:钢、钢筋混凝土结构 答:是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土制作的。36问:钢筋混凝土结构 答:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土制作的。包罗薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等制作的钢筋混凝土结构的修建物。37问:混淆结构答:是指承重的主要构件
13、是用钢筋混凝土和砖木制作的。如一幢衡宇的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,大概梁是用木材制作,柱是用钢筋混凝土制作。38 问:地下室 答:是指衡宇全部或部分在室外地坪以下的部分(包罗层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1/2者。39 问:半地下室 答:房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1/3,且不凌驾1/2者。40问:搁楼(暗楼)答:一般是衡宇建成后,因种种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。41 问:低层住宅 答:指一层至三层的住宅。42问:多层住宅 答:指四层至六层的住宅。43问:小高层住宅答:指七层至十二层的住宅。44问:高层住宅
14、答:指十层及十二层以上的住宅。44问:塔式高层住宅 答:高层独立单位式住宅又称塔式住宅,是由一个单位独立修建的,具有与多层独立单位式住宅相似的优点,通常每层楼面只有一个楼梯,以共用楼梯、电梯为焦点部署多套住房的高层住宅。45 问:板式住宅答:板式住宅比力普遍认同的看法就是东西长,南北短的住宅修建,整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的修建住宅楼。具体深入到内部特征来说,板楼的户型是南向面宽大,进深短,南北通透的格式。制作成如此格式的原因,主要是可以让住户在南北开窗的情况下,通过自然的通风形成对流,使室内空气流通。别的,它在朝向、通透性、修建密度、人均绿化率等方面都给人们带来新的感觉。46 问
15、:土地使用年限的土地使用年限为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上衡宇到场房改之后第一个缴纳土地出让金的衡宇为准。2.经济适用房的使用年限为50年。3.产业用地50年。4.教诲、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年.5.商业、旅游、娱乐用地40年 6.综合大概其他用地50年。47问:(住宅)衡宇使用面积 答:是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包罗日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙
16、面水平投影线盘算。48问:衡宇使用率?答: 衡宇使用率就是指衡宇的使用面积与修建面积的比例,其中套内使用面积是指套内衡宇使用空间面积;修建面积指套内修建面积与分摊的公用修建面积之和。49问:衡宇的产权面积 答:衡宇的产权面积系指产权主依法拥有衡宇所有权的衡宇修建面积。衡宇产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部分登记确权认定。50问:衡宇实测面积 答:实测面积是指商品房竣工验收后,工程筹划相关主管部分审核及格,开发商依据国度划定委托具有测绘资质的衡宇衡宇测绘机构参考图纸、预测数据及国度测绘范例之划定对楼宇进行的实地勘测、画图、盘算而得出的面积。是开发商和业主的执法依据,是业主治理产权证、结算物
17、业费及相关用度的最终依据。51问:衡宇的共有修建面积 答:衡宇共有修建面积系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。52问:商品房的销售面积 答:商品房按“套”或“单位”出售,商品房的销售面积即为购房者听购置的套内或单位内修建面积(以下简称套内修建面积)与应分摊的公用修建面积之和。商品房销售面积套内修建面积分摊的公用修建面积。53问:共有修建面积 答:共有面积的内容包罗:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、大众门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢办事的大众用房和治理用房的修建面积,以水平投影面积盘算。共有修建面积还包罗套与大众修建之间的分开墙,以及外墙(包罗山墙)水平投影面
18、积一半的修建面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢办事的警卫室,治理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。54问:预售面积 答:是指陈诉期末已竣工的可供销售或出租的商品衡宇修建面积中,尚未销售或出租的商品衡宇修建面积,包罗以前年度竣工和本期竣工的衡宇面积,但不包罗陈诉期已竣工的拆迁还建、统建代建、大众配套修建、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的衡宇面积。55问:现房 答:是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办好所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖条约后,立即可以治理入住并取得产权证。56问:商品房的起价 答:是指商品房在销售时各楼层销售代价
19、中的最低代价。57问:商品房的均价答:是指商品房在销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数,即得出每平方米的代价。58 问:水景商品房答:是指依水而建的衡宇。59问:什么是别墅?分为几种?答:别墅,是居宅之外用来享受生活的居所,是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是,除“居住”这个住宅的根本成果以外,更主要体现生活品质及享用特点的高级住所,现在词义中通为独立的庄园式居所。按修建类型可为:独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅。60问:商住住宅 答:是soho(居家办公)住宅看法的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络成果的发达,使居住者在居住的同时又能
20、从事商业运动的住宅行式。61问:会所答:就是以所在物业业主为主要办事东西的综合性高级康体娱乐办事设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包罗泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场合;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场合;还应具有网吧、阅览室等其他办事设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。62问:外飘窗 答:指衡宇窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更辽阔的视野,更大限度地感觉自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。63问:中空玻璃答:中空玻璃是对传统单玻门窗的改造,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技能,它由两层甚至更多的玻璃
21、密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如参加惰性气体)状态,故称中空玻璃,这种技能的运用使门窗的隔音、阻热、密封、宁静性能都大大提高。64问:基价 答:经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。65问:均价 答:将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数,即得出每平方米的均价。66问:七通一平 答:是指土地(生地)在通过一级开发后,使其到达具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和门路通以及园地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建立。67问:三通一平 答:是指土地具备上水、电和门路通以及园地平整的条件。68问
22、:酒店式办事公寓 答:是指提供酒店式治理办事的公寓。始于1994年,意为“酒店式的办事,公寓式的治理”,市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多成果于一体的,具有“自用”和“投资”两大成果。除了提供传统酒店的各项办事外,更重要的是向住客提供家庭式的居住结构、家居式的办事,让人有宾至如归的感觉。69问:维修基金答:维修基金是指商品住房和公有住房出售后创建的专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的大修、更新、改革的基金。70问:房产税 答:是以衡宇为征税东西、凭据衡宇的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。71问:印花税 答:指对在经济运动中或经济来往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
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