房地产企业备战反弹期.docx
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1、如何备战宏观调控后的反弹期指导西席:董仲 小组编号:1组小组成员:徐福来 王博 郝准 马娜 邹伯梅 许腾安摘 要从20世纪80年代算起,中国房地财产已经历20余年的生长。房地产这期间经历了苏醒、生长的历程,也出现了过热和萧条的局面,出现出周期颠簸的特点。其中,宏观调控是影响房地产颠簸的一个重要因素。因此,房地产企业如何正确看待宏观调控, 进行自身修正,便成为房地产企业生长的要害。本文在对中国房地产周期颠簸与政策的研究的底子上,阐发了房地产企业如何备战行业苏醒阶段,即反弹期,总结了房地产企业应对宏观调控的计谋,对促进中国房地产企业的康健生长具有重大意义。本文由以下各章组成:第一章论述了本文的房地
2、产周期的看法和影响因素,介绍了本文的研究内容和研究意义。第二章从房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的原理入手,论述了房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系,近几年中国房地产经历的主要宏观调控政策。第三章主要报告了房地产企业应对宏观调控的计谋,认真阐发近几年整个房地财产的兴衰纪律。第四章应用SWOT要领阐发了长虹置业的行业现状,提出了长虹置业应对房地产反弹期的计谋。关 键 词:房地产周期;宏观调控;反弹期;论文类型:应用底子目录1 绪论1房地产的周期颠簸看法1房地产各周期的特征1宏观调控对房地产行业的影响3本文的研究内容和意义42 房地产调控政策与反弹期相关问题阐发52.1 近几年中国房地产市调控政策
3、情况52.2 房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系63 房地产企业对宏观调控的应对计谋8制定计谋前应考虑的问题83.2 应对计谋的具体内容84 长虹置业的应对计谋124.1 长虹置业的现状阐发124.2 长虹置业的应对房地产反弹期的计谋14致谢23参考文献241 绪论房地产的周期颠簸看法房地产周期的看法是随着研究的不停深入而生长变革的,目前尚未形成公认的界说。目前比力简便的一个界说是:房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规矩颠簸,它领先或滞后于其他房地产指标。房地财产生长与百姓经济生长一样,由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、执法制度等多种因素的影响,房地产的生长历程经常体现为一种周期
4、性颠簸,即房地产经济周期。换言之,房地产经济周期指房地产经济运动(体现在总量上)的周期性颠簸现象。房地产的颠簸周期一般可分为四个阶段:苏醒与上升阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段,如图1.1所示。阶段I:苏醒与上升阶段。该阶段所经历的时间较长,其生长变革可以描述为:在苏醒阶段初期,房地产供给大于需求,代价与租金水平较低,楼价已经止跌停稳并开始迟钝回升,这一时期的房地产投资运动仍较少,投机者险些没有。在苏醒阶段中期,现楼购买者增多,并发动期楼销量增加。由于修建本钱和楼价呈上升趋势和生意业务量的不停增加,房地产市场加快苏醒,少数房地产投机者开始入市。在苏醒阶段后期,宏观经济加快苏醒,金融机构和房地
5、产投资机构加大对房地产的投资力度,房地产代价、租金上升,楼花代价也开始快速反弹,生意业务量快速上升,并发动整个财产链条(土地市场)和其他密切财产(修建、建材)随之快速生长。阶段:房地产繁荣阶段。该阶段的连续时间较短,其生长变革趋势为:在繁荣阶段前期,宏观经济进一步扩张,消费需求迅速增长,市场生意业务量明显增加,空置率进一步下降。楼花价紧追现楼价并凌驾现楼价,进而在楼价上涨历程中起带头作用。在繁荣阶段中期,房地产投机商大量介入,甚至凌驾了房地产自用者的人数。政府开始出台一系列限制炒楼的政策步伐,如提高银行利率等。在繁荣阶段顶峰,楼价继承高涨,自用购楼者退出市场,留下炒家的投机资金支撑旺市,形成了
6、有价无市的局面,房地产空置率再度上升,房地产市场到达了繁荣阶段的极点,房地产泡沫到达极限。在繁荣阶段后期,政府的紧缩政策日见成效,新增房地产投资数量明显下降。房地产代价开始回调,房地产租赁市场生意业务量和租金水平也随之下降,房地产空置率进一步增加,房地产泡沫面临着萎缩甚至破灭。图1.1 房地产周期循环的四个阶段阶段:房地产衰退阶段。楼价高涨到仅靠投机资金支撑。其生长变革趋势为:在衰退阶段初期,房地产市场生意业务代价和生意业务数量均出现萎缩,房地产泡沫临近破灭。一方面,房地产代价总体水平出现下调趋势,生意业务量明显淘汰,空置率进一步加剧;另一方面,房地产投资额明显下降,新动工的房地产项目急剧淘汰
7、。在衰退阶段中期,受突发事件影响,房地产代价急剧下降,房地产泡沫开始破灭。接着在炒家的恐慌性抛售下,房地产代价暴跌,投资量大减,已建项目出现转手、停工现象。在衰退阶段后期,代价和生意业务量锐减,房地产企业利润也大幅低落,一些势力较弱的企业宣告破产。同时,由于房地产投资项目淘汰,该行业的失业人数增加。阶段:房地产萧条阶段。经过较短的衰退期之后,房地产周期便进入到连续时间较长的萧条阶段。该阶段的变革特征为:在萧条阶段初期,房地产代价出现加快下降,个体楼价跌破物业原值或制作本钱,市场生意业务量淘汰;不动产信贷违约行为大量增加,房地产泡沫全面发作。在萧条阶段中期,在代价暴跌和成交萎缩的情况下,房地产纠
8、纷大量出现,一些实力雄厚的大公司也面临着破产危机。在萧条阶段后期,随着宏观经济的全面紧缩,在房地产总体水平加剧下滑之后,房地产的泡沫被挤压出来,房地产开发本钱与房地产正常需求规复在正常水平, 房地产市场开始走向平稳。此时,政府开始接纳减税等步伐来刺激房地产经济苏醒。房地产市场何时开始苏醒,首先有赖于财产内部对前期房地产开发项目的消化水平,以及房地产供求干系何时回到相对均衡状态;其次取决于财产外部的影响因素,如宏观经济政策特别是钱币与金融政策以及房地产政策的变革。房地产经济周期的根本特征:a.由于土地的不可再生性,导致房地产代价恒久看是增长的,即:在增长型的经济体系中,供给和需求的恒久趋势是呈正
9、斜率上升的,新一轮循环的峰顶总是比上一次高,在衰退经济中恰恰相反;且循环的上升阶段占主导职位,它们要比下滑和谷底连续的时间长。b.在房地产景气阶段,开发商、贷款银行的过分乐观往往使供给的上升速度快于需求的上升速度;在不景气阶段则相反,导致供给的颠簸往往比需求的颠簸更剧烈。c.筹划设计和制作的时间(即时滞效应)往往使开发商跟不上需求的变革,需求循环往往领先于供给循环一段时间。房地产宏观调控的要害是房价的调解,房价的调控是当前最热点的问题,牵动着重多黎民的心,干系政府形象,牵涉银行企业利益,干系房地产未来能否连续康健生长,调控好十分须要。上世纪九十年代以来,国度对房地产进行过频频大的调解,总的看房
10、地产宏观调控的偏向是正确的,美中不敷的在于中观、微观层面的治理还不敷清晰,不敷果断,不敷到位。当房地产公司有了较大的反向操控房价能力,有的年份房价涨幅没能控制在理想范畴。本文的研究内容和意义本文在对中国房地产周期颠簸原理的底子上,阐发了房地产周期颠簸各阶段对房地产企业的影响,总结了近几年来国度施行的主要宏观调控政策,以及政策提出的配景。着重研究了房地产企业如作甚行业的苏醒阶段做准备,并总结了房地产企业应对宏观调控的计谋,并以长虹置业为例,应用SWOT要领研究了长虹置业的行业状况,提出了长虹置业应对宏观调控的计谋。本文为房地产企业应对宏观调控政策提出了切实可行的要领,对促进中国房地产企业的康健生
11、长具有重大意义。2 房地产调控政策与反弹期相关问题阐发2.1 近几年中国房地产市调控政策情况2002年5月,领土资源部宣布11命令,调解土地出让方法;2003年26月领土资源部,人民银行先后颁布45号文件和121号文件,清理违规用地,严格限制高等房和小我私家商业用房贷款;同年8月国务院颁布18号文件,肯定并支持房地产财产的生长。2004年3月,领土资源部、监察部、宣布71号文件对换控房价政策进行执法监察;5月,建立部等四部委联合宣布经济适用住房治理步伐;6月 国务院颁布关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知;7月,国度发改委、建立部宣布物业办事收费明码标价划定;9月,中国银监会宣布商业银行
12、房地产贷款风险治理指引;10月,人民银行上调贷款基准利率。2005年3月,央行再度加息,国务院颁布关于切实稳定住房代价的通知;4月,国务院出台关于做好稳定住房代价事情的意见;5月,建立部等部委宣布关于做好稳定住房代价事情意见的通知和关于增强房地产税收治理的通知;10月,国度税务总局颁布二手房生意业务纳税政策。2006年5月,国务院颁布关于促进房地财产康健生长的六点意见,建立部等九部委宣布关于调解住房供给结构稳定住房代价的意见。之后国度、地方围绕住房结构、房价调控的种种政策步伐不可胜数。2010年首季经济数据宣布后,中央政府便连续出台了调控房地产系列政策,其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更
13、严厉和具体。在所谓国务院调控房地产“新国十条”中,最亮眼的是对地方政府的问责制,提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建立事情不力,影响社会生长和稳定的,要追究责任。在此底子上,各地方政府纷纷出台各自的调控细则,在北京、上海、广州、深圳四大一线都市中,北京率先于4月30日出台相关政策。4月30日,北京政府宣布调控通知,要求商业银行凭据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自通知宣布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部分可以凭据衡宇权属生意业务系统中小我私家住房记载,实施差别化的信贷和税收政策。4月18日
14、,国务院宣布通知指出,商品住房代价过高、上涨过快、供给紧张的地区,商业银行可凭据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日,领土资源部宣布2010年住房供地筹划,今年拟筹划供给住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,凌驾去年全国实际住房用地总量。4月15日,国务院出台具体步伐,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型修建面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月14日,国务院常务集会指出
15、,全球金融危机的影响仍在连续,将保持钱币信贷适度增长,果断抑制住房代价过快上涨,并将加快研究制定公道引导小我私家住房消费的税收政策。4月7日,国度发改委宣布2010年经济社会生长事情重点提出,要进一步增强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改进性住房消费,鼎力大举整顿房地产市场秩序。4月2日,财务部下发通知称,对两个或两个以上小我私家配合购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记载的,该套房产的配合购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调解重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性
16、事情后要退出房地财产务,并在15个事情日内制订有序退出的方案。2.2 房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系 房地产周期颠簸与宏观经济总的生长态势密切相关,可以从两个差别层面阐发房地产周期与宏观经济周期的干系:随着经济生长阶段不停上升,房地产经济景气与宏观经济景气的相关水平逐渐提高。 从经济周期差别阶段的展开历程来阐发,房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分,在扩张阶段,虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段,但因其苏醒速度快,故早于宏观周期进入苏醒阶段;当宏观经济进入繁荣阶段时,房地产周期可能已经进入衰退阶段,并且在收缩阶段连续的时间可能要长于宏观周期。 当宏观经济苏醒后,房地产投资与开发也随之
17、上升,但因物业开发的时滞效应,使得房地产苏醒稍晚于宏观经济的苏醒。在房地产经济开始苏醒后,在宏观经济连续增长的发动下,房地产需求不停上升,但由于房地产供给短期刚性,加上在保值增值心理影响下,于是导致房地产代价全面上升;与此同时,随着房地产代价上升,房地产开发商资产相应快速膨胀,在银行提供大量按揭的情况下,经过投资乘数等作用,结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临,加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响,因而房地财产通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后,房地产经济出现更为猛烈的下降历程,房地产代价大副下降,房地产生意业务也大大低
18、落,房地产商品空置率明显提高。经过明显的财产紧缩之后,房地产经济进入相对连续时间较长的萧条阶段,直到宏观经济迟钝苏醒,才慢慢走出萧条期,重新进入新一轮的经济周期。本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互干系阐发,仅是一种原则性的理论描述。由于研究要领差别,指标选择各异,使得在差别国度或地区、甚至在差别时段内,房地产周期与宏观经济周期的干系体现的较为庞大。3 房地产企业对宏观调控的应对计谋开发商如果要制定一个战略,应该考虑什么样的问题呢?第一,中国房地财产快速增长阶段即将结束,总的趋势是要进入一个迟钝增长的阶段。第二,银行对开发贷款和抵押贷款的审批条件日趋严格,使用高财务杠杆进行房地产投资越来
19、越困难。第三,信息资源更容易以公然的渠道得到,房地产上市公司的增加等因素提高了整个房地产市场透明度和运行效率。第四,房地产资本市场分派资源的作用逐渐增强,低落了未来房地产消费市场供求失衡的风险。资本市场投资者对房地产开发企业的行为产生了制约。这一种相互制约有利于低落市场供求失衡的风险。第五,房地产开发运动不再仅由开发商或投资者扩张性的经营战略来驱动。第六,房地产开发企业从独立经营逐渐生长到进行战略联盟。中国搞房地产投资,最难和最重要的事情是要找到一个好的互助同伴。第七,产物和办事从无本性、无差别向差别性和品牌化转交13柳。第八,企业战略从“干系”操纵和强调位置向存眷客户的偏向转变,企业运行目标
20、要从市场驱动向客户干系驱动转变。第九,房地产开发企业应当进行三维战略思考,即在地区、时机和物业类型三方面进行投资分派。3.2 应对计谋的具体内容1.投资决策理性化 投资范围理性化,不可盲目做大。凭据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,公道摆设投资范围。投资结构理性化。认真担当政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极到场都市建立用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地财产上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目会合城区。都市化进程中小城镇建立,对付房地产企业是一个可开拓的新市场。 2.经营治理科学化治
21、理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产物。练内功主要着重鼎力大举提高治理人员素质,努力提高资金经营效率,公道摆设建立周期。注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的要害因素。企业应当负担一定的社会责任,对消费者卖力,遵纪守法,照章纳税,以范例的市场行为创建良好的民众形象,从而赢得市场。房地财产已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的比力,酿成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体看法,除有形产物外,还包罗附加产物,即消费者购房所得到的附加办事和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验富厚的房地产企业,才会赢得更大的生长机会。 3.多
22、元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用吞并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的生长打下坚固的底子。 4.不停创新产物与办事单元和家庭由于经济实力的差别而对房地产包罗住宅具有差别条理的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改进,人们消费需求也在产生变革。因此适应差别条理人的要求,适应差别条理人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不停推出的新产物、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变革就是新的卖点,就可以推动房地产
23、开发向一个新条理、新的高度生长。(1)利用宣传,引起社会和决策层的存眷,使政府压力增大,有助于促进房价的回暖。(2)积聚资金,强强联盟,不但能抑制房价下降,并且能在下降后加快房价回暖。在房地产市场中,房地产开发企业作为市场最根本、最主要的主体,它是以自己的资本为底子,以得到最大利润为目的,独立从事房地产开发、经营、销售或办事等经济运动的经济单元。正是房地产企业的微观经济运动,组成了整个房地产市场的经济运行。只有房地产企业在市场情况中以追求利润最大化为直接的经营目标,才有可能和有须要了解、掌握、反应房地产市场上的种种信号,凭据市场导向决策自己的生产经营运动,到场市场竞争,适应市场需求,从而使市场
24、机制作用得到发挥。供求机制的导向作用、竞争机制和风险机制的驱动和制约作用、代价机制的调治作用等,只有通过房地产企业才气得以实现。5.范围化开发计谋房地产范围化开发是行业生长的一定结果,成熟的财产会合度将体现“帕累托最优”;范围化开发是市场竞争日趋猛烈的一定结果,范围化开发是企业自身生长的需要,能实现范围经济并节约本钱,提高抗风险能力。企业实现范围化开发重点需要解决以下三方面的问题:第一,在可预见的期限里,贮备足量的土地,没有土地空谈范围经济;第二,房地财产是典范的资金密集型财产,故企业资本积聚能力、筹融资能力便成为能否实现范围经济的必备条件;第三,范围化开发势必治理难度成倍加大,这就迫切需要提
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