房地产专业知识名词解释.docx
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1、房地产专业知识1. 修建面积:指衡宇外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积,包罗阳台、挑廊、地 下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高以上(含)的永久性修建。 l 按建立部关于衡宇修建面积盘算与衡宇权属登记有关问题的通知划定,10种情况下修建面积不盘算,包罗: 1) 层高小于以下的夹层、插层、技能层和地下室、半地下室; 2) 突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷; 3) 衡宇之间无上盖的排挤通廊; 4) 衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池; 5) 修建物内的操纵平台、上料平台及修建物的空间平台及修建物的空间安顿箱、罐的平台; 6) 骑楼、过街
2、楼的底层用作门路街巷通行的部分; 7) 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖修建的衡宇;8) 运动浅易衡宇; 9) 与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。 10) 据了解,新的房产丈量范例将按精度品级差别,分别允许误差范畴为0.26、0.6、1.4,而旧标准允许面积丈量误差为1.4。2. 住宅使用面积:是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和(即地毯面积)。其中包罗卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、蕴藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间,层崎岖于的部分不计入面积。3. 住宅居住面积:是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。4. 商品房套内修建面积:它指
3、的是商品房套内各部分修建面积的总和。凭据建立部商品房销售面积盘算及公用修建面积分摊规矩,套内修建面积由以下三部分组成: 1) 套(单位)内的使用面积,指房间实际能使用的面积; 2) 套内墙体面积,指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积,有共用墙及非共用墙两种;各套之间的分开墙、套与公用修建空间之间的分开墙以及外墙为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积; 3) 阳台修建面积,指套内阳台的修建面积,按国度修建面积盘算规矩,关闭式阳台,按其水平投影面积盘算修建面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半盘算修建面积。套内修建面积的盘算公式为
4、:套内修建面积套内使用面积套内墙体面积阳台修建面积5. 公摊面积:商品房公用面积的分摊以幢为单位,与本幢楼房不相连的公用修建面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的大众部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用茅厕、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视吸收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等,以及其他功效上为该修建办事的专用设备用房,套与公用修建空间之间的分开墙及外墙(包罗山墙、墙体面积水平投影面积的一半)。不应计入的公用修建空间有:堆栈、机动车库、非机动车库、
5、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功效的独立使用空间,售房单位自营、自用的衡宇,为多幢衡宇办事的警卫室、治理(包罗物业治理用房)。 不应分摊的共有修建面积:包罗隶属于人防工程的地下室、半地下室;供出租或出售的牢固车位或专用车库;幢外的用做大众休憩的设施或排挤层。 公用修建面积的分摊要领:多层住宅需要先求出整幢衡宇和共有修建面积分摊系数,再按幢内的各套内修建面积比例分摊。多功效综合楼须先求出整幢衡宇和幢内差别功效区的共有修建面积分摊系数,再按幢内各功效区内修建面积比例分摊。6. 日照间距:指前后两排衡宇之间,为包管后排衡宇在划定的时日得到所需日照量而保持的一定隔断距离。 解释两个
6、名词相关名词修建间距系数:指遮挡阳光的修建与被遮挡阳光的修建的间距为遮挡阳光的修建高度的倍数; 修建的长高比:指遮挡阳光的修建的正面长度为该修建高度的倍数。 1) 当单栋塔楼居住修建在两侧无其他遮挡阳光的修建(含筹划修建)时,与其他居住修建系数不得小于。2) 多栋塔楼居住修建成工具向单排部署时,与被其遮挡阳光的板式居住修建的修建间距凭据下列条例执行: n 相邻塔式居住修建的间距小于单栋塔式修建的长度时,塔式居住修建长高比的长度,应该凭据各塔式居住修建的长度与间距之和盘算,并凭据其差别的长高比,接纳不得小于表划定的修建间距系数。 n 相邻塔式修建的间距便是大概大于单栋塔式居住修建的长度时,修建间
7、距的系数不得下于1.2。 关于大众修建的间距 塔式修建遮挡中小学课堂、托儿所和幼儿园的运动室、医疗病房等大众修建的阳光时,修建间距由都会筹划行政主管部分确定,但不得小于上述)、)的划定。 如果塔式修建遮挡的是办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建时,修建间距系数凭据上述(、)的划定执行。但下列情况由都会筹划主管部分确定: 1) 二层或二层以下的办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建; 2) 商业、办事业、影剧院、公用设施等修建; 3) 与遮挡阳光的修建属于同一单位的办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建。7. 修建高度:指修建物室外地平面至外墙顶部的总高度。应切合下列划定:1) 烟囱、避雷针、旗杆、
8、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建立高度。 2) 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等修建物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20,且高度不凌驾四米的,不计入修建高度。 3) 修建为坡度大于30度的坡屋顶修建时,按坡顶高度一半处到室外地平面盘算修建高度。 4) 文物掩护建立控制地带内的修建高度,按修建物和构筑物的最高点(包罗电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度盘算修建高度。8. 修建间距:指修建平面外轮廓线之间的距离。9. 修建密度:是指小区内修建用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和运动园地越大。高容积率势
9、必配合低密度出现,同等情况下密度越低越好。10. 出房率:是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的盘算是以楼为单位的,所以相同的房型在差别的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有差别。11. 容积率 :是指项目筹划建立用地范畴内全部修建面积与筹划建立用地之比,隶属修建物也盘算在内,但注明不盘算面积的隶属建立物除外。这个比值越小,意味着小区容纳的修建总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说,常见的以6层砖混住宅为主的小区,应尽可能选择容积率较小的。12. 复式住宅:复式住宅是受跃层式住宅的设计构想启发,在制作上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个的夹层,两层
10、合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为,而一般跃层式为)。复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。 A. 复式住宅的经济性体现在: 1) 平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2) 户内的隔层为木结构,将隔绝、家具、装饰融为一体,便是墙又是楼板、床、柜,低落了综合造价。 3) 上部夹层接纳推拉窗及墙身多面窗户,通风范光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料
11、的特点。 B. 复式住宅在设计施工和使用上有一些不敷: 1) 复式住宅的面宽大,进深小,如接纳内廓式平面组合一定导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。 2) 层高过低,如厨房只有2米高度,恒久使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有,很难充实利用。 3) 由于室内的隔绝楼板均接纳轻薄的木隔绝,木材本钱较高,且隔音、防火功效差,房间的私密性、宁静性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来修建师通过不停革新、完善,不停探索,结合我国的国情,设计越发公道的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十明白显,代价相对偏低,一定成为住宅市场上的热销产物。13. 跃层式住宅:跃层式住宅是近年来
12、推广的一种新颖的住宅修建形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放都会建立较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它帮助用房可以分层部署,上下层之间的交通不通过大众楼梯而接纳户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和帮助面积较大,结构紧凑,功效明确,相互滋扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受外洋侨胞和港澳台胞的接待,在南方都会建立、买卖较多,近年来在北方都会的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。14. “错层式”住宅:主要指的是一套屋子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台
13、处于几个高度差别的平面上。 A. 错层式和复式衡宇有一个配合的特征区别于平面式的衡宇。平面式表现一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面,而错层和复式内的各个房间则处于差别层面。 B. 错层和复式衡宇的区别在于尽管两种衡宇均处于差别层面,但复式层高往往凌驾一人高度,相当于两层楼,而错层式高度低于一人,人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外,复式的一、二层楼面往往垂直投影,上下面积巨细一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠,而是相互以不等高形式错开。15. 单位式住宅:是指在多层、高层楼房中的一种住宅修建形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平
14、台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以摆设到户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单位。16. 公寓式住宅:是相对付独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包罗卧室、起居室、客厅、浴室、茅厕、厨房、阳台等等,另有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些经常往来的中外客商及其家属中短期租用。17. 花圃式住宅:也叫西式洋房或小洋楼,即花圃别墅。一般都是带有花圃草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,修建密度很低,内部居住功效完备,装修豪华并富有变革,住宅水、电、暖供应一应俱全,户外门路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购置。18.
15、商品房的结构:售房的楼书常见用语,衡宇架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。19. 框架结构:框架结构由梁柱组成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个偏向都蒙受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁配合事情的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分开作用,框架结构的特点是能为修建提供灵活的使用空间,但抗震性能差。20. 框架结构住宅:是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大范围产业化施工,效率较
16、高,工程质量较好。21. 钢混结构住宅:钢混结构住宅的结构质料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混淆体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐化能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间支解较自由。目前,多、高层住宅多接纳这种结构。但这种结构工艺比力庞大,修建造价也较高。 22. 砖混住宅:砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱底子传到地基。作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,
17、再由横墙传至底子,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是凭据强度和稳定性的要求,通过盘算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按结构配筋外,其它都是通过盘算设计的,圈梁主要作用是提高衡宇空间刚度、增加修建物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按结构配筋,有许多把圈梁看成承重梁看待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不宁静的隐患。23. 按修建高度分别,衡宇可分为低层衡宇、多层衡宇和高层衡宇。24. 低层衡宇:是指高度低于或便是10米的修建物,一般是1-3层
18、修建物,如平房、别墅等。低层衡宇一般修建结构简朴,施工期短,制作本钱低廉,给人以亲切安定、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间标准优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层衡宇占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的都会难以遍及开发。25. 多层衡宇:指高于10米、低于或便是24米的修建物。多层衡宇一般为4-8层,一般接纳砖混结构,少数接纳钢筋混凝土结构。多层衡宇一般规格(房型)整齐,通风范光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层衡宇公用面积少,得房率相应提高,这是许多人喜欢多层衡宇的主要原因。26. 高层衡宇:是指高于24米的修建。8层以上(可含8层)的修建体,一般可分为小高层、高
19、层和超高层。A. 小高层:人们一般把8层至12、13层的修建称为“小高层”。小高层住宅一般接纳钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安定、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染水平低等优点,很受购房人接待。同时,小高层对土地的利用率提高,土地本钱相对下降,很受房地产开发商的青睐。所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多,B. 高层:指15层以上、24层以下的修建体。因为修建结构和修建形态(点状居多)的局限,房型设计难度大,要做到每套室内全明、采光通风良好是有很浩劫度的。在都会中心区,高层有它的优势:对开发商来说,单位修建面积土地本钱(即“楼面地价”
20、)低;对住户来说,视野开阔,景观系数高,灰尘、噪音、光芒污染也少,修建结构强度高,整体性强。但高层衡宇也有明显的缺点:结构工艺比力庞大,质料性能要求高,自重大,对底子要求高,施工难度较大,修建造价相应提高;高层衡宇电梯、楼道、机房、技能层等公用部位占用面积大,得房率低;如果电梯质量不可靠,物业治理不正常,就很令人担心。C. 超高层:是指凌驾24层的修建体。超高层衡宇楼面地价最低,但修建安装本钱高。它给人以气派雄伟的感觉,可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层衡宇一般建在都会黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充实地发挥景观资源的作用)。凭据国度有关政策对民用修建高度与层
21、数的设筹划定:4-6层为多层住宅;7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上则为高层住宅,有高层塔楼、高层板楼。l 使用率比力:多层高于高层,85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等,需分摊的公用面积较多,高层塔楼使用率72-75%,板楼在78-80%。l 修建质量比力:多层一般为砖混结构,抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝现浇,抗震性能好,折旧年限长。l 房型结构比力:多层一般坐北朝南,南北通风,使用面积高、房型公道,大开间容易离隔装修;高层一般为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设盘算难,装修也易带来未便。l 物业治理收费:多层少于高层。27. 绿化率:是指筹划建立用地范畴内的
22、绿地面积与筹划建立用地面积之比。28. 智能化住宅:即智能化住宅是将种种家庭自动化设备、盘算机及其网络系统与修建技能与艺术有机结合的产物。凭据建立部全国住宅小区智能化系统示范工程要求,智能化住宅要到达宁静防备、信息治理、信息网络,从而实现住户可以在任何时间任何所在进行家庭遥控治理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成,其旨在通过高度集成的通讯和盘算机网络,把社区的保安、物业、办事及大众设施连接起来,实现智能化和最优化治理,使小区内居民可以小时与社区医院、学校、超市、娱乐场合等处联络。29. 钢结构:指主要承重构件全部接纳钢材制作,它与钢筋混凝土修建相比自重较轻,能建超高摩天大楼;
23、又由于其质料的特殊性,能制成大跨度、高净高的空间,特别适合大型大众修建。30. 计租面积:作为盘算房租的面积。在住房制度革新中,作出统一划定,住宅用房按使用面积盘算,包罗居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半盘算),壁橱等。非住宅用房按修建面积盘算。31. 建立用地面积:指都会筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积,不包罗代征地的面积。32. 隔热层:指修建物中为淘汰或制止外界阳光直射或辐射影响室温所接纳的设施。通常有如下隔热步伐:(1)住宅修建的工具向窗户(尤其是西窗),宣有适当遮阳步伐;(2)淘汰工具向墙,即接纳南北向长、工具向短的修建单位,要淘汰阳光
24、对墙体的辐射影响;(3)接纳热工件性能好的质料做成隔热外墙和屋顶,提高墙体和屋顶的隔热性能;(4)对外墙与屋顶的外表层,用白色或浅色的平滑质料,或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射,以到达隔热目的。33. 住宅小区:也称居住小区,是由都会门路以及自然界线(如河道)划并不为交通干道所 越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的下层专业办事设施和治理机构。34. 住宅配套设施:指为城镇居民创造卫生、宁静、宁静、舒适的居住情况而必须的住宅隶属设施。住宅配套设施是由多系统组成的,按其办事条理。应包罗以下内容: A. 住宅根本生活单位的配套设施。人口范围为3千人左右的住宅群,其配套设施应
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