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房地产专业知识

1. 修建面积：指衡宇外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包罗阳台、挑廊、地 下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上(含)的永久性修建。
l 按建立部《关于衡宇修建面积盘算与衡宇权属登记有关问题的通知》划定，10种情况下修建面积不盘算，包罗：
1) 层高小于以下的夹层、插层、技能层和地下室、半地下室；
2) 突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
3) 衡宇之间无上盖的排挤通廊；
4) 衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池；
5) 修建物内的操纵平台、上料平台及修建物的空间平台及修建物的空间安顿箱、罐的平台；
6) 骑楼、过街楼的底层用作门路街巷通行的部分；
7) 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖修建的衡宇；
8) 运动浅易衡宇；
9) 与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。
10) 据了解，新的房产丈量范例将按精度品级差别，分别允许误差范畴为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积丈量误差为1.4。
2. 住宅使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包罗卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、蕴藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层崎岖于的部分不计入面积。
3. 住宅居住面积：是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
4. 商品房"套内修建面积"：它指的是商品房套内各部分修建面积的总和。
凭据建立部《商品房销售面积盘算及公用修建面积分摊规矩》，套内修建面积由以下三部分组成：
1) 套（单位）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；
2) 套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分开墙、套与公用修建空间之间的分开墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
3) 阳台修建面积，指套内阳台的修建面积，按国度《修建面积盘算规矩》，关闭式阳台，按其水平投影面积盘算修建面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半盘算修建面积。
套内修建面积的盘算公式为：
套内修建面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台修建面积
5. 公摊面积：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用修建面积不得分摊给本幢楼房的住户。
可分摊的大众部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用茅厕、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视吸收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等，以及其他功效上为该修建办事的专用设备用房，套与公用修建空间之间的分开墙及外墙（包罗山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。
不应计入的公用修建空间有：堆栈、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功效的独立使用空间，售房单位自营、自用的衡宇，为多幢衡宇办事的警卫室、治理（包罗物业治理用房）。
不应分摊的共有修建面积：包罗隶属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的牢固车位或专用车库；幢外的用做大众休憩的设施或排挤层。
公用修建面积的分摊要领：多层住宅需要先求出整幢衡宇和共有修建面积分摊系数，再按幢内的各套内修建面积比例分摊。多功效综合楼须先求出整幢衡宇和幢内差别功效区的共有修建面积分摊系数，再按幢内各功效区内修建面积比例分摊。

6. 日照间距：指前后两排衡宇之间，为包管后排衡宇在划定的时日得到所需日照量而保持的一定隔断距离。
解释两个名词相关名词
修建间距系数：指遮挡阳光的修建与被遮挡阳光的修建的间距为遮挡阳光的修建高度的倍数；
修建的长高比：指遮挡阳光的修建的正面长度为该修建高度的倍数。
1) 当单栋塔楼居住修建在两侧无其他遮挡阳光的修建（含筹划修建）时，与其他居住修建系数不得小于１．０。
2) 多栋塔楼居住修建成工具向单排部署时，与被其遮挡阳光的板式居住修建的修建间距凭据下列条例执行：
n 相邻塔式居住修建的间距小于单栋塔式修建的长度时，塔式居住修建长高比的长度，应该凭据各塔式居住修建的长度与间距之和盘算，并凭据其差别的长高比，接纳不得小于表１划定的修建间距系数。
n 相邻塔式修建的间距便是大概大于单栋塔式居住修建的长度时，修建间距的系数不得下于1.2。
关于大众修建的间距
塔式修建遮挡中小学课堂、托儿所和幼儿园的运动室、医疗病房等大众修建的阳光时，修建间距由都会筹划行政主管部分确定，但不得小于上述１）、２）的划定。
如果塔式修建遮挡的是办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建时，修建间距系数凭据上述（１、２）的划定执行。但下列情况由都会筹划主管部分确定：
1) 二层或二层以下的办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建；
2) 商业、办事业、影剧院、公用设施等修建；
3) 与遮挡阳光的修建属于同一单位的办公楼、团体宿舍、招待所、旅馆等修建。

7. 修建高度：指修建物室外地平面至外墙顶部的总高度。
应切合下列划定：
1) 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建立高度。
2) 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等修建物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不凌驾四米的，不计入修建高度。
3) 修建为坡度大于30度的坡屋顶修建时，按坡顶高度一半处到室外地平面盘算修建高度。
4) 文物掩护建立控制地带内的修建高度，按修建物和构筑物的最高点（包罗电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度盘算修建高度。

8. 修建间距：指修建平面外轮廓线之间的距离。
9. 修建密度：是指小区内修建用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和运动园地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下密度越低越好。
10. 出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的盘算是以楼为单位的，所以相同的房型在差别的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有差别。
11. 容积率 ：是指项目筹划建立用地范畴内全部修建面积与筹划建立用地之比，隶属修建物也盘算在内，但注明不盘算面积的隶属建立物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的修建总量越小、居住生活质量就会越高。
一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。
12. 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅的设计构想启发，在制作上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为，而一般跃层式为）。
复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。
A. 复式住宅的经济性体现在：
1) 平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。
2) 户内的隔层为木结构，将隔绝、家具、装饰融为一体，便是墙又是楼板、床、柜，低落了综合造价。
3) 上部夹层接纳推拉窗及墙身多面窗户，通风范光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
B. 复式住宅在设计施工和使用上有一些不敷：
1) 复式住宅的面宽大，进深小，如接纳内廓式平面组合一定导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。
2) 层高过低，如厨房只有2米高度，恒久使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有，很难充实利用。
3) 由于室内的隔绝楼板均接纳轻薄的木隔绝，木材本钱较高，且隔音、防火功效差，房间的私密性、宁静性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来修建师通过不停革新、完善，不停探索，结合我国的国情，设计越发公道的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十明白显，代价相对偏低，一定成为住宅市场上的热销产物。

13. 跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅修建形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放都会建立较多。
这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它帮助用房可以分层部署，上下层之间的交通不通过大众楼梯而接纳户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和帮助面积较大，结构紧凑，功效明确，相互滋扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受外洋侨胞和港澳台胞的接待，在南方都会建立、买卖较多，近年来在北方都会的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
14. “错层式”住宅：主要指的是一套屋子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度差别的平面上。
A. 错层式和复式衡宇有一个配合的特征区别于平面式的衡宇。平面式表现一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于差别层面。
B. 错层和复式衡宇的区别在于尽管两种衡宇均处于差别层面，但复式层高往往凌驾一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积巨细一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是相互以不等高形式错开。
15. 单位式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅修建形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以摆设２４到２８户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单位。
16. 公寓式住宅：是相对付独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包罗卧室、起居室、客厅、浴室、茅厕、厨房、阳台等等，另有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些经常往来的中外客商及其家属中短期租用。
17. 花圃式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花圃别墅。一般都是带有花圃草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，修建密度很低，内部居住功效完备，装修豪华并富有变革，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外门路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。
18. 商品房的结构：售房的楼书常见用语，衡宇架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
19. 框架结构：框架结构由梁柱组成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个偏向都蒙受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁配合事情的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分开作用，框架结构的特点是能为修建提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
20. 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大范围产业化施工，效率较高，工程质量较好。
21. 钢混结构住宅：钢混结构住宅的结构质料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混淆体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐化能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间支解较自由。目前，多、高层住宅多接纳这种结构。但这种结构工艺比力庞大，修建造价也较高。
22. 砖混住宅：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱底子传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至底子，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是凭据强度和稳定性的要求，通过盘算来确定的。
在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按结构配筋外，其它都是通过盘算设计的，圈梁主要作用是提高衡宇空间刚度、增加修建物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按结构配筋，有许多把圈梁看成承重梁看待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不宁静的隐患。
23. 按修建高度分别，衡宇可分为低层衡宇、多层衡宇和高层衡宇。
24. 低层衡宇：是指高度低于或便是10米的修建物，一般是1-3层修建物，如平房、别墅等。低层衡宇一般修建结构简朴，施工期短，制作本钱低廉，给人以亲切安定、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间标准优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层衡宇占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的都会难以遍及开发。
25. 多层衡宇：指高于10米、低于或便是24米的修建物。多层衡宇一般为4-8层，一般接纳砖混结构，少数接纳钢筋混凝土结构。多层衡宇一般规格(房型)整齐，通风范光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层衡宇公用面积少，得房率相应提高，这是许多人喜欢多层衡宇的主要原因。
26. 高层衡宇：是指高于24米的修建。8层以上(可含8层)的修建体，一般可分为小高层、高层和超高层。
A. 小高层：人们一般把8层至12、13层的修建称为“小高层”。小高层住宅一般接纳钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安定、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染水平低等优点，很受购房人接待。同时，小高层对土地的利用率提高，土地本钱相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，
B. 高层：指15层以上、24层以下的修建体。因为修建结构和修建形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很浩劫度的。
在都会中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位修建面积土地本钱(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，灰尘、噪音、光芒污染也少，修建结构强度高，整体性强。但高层衡宇也有明显的缺点：结构工艺比力庞大，质料性能要求高，自重大，对底子要求高，施工难度较大，修建造价相应提高；高层衡宇电梯、楼道、机房、技能层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业治理不正常，就很令人担心。
C. 超高层：是指凌驾24层的修建体。超高层衡宇楼面地价最低，但修建安装本钱高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层衡宇一般建在都会黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充实地发挥景观资源的作用)。
凭据国度有关政策对民用修建高度与层数的设筹划定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。
l 使用率比力：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。
l 修建质量比力：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。
l 房型结构比力：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型公道，大开间容易离隔装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设盘算难，装修也易带来未便。
l 物业治理收费：多层少于高层。

27. 绿化率：是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。

28. 智能化住宅：即智能化住宅是将种种家庭自动化设备、盘算机及其网络系统与修建技能与艺术有机结合的产物。凭据建立部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要到达宁静防备、信息治理、信息网络，从而实现住户可以在任何时间任何所在进行家庭遥控治理或与外界进行联系的住宅。
智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和盘算机网络，把社区的保安、物业、办事及大众设施连接起来，实现智能化和最优化治理，使小区内居民可以２４小时与社区医院、学校、超市、娱乐场合等处联络。
29. 钢结构：指主要承重构件全部接纳钢材制作，它与钢筋混凝土修建相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其质料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型大众修建。
30. 计租面积：作为盘算房租的面积。在住房制度革新中，作出统一划定，住宅用房按使用面积盘算，包罗居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半盘算），壁橱等。非住宅用房按修建面积盘算。
31. 建立用地面积：指都会筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积，不包罗代征地的面积。
32. 隔热层：指修建物中为淘汰或制止外界阳光直射或辐射影响室温所接纳的设施。
通常有如下隔热步伐：
(1)住宅修建的工具向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳步伐；
(2)淘汰工具向墙，即接纳南北向长、工具向短的修建单位，要淘汰阳光对墙体的辐射影响；
(3)接纳热工件性能好的质料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的平滑质料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以到达隔热目的。
33. 住宅小区：也称"居住小区"，是由都会门路以及自然界线（如河道）划并不为交通干道所 越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的下层专业办事设施和治理机构。
34. 住宅配套设施：指为城镇居民创造卫生、宁静、宁静、舒适的居住情况而必须的住宅隶属设施。
住宅配套设施是由多系统组成的，按其办事条理。应包罗以下内容：
A. 住宅根本生活单位的配套设施。人口范围为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民办事站、小商店、文化室、儿童游乐场等；
B. 住宅小区的配套设施。人口范围在 l万人左右的住宅群，其配套设施包罗托儿所、幼儿园、小学、中学、储备所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物接纳站、居委会、变电所、大众茅厕、垃圾站等；
C. 住宅区的配套设施。人口范围在4至5万人左右，其配套设施包罗医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、影戏院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业治理机构、衡宇管养段等；
D. 市政公用设施。指在全市范畴内住宅配套的设施、包罗都会公用事业和都会公用设施。前者指都会自来水、煤气、供热、大众交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、大众卫生设施等。

35. 修建基底面积：指修建物首层的修建面积。
36. 勒脚：指室外地面(或散水)以上的一小段衡宇外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿底子上升而使墙面湿润，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的质料砌筑，或用水泥砂浆抹面来掩护。
37. ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区衡宇。
38. 住宅的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层衡宇的高度。在1987年公布的《住宅修建模数协调标准》中，明确划定了砖混结构住宅修建层高接纳的参数为：、、。
39. 住宅的净高：是指下层地板面或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。净高和层高的干系可以用公式来表现：
净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
40. 商品房的使用率：是指衡宇的使用面积与修建面积的比例。
41. 走道：亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。
从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅，100一120厘米；讲授楼，180(一例有课堂)一240厘米(两侧有课堂)；医院，240—300厘米；剧场，≥300厘米。从防火和宁静疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用修建为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不盘算使用面积，有顶盖的外走道则应盘算修建面积。
42. 水景商品房：是指依水而建的衡宇。
43. 户室比和户型比：户室比又叫户型比，它是指种种户型在总户数中所占百分比，反应到住宅设计上，就是体现在一定命量住宅修建中，种种差别套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
44. 衡宇实用率：是套内修建面积和修建面积之比，大于使用率。
45. 平台：楼房修建体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等运动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不盘算修建面积。
46. 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅代价相对市场代价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的蒙受能力；
适用性是指在住房设计及其修建标准上强调住房的使用效果，而不是低落修建标准。它是国度为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分用度，其本钱略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的生长，经济适用房的适用性也会产生质的变革，即随着经济生长水平的提高而不停的提高住房质量。因而经济适用房的建立在数量上必须满足不停增长的住房需求，在质量上要通过精心筹划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建立到达；标准不高水平高，面积适中功效全，造价不高质量高，占地不多情况美。
47. 住宅的套型和户型："套"是指一个家庭独立使用的居住空间范畴。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单位的面积巨细。住宅的"套型"也就是满足差别户型家庭生活的居住空间类型。
对付住宅套型的巨细，一般都是用面积指标来划定。凭据1987年7月颁布的《城镇住宅设计范例》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。划定了差别住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不停发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
在新的住宅设计范例未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来分别的，"室"一般是居住修建中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个"一室"，6-12平方米房间称为半"室"，小于6平方米，一般不算"间"数或"室"数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等
48. 修建笼罩率：指修建基底面积占建立用地面积的百分比。
49. 现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的衡宇。
开发商完成衡宇全部修建工程、配套工程，使衡宇具备正常使用功效，还要通过修建工程质量验收、筹划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才气到房地产治理部分进行房地产初始登记。购置现房签订的是衡宇买卖条约，购房人可以立即治理产权登记手续，取得产权证。
50. 安居房：指实施国度"安居（或康居）工程"而建立的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国度摆设贷款和地方自知自筹资金建立的面向宽大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售代价低于本钱、由政府补贴的非盈利性住房。
51. 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出
52. 居住区筹划：是在都会总体筹划的底子上，凭据筹划任务和都会现状条件，进行都会中生活居住用地综合性设计事情。它涉及使用、卫生、经济、宁静、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。
居住区筹划主要包罗的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范畴；(2)确定人口和用地范围；(3)凭据确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定大众修建项目、范围、数量、用地面积和位置；(5)确定各级门路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外运动园地等进行统一部署；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程筹划方案。居住区筹划应切合使用要求、卫生要求、宁静要求、经济要求、施工要求和美观要求等。
53. 期房：习惯上把在建的、尚未完成建立、不能交付使用的衡宇称为期房。即消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
54. 衡宇的全面建成包罗：修建工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；到达“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、门路通、园地平整。生长商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订衡宇预售条约。
55. 微利房：即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公然向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
56. 修建平面外轮廓线：指修建外墙面水平投影的外轮廓线。

57. 综合开发率：一个地域在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。
盘算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%
58. 住宅的进深：住宅的长度和进深，在修建学中是指一间独立的衡宇或一幢居住修建内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
凭据《住宅修建模数协调标准》（GBI100-87）划定，住宅的进深接纳下列常用参数：3.0米、、、、、、、、、、。
A. 为了包管住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光芒不敷；如果人为地将狭长空间分开，则分开出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间固然不适于人们居住，调停的步伐之一是将黑房间用于次要的生活功效和设施安顿，如蕴藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不敷。
B. 另一步伐是在住宅内部制作内天井，将光芒不敷的房间部署于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不敷的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、滋扰大、低层采光不敷的问题。
C. 随着我国都会人口在不停增多，土地资源相对不敷，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的屋子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不停对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建立大进深住宅仍有须要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不敷等系列问题，则可通过优化住宅设计和接纳相关的技能手册及设备加以解决。
59. 商品房：指在市场经济条件下，通过出让方法取得土地使用权后开发建立的衡宇，均按市场价出售。商品房凭据其销售工具的差别，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。
60. 大众办事设施用地：一般称公建用地．是与居住人口范围相对应配建的，为居民办事和使用的种种设施的用地，应包罗修建基底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。居住区用地 住宅用地、公建用地、门路用地和大众 绿地等四项用地的总称。
61. 住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间衡宇内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的划定。
凭据《住宅修建模数协调标准》（GBJ100-87）划定：住宅修建的开间常接纳下列参数：、、、、、、、。
A. 我国目前大量制作的砖混住宅，住宅开间一般不凌驾。划定较小的开间标准，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
B. 为了包管建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光芒不敷。进深大的住宅可以有效地节约用地。
C. 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅修建面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间支解过小，不适应家庭居住行为变革的要求，并且住房很难自行改革。
D. 为改变传统的小开间住宅设计格式，从80年代末期，国度开始了大开间住宅设计的技能攻关，并确定要鼎力大举推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅修建体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样修建面积的小开间住宅相比，承重墙淘汰一半，使用面积增加2%，具有结构配件规格小，便于产业化生产，便于住宅灵活隔绝、装修改革的特点。例如，购房者可将住宅支解成较大的两室一厅，也可凭据需要支解成三室一厅。这种可自由支解的大开间住宅在外洋又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技能、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在鼎力大举推广之中，有很好的生长前景。
E. 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅代价的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，修建工艺相应就越庞大，制作的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致制作的本钱也就越高。固然人们居住的空间会有所增大，但要支付的房价就会更高。因此，购房者在购置商品住宅时，应当凭据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
62. 低层房：是指１至３层高的楼房；小高层房：是指９至１１层高以下的楼房；高层房：是指总高在１２层以上的楼房。
63. 居住区大众修建用地：指居住区内有明确界限的大众修建用地。如托幼、学校等均按实际使用界限盘算，沿路时应算到路边。无明显界限的大众 修建，则按实际占用地盘算，有时也按定额盘算。
64. 筹划建立用地面积：是指项目用地红线范畴内的土地面积，一般包罗修建区内的门路面积、绿地面积、修建物所占面积、运动园地等等。
65. 帮助面积：指修建物各层平面中为帮助生产或生活运动的面积，如住宅修建中的楼梯、走道、茅厕、厨房等；使用面积和帮助面积的总和成为“有效面积”；
66. 结构面积：指修建物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。
67. 契税：契税是在土地、衡宇不动产所有权产生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
A. 征税范畴及纳税人
(1) 契税的征税工具是产生产权转移变动的土地、衡宇。在中国境内转移土地衡宇权属蒙受的单位和小我私家为契税的纳税人。
(2) 国有土地使用权出让； (2)土地使用权转让，包罗出售、赠与、互换； (3)衡宇买卖；
(3) 衡宇赠与。
B. 税率：国度划定契税率为3-5％。现北京9432元/修建平米以下商品宅券税税率为1.5％。
68. 按揭：指楼宇预售条约中的买方支付部分购楼款项后，将其依条约取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的包管。买方还清所有的贷款的本息及相关的用度后，可将期房产权赎回，取得房物产权。如果买方未能依约履行还本付息。实时支付有关用度的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得归还的民事执法行为。
69. 定金：指依据包管法的划定，当事人一偏向对方给付的作为债权包管的一定命额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款大概收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
70. 订金：凭据我国现行执法的有关划定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，凭据市衡宇土地资源治理局公布的《关于范例房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关划定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售条约或出售条约后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购置预订衡宇的，订金按预订协议约定的步伐处置惩罚，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
(1) 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
(2) 签订的书面协议对订金的处置惩罚未作约定或约定不明确的；
(3) 双方对预售条约或出售条约条款存在分歧、不能协商一致的；
(4) 告白、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
71. 以租代售：所谓的以租带售方法就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个条约，在条约期内买所租的房，开发商即以租房时的代价卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便得到该房的全部房产权；如果租房者在条约期限内不购房，则作退租处置惩罚，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
这种方法有三个优点：
A. 一是冲破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有利益。现在许多人畏惧一旦交了款，屋子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的衡宇质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先视察衡宇质量的时间，消费者心里有数，衡宇质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。
B. 二是如果租房者想买下所租的屋子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方法少了不少的利息，因此比力实惠。
C. 三是纵然租房人不买房，开发商的屋子也没有闲置，昔日的包袱酿成了财产。
因此说，以租带售这种新的营销方法给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。
72. 起步价：在购房历程中，购房者经常遇到"起步价"这一名词。在告白中见到的起步代价，一般是指顶层、朝向欠好的楼房代价。
A. 一般来说，开发商在制定商品房起步代价时是考虑了多种因素的，包罗土地的本钱、修建安装本钱、配套设备本钱、开发利润四部分，从某种意义上说，"起步价"可以认为是该房地产的最低代价。
B. 从目前市场上看，开发商凭据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调解，大部分是遵循这样的纪律：即起步价为顶层楼的代价，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的"起步价"，则是凭据市场需求和销售情况作了特殊处置惩罚，因此，消费者要特别小心。
C. 购房者不但要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、衡宇形式、修建面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售代价、付款方法、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调解代价时间及幅度等内容做到心中有数。
73. 诚意金：目前在买方市场中，已有了一种新的生长趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的屋子为标准，并有一个适当的代价，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定命额的“诚意金”，并签订一定期限。署理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的屋子。
74. 商品房现售：房地产开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收及格，取得竣工验收及格证明，这是国度对商品房现售的根本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如：上海目前划定商品房现售，房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。
75. 商品房预售：房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人