房地产开发业的检查方法.docx
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1、第十章 行业查抄要领本章共分十五节,分别介绍房地产开发业、交通运输业等十五个行业的查抄要领。每节分为两部分,第一部分介绍行业经营和核算特点,第二部分介绍行业常见涉税问题和主要查抄要领。 第一节 房地产开发业查抄要领一、房地产开发业经营和核算特点(一)房地产开发业简述房地产开发,是指房地产开发企业进行的底子设施建立、衡宇建立,并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的运动。房地产开发方法可分为自行开发、互助建房、代建工程和提供劳务等,开发产物可分为土地、衡宇(商品房、出租房、周转房等)、配套设施(医院、学校、邮电局等)及代建工程,其中商品房按修建结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构,按室内铺设水
2、平分为毛坯房、制品房、精装房,按开发状态分为现房和期房,按消费东西分为经济适用房和非经济适用房。(二)房地产开发业经营特点房地产开发业具有项目审批筹划性、经营方法多样性、开发产物牢固性、开发周期长、资金运作密集性等特点。1.项目审批筹划性。在开发历程中,从征用土地、建立衡宇到商品销售,均严格凭据筹划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有筹划地进行,每一步都须经有关部分审批。2.经营方法多样性。房地产开发业的经营方法包罗土地的开发与经营、衡宇的开发与经营、大众设施的配套开发以及代建工程。3.开发产物牢固性。开发企业品的位置牢固稳定,均按套销售,不得支解拆零销售,每套房产都有一套完整的档
3、案资料。4.开发周期长。开发产物从立项到交付使用,少则一年,多则数年才气完成,有的多个项目同时开发或先后转动开发。5.资金运作密集性。主要体现为投入资金的密集性和回笼资金的会合性。(三)房地产开发业治理体系一般房地产开发企业内部组织治理体系见图1011。公司董事会公司总经理生长筹划部销售租赁部采购供给部工程治理部财务部办公室项目开发可行性评估陈诉组织开发项目招发标事情工程竣工验收、返工和维修治理现场施工,羁系工程进度和质量项目动工前的报批手续开发项目现场施工准备修建质料、配套设备的采购、验收、储存销售、租赁筹谋与实施财务核算及工程预决算文件发放及档案治理图1011 一般房地产开发企业内部组织治
4、理体系房地产开发业的外部羁系部分主要有土地治理部分、发改委、拆迁治理部分、筹划部分、建立部分、修建工程质量监视站、房产治理部分等。上述部分在事情历程中形成的大量信息与税务稽察密切相关。土地治理部分。卖力治理国有土地出(转)让手续,收取土地出让金,核发国有土地使用证。从土地治理部分可获取土地使用权出让和转让信息,包罗出(转)让方、出(转)让方地点、受让方地点、土职位置、土地面积、土地用途、土地成交代价、转让金额,是审核土地出(转)让金的依据。发改委。卖力开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建立单元、批复项目、投资概算、建立地点、项目存案号等信息。拆迁治理部分(拆迁办公室)。卖力
5、审查发表衡宇拆迁许可证,审查、存案开发企业与拆迁方签订的衡宇拆迁安顿赔偿协议。衡宇拆迁安顿赔偿协议的主要内容包罗赔偿形式、赔偿金额、支付方法、安顿用房面积、安顿所在,是审核拆迁赔偿费的依据。筹划部分。卖力筹划总图的评审,核发建立用地筹划许可证;卖力报建图的审查,核发建立工程筹划许可证。从筹划部分可获取开发项目名称、性质、占地面积,筹划的修建面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及大众配套设施情况等信息,是审核可售面积的依据。建立主管部分。卖力对工程开工条件进行审查,核发修建工程施工许可证。从建立主管部分可获取修建工程施工许可证书编号、建立单元、工程名称、工程地点、工程概算、施工单元、监理单元
6、、开工日期等信息。 修建工程质量监视部分。卖力对建立单元提供的竣工验收陈诉进行存案审查,出具建立工程项目竣工综合验收存案证明。从修建工程质量监视部分可获取开发项目完工的工程竣工验收存案表,收罗工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。房产治理部分。卖力审查商品房预售方案,核发商品房预售许可证;卖力对衡宇修建面积进行丈量,出具测绘陈诉;卖力批准新建商品房所有权初始(大产权证)登记以及分户产权登记。从房产治理部分可获取房产位置、修建面积、产权证号、发证时间等房产生意业务、预售许可证发放信息。房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师(管帐师)事务所。工程监理公司。主要职责是控制工程建立的投资
7、、建立工期、工程质量;进行宁静治理、工程建立条约治理;协调有关单元之间的事情干系。其在工程监理历程中形成的监理日记、监理月报、监理事情总结等资料,对审核房地产开发本钱的真实性具有重要参考代价。审计师(管帐师)事务所。卖力对预(决)算陈诉进行审计,出具审计陈诉。审计陈诉是体例决算的依据,对审核预决算差别的真实性具有重要参考代价。(四)房地产开发业务流程房地产开发企业开发历程主要包罗开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌得到土地的使用权,取得发改委印发的正式筹划书、筹划部分批准的建立用地筹划许可证和建立工程筹划许可证、土田主管部分核发的建立用地批准书、
8、建委下发的设计方案审定通知书。在治理种种手续的同时,穿插进行施工项目设计,治理建立工程招投标,进行进场前的准备事情。房地产开发企业在治理建立工程筹划许可证前,需提交工程结构施工图,该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单元依据国度颁布的有关设计范例中划定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图,按工程结构的差别部位分为底子配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等,其参考数据是:七层以下的普通住宅每平方米需钢筋3035公斤;小高层每平方米需钢筋5060公斤。2.组织施工期。凭据前期审批的筹划设计图纸和文件,通过正式的招标步伐,组织施工企业进场施工,到建立主管部分治理建
9、立工程施工许可证。建立工程的主要承包方法有包工包料和包工不包料两种。3.预售及产权转移期。凭据国度有关划定治理预售证,组织衡宇销售。预售衡宇时必须取得衡宇主管部分批准的预售许可证。衡宇产权移交给购买者,必须到房管部分治理存案及产权登记手续。商品房开发事情流程见图1012。土地准备事情竞买土地领土局国有土地使用证发改委商品房开发事情流程图项目立项书开工准备期项目立项审查筹划总图的审查建立用地筹划许可证证筹划局筹划局建立工程筹划许可证施工图纸审查确定施工步队建立工程施工许可证 建委组织施工期签定施工条约开始施工准备 施工单元验收证明施工中单项验收 监理公司工程综合验收竣工验收存案表质监站预售及产权
10、转移期商品预销售商品房预售许可证 房管局 房管局签定销售条约阶段商品房销售许可证 房管局治理产权转移分户房产证图1012 商品房开发事情流程(五)开发产物主要销售方法主要销售方法可按商品房的完工水平和结算方法进行分类。完工水平分为:商品房预售。是指开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人,由买受人交付定金大概房价款。 商品房现售。是指开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人,由买受人交付房价款。 2.按结算方法分为:一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。银行按揭销售。又称购房抵押贷款,是指买受人以
11、所购衡宇的产权作抵押,由银行先行支付房款给开发企业,买受人再按月向银行分期支付本息。委托销售。是指开发企业委托房地产中介办事机构销售现房或期房并收取购房款,开发企业与受托方结算款项。先租后售。是指买受人可以先租住商品房,至买受人有能力购买商品房产权时,开发企业如数退还此前收取的租金,再按租住时议定的代价将商品房出售给买受人。售后返租。是指买受人购买商品房后,以双方议定的租价和租期返租给开发企业。(六)房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算执行企业管帐制度,上市公司自2007年1月1日起施行企业管帐准则根本准则和企业管帐准则具体准则。在税务稽察中,应重点存眷以下三个方面的财务核算。按企业管
12、帐准则中有关商品销售收入简直认原则进行确认。在实际操纵中,开发企业主要在开发产物交付使用,并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。 房地产开发企业的开发本钱按本钱盘算东西计入开发产物本钱项目,包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费、修建安装工程费、大众配套设施费和开发间接费等;用度按其与项目开发的干系分为开发本钱和期间用度。期间用度可直接进行税前扣除,包罗治理用度、财务用度、营业用度,具体内容见表1011。房地产开发业本钱用度明细一览表1011项目内容土地征用及拆迁赔偿 费指房地产开发时为征用土地所产生的各项用度,包罗土地出让金、劳动力安顿费、青苗赔偿费、土地赔偿费、拆迁赔偿费及其他
13、因征用土地而产生的用度(如耕地占用税)。前期工程 费指土地、衡宇开发前产生的总体筹划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项用度、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等用度。底子设施 费指土地、衡宇开发历程中产生的门路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化(包罗排污、排洪、环卫)等设施用度。修建安装工程费指企业以出包方法支付承建单元的修建安装工程费和企业自营工程产生的修建安装费。配套设施 费指在开发小区内产生的、可计入土地和衡宇开发本钱的、不能有偿转让的各项大众配套设施产生的用度,如锅炉房、水塔、大众茅厕、自行车棚等。凡能有偿转让的大众配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配
14、套设施本钱”中单独核算。开发间接 费指企业所属的开发部分或工程指挥部分为组织和治理开发项目而产生的各项用度支出,包罗人为、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。各行政部分为治理公司而产生的各项用度不在此列,应在“治理用度”中核算。开发项目本钱的核算实行制造本钱法,可分为土地开发本钱、衡宇开发本钱、配套设施开发本钱和代建工程开发本钱。其根本核算步伐:(1)确定本钱核算东西开发产物本钱核算东西是指在开发产物本钱的盘算中,为了归集和分派开发用度而确定的用度包袱者。其根本原则是: 一般的开发项目,以每一独立体例的概算或施工图预算所列单项工程为本钱核算东西。 同一开发
15、所在、结构类型相同的群体项目,开、竣工时间相近且由同一施工单元施工的,可并为一个本钱核算东西。 对付个别范围较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位,分别本钱核算东西。本钱核算东西应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互殽杂。(2)确定开发产物本钱项目。本钱项目是归集生产用度的明细科目,具体反应计入开发产物本钱的生产用度的用途和开发产物本钱组成。(3)审核开发本钱的真实性与正当性。(4)归集与分派开发本钱。开发产物完工前产生的直接本钱、间接本钱和配合本钱,应按配比原则将其分派至各本钱东西。其中,直接本钱和能够分清本钱包袱东西的间接本钱,直
16、接计入本钱东西中;配合本钱以及因多个项目同时开发或先后转动开发不能分清包袱东西的间接本钱,应按各个本钱东西(项目)占地面积、修建面积或工程概算等要领盘算分派。 (5)体例本钱盘算单,结转完工产物本钱。盘算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发本钱,结转进入“开发产物” 科目。(6)结转主营业务本钱。按对外转让、销售和结算开发产物的实际本钱结转主营业务本钱。本钱用度核算流程见图1013。土地治理用度牢固资产用度总额期间用度财务用度经营用度直接扣除土地征用及拆迁赔偿费前期工程费底子设施费建安工程费配套设施费开发间接费开发本钱归集与分派商品性土地开发自用土地开发项目二期项目一期大型配套设施营利性或
17、自用产物土地开发本钱衡宇开发本钱配套设施开发本钱代建工程开发本钱商品房出租房周转房代建工程开发产物完工结转企业自用主营业务本钱图1013 本钱用度核算流程(七)房地产开发业相关税收政策1国度税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税治理问题的通知(国税发2001142号文)2国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号文) 3. 国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知(国税发2006187号文)4财务部 国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税2006186号文)5. 国度税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
18、(国税函2008299号)二、房地产开发业常见涉税问题及查抄要领对房地产开发业的查抄,应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点,从立项、开发、竣工、销售四个环节入手,全面调取销控台账、销售条约、行政审批文书和证书、招投标条约、施工预决算书、监理记录等资料,运用建安成天职析控制、利润率阐发控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等要领找准疑点,接纳实地查抄与询问视察相结合、账内查抄与外调相结合的要领,全面审核项目的收入和本钱用度支出的真实性和准确性。本节主要对房地产开发业的收入、本钱、用度等常见涉税问题进行剖析,由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、都市维护建立税、教诲费附加等税
19、款的盘算不再细述。房地产开发业常见涉税问题(一)销售开发产物收取的价款和价外用度未按划定入账,隐匿收入(二)开发产物完工前收取的预售收入未按划定申报纳税,产物完工后未按划定结转收入(三)以银行按揭方法销售开发产物收取的价款,未按划定结转收入(四)产生视同销售行为,未按划定结转收入或申报纳税(五)虚列拆迁赔偿费,虚增本钱(六)编造条约、协议,虚列、多列或重复列支生产用度(七)取得不切合划定发票的入账,多列本钱用度(八)殽杂本钱核算东西,未按配比原则结转产物本钱(九)将纳资天性支出直接列支当期本钱,淘汰应纳税所得额(十)扩大期间用度列支范畴及尺度,淘汰应纳税所得额(一)销售开发产物收取的价款和价外
20、用度未按划定入账,隐匿收入【问题描述】1.收取的售房款恒久滞留在销售部分,未按划定入账。2.接纳委托销售方法销售开发产物,部分售房款由中介办事机构收取并开具发票或收据,开发企业隐匿收入。3.将售房款剖析为两部分,一部分记入账内,另一部分记入账外。4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入未按划定入账。5.私改筹划,增加销售面积,隐匿增加面积部分的收入。6.旧城改革赔偿给搬家户新房,超出赔偿面积部分的差价款未按划定入账。7.客户放弃的购房定金、没收的违约包管金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府嘉奖收入、先租后售收取的租金等收入,未按划定入账。【主要查抄要领】1
21、.实地察看、了解楼盘开发、销售情况,查对房源销售平面图,视察、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售,掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。2.调取售楼处资料,收集销控台账、销售条约、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售条约统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档,统计已售面积及销售金额。检察物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿,查对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行查对,查抄企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 3.调取开发企业与中介办事机构签订的署理销售条约、协议,凭据计提的销售佣金金额和比例反向盘算销售额
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