现代房地产项目开发基本手册.doc

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开发资料
新民居: 强化则政导向。市、 县在安排专项资金进行奖补的同时, 整合农村饮水、 农村道路、 村庄绿化、 农村沼气等项目资金, 集中投放, 切实解决好新民居基础设施的配套建设问题
广大农民不但在生活中存在用水困难、 垃圾无法倾倒、 邻里因采光和走水闹纠纷等问题, 特别重要的是上文提到的对自建房屋的前途的惶恐。从这个意义上说, 广大农民希望有一个或几个可供选择的、 可长久使用的、 舒适、 宜居、 节能、 环保的新民居样式, 希望有一个统一的供水、 上下水、 垃圾处理系统, 以及道路硬化整洁、 能够休闲娱乐的场所。编辑本段
新民居建设要遵循的原则和方法途径
　　在新民居建设中, 必须从基础测绘和现状调查的实际着手, 按照”全面协调可持续发展”的要求, 做好超前规划并强化规划约束, 搞好新民居设计, 加强示范引导, 加大政府的扶持力度四个方面的工作。
　　一是要根据各个村的自然条件、 经济状况等实际, 全面整合村庄用地、 公共设施、 基础设施的布局, 划定道路”红线”、 绿地”绿线”、 河道”蓝线”历史文化保护”紫线”, 确定保护和控制的范围, 提出保护措施, 建设沿街”绿化带”, 进一步完善给水、 排水系统等, 形成具体规划, 并经过村民委员会决议等形式予以固定, 保证强有力的规划约束从而避免乱拆乱建, 粗放式的大拆大建, 减少不必要的浪费。
　　二是要搞好新民居的规划设计。要坚持以人为本的理念和尊重科学的态度, 借鉴《燕赵新民居》设计方案, 对新民居建设科学规划、 合理布局。一方面, 要搞好功能设计, 讲究实用价值, 既要考虑农民生活质量的改进, 又要考虑农村生产的需要。另一方面, 要搞好美学设计, 讲究景观效果, 突出地方特色和文化特色, 使新民居不但成为美观实用的居住场所, 而且成为承载人文精神和民俗文化的重要载体。同时, 还要加强节能防震新民居规划设计, 在新民居建设中要不断加大对新材料、 新技术、 新能源、 新结构的使用力度, 确保农民住房安全、 环保、 节约。
　　三是要加强对新民居建设的示范引导。要经过典型示范、 政策扶持、 宅基地管理等措施, 鼓励引导农民按照新民居要求新建或翻建住房。要优先建设一批体现燕赵新民居特色的样板房、 样板村, 经过典型示范作用, 使农民群众亲身感受到新民居的优越性, 激发她们建设新民居的主动性和自觉性, 切实把政府的关怀与农民的自觉自愿结合起来。利用新民居建设推广增加农户财富积累, 从而促进产业提升, 改变农民生活方式, 改进村镇面貌, 进一步调动群众建设新农村、 争当新农民、 发展新民居的意识, 逐步实现农民富起来、 农村靓起来、 农家乐起来。
　　四是要在政府推动上加大力度。要在尊重农民的意愿的基础上, 以人为本, 注重政府的推动作用。体现在一下三个方面: 一是要在资金扶持上加大力度。由于新民居采用新材料、 新技术、 新能源, 每户主体造价比自建房要增加几万元成本, 同时受物价上涨影响, 建筑材料和工时费大幅提高这两方面因素叠加推高了样板房建设成本, 造成示范村示范户经济压力较大。政府部门要尽快研究支持新民居建设的资金扶持措施, 配合新民居建设, 真正体现倾斜和支持, 以保护示范村示范户新民居建设热情。二是要在用地支持上加大力度。一方面, 各级样板村按要求建设新民居, 大大节约了土地; 另一方面, 非示范村在建民居, 还没有纳入新民居建设的视野, 不同程度地浪费土地。各级国土部门要充分利用土地这个”闸门”, 严把土地使用审批关, 把广大农民的建房需求引导到新民居建设上来。三是要在技术服务上加大力度。由于新民居建设对传统民居而言是一场革命, 农民群众迫切需要技术指导。有关部门要加强对村庄规划和新民居建设的技术指导与服务, 对示范村规划设计、 住宅建设、 社会事业发展、 新材料新技术应用等提出具体要求。要切实做好示范村村庄规划编制和修改完善工作。村庄规划要按照地貌类型和自然条件灵活布局, 形成较为自然的村庄形态, 避免”千村一面”。
在推进新农村建设工作中, 要注重实效, 不搞形式主义; 要量力而行, 不盲目攀比; 要民主商议, 不强迫命令; 要突出特色, 不强求一律; 要引导扶持, 不包办代替。从各地实际出发制定村庄建设和人居环境治理的指导性目录, 加强农村住宅的科学合理规划设计, 有利于加快农村全而建设小康社会的步伐, 推动社会主义新农村的建设。总之, 有广大农民群众的热情参与, 有政府部门的强力推动, 在科学发展观的统领下, 以新民居建设为载体的社会主义新农村建设必将推动社会经济迅猛发展
房地产项目开发全手册(doc,45页)
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目  录
一、 征地
1、 地理位置
2、 地质地貌状况
3、 土地面积及红线
4、 四邻状况
5、 交通状况
6、 土地权属状况
7、 土地性质
8、 地表建筑、 构筑状况
9、 城市配套
10、 周边环境
11、 时事政策
12、 土地价格
13、 征地手续
14、 土地SWOT分析
15、 可行性论证
16、 开发能力评判
17、 实施征地
二、 项当前期
1、 立项管理
2、 文物审批及处理
3、 地质勘察
4、 全程营销( 前期策划
5、 方案审批
6、 施工图设计
7、 人防审批
8、 抗震审批
9、 消防审批
10、 绿化审批
11、 城市配套审批( 水、 电、 污、 市政、 暖、 煤气、 弱电等
12、 建筑商与监理方选择
13、 材料商选择
14、 其它合作商选择
15、 节能评定
16、 融资及房贷等级资信
三、 规划管理
1、 征地前规划管理
2、 建审规划管理
3、 施工规划管理 …

房地产项目开发完全手册-45DOC
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目  录
一、 征地
1、 地理位置………………………………………
2、 地质地貌状况………………………………………
3、 土地面积及红线………………………………………
4、 四邻状况………………………………………
5、 交通状况………………………………………
6、 土地权属状况………………………………………
7、 土地性质………………………………………
8、 地表建筑、 构筑状况………………………………………
9、 城市配套………………………………………
10、 周边环境………………………………………
11、 时事政策………………………………………
12、 土地价格………………………………………
13、 征地手续………………………………………
14、 土地SWOT分析………………………………………
15、 可行性论证………………………………………
16、 开发能力评判………………………………………
17、 实施征地………………………………………
二、 项当前期
1、 立项管理………………………………………
2、 文物审批及处理………………………………………
3、 地质勘察………………………………………
4、 全程营销( 前期策划) ………………………………………
5、 方案审批………………………………………
6、 施工图设计………………………………………
7、 人防审批………………………………………
8、 抗震审批………………………………………
9、 消防审批………………………………………
10、 绿化审批………………………………………
11、 城市配套审批( 水、 电、 污、 市政、 暖、 煤气、 弱电等) ……
12、 建筑商与监理方选择………………………………………
13、 材料商选择………………………………………
14、 其它合作商选择………………………………………
15、 节能评定………………………………………
16、 融资及房贷等级资信………………………………………
三、 规划管理
1、 征地前规划管理………………………………………
2、 建审规划管理………………………………………
3、 施工规划管理………………………………………
4、 期间变更规划管理………………………………………
5、 测绘管理………………………………………
四、 报建管理
1、 报建申请………………………………………
2、 施工图审核………………………………………
3、 工程类别………………………………………
4、 招投标管理………………………………………
5、 抗震( 前期已办) ………………………………………
6、 质量监督委托………………………………………
7、 监理备案………………………………………
8、 安全监督审批………………………………………
9、 墙改审批………………………………………
10、 建设工程社会保险审批………………………………………
11、 职工意外伤害保险………………………………………
12、 水泥用散审批………………………………………
13、 砂石审批………………………………………
14、 城市基础设施配套审批………………………………………
15、 施工许可审批………………………………………
五、 预售及申报房贷
1、 预售审批………………………………………
2、 银行申报房贷审批………………………………………
3、 公基金贷款申报审批………………………………………
4、 信用担保合作………………………………………
六、 施工管理
1、 土建工程………………………………………
2、 水电暖通安装工程………………………………………
3、 物业配置配套及装饰装修标准………………………………………
4、 单位房屋预售面积的提供………………………………………
5、 施工合同管理………………………………………
6、 材料合同管理………………………………………
7、 监理公司管理………………………………………
8、 图纸管理………………………………………
9、 阶段验收管理………………………………………
七、 竣工管理
1、 建筑工程竣工规划验收………………………………………
2、 建筑工程竣工消防验收………………………………………
3、 建筑工程竣工人防验收………………………………………
4、 建筑工程竣工绿化验收………………………………………
5、 建筑工程竣工质量验收………………………………………
6、 验收资料管理………………………………………
7、 竣工房产测绘………………………………………
八、 财务管理
1、 征地………………………………………
2、 项当前期………………………………………
3、 规划管理………………………………………
4、 报建管理………………………………………
5、 预售及申报房贷………………………………………
6、 施工管理………………………………………
7、 竣工验收管理………………………………………
8、 财务管理………………………………………
⑴ 筹资管理………………………………………
⑵ 成本与费用管理………………………………………
⑶ 销售收入管理………………………………………
⑷ 分配管理………………………………………
九、 全程营销( 后期营销推进管理)
1、 销售周期划分及控制………………………………………
2、 各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………
3、 各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………
4、 销售培训管理………………………………………
5、 客户积累与管理………………………………………
6、 销售组织与日常管理………………………………………
7、 项目二次策划营销………………………………………
十、 销售合同管理
1、 指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………
2、 列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………
3、 合同及认购书的签订………………………………………
4、 销售合同与财务的衔接………………………………………
5、 销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………
6、 销售合同的履约监控………………………………………
7、 销售合同的存档备案管理………………………………………
十一、 产权产籍管理
1、 按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案( 办理大证) …
2、 分户房产证办理………………………………………
3、 辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………
十二、 物业管理
1、 物业管理公司的选择………………………………………
2、 物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………
3、 物业管理公司介入项目时机………………………………………
4、 物业服务的内容策划、 组织机构、 资质匹配与取费标准………
5、 对销售人员进行物业管理培训……………………………………
6、 对准业主进行物业管理公关服务…………………………………
7、 项目开发期间合理建议………………………………………
8、 物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………
9、 制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………
10、 提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………
11、 物业交接工作………………………………………
12、 物业维修工作………………………………………
十三、 物资与材料采购
1、 主材采购………………………………………
2、 辅材与安装工程………………………………………
十四、 相关法律事务
1、 建立完善的合同管理体系……………………………
2、 建立律师项目跟踪制…………………………………
3、 对即时性公告、 通知、 催办单的管理………………
4、 零法律纠纷计划………………………………………

一、 征地
1、 地理位置:
⑴ 明确路段建筑社区备案编号, 以确定项目具体地点。
⑵ 辖区公安部门门牌编号情况, 存在变更、 新增、 户籍等问题。
⑶ 确定知名参照物。
⑷ 确定周边较近学校、 医院、 幼儿园、 菜市场、 超市、 银行等生活服务机构。
2、 地质地貌状况:
⑴ 防止地质问题, 提高施工开挖等成本。
⑵ 防止地下管网对施工的影响。
⑶ 地下人防等设施。
⑷ 文物问题。
⑸ 地下水位高度, 确定基础方案等。
3、 土地面积及红线:
⑴ 相关规划规范。
⑵ 地块规划要点。
4、 四邻状况:
⑴ 四邻描述。
⑵ 四邻现有设施使用状况。
⑶ 四邻建筑物、 构筑物的退让与采光条件。
⑷ 四邻经济发达程度与环境可利用性。
5、 交通状况:
⑴ 直接交通干线情况( 公交线路、 的士站等) 。
⑵ 城市交通要素( 火车站、 长途汽车站、 飞机场等) 。
⑶ 1公里范围内的主次城市道路情况, 红绿灯设置情况。
⑷ 近期城市规划待实施的规划道路。
⑸ 区内道路规划分析。
⑹ 区内与区外交通连接分析。
⑺ 确定出行与”回家”的交通便利程度。
6、 土地权属状况:
⑴ 土地权属明晰程度。
⑵ 是否存在债权债务纠纷。
⑶ 是否存在质押或抵押情况。
7、 土地性质:
⑴ 城市土地连片规划情况。
⑵ 本地块用地性质的弹性。
⑶ 连片规划改造政策分析。
⑷ 原土地方获取土地方式与征地形式分析。
8、 地表建筑、 构筑状况:
⑴ 可再利用或短期利用分析。( 施工用房、 材料库、 短期租赁)
⑵ 拆迁方案及可享受政策。( 旧城连片改造、 都市村庄等)
⑶ 安置方案及可享受政策。( 旧城连片改造、 都市村庄等)
⑷ 建筑原材料的再生利用情况。
⑸ 达到三~七通一平的条件与成本分析。
9、 城市配套:
⑴ 城市大配套。( 水、 电、 暖、 煤气、 电信、 有线电视、 垃圾环卫、 市政开口等)
⑵ 商业状况。( 购物、 租赁状况)
⑶ 文化教育。
⑷ 医疗卫生。
⑸ 自然绿化景观及休闲场地。
⑹ 金融服务。
⑺ 娱乐、 餐饮、 住宿、 办公。
⑻ 行政机关。( 派出所、 办事处、 行政办公等)
⑼ 生活服务。( 干洗店、 邮政局、 美容美发等)
⑽ 历史文化、 人文区位因素。
10、 周边环境:
⑴ 人口密度与划类。
⑵ 区域城市定位。
⑶ 空气指数与城市排污能力。
⑷ 绿化情况。
⑸ 人流分析。( 流动、 流驻、 留住)
11、 时事政策:
⑴ 金融政策。
⑵ 城市GDP指数变动。
⑶ 房地产开发政策。
12、 土地价格:
⑴ 城市类别基准价格。
⑵ 可参照性周边地价。
⑶ 回迁补偿分析。
⑷ 相关土地税收。
13、 征地手续:
⑴ 已成型的获取方式。( 拍卖、 挂牌、 转让、 招投标)
⑵ 未成型的可选择方式分析。
⑶ 相关手续费用。
⑷ 相关办理程序。
⑸ 征地周期性。
14、 土地SWOT分析:
⑴ 项目地块的优势。
⑵ 项目地块的劣势。
⑶ 项目地块的机会点。
⑷ 项目地块的威胁及困难点。
15、 可行性论证:
⑴ 虚拟投资分析。
⑵ 虚拟收益分析。
⑶ 相关营销策划机构介入。
16、 开发能力评估:
⑴ 技术实力评估。
⑵ 资金实力评估。( 财务分析)
⑶ 经营能力评估。( 行政资源的可利用性)
⑷ 管理能力评估。
⑸ 资源能力评估。( 联合开发、 投资合作、 建筑主材合作)
⑹ 开发能力结论。
17、 实施征地
二、 项当前期
1、 立项管理:
⑴ 立项手续的办理。( 直接办理、 立项变更)
⑵ 投资规模的确定。( 对后期各类报批的影响以及费用核算标准)
⑶ 政策的可利用管理。( 旧城改造、 重点工程、 都市村庄改造等)
① 政策的收集;
② 手续的办理( 如申请旧城改造与重点工程) ;
此项应在征地前同原地主方协调办理完, 在征地中已有政策体现。
⑷《开工报告》办理。( 重点工程、 具备招投标、 质量监督条件)
2、 文物审批及处理:
⑴ 征地前对其文物遗址等因素进行调研。
⑵ 彻底办理不留隐患。( 存在刑事责任)
⑶ 该手续直接影响到项目推进, 应首要办理。
3、 地质勘察:
⑴ 对地质要有较深入的研究, 防止动工后的阻碍与增加成本。
⑵ 对地埋管网要有深入了解, 减少施工与改造障碍。
⑶ 对原人防设施的处理。( 依照《人防法》及有关设计规范)
4、 全程管理( 前期策划) :
⑴ 项目定位。
①项目市场定位;
A、 类比竞争楼盘的调研( 含意向楼盘)
B、 一手市场调研
C、 项目要素调研( 如配置等)
D、 综合评判
②区域定位;
③ 主力客户群定位;
④ 功能定位;
⑤建筑风格定位;
⑥商业部分定位;
A、 主题定位
B、 经营管理定位
C、 业种
D、 业态
⑵ 项目价值分析。
① 项目经济价值;
② 项目品牌价值;
③ 项目社会价值;
④ 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重;
⑤ 项目可提升价值分析;
A、 建筑风格和立面的设计、 材质
B、 独特的户型与结构
C、 环境
D、 配套
E、 物业管理
F、 形象包装与组合营销策划
G、 品牌
⑥价值实现的大环境因素;
A、 经济金融因素
B、 政策因素
C、 城市规划前景因素
D、 人文理念的发展因素
⑶ 项目定价模拟。
① 项目目标收益与最大收益, 项目综合成本预估;
② 均价的确定( 类比价值, 有效需求成本加价) ;
③ 项目中具体单位的定价模拟( 分层、 分套) ;
A、 差异性定价( 类型、 采光系数、 朝向景观、 楼层)
B、 确定系数
C、 确定幅度
④价格策略报告;
⑷ 项目投资可行性分析。
① 可变成本变动时对利润的影响;
② 销售价格变动时对利润的影响;
⑸ 投资风险分析。
①项目风险性评价;
A、 价值提升及其实现的风险性
B、 规划、 设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值
C、 项目全程营销策划的成功性
②资金运作风险性;
A、 减少资金占用比例, 加速周转, 降低财务成本
B、 开发节奏把握, 以尽量少的资金占用启动项目
C、 销售推进把握, 最短时间回笼资金
③经济政策风险;
A、 对近几年国际国内宏观经济形势分析
B、 国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设
C、 金融时政前瞻性与可借鉴性分析
⑹ 开发节奏建议;
①影响开发节奏的基本因素;
A、 政策法规
B、 金融政策
C、 地块状况因素
D、 发展商整体开发水平
E、 资金投放量与回收要求
F、 营销因素与价格策略
G、 市场供求因素
H、 入市时间
②项目开发节奏及结果预测;
A、 项目开发整体推进计划
B、 项目销售整体推进计划
C、 预测结论
D、 项目结束后的总结
⑺ 项目规划设计。
       以项目的市场定位为基础, 以满足目标市场( 包括组装市场潜在需求) 为出发点, 对项目地块进行总体规划布局, 确定建筑风格与色彩计划, 紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型, 引导室内装修风格, 并对项目的环艺设计进行充分提示。
①总平面规划;
A、 可实施性( 规划法规)
B、 周边条件的允许性
C、 可增容性( 未来填充余地)
②建筑空间布局;
A、 建筑立面与色彩计划, 三维实景效果
B、 功能分区示意效果及说明( 商业、 转换层、 标准层、 大堂、 核心筒、 消防通道、 停车场、 会所等)
③道路系统布局;
A、 区内( 人车分流、 出入口)
B、 区外连接( 出入口)
C、 项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性
D、 停车场引道与行车线路( 停车场与主体建筑之间的通行及安防)
④绿化系统布局;
A、 园艺绿化, 景观设计
B、 浇灌系统、 水景系统、 消防系统、 保洁系统、 运动系统( 泳池)
C、 投资预算与管理成本分析
⑤公建与配套系统;
A、 同市政大配套的兼容与降低实施成本( 就近、 使用安全性)
B、 公建设计及提示
C、 前期营销、 施工使用与后期物管使用的兼容性
D、 按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房
E、 提示牌、 警示牌、 名牌、 公示牌、 形象牌等
F、 垃圾箱与清污设施
G、 邮件箱与供奶箱等
⑥项目施工程序;
A、 先造景后建房, 随建房统一实施交付
B、 确保施工与销售看房同步及安全性
C、 施工安全防护与形象包装
D、 施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性
⑦建筑风格定位;
A、 项目总体建筑风格的构思
B、 建筑色彩计划
C、 建筑外立面装饰及材料
D、 根据户型及布局对外立面的提示
E、 对顶部、 群楼、 平台、 出入口等设计提示
⑧主力户型选择;
A、 项目所在区域同类楼盘户型比较
B、 项目业态分析及项目户型配置比例
C、 主力户型设计提示
D、 商业户型布局设计提示
E、 写字楼平面设计提示
F、 得房率分析
⑨空间布局装饰概念设计;
A、 室内空间布局提示( 装饰方案)
B、 公共空间主题选择( 装饰效果)
C、 庭院景观及商业广场、 步行街实景提示
D、 环境规划及艺术风格构想
E、 地块已有自然环境利用
F、 项目人文环境的营造
⑩营销示范单位装修设计( 样板房) ;
A、 完全情景化, 大户型不易复杂, 小户型增加装饰及功能展示
B、 根据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资
C、 集中对个性功能优势体现, 合理回避或遮盖设计与结构中的不足
D、 背景音乐、 灯光、 道具、 人气、 生活化( 住宅类) 均起到提升感观认知, 加之销售导购以及房间保洁员的说明与服务, 提升理性认知程度
E、 各房间及功能间概念设计
F、 提供多种情调风格的装修提示, 满足不同需求口味
G、 合理回避装饰装修标准
⑾附属设计;
A、 灯光系统( 立面、 绿化园林、 售楼处、 公建、 大堂、 内廊、 楼梯、 道路照明、 广告牌、 形象墙)
B、 背景音乐指导( 广场音乐、 样板房背景音乐、 售楼中心背景音乐)
C、 营造与引导未来生活方式( VIP会员、 会所服务、 商业配套等)
⑿项目质量工期策划营销;
A、 树立发展商严格遵守质量工期理念, 提高项目的信誉度、 美誉度
B、 进而上升到企业品牌战略, 提高企业知名度与成熟度
C、 及时对已购房产加以进度通告
D、 任何原因引起的施工间断, 在工期无法弥补的情况下, 及时书面告知准业主
⒀形象策划;
A、 项目名称( 总名称与细分名称)
B、 标志
C、 标准色
D、 标准字
E、 工地环境视觉包装
F、 售楼中心包装设计
G、 展板、 沙盘等道具设计
H、 售楼中心家具
I、 促销礼品
J、 导视牌
K、 销售人员包装
L、 印有标识的办公用品( 口杯、 笔、 稿纸、 信封等)
⑻ 营销推广策划。
营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、 系统策划的超前决策, 是专业化运作的流程。
① 区域市场动态分析( 项目基本要素、 定位、 供求状况、 竞争因素等) ;
② 项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策;
③ 目标客户群定位分析;
④ 价格定位及策略;
A、 结合项目本质与市场定位确定价格定位
B、 价格策略( 价格总趋势)
C、 价格战术( 优惠幅度及阶段促销)
⑤入市时机规划;
A、 根据报批报建推进
B、 结合项目施工进度
C、 结合房地产销售周期规律
D、 结合重要节假日及地方性城市活动
⑥广告策略;
A、 广告总体策略与阶段性划分
B、 广告形式的配比( 直接、 间接等)
C、 广告主题
D、 广告创意表现
E、 广告效果监控、 评估、 修正( 指标→销售额、 利润、 市场与占有率、 品牌形象等)
F、 入市前印刷品与广告品设计制作
如: 购房须知、 价格表、 销控表、 楼书、 海报折页、 认购书、 合同书、 交房标准即配置清单、 物业管理内容、 名片、 相关表格等。
H、 广告支出监控
I、 媒体组合
J、 公关活动与相关仪式策划
K、 软性宣传
⑦人员配备与管理;
A、 参与销售过程所需哪些人员
B、 销售与综合培训
C、 管理与佣金制度
D、 制订销售手册
如: 批文证照、 营业执照、 楼宇说明书( 项目统一说词、 户型图、 会所及公建内容、 交楼标准、 建筑材料) 、 价目表、 利率表、 购房办理程序、 购房付费一览表、 产权证办理程序及费用、 入住流程、 入住收费明细表、 物业管理收费标准等。
E、 合同文本
        如: 预定书( 内部认购书) 、 合同文本、 抵押合同、 公积金借款合同、 商业借款合同、 保险合同、 公证书等。
⑧客户管理系统;
A、 电话接听登记表
B、 新老客户档案表
C、 销售日、 周、 月报表
D、 已成交客户档案表( 台帐)
E、 应收帐款控制表
F、 保留楼盘控制表
⑨销售组织与日常管理;
A、 组织与激励
B、 工作流程
5、 方案审批:
⑴ 项目总规划方案审批。
⑵ 建筑单位方案审批。
⑶ 方案招投标。
6、 施工图设计
7、 人防审批:
⑴ 立项、 总平方案后进行人防实施方案申报。
⑵ 得到批准批复后委托有资质设计院进行设计( 同施工图同步) 。
⑶ 修建人防地下室审批( 或易地建设审批) 。
⑷ 人防实施阶段。
⑸ 验收。
8、 抗震审批
9、 消防审批
10、 绿化审批
11、 城市配套审批( 水、 电、 污处理、 市政、 环卫、 暖、 煤气、 弱电等) :
⑴ 市政施工管理。
⑵ 市政道路开口管理。
12、 建筑商与监理公司选择
13、 材料商选择
14、 其它合作单位选择
⑴ 物业管理。
⑵ 经营管理公司( 商业、 写字楼) 。
⑶ 装修商。
⑷ 绿化园艺。
15、 节能评定
16、 融资及房贷资信等级评定
三、 规划管理
1、 征地前规划管理:
⑴ 项目选址→《选址意见书》。
⑵ 建设项目用地规划审批→《用地定线坐标图》、 《规划设计条件通知书》。
① 申领建设项目规划设计条件;
② 重点工程批复等文件在提交范围;
⑶ 项目规划总平面设计方案审批→《用地规划总平面布置图》。
⑷ 核发《建设用地规划许可证》。
① 未取得此证, 用地批准文件无效;
② 本证有效期6个月;
③ 改变原用地规划的按改变申请程序进行办理;
2、 建审规划管理:
⑴ 建筑工程定位审批→《建筑工程定位批件》有效期6个月
                   →《规划设计要点》。
⑵ 建筑工程设计方案审批。
报项目方案设计两套( 总平图及相应航测地形图上总平图、 平、 立、 剖图) 。
⑶ 建筑工程施工图设计审批。
⑷ 核发《建设工程规划批准书》。
3、 施工规划管理( 施工验收管理) :
⑴ 基槽或桩孔验线规划管理。
⑵ 基础验线规划管理。
4、 施工期间变更规划管理
5、 测绘管理
四、 报建管理( 建委)
1、 报建申请( 甲方)
2、 施工图审批( 甲方)
3、 工程划类别( 甲方)
4、 招投标管理( 甲、 乙方)
5、 抗震审批( 甲方)
6、 质量监督委托( 甲方)
7、 监理备案审批( 监理方)
8、 安全监督审批( 乙方)
9、 墙改审批( 甲方)
10、 建筑工程社会保险审批( 甲方)
11、 职工意外伤害保险( 乙方)
12、 水泥用散审批( 根据承包及主材供应形式而定审批方, 原则上为乙方)
13、 砂石审批( 乙方)
14、 城市基础设施配套审批
15、 施工许可审批( 甲方)
    领取《施工许可证》
五、 预售及申报房贷
1、 预售申请:
⑴ 按《预售管理办法》投资达到25%以上。
⑵ 具备《土地证》、 《用地规划许可证》、 《建筑工程规划批准书》、 《施工许可证》。
⑶ 有明确价格备案。
⑷ 商品房物业管理方案备案( 物业大修基金) 。
⑸ 房管测绘部门对预售面积进行核准。
2、 银行申报贷款审批:
⑴ 市场处办理预售卡及备案。
⑵ 银行申报( 注意规划批准房屋属性) 。
3、 公积金贷款申报审批
4、 信用担保合作
六、 施工管理
1、 土建工程:
⑴ 组织落实现场折迁准备工作。
⑵ 组织落实现场三通一平工作。
⑶ 实测现场征地红线用地面积。
⑷ 核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。
⑸ 核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规划。
⑹ 拟定施工现场总平面布置图。
⑺ 了解当地建材供应、 运输通道机械租赁相关信息。
⑻ 拟定主体工程平立剖面细部规划方案。
⑼ 选定参建单位、 设计规划单位、 施工图设计单位。
⑽ 选定甲级施工单位及建设监理单位。
⑾ 选定勘察设计单位, 寻求合作伙伴。
⑿ 对参建单位进行业绩考察。
⒀ 建立健全各级岗位责任制, 实行目标管理。
⒁ 编制项目管理办法。
⒂ 建立项目总体方案的审查审批认可制度。
⒃ 工程部根据批复的总体进度计划编制细部程序。
① 工程总体网络施工进度计划;
② 单项工程施工进度计划;
③ 分部工程施工进度计划;
④ 月进度计划;
⒄ 施工管理。
① 建立工期管理的检查体系;
② 建立施工过程记录, 分包工期计划落实的汇报制度;
③ 施工过程控制, 工期预测, 改进措施;
④ 严格《施工组织设计》, 施工方案审批制度;
⑤ 严格按《施工组织设计》及作业标准组织施工;
⑥ 建立健全施工技术交底制度, 实行程序化管理;
⑦ 特殊施工过程的控制;
A、 对那些质量性能指标不能经过其后的检验或试验完全判定或施工后无法检测, 只能经过破坏性检验才能判断其质量的施工过程, 必须采取特殊的检验措施。例如: 地下室防水工程、 挖孔灌注桩砼程, 承重钢结构的焊接工程等。
B、 需采取特殊检验的工程, 参建单位要对特殊过程的施工能力实施预先鉴定。应从人才素质、 设备性能、 材料质量、 施工方法、 施工监理检查环节等五个方面进行预先鉴定, 由责任工长填写”特殊过程能力预先鉴定报告”, 经项目技术负责人批准后实施, 工程部技术人员应及时检查和监督。
⑧技术核定单和土地洽商单及设计变更审签;
工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监理公司批复后的技术核定单, 工地洽商单及设计变更单, 并与设计单位进行沟通确认后, 组织施工。
2、 水电暖通安装工程:
⑴ 新项目定位后要及早与有关市政部门沟通。
① 电业局;
② 自来水公司;
③ 热力公司;
④ 有线电视台;
⑤ 电信局;
⑥ 煤气公司;
新项目应申报所需容量、 进线方式、 方位等以及时合理安排供水、 供电、 通讯、 有线电视、 供热、 供煤气线路的接口入户位置; 在符合市政部门专业条款要求的情况下, 尽量缩短线路, 避免相互影响重复开挖布线, 便于施工及维修, 极大限度的降低工程施工费用。
⑵ 吸取其它小区在开发时的重复设计, 以及施工工序不合理造成的重复开挖重复施工, 造成浪费。
① 高压配电室双电源进线设计, 必须经电业局生计科认可后才能送电。       因此, 高压供电部分应委托电业局进行设计。
② 自来水的收费根据用途不同, 其收费价格也不同, 我们能够把双水源 进小区时, 分为生活用水和商业用水两条线计量, 在小区内调整供水管道以合理节省用水费用。
③ 热力管道接口与热交换站的路径越短越好, 能够减少热损耗, 同时尽量避开其它管道。
④ 小区内的排水管道的坡度和管径在符合设计要求的情况下, 应尽量加大一点, 留点富余量。
⑤ 小区的化粪池最好采用生物化粪池( 例如: 通元花园、 613所、 雅赛城) , 能够减少沉淀物, 降低常期维护清淤费用。
⑥ 安装大型设备所预留的吊装孔, 应方便施工, 防止设备吊装时产生碰伤, 例如高低开关柜, 变压器水泵等设施。
⑦ 电气设备以及强弱电桥架, 管道井的施工应注意防水、 防潮, 杜绝渗漏水隐患。
⑧ 上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患, 卫生间, 厨房楼面应作好防水层, 应设砼泛水沿, 应考虑管道热胀冷缩现象, 易造成楼面微裂缝。分户计量表, 最好设置在管道井内; 如放在户内时, 最好安装磁卡表, 以便于物业公司后期管理。
⑶ 建议本小区实行直供电, 当工程完成后, 将电力设备移交给供电局管理, 这样既不用安排电工配电室值班, 又不再承担电损耗和后期设备维护费用。
⑷ 如果商务楼按复式楼中楼设计时, 应考虑消防喷淋的安装要求, 要留设上水管线布置空间, 应事先申报消防设施布线施工做法, 避免重复施工。并应考虑卫生间位置及上下水管道的安装高度。
⑸ 中央空调的送风管道入户安装要合适, 吊顶净空高度要严格核定落实, 力求设计合理。
⑹ 采用分户计量时, 暖气管道户内串联时最好走明管; 埋地时应加设套管, 如用铝塑管时接口一