房地产项目建设与市场需求预测.docx

第 一 章 总 论1.1 项目名称及承办单元项目名称：鑫城商贸广场项目承办单元：衡水鑫城房地产开发有限责任公司法定代表人：黄立民承办单元根本情况衡水鑫城房地产开发有限责任公司建立于2001年3月，公司为股份制企业，注册资金820万元，总资产1.5亿元，拥有“三级开发资质”。已开发修建面积约36万平方米，竣工优良率到达100%、销售率到达100%。年销售收入6000余万元，年利税1600余万元。以房地产开发经营为主，兼有修建安装、工程监理、物业治理、酒店、修建装饰等众多领域。自建立以来，就选择了一条对情况、资源、生态充实掩护利用的可连续生长的开发模式和生长门路，率先提倡了“筹划就是财产”、“情况就是优势”等现代生长理念；服从“追求卓越、办事真诚、以人为本、精益求精”的企业宗旨，以优质的产物和良好的办事奉献给宽大客户。先后与海内外著名的城区筹划、房地产筹划、园林筹划机构和大家互助，相继开发了“鑫城嘉苑”、“益民小区”、“鑫城华居”等住宅小区，以及“鑫城商务酒店”、“鑫城饭馆”和安平“鑫城商务大厦”等商业项目。所开发项目以人性化设计、优雅的情况、完善的设施和人性化的物业治理，引领衡水开发建立的新潮水；并始终保持快速、康健、稳定生长良好态势，工程质量、诚信经营、答应兑现、企业形象等得到遍及认可和赞扬。公司先后被评为“房地产开发先进企业”、“衡水市明星企业”、“守条约重信用单元”、“政协委员示范工程”等荣誉称呼。公司现为衡水市房地产协会会员单元、衡水市房地产协会常务理事、衡水市消费者协会会员单元。 公司技能力量超群，公司设有12个部分，现有员工113人，大、中专以上学历占70%，其中高、中级专业技能人员占35%。拥有一批经验富厚、锐意进取的高中级专业技能人员，同时，公司聘请海内优秀的设计、筹谋人才加盟公司和项目建立，为公司的久远生长奠基了坚固的底子。公司对峙开发与储备并重，现有足量土地储备，并将继承加大储备力度，不停提高开发营销水平，确保连续、康健、稳定生长。 公司已连续四年保持经济效益高速增长，国度计委、建立部联合发表的建立项目经济评价要领与参数第二版国度建立部及衡水市颁布的与房地产相关执法与政策现场勘察和实地调研所得资料衡水市都会生长总体筹划方案通过对该项目的根本表面进行观察了解、实地考察，并结合衡水市都会生长总体筹划要求，凭据该项目具体情况，对相关情况进行调研阐发。在此底子上，对该项目建立的须要性、建立范围、建立条件、技能方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了阐发，并据此体例本陈诉。经营定位项目建立的商业、办公场合销售档次定位本项目以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的治理办事，在此定位为城区shopping mall，集购物、办公、休闲、餐饮、食宿等多功效消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建立成为华北商埠的重要组成部分和都会商业新坐标。客户目标定位以海内外高新科技及名、特、优产物销售商家与商务办公为主体，吸引衡水市及周边县市经营同类产物和创业者入驻。项目建立目标加快衡水市经济生长，改进人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会生长需要，依据“以人为本，办事社会”的的设计理念，项目将建成衡水市范围最大，配套设施最先进，经营情况最理想的商业中心。既适合商业娱乐中心生长又满足办公的需求。修建色彩醒目，冲破沉闷的修建气势派头。将担负起都会空间和都会意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。并增强能源节约和情况可连续性生长。代价定位按区域功效及类别公道订价，凭据差别条件实行优惠代价调解。经营方法依据项目自身特点，引入国际知名商业治理公司，接纳国际先进的经营治理模式。借以繁荣经济、低落经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。项目表面.1建立理由由于本项目建立所在在衡水市，而项目主要以海内外高新科技及名、特、优产物销售商家与商务办公为主体，及衡水市及周边县市经营同类产物和创业者为主要目标。所以，国度和衡水市的经济状况是指导该项目的要害所在。2005年三季度海内经济回眸今年前三季度，各地域、各部分以科学生长观为统领，认真贯彻落实党中央、国务院确定的各项目标政策，牢固和生长宏观调控结果，积极推进革新开放，百姓经济出现出平稳较快生长的良好态势。1、经济平稳较快增长。开端核算，前三季度海内生产总值106275亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期低0.1个百分点。其中，第一财产增加值13510亿元，增长5.0%；第二财产增加值60440亿元，增长11.1%；第三财产增加值32325亿元，增长8.1%。分季度看，第一、二、三季度分别增长9.4%、9.5%和9.4%，出现出稳定增长态势。 2、农业生产形势较好。各项支农惠农政策，有效地变更了农民的生产积极性，农业和农村经济保持了较好的生长势头。夏粮总产到达1063亿公斤，比上年增长5.1%；早稻总产量318亿公斤，比上年减产1.3%；晚稻、玉米等秋收作物播种面积扩大，产量有望继承增加。全年粮食生产将再获丰收。畜牧业、渔业生长势头良好。前三季度，猪牛羊禽肉产量同比增长6.7%，水产物产量同比增长3.9%。3、产业生产增长平稳。前三季度，全国范围以上产业增加值50450亿元，同比增长16.3%(9月份6275亿元，增长16.5%)。其中，国有及国有控股企业增长11.3%，团体企业增长11.9%，股份制企业增长17.9%，外商及港澳台投资企业增长16.2%。分轻重产业看，重产业增长16.9%，轻产业增长14.9%。分主要产物看，原煤产量同比增长10.2%，发电量增长13.4%，钢材增长25.8%，汽车产量增长10.0%，其中轿车增长17.7%。前三季度，产销衔接仍然保持较好水平，范围以上产业产物销售率为97.86%，与上年同期持平。4、牢固资产投资保持较快增长。前三季度，全社会牢固资产投资57061亿元，同比增长26.1%，增幅比上年同期回落1.6个百分点。其中，城镇牢固资产投资48741亿元，增长27.7%(9月份7591亿元，增长29.4%)，回落2.2个百分点。在城镇牢固资产投资中，房地产开发投资10378亿元，增长22.2%，增幅比上年同期回落6.1个百分点(9月份1458亿元，增长21.9%)。与此同时，煤炭、石油和铁路等行业投资均保持较快增长。其中，煤炭开采及洗选业投资同比增长76.8%，石油和天然气开采业增长31.3%，铁路运输业增长41.1%。5、市场销售稳步增长。前三季度，社会消费品零售总额45081亿元，同比增长13.0%(9月份5495亿元，增长12.7%)，扣除代价因素实际增长12.1%，实际增幅比上年同期提高2.4个百分点。其中，都会消费品零售额30309亿元，增长14.0%；县及县以下消费品零售额14772亿元，增长11.0%，扣除代价因素实际分别增长13.4%和9.4%，分别比上年同期加快1.3和4.2个百分点。前三季度，全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长20.1%，石油及制品类增长38.3%，汽车类增长13.1%。6、代价涨势趋缓。前三季度，居民消费代价同比上涨2.0%(9月份上涨0.9%)，比上年同期回落2.1个百分点，继承处于温和上涨的状态。其中，都会上涨1.7%，农村上涨2.5%。从组成看，食品特别是粮食代价涨幅趋缓是居民消费代价涨幅回落的主要原因。前三季度，食品代价上涨3.3%，同比回落7.6个百分点，其中粮食代价上涨1.9%，回落26.5个百分点。居住代价上涨5.6%，同比提高1.2个百分点。娱乐教诲文化用品及办事代价上涨2.6%。其他类商品代价大多根本稳定或略有下降。前三季度，商品零售代价同比上涨0.8%(9月份与上年同月持平)，产业品出厂代价上涨5.4%(9月份上涨4.5%)，原质料、燃料、动力购进代价上涨9.2%(9月份上涨7.1%)。7、进出口贸易保持快速增长。前三季度，进出口总额10245亿美元，同比增长23.7%，比上半年加快0.5个百分点，比上年同期回落13.0个百分点。其中，出口5464亿美元，增长31.3%，进口4781亿美元，增长16.0%。进出口相抵，顺差683亿美元。实际利用外资有所下降。前三季度，外商直接投资条约金额1303亿美元，同比增长21.8%；实际使用金额432亿美元，下降2.1%。国度外汇储备大幅度增长。9月末，国度外汇储备7690亿美元，比年初增加1591亿美元。8、居民收入较快增长。前三季度，城镇居民人均可支配收入7902元，扣除代价因素，同比实际增长9.8%；农民人均现金收入2450元，扣除代价因素，同比实际增长11.5%。衡水是大京九上靠近龙头北京的一颗明珠。正迅速生长成为冀东南园林式现代化中心都会。 京九铁路在衡水市区与工具干线石德铁路形成黄金十字交错,使衡水成为承东启西、交汇南北的交通枢纽都会,有京南第一大站之誉。近几年全市以推进和实现跨越式生长为主题，以经济结构调解为主线，以深化革新和科技进步为动力，以提高人民生活水平为底子出发点；对峙“两增并举、以快赶强”的目标，努力扩大社会需求，经过全市人民的配合努力，经济建立和社会各项事业都取得了明显成效。2005年1-8月份 百姓经济较快增长。实现地域生产总值473.8亿元，按可比代价盘算(下同)，比上年同期增长14.5%，创近几年增速之最，比上年同期提高了2.4个百分点。其中，第一财产增加值83.1亿元，增长7.0%；第二财产增加值252.5亿元，增长16.3 %；第三财产增加值138.2亿元，增长15.0%。在第三财产中，金融保险业增长8.1%，批发和零售贸易餐饮业增长16.8%，房地财产增长11.8%。2005年1-8月份，衡水人均生产总值首次突破一万元，到达11449元，较上年同期增长14.0%。 二、三财产较快增长，拉动衡水市经济增长13.3%。在2005年1-8月份生产总值14.5%的增速中，第二财产孝敬率为63.8%，拉动全市经济增长9.3个百分点，产业增长强劲，是2005年1-8月份经济运行的突出亮点，产业对经济增长的孝敬率到达59.1%，拉动全市经济增长8.6个百分点；第三财产孝敬率为28.6%，拉动全市经济增长4.1个百分点。 2005年1-8月份累计实现零售额78.2亿元，同比增长15.3%。保持了平稳的增长态势。 1、都会消费品市场增长快于农村市场。18月份都会零售额实现27.7亿元，同比增长17.0%；农村零售总额实现50.5亿元，增长14.5%。 2、批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增速居首位。分行业看，18月份餐饮业零售额累计实现8.8亿元，同比增长21.4%；批发零售贸易业零售额累计实现68.3亿元，增长14.8%；其他行业零售额累计实现1.1亿元，增长4.4%。 3、限额以上企业零售额保持快速增长。18月份限额以上批发零售贸易业零售额实现11.4亿元，同比增长37.3%。 上述情况表明，今年以来，海内及衡水市百姓经济继承快速稳步地生长。保持了平稳较快生长的良好态势。因此，“鑫城商业广场”项目，是切实可行的。.2项目建立范围项目总占地面积约62亩，筹划面积20.35万余平方米，其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场修建面积：5.32万平方米； 商业街修建面积：1.82万平方米，地下及大众修建：3.05万平方米。修建形式为高层、小高层及多层互补的商业综合楼。.3项目选址及建立条件 该项目地处衡水市中心，东临红旗大街；南临宁静中路；西临中心街；北临衡水火车站、大众汽车站、远程汽车站和老火车站。距石黄、衡德高速2.5公里，距106国道3.5公里。该地块呈长方形，阵势平坦，地上无修建物，市政配套完善，适合本项目建立。.4工程设计要求总体设计充实考虑本工程所处都会地理情况的结合问题周密筹划了总体结构及交通流线，必须切合国度范例、宁静、环保及节能要求。修建形式犬牙交错，形成多层空间。修建色彩醒目，冲破沉闷的修建气势派头。将担负起都会空间和都会意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。在空间情况设计中，参加主题广场和中庭的设计，使主顾在购物历程中淘汰或消除疲劳感，给人以放松身心的空间。同时，加大采光，既解决了消防疏散问题，又为广场自身提供一个极具特色的室外展示舞台，也有利于商户对产物的宣传和推广。内街景观设计运用对景、借景、空间的转折、强化和弱化等元素，辅以灯光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形态优美的内街标示、告白灯箱展板等，将内街作为一个虚的的体量精心设计。内街庞大而非杂乱的修建形态创造出富于变革的景观。购物情况中的街道设计，注重人流的回流设计，淘汰商铺的死角产生。修建内部的交通，凭据纵火疏散要求部署楼梯，各部分疏散距离相对均匀，易于满足平面的差别分开形式，自动扶梯、电梯部署充实满足垂直偏向的人流、货流的需要。整个交通组织顺畅公道。.5投资估算及资金筹措项目总投资34645.816万元。其中，自筹资金15000万元。销售收入19645.816万元。.6项目实施进度预计2006年2月15日开工，2008年2月15日竣工。工期为两年。.7经济效益阐发经测算，项目建成后，可实现销售收入41992万元；利润总额 5447.66万元；项目投资接纳期（税后）2.3年（含两年建立期）；财政内部收益率12.6%（全部投资所得税后）；财政净现值198.26万元（全部投资所得税后）。.8主要技能经济指标（附表）本项目投资接纳期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项目建立是可行的。 第二章 项目建立的须要性该项目地处衡水市中心，东临红旗大街，此处商铺林立，是衡水市药材、机电、摩托集散地；南临宁静中路，此路段是衡水市老的商业街，市场成熟、范例；西临衡水市百惠公司，该公司是衡水市最老最大的百货批发供给公司；北临衡水火车站、大众汽车站、远程汽车站和老火车站，是衡水市人员、物资的集散地。距石黄、衡德高速，距106国道。交通十分便利。衡水市位于河北省东南部，界于东经1151011634，北纬37033823之间。总面积8815平方公里。下辖：桃城区 、 冀州市、深州市 和枣强县、武邑县武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县一区两市八县。 总人口407万，辖一区两市八县。东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的南宫市、新河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市接壤。市政府所在地桃城区北距首都北京、天津新港均为250公里，西距省会石家庄119公里。衡水，物华天宝，人杰地灵，她以其悠久的历史，辉煌光耀的文化，孕育了像董仲舒、孔颖达、高适等数不尽的风骚人物；以其浓厚的资源，富饶的物产，使人民世代繁衍，安身立命；衡水地域有自己一系列的名优特产物和优秀品牌,包罗老白干系列白酒、安平丝网、武邑金丝大枣、阜城鸭梨、枣强裘皮、深州蜜桃、以及工艺美术大家王习三为代表的冀派内画鼻烟壶、侯店毛笔、宫廷金鱼并称衡水三绝,享誉海内外。衡水境内公路铁路纵横交错，四通八达，全市乡乡领悟柏油路，邮电通讯生长迅速，全市各乡镇全部实现数字程控化，拥有电话容量30万门，可与海内2200多个市县及180多个国度和地域直接通话。国度大动脉京九铁路穿越市区全境，衡水是京南第一大站，被誉为“京九明珠”，使衡水成为重要的交通枢纽都会，具备了承东启西，交汇南北，呼应沿海，办事京津的优势，为衡水的生长提供了千载难逢的机会。（北）京九（龙）铁路与石（家庄）德（州）铁路，（北）京九（龙）与济（南）石（家庄）太（原）银（川）通讯光缆，（北）京开（封）与太（原）青（岛）高速公路在这里聚汇相交，使衡水成为北起北京、南达九龙，东接京沪，西连京广的重要交通通讯枢纽和新兴的人流，物流，信息流的大型集散地，被经济学家公认为经济生长的“黄金十字交错”处。年，全市油面路里程已达1000公里。公路密集度每百平方公里到达80公里，大大高于全国、全省平均水平，形成了以衡水市区为中心，以国省干线为骨架的公路网络。随着衡（水）榆（次）和衡（水）德（州）高速公路的竣工，我市高速公路形成衡（水）榆（次）、石（家庄）黄（骅）、石（家庄）德（州）纵横交错的格式，标记着我市交通运输业进入了“新的时代”。2.2促进社会经济生长，加快都会化进程从衡水市商业结构和漫衍来看，目前衡水较大范围商场有17家。经营模式根本为零售百货、超市。市区可开发商业用地已开发完成。大型超万平米商场有衡水市百货大楼、爱特购物中心两家虽然范围较大。衡水百货大楼（团体）股份有限公司。是衡水市百货公司以衡水市百货大楼作为焦点企业改制组建的，由企业内部职工持有全部股份的股份制企业，为国度大型二档零售企业，营业面积21000平方米，拥有员工1000多名。衡水爱特购物中心是衡水市贸易局下属的现代化国有商业零售企业，于1994年11月20日营业，营业面积近11000平方米。但是，经营项目品位较低，没有较大的休闲、餐饮场合，娱乐场合仅百货大楼拥有百平米范围，远远不能满足人们日益提高的消费水平。大型超市仅有“保龙仓”、“吉美”两家连锁超市，并且位置比力近，没有区域格式，只在代价竞争中求生存。办事、配套设施滞后，停车场狭小拥挤。其它超市范围较小，且漫衍于各住宅小区，只能办事于社区。衡水市品牌商品比力疏散，没有销售优势，不能形成范围。并且商铺均为沿街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营情况极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑许多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。衡水市商贸城始建于上世纪末。虽范围较大，但由于结构、情况设计及项目定位原因，50%处于闲置状态，其余大部分处于维持经营。只有沿街部分商铺经营现状较好。衡水市写字楼目前照旧起步阶段，其设施情况比力滞后，另有部分地域的写字楼没有配套支持，没有形成范围，空置现象照旧比力严重，经济效益欠好，代价很低。高等写字楼更是空白。小我私家创业办公场合绝大多数在商业门店，租金高，情况差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不光要租赁销售及办公园地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约衡水经济生长。衡水商业、办事情况相对落后，现有的几大商场均为国营零售百货公司；目前衡水无大型专业销售公司，更没有高等的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机会。从本项目所处的特定区域情况看，项目最强的就是地段优势，这为项目提供了更为辽阔的生长空间，从而低落了其它倒霉因素对项目的影响。“红旗商厦”是衡水市历史最久、范围较大的国营百货商场，并正欲进行扩大经营范围。本项目和“红旗商厦”统一建立，凭借“红旗商厦”的“老字号”优势和本项目开发、经营的历史契机，必将形成优势互补、强强联手的局面，一定会打造出衡水市最具活力和范围的现代商业中心。本项目具有较强的景观优势，在生态、环保、节能、文化方面都身分体现了现代、时尚的气息，使之与衡水市都会建立的主题思路相契合，有力推动现代化生态园林都会建立。综合以上情况，本项目建立是须要的。第三章 市场需求预测现有市场需求近年来衡水市百姓经济连续快速增长，经济实力显著增强。2004年实现地域生产总值473.8亿元，按可比代价盘算(下同)，比上年增长14.5%，创近几年增速之最，比上年提高了2.4个百分点。2004年，在国度接纳一系列宏观调控政策步伐的引导下，衡水市百姓经济继承保持康健生长，消费品市场供给富足,销售活泼，出现一派繁荣景象。城乡居民收入较快增长。2004年，在岗职工年平均人为10751元/人，较去年增长了14.0%。凭据都会观察队和农村观察队抽样观察数据，2004年，全市都会居民人均可支配收入7690元，增长11.0%，人均消费性支出5797元，较上年增长了10.5%；都会居民恩格尔系数为32.5%。全市农民人均纯收入3184元，增长了11.5%，农民人均生活消费支出1551元，增长了10.8%，农村居民恩格尔系数为44.4%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额101.9亿元，比上年增长17.7%。其中，都会实现零售额32.5亿元，增长19.2%，农村实现零售额69.3亿元，增长了17.1%，都会市场增速继承快于农村市场。分行业看，全年批发零售贸易业零售额80.4亿元，增长18.2%；餐饮业零售额10.8亿元，增长24.8%；其他行业零售额1.7亿元，增长16.7%。 2004年，全市共实现社会消费品零售总额101.9 亿元，比上年增长17.7%，高于全省平均增幅1.9个百分点。1、零售总额分季度呈门路式增长。一季度受元旦、春节消费需求拉动，消费品市场开局良好，商品销售活泼，城乡市场保持了稳步增长的良好态势，零售总额增幅为14.8%。二季度由于受2003年“非典”影响，其基数低呈规复性增长，增速到达18.4%。三季度淡季不淡增速到达17.6%。四季度继承保持快速增长，增速到达17.7%。 2、城乡市场均实现快速增长，都会消费品市场快于农村市场。分城乡市场生长看，全年都会社会消费品零售总额32.5亿元，同比增长19.2%；农村（县及县以下）社会消费品零售总额69.3亿元，同比增长17.1%；都会高于农村2.1个百分点。 3、餐饮业市场增势依然强劲，增幅居各行业之首 随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，传统的饮食消费习惯已被快捷、便利的生活方法所取代。特别是近年来节沐日时间延长，为居民外出休闲就餐提供了便利。同时，餐饮业整体卫生状况提高，就餐情况改进，饭菜代价稳定，增强了对消费者的吸引力。2004年，餐饮业实现零售额10.8亿元，同比增长24.8%，超过全社会消费品零售额增幅7.1个百分点，其增幅居全社会消费品零售总额中批零贸易业、餐饮业及其他三者之首。 4 、批发零售贸易业消费对整个社会消费品市场的拉动明显 2004年，国度进一步将拉动经济增长的重点转到扩大以居民消费为主体的最终消费上来，制定公道有效的步伐，缩小居民收入分派的差距，促进居民总体消费的增长。消费结构已进入升级阶段，从传统的根本生活消费逐步转移为生长型和享受型消费。2004年全市批发零售贸易业零售总额达80.4亿元，同比增长18.2%. 占全社会消费品零售总额的78.9%,拉动全市社会消费品零售总额增长14.3个百分点。 5、 非公有制批发零售贸易企业商品销售增势强劲。以私营和个别商业为主的非公有制批发零售贸易业，具有零售网点多、经营机制灵活、经营本钱低和经营品种更贴近人们日常生活需要等优势，是近年来我市商品零售市场的一支非常活泼的力量。2004年全市私营和个别商业社会消费品零售额53.2亿元，比上年增长22.5%，增幅高于全市社会消费品零售总额增速4.8个百分点。 6、 市场成交额保持增长，主干市场作用突出。2004年，我市增强消费品市场建立投资，努力改进生意业务情况，市场成交总额继承稳定增长。到年底，全市消费品市场371个，完成市场建立投资额3340万元，商品成交额144.5亿元。各地十分重视大型市场的培育和建立，主干市场对全市市场成交额增长孝敬突出。年成交额亿元以上消费品市场17个，完成生意业务额114.2亿元，分别占全部消费品市场的4.6%和79.3%。 2004年，我市刚强不移地实施“开放兴市”战略，进一步增强开放意识，提高开放本事，创造开放情况，注重开放实效，全年对外贸易保持强劲增长。据海关统计，全年实现外贸出口总值12.7亿美元，比上年增长183.0%，增速连续七年保持全省第一，总量跃居全省第三位。2004年，全市实际利用外资9751万美元，较上年增长42.6%，其中直接利用外资8967万美元，增长43.6%，在直接利用外资中，亚洲对衡投资6467万美元；欧洲投资1095万美元；北美洲投资1405万美元。全年全市引进省外资金34亿元，增长15%。 旅游事业得到较快生长。随着衡水湖顺利晋级为国度级湿地自然掩护区，我市旅游事业得到了快速生长。2004年，全年共欢迎海内旅游人数100.01万人次，较上年增长37.4%，其中欢迎外洋旅游人数2125人次，增长40.1%。全年旅游创汇收入5.26亿元，增长39.5%。 经济生长已经处于消费快速增恒久，市场潜力巨大。潜在市场需求2004年末，全市总人口为4142711人，出生人口65194人，出生率为15.8；死亡人口41073人，死亡率10.0，人口自然增长率5.8。 外来人口167898人。随着经济的生长和都会化步调加快，越来越多的人涌入都会定居、创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场生长潜力巨大。同时，旅游事业的生长，极大地动员消费市场生长。国度通过宏观调控及经济杠杆的调解，极大地刺激了人们的消费看法的改变，有力引发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。项目总占地面积约62亩，筹划面积20.35万余平方米，其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场修建面积：5.32万平方米； 商业街修建面积：1.82万平方米；售楼部面积：0.16万平方米； 地下大众修建：3.05万平方米。修建容积率3.25，景观、绿化率32%。第四章 场址选择与建立条件项目选址在衡水市市中心，东临红旗大街；南临宁静中路；西临中心街；北临衡水火车站、大众汽车站、远程汽车站和老火车站。距石黄、衡德高速，距106国道。切合项目开发及生长需要。场止表面地块总面积62亩。地形周正，修建物已拆除完毕，阵势平坦，周边情况适合商业项目开发。项目自然条件（1）气象条件衡水属大陆季民风候区，为温暖半干旱型。气候特点是四季明白，冷暖干湿差别较大。夏季受太平洋副高边沿的偏南气流影响，潮温闷热，降水会合，冬季受西北季风影响，气候干冷，雨雪稀少，春季干旱少雨多风增温快，秋季多秋高气爽天气，有时有连阴雨天气产生。农业气候资源较富厚，主导风为南风。年平均降水量，全年平均气温12.8度，无霜期198天，适宜小麦、玉米等粮食作物、棉花、花生、芝麻等经济作物生长。（2）地形与地质条件衡水市地处河北冲积平原，阵势自西南向东北迟钝倾斜，海拔高度12米30米。地面坡降，滏阳河以东在1/80001/10000之间，以西为1/4000。境内河道较多，由于河道泛滥和改道，沉积物交错漫衍，形成许多缓岗、微斜平地和低洼地。境内的衡水湖为华北平原上仅次于白洋淀的自然洼淀，蓄水面积75平方公里，集水面积120平方公里，设计水位21米，最大蓄水量2亿立方米，被誉为华北平原上的一颗明珠。衡水市辖区内地层，自上而下依次为第四系、第三系及古生界和元古界地层。 凭据中国地动烈度区划图（1990河北地域）查得，本地地动根本烈度为八度。设防烈度为近震八度。地面修建物已经拆除，阵势平坦。交通条件优越，门路、给水、排水、通讯、电力等设施配套完善，具备建立开发的良好条件。衡水市是冀东南修建质料的生产基地和集散地，项目所需修建质料：钢筋、水泥、木材等均可在本地市场购置。供给实时富足。第五章 建立内容与修建方案项目总占地面积约62亩，筹划面积20.35万余平方米，容积率3.25。其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场修建面积：5.32万平方米； 商业街修建面积：1.82万平方米，地下大众修建：3.05万平方米；售楼部0.16万平方米。修建形式为高层、小高层及多层互补的商业综合楼。（1）空间结构修建形式犬牙交错，形成多层空间。修建色彩醒目，冲破沉闷的修建气势派头。将担负起都会空间和都会意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。每个功效分区，分享大众领域中的设计要素，并通过相互交错的步行与景观联系，相得益彰，异彩分呈；创造与众差别的文化特性，增强了资源节约和情况可连续生长。整个修建形式气度雍容开阔，与项目的焦点职位相符。将建立成为华北商埠的重要组成部分和都会商业新坐标。（2）交通、绿化在周边参加机动车和人行环道，设有多处地下停车场入口，地下停车场和各功效区相通，做到人流、物流公道分派。在项目西北处设置近5000平方米的地面停车场，满足差别客户需要。在空间情况设计中，我们参加主题广场和中庭的设计，使主顾在购物历程中淘汰或消除疲劳感，给人以放松身心的空间。同时，加大了采光，既解决了交通及消防疏散问题，又为广场自身提供一个极具特色的室外展示舞台，也有利于商户对产物的宣传和推广。内街景观设计运用对景、借景、空间的转折、强化和弱化等元素，辅以绿色植物、灯光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形态优美的内街标示、告白灯箱展板等，将内街作为一个虚的的体量精心设计。内街庞大而非杂乱的修建形态创造出富于变革的景观。购物情况中的街道设计，注重人流的回流设计，淘汰商铺的死角产生。修建内部的交通，凭据纵火疏散要求部署楼梯，各部分疏散距离相对均匀，易于满足平面的差别分开形式，自动扶梯、电梯部署充实满足垂直偏向的人流、货流的需要。整个交通组织顺畅公道。总平面部署见附图。立面设计在体现现代商业修建简便生动气势派头的同时，强化自身的性格特点，并与东侧广场大情况相融合。修建立面设计简便，公道，经济，实用。修建物色彩富厚、外观明快。结构设计修建结构接纳框架剪力墙全现浇结构，有效增加修建使用面积，空间上利于分开。抗震烈度为八度。修建消防修建消防设计严格遵循现行高层产业与民用修建防火范例（GB5004595）、修建设计防火范例（GBJ1687）、汽车库、修车库、停车场设计防火范例（GB5006797）及有关消防范例设计。本项目按一类耐火品级设计。在总体设计上，车道大于，修建物均有一长边落地并面临消防车道，供消防扑救使用。消防控制室建于本项目中部，方便监控各区域修建防火。场区按范例部署消防管网，可随时向室内、外消防栓提供足够的消防用水。同时，消防车可从消防水池取水作为增补水源。室外消防栓接纳地上置式消防栓，并沿场区范例部署。室内设火警自动报警及喷淋系统，同时设置消防疏散楼梯。供电供电系统及设备严格按产业与民用10KV及以下变电所设计范例（GBJ5383）、低压配电装置及线路设计范例（GBJ5483）。场内设置中心变电站一座，设计六台1250KVA变压器，即可满足项目供电需求。（1）电源由电力网接引10KV电源，用地下电缆引至配变电站，双路电源同时供电。配电室将10KV 电源电压降至380V/220V的使用电压。下面用电主要空调、电梯、给水、供热、送风、排风等设备用电及室内外照明和电器设备用电。（2）供电负荷盘算（详见电力负荷盘算表）。 通信本项目可凭据需求情况与相关通信部分协商，由通信公司作电话等通信设施的接引方案。配线方法接纳每栋楼设一条电缆的配电方法，入口接纳光纤接口。电话电缆接纳穿管埋地敷设，数据传输干线接纳光纤线路穿钢管埋地敷设。有线、电视各用户均接纳智能网线部署，以LAN方法接入城域网，实现宽带网进入各用户。由电信运营商卖力光纤到本广场，光纤入户。为用户提供语音通信、视频广播、宽带数据等通信办事。在各单体入口门处设置对讲门口主机和智能机。单体修建内设置用户机，接纳智能独立插卡水表、电表，实现随用随存，用度清楚。为用户创造宁静、舒适、便捷、高效的办公、生活空间。给排水（1）给水（1.1）水源项目每天最大用水量为/d,年用水量约为46.6万m3。给水 水源拟由衡水自来水管网引入DN400进水管。（1.2）用水量盘算项目用水主要为各商业用户、各入驻公司办公人员、物业治理事情人员、绿地灌溉浇洒等项用水（用水量详见附表）。（2）排水设单立管排水系统，立管接纳硬聚氯乙烯螺旋管，管径为DN160。污水排入都会污水管网。（2.1）污序号排水种类排水量备注最高日（m3/d）最低日（m3/d）1生活污水686125生活用水量的80%3园地冲洗水3110园地冲洗水的90%4未预见水量6015以上排水量的10%小计777150水（2.2）雨水a、雨水 量雨水接纳衡水暴雨强度公式： 935(1+）Q= _（升/公顷。秒） t P：设计重现期，取P=1年T：降雨历时，T=T1+MT2T1：汇流时间，T1取8分钟F：汇水面积153664m2供热（1）热源本项目需供热面积143280m2，盘算需热负荷13899.438KW。热源来自地热资源，本项目建地热站及热力互换站各一座。（2）供热负荷盘算1、综合热指标采暖热指标SOHO按87w/m2取定；商业场合按102w/m22、室外设计参数室外设计干球温度：冬季，采暖tw=-10度最大冻土深度为。3、室内设计参数各项修建物tn=150C采暖热负荷表天然序号采暖单元采暖面积（m2）采暖热指标（W/m2）采暖热负荷（KW）1SOHO89650872商业经营场合514801023物业等其他用房2150874小计1432805管网热损失5%6合计气人均用气量：180m3/人.年；3/年 防雷步伐与接地本项目高层修建物需按国度划定尺度安装防雷掩护设施。本项目变（配）电站接纳变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置的接地电阴不得大于10欧姆。第六章 情况掩护、节能与宁静情况现状项目园地四周没有水源地、自然掩护区、文物景观及其它情况敏感点。本项目污染源及防治（1）废水主要为生活污水，水中无特殊化学物质，污水经场区内污水管排入都会污水管网，由污水处置惩罚厂统一处置惩罚。（2）固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类会合、分类处置惩罚、定时、定点的处置惩罚要领，广场卫生治理物业化。（3）噪声项目可能产生噪声影响的由热力站的循环水泵和给水加压水泵，设计中选用低噪音设备和接纳减振、吸音、阻遏等步伐；办公用房均接纳中空玻璃窗。使噪声对周围的影响切合环保控制尺度。（4）绿化绿化是搞高都会建立水平和掩护生态情况的指标之一。本项目接纳疏散与会合相结合的要领，绿化率到达32%以上。修建本项目为接纳多项节能技能的节能型修建：（1）外墙接纳外保温本系，节能效率达50%；（2）门窗接纳中空玻璃；（3）屋面保温接纳100%聚苯板；（4）接纳变频式电梯，以充实节约电能；（5）接纳地板取暖，分户控制，由用户自行控制取暖。 电气变配电设备选用节能型产物，以到达节能降耗的目的。大众场合及室外照明，接纳光控雷达自动开关装置和高效节能灯具，局部将接纳太阳能设备。6.3宁静、智能在广场周边及广场内设置宁静防备系统，在商业经营场合设置：监控系统、防盗报警、电子巡更、综合布线、配景音乐、停车场治理系统；在SOHO 办公住宅设置：监控系统、楼宇对讲系统、电子巡更、住户报警、周界防越系统。本项目宁静的