房地产开发公司如何进行纳税筹划.docx

房地产开发企业如何进行纳税操持

今天我们课程敏感性、前瞻性都很强，施展性也是比力强的，各人知道现在房地产市场和房地产企业，被社会民众存眷的频率是非常高的，最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的治理逐步地在趋于范例和严格，对付房地产的税收逐步地增强治理，提出了一系列的整管意见，从2002年开始，房地产企业就被国度税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽察的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽察，专项稽察它要求的笼罩面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽察企业，它的笼罩面到达10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽察以后，笼罩面是百分之百，就是通常你在地税系统登记的房地产开发企业，都要担当税务查抄。从2002年开始，2002、2003、2004年，包罗今年2005年，连续四年房地产企业都列为重点稽察企业实属稀有，特别是2005年，2005年房地产列为全国专项稽察行业，跟已往三年相比有一个质的奔腾，这个质的奔腾就在于今年我们房地产税务稽察的水平全面提高了，前几年房地产税务稽察来流于外貌。所谓流于外貌就是看你的帐面，你帐面反应几多收入，反应几多开发本钱，配套用度，就凭据你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不一样的地方在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部分自身也积聚了一套稽察房地产企业的经验和要领，毫无客气地跟各人讲，房地产企业的税务稽察，实际上是非常简朴的。房地产企业的管帐的帐目，是不可信任的，房地产所有的条约凭证是唯一稽察的依据，我适才讲到的这两句话，已经形玉成国地税系统的共鸣。从收入角度他只需要到衡宇土地治理局抽调你某一个项目的所有购房条约，以及抽调你这个条约所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你这个项目的生意业务全额，从而确定你的收入总额。然后收入搞定以后，再搞定你的本钱，把你所有的与修建公司签的承包条约和你相关的治理用度加在一起，就是你这个项目的开发本钱和用度，收减支就是你的利润交所得税和土地增值税。
应该说，税务局他自己也积聚了一套战术要领。在这种战术要领下，我们房地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在触目皆是，可能在座的列位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产企业有干系的。那么我们现在阐发一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从事情，遵就是遵守的遵，从就是听从的从，这个事情没有做好。对付房地产企业要交哪些税，这些税如何盘算，在什么时间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的管帐对收入什么时间结转，本钱什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从事情肯定做欠好。我就是问各人你们知道房地产企业的收入应该什么时间结转，是收到业主的款项，照旧比及衡宇竣工后交付使用，照旧比及开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，另有一个是不是等业主把产权证办下来以厥后结转你的开发收入，哪一位同志能报告我？你赚的钱什么时候叫收入你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最根本的命题，你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个看法是最最底子的一个看法，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志可以报告我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地报告各人，现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地域，有杂乱到这个田地，税务局他能不狠狠查你吗。
收入的看法在《税法》上，在《管帐》上是差别的，结转时间在《管帐》上和《税法》上也是差别的，在《税法》上营业税的收入看法和所得税的收入看法在结转上也是差别的，这就需要我们掌握住收入结转的时间以及收入自己这个看法，这是一类，就是纳税遵从事情没有做好，说白了就是指种种经济生意业务事项完成后的纳税申报及其相关事情没有做好。房地产企业所有的纳税事情归纳为两大事情，第一纳税遵从事情，遵守的遵，听从的从，纳税遵从事情，如果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业种种经济生意业务事项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的事情。它的特点是种种经济生意业务事项已经完成，就是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，剩下就是要凭据《税法》老老实实去纳税，这是第一类事情。第二类事情，纳税操持也没做好。什么叫纳税操持？笼统地讲就是指企业种种经济生意业务事项没有完成，大概尚未产生的纳税准备事情。它的特点是企业的种种经济事项还没有完成，完全可以来得及事先加以调解，事先加以改变，事先进行重新筹划摆设，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地低落企业的税收包袱。总体来讲，一个房地产企业要做的税收事情实际上就是包罗这两个方面，二者体现为内容差别，但是又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税操持的前提和底子，离开了纳税遵从，纳税操持就比如是建在沙滩上的屋子，没有底子，容易坍塌。话又说返来，如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们企业的纳税事情变得相本地被动，因此又要凭据企业经营运动的实际情况，要上升一个条理，凭据《税法》的要求进行适本地调解、摆设，以解决税收包袱过重的问题。所以纳税筹谋又是纳税遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地应用。我在这里报告各人，我们中国房地产企业纳税的情况，如果从我适才讲的两个角度来说，我们大多数房地产企业纳税操持事情没有做，底子没有开展。纳税遵从事情做得也不敷好，大多数房地产企业的纳税事情是处于非常的自然的状态，自然的原始的状态，我们讲就是（英文），就是非常自然的纳税状态。也就是说《税法》是怎么划定的他不会主动了解，他所了解的《税法》就是他的办事人员所了解的《税法》，很自然，很单纯，我们企业的纳税很自然，很单纯，我用这个词来形容可能各人担当不了，但是事实上就是这样。如果到企业做税收观察的话，你发明他底子就没有专门税收业务的学习时间，也没有专门税收纳税操持的时间，办事人员垄断了纳税大权，想交几多税就交几多税，固然我们老板也干涉纳税，想让他结转几多就结转几多，想让它亏损就亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、遮盖，都是以没有做好纳税遵从事情为前提的。这是我给各人所将的房地产企业处置惩罚纳税事物分为两大类，今天我给各人讲第二类事情税收操持事情，我心里很清楚，讲第二个内容就比如建在沙滩上那么困难，因为大多数的企业管帐包罗老板，对房地产企业税收政策实际上了解很少，如果你不了解中国的《税法》和税收政策，特别是房地产企业的《税法》和税收政策，你又怎么可能下手去搞操持呢，所以我在讲操持的时候，一定的要讲到房地产企业的税收政策和税收法则。
那么在课本里面我给各人送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使用的税收政策，都市编到课本当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，所以请各人珍惜它，这是凝结着我们事情结晶的东西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门搜集房地产税收政策，所以政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，为什么？因为许多的政策，比如说增值税的政策跟你没有干系，跟房地产企业确实没有干系，但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的。因为时间干系，如果你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的配景和它所指的特定的环节，我会像绘图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分派等环节我会专门细致给我们这些办事人员解说，但是各人都是企业老总治理者，那么你们大可不必去操纵具体的纳税事务，但是作为纳税操持这门课程，确实作为我们课程的底子，也就是说学习这门课程，它实际上已经了解中国的税法以及税收政策，作为这门课程入门的课程，我在这里跟各人讲一下。同时学习这门课程，还需要我们了解起码的管帐知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的管帐资料以及跟管帐资料形成有关的条约、章程、凭证有关，所以明白记帐原理，明白报表阐发，对纳税操持也是大有资助的。 第三个知识就是要了解国度相关的经济执法知识，比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关划定》、《银行开户有关划定》等等，这些对付我们企业做操持也是关联度非常高的，因为任何的操持都是对企业经营运动的调解，经营运动的调解一定要触及到其他门类的经济执法的监视和治理，如果我们对其他的经济执法的监视和治理不了解的话，很容易出现新的问题，税收问题解决了，但是会出现新的问题，所以需要一个越发综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务操持的问题。第四个知识，就要了解房地产企业的综合企业治理知识，这一点我们在座的根本上都具备，因为这个方面知识缺乏主要是管帐人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的操持，实际上企业的操持是对企业具体经营运动的一次彻底的调解，完全脱离了管帐记帐，脱离了事后反应的传统模式，请各人听清楚我的说话。
下面我给各人讲第一个问题，我今天解说当中涉及到大量的真实的案例，希望各人从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教导。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税操持事情？这是我要给各人讲的第一个问题，请各人在课本中记下来，我在课本上给各人留了一个空白，希望各人做好记载，我觉得这个空白远远不敷记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收操持。第一个原因，当前房地产企业税收包袱普遍偏重，是企业要开展纳税操持的一个主要的原因。税收包袱偏重既跟我们不公道的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度摆设有关。
首先我讲一讲与不公道的房地产税制有关这个原因，纵观整其中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、传授得来的，如果跟财务部、税务局这些人员打交道，你会发明他方才在开始立法的时候，底子就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地财产作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不敷以有效范例房地产企业的税收，特别是我们从宏观摆设就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，大概是一个企业买到写字楼以后，他包袱的税收要比房地产开发商包袱的税收要轻得多，甚至就不交了。就比如学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地温习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教诲体制留下的毛病，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定比如我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把屋子买得手就可以了，买得手以后税收就不消交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手生意业务阶段，它的税收是很少，包袱是很轻的，但是在开发阶段，他的税收包袱却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才气叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我发起你们记一下。
第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面固然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一生意业务完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，屋子卖出去，现在5％各人交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有干系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个屋子是100万制作的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的本钱。但是这100万本钱的屋子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候发作出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的包袱越来越明显。不外幸亏在以票控税大的情况下，房地产企业在这个环节的事情做得都很漂亮，根本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给各人举大量真实税务稽察的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。
第二道关种种地方税和种种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你的种种生意业务条约，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句欠好听的话，你营业执照还没有拿抵家5000万，万的印花税就已经交给税务局了。各人就问我这个企业未来赚不赚钱我心里都没有底，万的印花税都交给国度了，所以印花税就体现了它跟经营结果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租照旧用于自营，照旧控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的牢固资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生干系，你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税各人说交得不公道，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有干系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲包袱不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记载，它的税率高达60％，增值额的60％将被国度征走，所以这个税种又是组成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包罗城建税、教诲费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是几多我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交几多钱的所得税，几多万？100万的利润要交几多所得税？33万。许多老板都这么认为实际上绝对不但，至少40万。这就是中国一个风趣的税制，外貌上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？各人肯定问为什么，因为有许多用度税务局差别意你在税前列支，比如说人为超支。现在全国划定每人每月的人为是800块钱，就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，凭据《税法》划定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税，他小我私家还要交小我私家所得税，企业的所得税是几多？就是33％。这33％就是在你管帐利润的底子上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发明，你100万的利润被他拿走快要40万块钱，肯定是这样的，全都城是这样的，人为、招待费、白条、罚款、滞纳金，不公道的票据，不公道的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教诲经费，有许多的用度不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我产生的招待费也是为企业打下底子，但是税务局不认可，你超支不可，各人跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有执法依据，确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
第四道关小我私家所得税关。房地产企业小我私家所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣人为薪金小我私家所得税；第二公司的小我私家股东，公司的小我私家股东通常报销的与小我私家有关的用度，借款不还的，一律要凭据《税法》的划定代扣代缴20％的小我私家所得税。我请各人学习这样一个文件，希望你们记下来，这个文件在今年税务稽察中一定产生社会回声，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称，适才我讲了房地产第二类人就是房地产企业小我私家股东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望各人能够记下来。财税2003 158号文件，这个文件是自1993年小我私家所得税法修订以来，公布的配套政策最严厉的一个，恒久以来我们小我私家所得税的征收重点都是凭据小我私家所得税的法的划定征收的，形成一个舍本逐末的征收治理格式。小我私家所得税法1980年引入到中国以来，原来小我私家所得税法从立法的原意来讲是调治居民收入的，特别是要调治超富人的收入，来形成国度的税款，补贴给穷人的。所以小我私家所得税在西方国度有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，小我私家所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国度。去年我们收了小我私家所得税15000亿，减到银行利息小我私家所得税300多亿，还剩1100多亿，1100多亿，900多亿来自人为薪金所得，入库数据很好说明小我私家所得税没有很好发挥它调治穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导高度存眷，特别做了批示，要求财务部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的筹划，并且要把这个筹划尽快地落实。我在这里可以坦率地报告各人158号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上各人还会陆陆续续看见关于体育明星，关于演艺明星关于征收小我私家所得税的通知，很快陆陆续续会下发。在下发具体高收人群文件之前，据观察目前主要是小我私家股东的收入要明显得高于打工的收入，所以这个文件的配景我就不给各人多讲了，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演说里面说就要调治几个干系，包罗东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政目标政策。下面简朴给各人学习一下文件的精神，如果政策法则都不懂，操持就操持不来，第一条各人可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了，就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除小我私家独资企业、合资企业以外的小我私家投资者，就是房地产企业大多数都是有限制责任公司，有限则就公司的小我私家投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购置汽车、住房等财产性支出，视为企业对小我私家投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征小我私家所得税。同时上述支出还不允许在所得税税前扣除，各人知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销的用度也不认可，所以你的利润就虚假 了，税务局讲自己这个钱就应该是小我私家包袱，不应该拿到公司去报，这样导致税务部分和小我私家在理解利润指标上的差别，所以税收负继承然在你的心目当中也就加重了。
各人看这个文件里面，文件里面你报销的人员就很遍及，你股东小我私家大概你以你家庭成员的名义，大概是以跟你密切干系的人的名义去报销与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业治理费，有的是电视，到房地产企业来看没有这些东西，说明这些用度都是小我私家家里的，特别是物业治理费，可能是自己私人豪宅的物业治理费，但是拿到公司来报了，这一看就是与企业经营无关的，属于小我私家消费，对不起你报1万块钱就要扣2000块钱的小我私家所得税，并且这1万块钱的物业治理费还不能在企业所得税税前扣除，也就是即是跟没报一样，就从税务部分来看没报销一样，所以报与不报对税收影响不大。还比如买汽车，买屋子，用公司的钱买车买屋子，这也统统要交小我私家所得税，以前没有划定，从现在开始有这个划定。面对这样的政策，实际上就意味着我们未来小我私家所得税会增加，之所以要带各人学习这个政策，实际上就是凭据政策来操持，就是尽量能够让他不扣税，不交税。凭据这个划定我们就可以操持了，怎么操持？就要冲破我们一些传统的惯性的不正确的思维方法，比如据我了解许多房地产企业老板愿意以小我私家的名义买房，买别墅，买大奔，愿意以小我私家的名义，为什么？他们的解释如果我这个公司不可的话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老板40、50岁的人，让我说你都欠好说，为什么？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓庆的案件给各人听一听，刘晓庆全国政协委员，著名影戏演员各人都知道，晓庆文化艺术有限公司偷逃营业税，所交营业税是600多万，税务局、查察院联合查抄的时候发明帐面只有180万的存款，把180万的存款扣下来以后欠400多万，怎么办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来送还资源，最后做出一个决定，把刘晓庆小我私家的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师其时就提出这是小我私家财产，执法依法掩护小我私家财产，你不能扣押小我私家财产，查察院的人是这么说的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，这个收入就是非法收入，由非法收入形成的非法小我私家财产，执法从来不掩护，你可以翻看一下《宪法》，《宪法》上是这么些的，依法掩护小我私家正当财产，不掩护小我私家非法财产，所以律师和查察院的人产生了分歧，谁讲得对，查察院讲得也是对的，执法确实是依法掩护小我私家的正当财产，不掩护小我私家的非法财产，你这是偷税得来的钱你买的屋子，买的车，国度就是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不就是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了，这个事情就不了了之了。
在中国实际上小我私家的公司和小我私家之间的利益干系，实际上在政府主座的眼里你们就是一家，你是小我私家名义也好，照旧有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟各人说过各人买写字楼主要是为了什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面子。什么叫有面子？比如说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给各人递这样的名片各人就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦，可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，800平方米，这好歹也是一栋大厦，知道的没有什么，还不如在大写字楼，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具差别性的，总经理可是差别太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事局主席，董事局主席人家也没说错，就两董事创建一个董事局，他是主席，这没有错，那个是常务副主席，这没有错，这就是我们抓了这样一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，并且确实都叫做把每小我私家占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想不消阐发，它是为了什么？独立门户，低落本钱。因为各人知道这种独门独院的楼，它有最大的优点，它可以通过治理来低落本钱，比如说我这个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着别人加班。什么意思？只要这个楼有一小我私家加班，空调主机就不能关，我就要分摊物业治理费，可是我是独门独院的一栋小楼的话，这个事就不存在，因为我可以用治理来低落本钱，我要求我的员工到了几点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几小我私家，对得起这个水，对得起这个电，加班到很晚，这两种方法都可以通过治理来低落本钱，这是这种楼很大的一个优点，并且这个楼另有一个优势，各人看它的平面就知道了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为所有的面积都是你的，茅厕也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以做你企业的横幅做所有宣传。这样一来，这种产物是很有竞争力的。
第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发明他的竞争力又来自于另外一个方面，许多的老总，这种楼即是给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都愿意跟他的妈妈离开过，比如说某一个大厦里面有许多多少子公司，他们都希望离开过，离开以后自己说得算，但是一直没有找到符合的理由，一说要分居，母公司就不干了，你干吗要走，在团体大厦也是一层楼，出去也是一层楼。
实际上二者没有明确的界限，你这个公司，逃税没交完不会让你破产，凭据《公司法则》你就是申请破产，不会让你破产，同志们你们放心好了。我在税务部分事情过7、8年，搞过稽察，搞过秘书事情，从来没有遇到过一个私人逃税，我们不把他税收上来的，不可能的，我们想尽一切步伐扣押他的私人财产，因为在国度利益方面，我们就是做错了，政府也会站在我们这方面的，因为你是私人。所以，你现在所有的财产，中国有一个公事员叫做巨额财产历来不明罪，我们对商人怎么办，商人巨额财产历来不明他没有交税怎么办，现在我们就是没有步伐，你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会，888万元的宾利车是房地产老板买的，这个消息税务总局已经知道了，这个消息知道对在座的同志都不是好消息，会加大对你稽察的力度，888万第一天拿出来就被房地产开发商就买走了，你知道他是怎么想的？乖乖这个房地产企业来钱，我们这些稽察员怎么搞的收不到他们的税，他会这么想，小我私家所得税收几多888万买这个车，交这个税红利所得至少是170万小我私家所得税，地税局查一查这个小我私家交税交几多，没有交，中国的税法是这么划定的，单元和小我私家偷税数额到达1万元，并且占当期应纳税额10％以上组成偷窃罪，可以处以一年以上七年以下的有期徒刑，中国最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你挂一个私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税，但是税务局找不到这个钱是怎么挣来的，这是实话。我们的公事员有步伐，公事员有一个巨额财产历来不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，未来要有的话就好了，固然这都是违反国际执法潮水的，包罗巨额财产历来不明罪，实际上这个罪是要取消的。因为世界各国的执法在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明知道你杀人了，只能让你逍遥法外，没有步伐，各人可能从影戏、电视上和新闻报道上也都可以看出来，西方执法就是凭证据来说话。李昌玉凭什么活？就是凭据小小的物证，蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案，所以他在华人警界里面，大概是整个西方警探里面声誉是非常高的。我们中国事怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典范的，她原来方才开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工人为的案件，也就是一个政治案件所引发的，其时刘晓庆照旧全国政协委员，政协委员在中国事属于参政的，参政议政脚色，她的政治职位照旧不错的，我们在座列位许多同志还达不到她的政治职位，在这种脚色下因为欠民工人为，不是她直接欠的，是搞别墅项目，没有给修建公司足钱，因为有业主反应有墙裂缝，所以决定扣修建公司的款，修建公司的领班就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号，那个地方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要返来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心各人都知道，所以其时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了，她又不是公事员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我们商人的界说。抓起来以后再查吧，所以北京市稽察局，北京市地方局稽察局一分局查的，因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要署理，人家肯定要给不小的署理费，但是我们一探询这个事情爽性躲一躲，这不是逃税事件，而是政治事件。政治事件就不参加，为什么？我们税务局还没有稽察，人都抓起来，并且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽察结论还没有出来，说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是各人明白我的意思吗，所以在相当长一段时间里面，政府打击富人的手段，主要是逃税。
我可以绝不客气报告各人，我们房地产企业每天要犯8、9种罪，管帐做假帐违反《管帐法》，为什么做假帐？违反了《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；为什么做假帐？就是想少交点税，违反了《税法》，非法集资，没有创建工会组织，违反工会法，没有给加班人为，给员工休假，违反《劳动法》，司机欠好好开车闯红灯，违反《门路交通治理宁静法》，讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字事情法》，中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么？我适才列了这么多的法，哪一条法冒犯国度利益？就是《税法》，你冒犯国度利益了，你冒犯老子，什么地方冒犯老子，国度是当老子，你《税法》冒犯我了，至于你没有给人家加班人为冒犯职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没创建工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国度的利益不会为你试问的，但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要接纳步伐，你们说是不是这样。适才我给各人学习了报销这一条道堵死了。
怎么操持，我发起各人车和房最好以公司的名义购置，既可以团体折旧，又可以制止小我私家所得税。今后以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购置，一直到折旧期结束后可以低价大概是无偿转让给小我私家股东，这些都是不违反《税法》划定的。比如说一辆宾利车，凭据《税法》的划定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给小我私家，这个没事，说明你这小我私家懂法，知法懂法，并且最要害是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是教各人懂法知法最后要用法，什么法？《税法》。
第二关于借款不还的问题。关于小我私家投资者从其投资的企业借款恒久不还的处置惩罚问题，纳税年度内，我在这里给各人解释一下什么叫纳税年度内？纳税年度凭据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历1月1号到公历12月31号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，并且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有送还的借款就要视为企业对小我私家股东的红利分派依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给各人举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的，这个项目在建，已经预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要花几多？3000万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目，今年3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎么这么大额的应收款，管帐就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借几多都可以，但是必须交600万小我私家所得税，把老板叫返来，说交几多，600万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什么不交，税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利润分派，就要交600万的小我私家所得税。为什么？各人看，首先他超期没还跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不可，用家里成员的名义借行不可？都可以，就是你自己借不可，因为文件里面写得很清楚，我再给各人掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得很清楚，就是小我私家投资者，就是小我私家股东说白了就是小我私家股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不可，也要交税。最后讨价还价，把600万的小我私家所得税款降为150万，因为他实在交不起这么多了，150万，我小我私家觉得这150万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交150万，原来是600万，我不出头肯定是600万，并且还准备要罚他。我跟各人讲一讲罚谁？罚单元不罚他本人，但是公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一下。
那么怎么操持？凭据政策就要操持，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以小我私家股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员大概是家庭成员大概是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不可，这是第一。第二如果你实在本人名义签的话，发起你必须在12月31日前送还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是听从《税法》的要求，请各人要注意这一些要害性的行动。有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，许多老板都有这个感觉。关于房地产企业第二类人就是小我私家股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的人为，大概是劳务人员的报酬要依法代扣代交小我私家所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如说临时聘用的售楼人员，没有签条约的有关人员，另有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交小我私家所得税，这一点我希望各人要注意一下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后另有一道关，就是税务稽察关，各人记一下税务稽察关。税务局的人员到你这里来查帐，有几小我私家空手归去的，有空手归去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税归去，不信我们做一个模拟查抄，我来查抄你这个企业的税收好欠好？我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样，并且我把我查抄的时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我们现在税收政策自己就不范例，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险一定就很高了。这是我给各人讲的房地产企业当前税收的包袱要面对流转税、地方税、稽察等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽察关过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。这是我给各人讲的面临着这么沉重的税务包袱，必须范例税收治理，把税收包袱低落到最低水平，是我们要学习纳税操持的原因，这是我给各人讲的第一点。
第二点，各人记载一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了恒久负面影响，需要引进新型的纳税操持模式，我们传统的落后的纳税模式体现为什么？主要体现为在企业各项经营决策当中，税收无职位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾。我给各人举一个真实的例子给各人听一听，就是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在本地，在那个地级市这个民营企业，包罗上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个生长的要害时刻公司出了一件事，什么事？在建一个大楼，写字楼，另有写字楼背面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目越做越大，项目越做越大，做资金供给商明显融资非常难，他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷5000万的款，工行出了这样一个主意，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，并且上级部分也不允许，必须要转到小我私家名下来才气贷到，各人听明白没有？这是真实的事情。凭据工行的要求就到衡宇治理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他小我私家名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三个股东就是他本人，他儿子和他女儿这三小我私家，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司另有另外一个决议，就是等款还完以后，把这个写字楼股金再返来，就是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，屋子也返来了，税务局查帐，税务局怎么发明这个情况？凭据适才查抄的要领，到衡宇土地治理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3％，得出总的生意业务金额，发明他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了，怪不得这个企业越做越大，马上展开对已往，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对已往的项目展开全面的稽察，查到最后就查到这个问题，你这个屋子过户到小我私家名下，他的解释我这个屋子又返来了，他说税务不玩一减一即是零的游戏，你既