房地产开发的全部步骤.docx
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1、房地产开发的全部步调首先在领土部分拿到地块,取得国有土地使用证和建立用地筹划许可证并得到相应地块的都会筹划规条,然后到设计院凭据规条进行方案设计.然后将方案交到筹划部分进行报建,报建通事后找地勘单元做地勘,得到地勘资料后交设计院进行施工图设计.施工图审查及格后.取得了建立工程施工许可证和建立工程筹划许可证就委托施工单元,监理单元进行建立,主体工程完工进行主体验收一次,竣工后进行竣工验收一次.在取得商品房销售许可证和商品房预售许可证后就可以进行衡宇销售. 房地产商具备什么条件才气销售商品房呢?凭据国度有关法例的划定,必须得到五种特定许可证。这五种特定许可证就似乎是房产销售的绿卡,缺一不可。我们知
2、道,房地产开发商在房地产市场上销售商品房,应当具备一定的条件,凭据有关划定,在房地产治理部分治理商品房销售的种种手续。购房人为防备受非法房地产商的欺骗,在进行签订购房条约之前一定查验房地产商是否有正当的售房手续,种种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备种种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备五证即国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证和商品房销售许可证(一)国有土地使用证 本证是证明土 使用向国度支付土地使用权出让金,得到了在一定年限内某块国有土地的使用权的执法凭证。凭据都会房地产治理法的划定,房地产商转让房地产,必须与市县人
3、民政府土地治理部分签订土地使用权出让条约,并凭据出让条约的约定支付全部土地使用权出让金,并依法登记领取土地使用权证书。不然房地产商不得转让房地产。有的房地产商在团体所有的土地上建房并出售,这种情况下,房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为凭据有关执法划定,团体所有的土地,只有经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商,还要凭据土地使用权出让条约约定的土地用途进行开发建立。有的房地产商得到出某块地的土地使用证,但条约约定的土地用途不是制作商品住房,而房地产商擅自改变土地用途,在这块土地上制作可在市场上销售的商品房,这种情况也是不正当的。(二)建立用地筹划
4、许可证本证是建立单元在向土地治理部分申请征用、划拨土地前,经都会筹划行政主治理部分确认建立项目位置和范畴切合都会筹划的法定凭证。核发建立用地筹划许可证的目的在于确保土地利用切合都会筹划,维护建立单元凭据都会筹划使用土地的正当权益,为土地治理部分在都会筹划区内行使权属治理职能提供须要的执法依据。购房者观察房地产商是否具备建立用地筹划许可证,可以判断房地产商售房的正当性。未取得建立用地筹划许可证而占用土地的,其建立用地批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。(三)建立工程筹划许可证 本证是有关建立工程切合都会筹划要求的执法凭证,国度核发建立工程筹划许可证的目的,是确认有关建立运动的正当
5、职位,包管有关建立单元和小我私家的正当权益。该证件同时也是建立运动中担当监视查抄时的法定依据。房地产商如未取得建立工程筹划许可证大概建反建立工程筹划许可证的划定进行开发建立,严重影响都会筹划的,都会筹划行政主管部分可责令其停止建立,限期拆除大概没收违法修建物、构筑物大概其他设施,对有关责任人员,可以由其所在单元大概上级主管构造赐与行政处分。(四)建立工程施工许可证 本证明修建施工单元切合施工种种条件,允许其开工的批准证件。修建施工是一项庞大的生产运动,是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、修建质料等各方面的因素。当种种施工条件完备时,建立单元应当凭据筹划批准的开
6、工项目向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分治理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。(五)商品房销售许可证和商品房预售许可证本证是市、县人民政府房地产商行睡治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加速房地产融资、搞活房地产市场。但这种方法具有较大的风险性和投机性,为保障购房者的正当权益,都会房地产治理法划定房地产商预售商品房的,必须向房地产行政治理部分治理预售登记,领取商品房预售许可证后,才气预售商品房。有的都会为了更好地范例房地产商的销售行为,还要求房地产商在销售商品房时要分别治理内销房销售许可证和外销房销售许可证。别的,房地产商在销
7、售商品房时,如衡宇已经建成,还应当持有衡宇所有权证书。购房者如果要观察商品房的修建质量,还可以查验房地产商的工程验收证第一节 房地产开发项目建立的招标与投标凭据事情的时间顺序和事情内容,我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序的部分:即招投标、项目施工历程治理、竣工验收。一、概述因为条约形式的选择决定了承包商的人员组成和所负担的风险,而项目治理的乐成与否直接干系到生长商开发投资总体收益目标的实现。凭据现行的修建工程监理的有关划定,生长商首先应与其委托的监理单元商讨把你的方法和承包条约的形式后才气进行招标事情。二、房地产开发项目建立的招投标招标投标的根本观点招标投标是一种生产生意业务行为,是商
8、品经济生长到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产生长商设定“开发项目建立”这一标的,招请若干个建立单元进行秘密报价竞争,由生长商从中选择优胜者,并与之告竣协议,签订条约,按条约实施。生长商通过招标方法发包工程,其目的在于选择“适当”的承建单元。因而生长商在招标时必须考虑投标单元的技能实力、经济实力、治理经验、效率的崎岖、代价是否公道、信誉是否良好。对付众多的投标者,生长商只能凭据一定尺度,例如技能先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者,再把建立工程发包给他。为了真正选择资质优良的单元承包建立项目,生长商在招标之前应制定统一的招标文件,以确定统一条件,包管投标者能够在平
9、等的底子上竞争。这些招标文件包罗设计图 纸、工程数量、技能范例要求、条约条件等。所有到场投标的承包商都在同一限制条件下公正竞争,都凭据划定的招标文件投标,以便生长商进行比拟阐发,作出公正公道的评价。最后需要说明的是,招标投标是生长商与承建单元双方的事,双方必须对峙自愿、公正、等价、有偿的原则,老实守信,考究职业道德。双方行为不但受到执法制约,同时还受到执法掩护。在项目建立阶段,除了工程施工可以通过招标发包外,其他内容如项目设计、设备供给均可通过招标发包,甚至可以通过招标由资质较好的单元总承包,亦即所谓“交钥匙工程”。(三)开发项目招标方法在国际市场上,招标方法根本上可以分为两种,即公然招标和限
10、制性招标。在我国则存在三种形式,即公然招标、邀请招标和议标三种方法。生长商可依开发项目的建立范围税庞大水平选择其中某种方法。在市场经济的条件下,生长商一般接纳公然招标和邀请招标方法。个体较为特殊的建立项目可接纳议标方法发包,但应在招标申请书中写明理由,并经招标投标治理部分批准后方可接纳。对此,1998年建立部颁布了关于进一步增强工程招标投标治理的划定。1公然招标。公然招标是指生长商自己或其委托招标单元,通过海报、报刊、广播、电视等手段,在一定范畴内(如全市、全国,大项目甚至可在全世界)公然宣布招标通告,或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司,以招揽具备相应条件而又愿意到场的如单元前来投标。
11、公然招标使生长商有较大的选择范畴,生长商可以在众多的投标单元之间选择报价公道、工期短、信誉良好的承包商,同他告竣承包条约,将工程委托他卖力完成。这种公然竞争的方法会促使承包商努力提高开发项目的建立质量,缩短工期并低落本钱造价。公然招标通常适用于工程项目范围较大、建立周期较长、技能庞大的开发项目建立。此时生长商不易掌握确定的造价和控制工期,因而可以通过公然招标方法,从中选择提供公道标价和较短工期的单元作为承包单元。生长商在公然招标时,应在招标文件中划定开标日期、时间和所在,并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后,各投标人的报价和投标文件的有效性均应宣布,并由生长商或委托招标单元卖力人
12、在承包商的每份标书上的报价总表上签字,今后时到授标前任何人不得修改报价。公然招标应遵循划定的步伐,这个步伐将在下文详细叙述。生长商的评尺度则应当公允公道。在评标期间,生长商与评标组织可以要求投标人答复或澄清某些暗昧不清的问题,但不能要求投标者调解报价。生长商若希望调解代价,只能在评选出中标者后,在议标和签订条约时,通过双方协商,适当调解最后的条约价。按通例,生长商公然招标项目应投标给最低报价者,除非该最低报价者的标价是不公道的或底子无法实现的。总之,公然招标是目前修建市场合通行应鼎力大举推行的招投标方法。生长商应尽量接纳该方法发包开发项目的建立任务。需要说明的是,公然招标历程需要经历相当长的一
13、段时间。因为生长商审查投标者资格及其标书的事情量比力大,招标支出用度较多。这些缺点可由“邀请招标”方法来弥补。2邀请招标。邀请招标也称选择性招标,是由生长商或其委托的招标单元向所信任的,具有相应资格的建立单元发送招标通知书或招标邀请函,要求其到场开发项目建立投标竞争的一种发包方法。邀请招标是非公然招标方法的一种。被邀请到场投标的单元通常在5至10个之间。生长商或其委托招标单元可以在自己熟悉的承包商之间进行选择,大概先公然宣布通知,邀请承包商报名,经过资格预审后再选定邀请工具。接纳邀请招标方法,由于被邀请到场竞争的投标单元有限,生长商不但可以节省招标用度,并且可以提高着投标事情的效率,节省时间。
14、但是这种招标方法限制了竞争范畴,把许多可能的竞争者排除在外,这样也就缩小了生长商的选择余地。邀请招标方法一般适用于那些工程性质比力特殊,要求有专门经验的技能人员和专用技能,只有少数承包商能够胜任的建立项目。大概是公然招标的结果未产生出中标单元,以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公然招标的建立工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程,所以生长商较少接纳“邀请招标”方法。3议标。议标也是非公然招标方法的一种。议标是由招标单元或投标单元的有关上级主管部分,向招标单元(即生长商)推荐或指定投标单元。议标方法适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若生长商是国有企业,
15、则可能会存在上级主管部分推荐或指定投标单元的可能;若生长商是合资或独资企业,则无上述可能性。因而议标方法在房地产开发项目发包中是很少用到的,是政府严格限制使用的方法,只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公然或邀请招标无人报名,或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。(四)招标机构的组织运作当生长商接纳招标方法发包工程时,需要组织一个招标机构,卖力招标历程中的决策运动与日常事务事情的处置惩罚。所谓招标历程中的决策运动是指下列事项:1确定开发项目发包的范畴,即决定建立项目全历程统包照旧分阶段发包,大概单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。2确定承包方法和承包内容,即确定是以总价条约
16、、单价条约或本钱加报答条约,以及是以全部包工包料,照旧部分包工包料、专业工程发包等方法来发包工程。一般而言,生长商通常是选择全部包工包料的总价条约方法。但对某些高等物业,例如星级宾馆、高级公寓,其装饰质料、电梯及其他高等设备一般是生长商自行采购。此时,包工包料是不完全的,生长商可在签订条约时与承包商商议具体承包条款。3确定标底。4决标并签订条约或协议。招标中的日常事务事情主要包罗下列内容:宣布招标通告或邀请招标函;体例和发送招标文件;体例标底;审查投标者资格;组织勘察现场息争答投标单元提出的问题;担当并妥善保管投标单元的标函,卖力为其保密;开标,审核标书并组织评标;谈判签订协议或条约。招标机构
17、的人员组成,通常是由生长商或其授权代表,生长商委托的专业咨询机构的专业技能人员(现在一般是委托监理单元的人员),助理人员(即决策和专业技能人员的助手,包罗秘书,资料档案治理人员,盘算和画图人员)组成。(五)招标步伐凭据一般要求,房地产开发建立项目招标步伐大要有以下主要环节:1审查招标单元的资格。2报批招标申请书。招标申请书包罗以下主要内容:项目名称、情况、概算;建立单元卖力组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称;资金来源落实情况;图纸、园地等情况是否具备招标条件。3体例招标文件,体例标底,制定评标、定标要领。工程招标文件一般包罗项目名称、地点,工程内容、建立工期和现在根本条件,工程款项
18、支付方法,技能质量要求,实物工程量清单,物资供给方法,投标起止日期、所在、条约主要条款等。招标文件由招标单元或委托咨询机构代编。一经发出,除另有划定外,一般不得变动。标底主要包罗造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种盘算方法:即以施工预算为底子的造价包干以平方米单元为根本的造价包干和以概算为底子的造价包干。标底体例后并送政府主管招标投标的部分或委托单元审查批准后封存,严加保密,一件招标工程只能体例一个标底。4宣布招标通告或招标邀请书。可由招标单元凭据工程要求和自身条件,研究确定接纳招标的具体方法。5,审查投标单元的资格。主要指招标单元要对申请到场投标的单元进行资格审查,其中包罗企业品级
19、、曾负担过的工程范畴和社会信誉等。对切合条件的企业,正式发出招标邀请书。6发招标文件及有关技能资料、图纸等,组织投标单元现场踏勘和招标文件答疑。7投标单元在提交投标书的同时,必须提交由其开户银行出具的投标包管金证明书。投标单元中标后,如果拒绝负担中标的工程任务,招标单元有权向为其出具保函的单位索取投标包管金。8开标。无论接纳何种招标方法,开标都要公然进行,当众启封标书,宣体各投标企业的报价及其他主要内容,各单元标书全部宣布之后,由招标单元及公证部分就地查验标书,如果发明有的单元标书不切合招标划定时,可以发动投标单元撤回标书或宣布无效。9评标、定标。开标以后要凭据招标文件中划定的决标原则,对各单
20、元的标书进行评定。确定中标的主要依据是代价公道(在标底上下5左右幅度),能包管质量和工期,经济效益好,社会信誉高等。为包管招标的公证性,可以招标单元为主,邀请有关部分及专家组成评标委员会(5人以上单数,专家不得少于23,且政府主管部分的人员不介、)进行评标、决标、确定中标单元。如果决标结果,有损于国度利益时,政府主管招标投标的部分有权予以反对。10发出中标通知书并签订承包条约。招标单元凭据中标决定,向中标单元发出中标通知书。中标单元在接到通知后的一个月内,同招标单元配合签订承包条约。条约的主要内容必须与中标的标书内容一致,把工程造价、质量条件、违约责任等条约条款确定下来。如果发包、承包双方对条
21、约条款有争议,应由地方主管部分仲裁。招标单元或中标单元在签订条约后撕毁,对方有权持履约包管金证明书,向其包管银行索兑包管金。由于违约给对方造成经济损失,如果凌驾履约包管金的,还应赔偿不敷部分。三、工程建立的条约形式与一般条约条款中标者一经产生,则生长商与承包商就进入了商签条约阶段。尽管招标文件已经对条约文件内容作了明确划定,并且承包商在投标时也表现愿意遵守,但是通常在签订正式条约之前,生长商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议,生长商可以到达如下目的:第一,通过评审标书,虽然总体上可以担当被授标的投标单元的报价,但还发明报价中可能仍有某些不敷公道之处,希望通过议标,进一步压低条约代价。第二,发
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