房地产前期开发.docx
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1、房地产开发项目前期报建1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (领土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建立用地筹划许可证 (筹划局) 6 环评陈诉 (环保局,委托环评公司治理) 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建立工程筹划许可证 (筹划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建立审批表 (人防办公室) 11筹划审查必须报送文件 (城乡筹划委员会 ) 12 筹划设计方案申报 (筹划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 修建设计方案申报 (筹划局) 15 监理招投标及条约存案所需质料 (建立局) 16 施工招投标及条约存案所需质料
2、 (建立局) 17 设计条约审查存案所需质料 (建立局) 18 工程宁静文明施工存案手续质料 (建立局) 19 委托质量监视所需质料 (质量技能监视局) 20 建立工程施工许可证 (建立局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 治理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需质料 (建立局) 25 物业治理存案 (建立局) 26 初始登记 (建立局) 27 商品房预售许可证 (建立局)房地产开发流程及前期报建经验分享1土地证、建立用地筹划许可证、筹划要点批复阶段土地证和建立用地筹划许可证这两个证,加上筹划要点批复,是进*地产开发的前提.但是,这几样工具
3、领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样工具的发出时间,根本上就可以判断出地块背后的故事。这三样工具涉及到领土部分和筹划部分旷日长期的权力斗争。目前我国执法也没有很好的范例这个问题。土地证由领土部分发表,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建立用地筹划许可证由筹划部分发表,是审定土地用途及用地界线的执法依据;筹划要点批复由筹划部分发表,是确定土地使用强度指标的执法依据,如容积率啊修建密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包罗现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。一般来说,一块地,必须要由筹划部分审定筹划要点,发表了建立用地筹划许
4、可证(以下简称地规证)之后,才气领取土地使用权证。这绝对应该是必须的步伐。因为领土部分必须依据筹划部分审定的土地功效及土地使用强度,才气盘算出土地出让金,才气在土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,许多地方的领土部分在出让土地的时候,底子不考虑筹划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去筹划部分软磨硬泡,无论是修改筹划也好,照旧底子没有筹划都好,横竖,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你筹划部分得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生*。要知道,我国正式搞
5、土地出让也只不外是从1990年开始的,而以公然生意业务的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公然生意业务的土地,是到2000年之后才上市的。我只不外是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产治理体系那绝对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我小我私家觉得,把我放到90年代的配景里面去,我也想不出更好的土地生意业务模式。都市筹划这个观点一直到现在都还没深入人心,更况且其时呢。不外无论如何,这种土地生意业务模式现在已经只是历史了。 新城乡筹划法第三十八条:在都市、镇筹划区内以出让方法提供国有土地
6、使用权的,在国有土地使用权出让前,都市、县人民政府城乡筹划主管部分应当依据控制性详细筹划, 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等筹划条件,作为国有土地使用权出让条约的组成部分。未确定筹划条件的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权的建立项目,在签订国有土地使用权出让条约后,建立单元应当持建立项目的批准、批准、存案文件和国有土地使用权出让条约,向都市、县人民政府城乡筹划主管部分领取建立用地筹划许可证。都市、县人民政府城乡筹划主管部分不得在建立用地筹划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让条约组成部分的筹划条件。2、项目公司设立、立项、情况评估、房地产开发资质这四项险些是
7、每一个项目要开始的时候必须要搞的工具。非常的社会主义特色。不外这里也有些工具很有趣,与执法的干系也比力大,好比设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国执法,不属于生意业务。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于生意业务。再次强调:不属于生意业务。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在屋子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操纵模式没什么执法风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。再说立项,这个工具纯粹是筹划经济时代留下的产物,也不知道这个工具应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行
8、性。我不知道在目前的市场里,可行性这个工具,政府是从什么角度来治理的。横竖现在各地由于市场经济的深度差别,所以在这个事情的治理上也差别。有些地方根本上不太管,有些地方就管得非常严。并且立项到底需要什么质料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他步伐的先后干系那更是异常随便的事情。譬如最近国度的政策,要求先把情况评估搞了,再转头来立项。这是基于增强情况掩护促进可连续生长的考虑。但在许多地方,环评的一项主要前提质料就是立项批文。立不了项底子做不了环评。不外上有政策下有对策,事情都是人办出来的。横竖到目前为止,建立项目都在纷纷的上马中,我也不知道各人都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。横竖我自己如果
9、操办这些事情,根本上都是直接去这些部分,譬如去筹划部分,就让他们给我推荐可行性研究陈诉的体例公司,去环保局,就让他们给我推荐情况评估陈诉的体例公司,然后让这些公司卖力把这些手续办出来。体例用度稍微给多点都没干系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。房地产开发资质就比力有技能含量一点,要害是专业技能人员难找。现在这些专业技能人员资料都是省内联网了,想搞几个球人乱来建立部分根本上做不到,建立部分也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感触一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样,我听得比力多的叫“修建性详细筹划审
10、查”。这个阶段就是审查小区的总平面筹划图纸,也就是审一个小区的修建物都是怎么排的,每栋单体修建有多高,有多大,各栋单体修建之间怎么隔断,间距是几多,日照够不敷,总容积率是多大,有没有凌驾划定的容积率,修建密度是几多,进出小区的门路怎么摆设,是不是切合消防范例,等等、,这些工具都是非常专业的。在这里我要举例说明一下,好比修建密度,这个工具看起来很简朴是吧,就是修建物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有修建物,那么修建密度就是30%。看起来这个盘算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的修建占地里面,有2000平方米是一个大型的排挤平台,
11、排挤层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算修建基底?你之所以限制我的修建密度,无非就是为了包管绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了工具,但是我这个工具顶上都是绿化啊,我的绿化没有淘汰啊,我的休闲空间没有淘汰啊,所以这个2000平方米不能算在修建密度里面。这种空中花圃型的排挤层到底要不要算修建密度的问题,横竖技能范例没有限死,有无穷的空间可以钻营。再举个例子,容积率,总修建面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,照旧比这个面积大那么一点,一直到周边
12、门路的门路中线去呢?这个工具底子说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总修建面积自然就水涨船高。这都是可以运动的地方。其他的地方,譬如消防通道的设置,高层修建四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化根本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防门路。这么搞行不可?横竖我小我私家不知道行不可。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,横竖我小我私家不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建历程中最有技能含量的活,这个历程一般都要2到3个月,往往都要和筹划部分重复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才气通得过。我横竖险些
13、没有见过能顺顺当当啥事情不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科照旧富力照旧中海,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不敷,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等.4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是筹划部分的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个工具实在是非常,非常的专业啊。搞得欠好的话,实在是害死人啊。并且,被这个工具害死的公司触目皆是。列位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,
14、是一样的,这个工具就跟伐鼓传花似的,一轮到就死。说了半天,管线综合是啥?包罗三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,凭据各项设计范例科学统筹摆设,放到同一张图纸上。给排水不消多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、种种通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样工具要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的,必须要公道的摆设好,不能随处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好欠好,只需要看
15、两个工具: 1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,根本上这个小区你就不消多考虑了。2、沙井盖是不是根本沿着小区门路排布,不是搞到随处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,根本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢?如果它设计欠好有什么结果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对付年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商底子没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质办事都不可,而现在这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了
16、。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,否则就得在暗中之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标记啊。你说,这样的小区,能住吗?管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?事实上,是不可。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在报告你们,无论开发商们在事先做几多准备事情,做几多观察事情,都无法包管预留的接口不产生变革。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不敷,那也完蛋了。这种事
17、情太常见了。各人肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我横竖是被这个工具搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,比及施工完毕,要正式接的时候,突然发明那个变电站已经搬走了,又大概它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到几多电算几多电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。再说到这个排水许可证。这个工具是市政部分发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个工具管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个工具反过来又影响
18、管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、修建工程筹划许可证 筹划部分对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对付总平面筹划,就比力容易通过一点。单体设计是啥呢?就是在总平面筹划的底子上,落实单体修建的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我小我私家是这么总结的:要害就是落实各空间的巨细尺寸。这个阶段有些工具也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大都市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。大要的配置要求根本上都是这样,各都市大同小异。车位不敷,根本上都别想通过单体审查。固然,总平面审查期间一般来说,也会审车位
19、,不外那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不敷,一般来说筹划部分不会很在意车位够不敷,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛招都市用上。好比所谓的子母车位啦,底子停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不敷,那也有措施,就是宣称我这里要做立体机器停车位。立体机器停车位我相信许多人都见过,那玩意非常的欠好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不外无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机器停车装置那是绝对不会安装的。那么,为什么开发商那么不肯意建
20、大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下一台车,简直只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分管的面积,根本上都是35到45平方米。筹划部分都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观纪律。固然我这个是大概经验,在有些都市,停车位照旧能赚钱的,好比广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万一个。不外这个不代表一般纪律。审完单体设计,设计公司再细化一下出修建施工图,就可以申领建立工程筹划许
21、可证。这个历程比力没什么技能含量。不值得多说。我就一笔带过了。不外这个建立工程筹划许可证,在新的城乡筹划法中被提到非常高的位置,重复的强调。6、消防和人防专项审查这两样工具搞死人。直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是及格。我就这么直接一点:消防报建,要说难,是所有专业报建中最艰巨的,但是如果说简朴,也可以很简朴。至于人防报建,这个工具莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的工具,都心存恶感。先从消防说起。消防部分是*官兵,不是政府机构,这个各人心里要有数。我国的消防审查,在许多时候都是非常扯淡的,非常权要的。另外呢,我们的开发商,也简直是
22、非常的不象话,要满足消防范例的话,这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为许多消防上的要求是非常影响使用的,好比电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门,那对业主进进出出来讲,是非常不方便的。根本上来讲,消防设计绝对不可能严格按范例做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。一般说,各生长商都是委托消防施工企业署理报建。为什么呢?因为这些企业恒久和消防部分打交道,跟消防部分之间的干系千丝万缕源远流长,往往由他们出头才气把事情办成。但是,我在这里说句公正话:涉及生命宁静的消防范例,根本上没人敢动手脚。好比12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置铰剪楼梯,这些强制性范例已经是铁律。我小我私
23、家没见过有开发商能绕得过这些强制性范例的,纵然能绕已往将会得到巨大的回报,譬如淘汰一套楼梯,那是何等好的事情啊, 但是根本上没人敢去办。起码我不敢。在我小我私家日后的职业生涯中,我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的工具。我不知道这个工具算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层修建的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里绝对生坑掉。固然这只是我的小我私家观感,各人不必介意。人防部分属于政府部分,不是军队体例。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。社会上种种
24、声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在报告你们,所有的人防用途的工具,产权都是国度所有。国度为了勉励各人搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不外是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想措施淘汰人防面积。另外,人防设备那也是非常猖獗的工具,好比人防那个宁静门,那都不知道算啥,那个工具要真放进地下室,还真是搞堡垒了。也不知道能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建立工程筹划许可证之后,设计公司在修建施工图的底子上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构盘算书等,完成节能设计,做一个节能盘算书,就
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