房地产开发流程与项目决策.docx
《房地产开发流程与项目决策.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发流程与项目决策.docx(57页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产开发流程 目录第一章: 项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁,申办并取得衡宇拆迁许可证三、 筹划设计四、 建立项目报建登记,申请招标,治理招标投标手续,确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章:工程建立阶段1、施工用水电及通讯线路接通,包管施工需要2、施工园地平整,到达施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施人为料准备5、施工质料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续治理7、施工许可批文及治理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、体例工程进度筹划11、设计、施工、监理单元的协调第四章:项目销售阶
2、段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭治理一、申请竣工验收,取得修建工程竣工验收存案证二、申办建立工程筹划验收三、进行权属登记,取得商品房权属证明书四、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建立、经营、治理的步伐上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建立前期准备阶段、建立阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章: 项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准开端立项后,转由企业战略生长研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化,淘汰或制止投资决策的失误,提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。 可行
3、性研究的主要内容有:(1)项目表面;(2)开发项目用地的现场观察及动迁安顿;(3)市场阐发和建立范围简直定; (4)筹划设计影响和情况掩护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)情况影响和情况掩护;(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究;(8)开发建立节点筹划;(9)项目经济及社会效益阐发;(10)结论及发起。 2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场阐发专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的事情阶段 1)投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资偏向提出发起,即在一定的地域和部分内,以自然资源和市
4、场的观察预测为底子,寻找最有利的投资时机。 投资时机研究相当大略,主要依靠笼统的预计而不是依靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的,就可以进行下一阶段的事情。 2)开端可行性研究,亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上,进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。 3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目 投资决策的底子,是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。4)项目的评估和决策,凭据国度有关划定,对付大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单元委托有资格的咨询评估单元就项目可行性研究陈诉进行评估论证。未经评
5、估的建立项目,任何单元禁绝审批,更禁绝组织建立。 依法必须进行招标的工程建立项目中,凭据工程建立项目审批治理划定,凡应报送项目审批部分审批的,必须在报送的项目可行性研究陈诉中增加有关招标的内容:建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动的具体招标范畴(全部大概部分招标);建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标组织形式(委托招标大概自行招标);拟自行招标的,还应凭据工程建立项目自行招标试行措施(国度生长筹划委员会令第号)划定报送书面质料;建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标方法(公然招标大概邀请招标);国度生
6、长筹划委员会确定的国度重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目,拟接纳邀请招标的,应对接纳邀请招标的理由作出说明;4、可行性研究步调 可行性研究按5个步调进行:(1)项目公司担当委托或团体公司董事会立项;(2)观察研究;(3)方案选择与优化; (4)财政评价和经济评价;(5)体例可行性研究陈诉。 5、团体公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。第二章:前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方法1) 通过行政划拨方法取得;2) 旧城改革取得中标地块国有土地使用权;3) 转让取得;4) 出让方法取得(招标、拍卖、协议出让三种方法);5) 联合开发并报
7、有关主管部分立项、审批后取得;6) 通过司法裁决取得;7) 通过吞并、收购等股权重组方法取得。开发商获取土地使用权的步伐土地使用权有偿出让的方法 出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么形式或步伐将国有土地使用权让与土地使用者。 凭据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方法有三种:协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方法。 招标出让是指在指定的期限内,由切合条件的单元大概小我私家以书面投标形式,竞投某地段土地
8、使用权,由招标人凭据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方法。以招标方法出让土地使用权,不但要明确条约双方当事人的权利义务,并且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、所在,组织切合条件的土地使用权有意受让人加入,就所出让使用权的土地公然叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方法。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权划定,建立用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地生意业务中心挂牌出让国有土地使用权,并取得成交确认书,然后签订国有土地使用权
9、出让条约。开发商取得国有土地使用权出让条约后,到建管处治理修建方案报建手续,至地籍处治理土地证登记手续。属协议出让的,治理土地登记时应提交以下资料:1)土地出让条约、划拨决定书或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建立用地的,应提供建立用地批准书;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料。4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书。土田主管部分 (1)土地使用权出让 房地治理部分卖力治理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办
10、出让手续的审核和报批事情,远郊区、县房地局卖力治理不敷10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批事情。 (2)土地使用权划拨 房地局卖力治理10亩以上(含10亩)的城镇建立用地的划拨手续。 区、县房地局卖力治理10亩以下的城镇建立用地的划拨手续。 (3)征用土地 (征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部分审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准。 征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准。 (4)地价评估 市房地局卖力城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估事
11、情及评估陈诉的审查、地价审核和报批事情招标受让土地使用权申请步伐 (1) 用地者见到招标通告后到指定所在索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 (3) 用地者进行投资阐发。 (4) 到指定所在治理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按划定缴纳投标包管金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约,并按条约的划定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区
12、、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请步伐 (1) 用地者见到拍卖通告到指定所在索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 (3) 用地者进行投资阐发。 (4) 到指定所在治理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按划定缴纳竞投包管金。 (5) 用地者到指定所在领取竞叫牌。 (6) 用地者在划定时间、指定所在到拍卖现场加入竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约,并按划定支付总地价款的一定比
13、例作为定金。 (8) 按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让步伐取得成交确认书。凭此书治理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁,申办并取得衡宇拆迁许可证。都会衡宇拆迁是对都会筹划区内国有土地上原有的衡宇及其隶属物等,不适应经济、社会生长需要的部分进行拆除重建,使都会的整体功效得到改进和提高。 1、拆迁方法:1) 政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改革方法取得土地使用权所涉及拆迁2) 拆迁人自行拆迁:这是大
14、型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证。3) 拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事衡宇拆迁事情的单元进行。2、拆迁的主要内容包罗:(1)衡宇拆建,如危旧房改革;(2)都会功效、用地结构和空间结构的调解,如居住区、商业区、车站、生活办事设施等大众修建的建立和改革;(3)情况治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,都会衡宇拆迁是陪同着都会建立项目进行的,是都会建立的重要组成部分,尤其是旧城改革中的一个重要环节,处于建立项目的前期事情阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1) 填写都会衡宇拆迁申请表一式五份;2) 建立项目批准文件;3) 建立用地筹划许可证;4) 国有土地使用
15、权批准文件(建立用地批准书或划拨决定书)5) 拆迁代庖单元和评估机构资料。6) 拆迁安顿筹划和方案;(拆迁红线范畴内衡宇面积、户数、性质、用途等根本情况;拆迁方法;拆迁期限;还建方法及还建期限;产权清晰的安顿用房证明;拆迁赔偿资金来源及预算资金额度。)7) 有关金融机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。凭据武汉市都会衡宇拆迁治理实施措施的划定,衡宇拆迁治理部分在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕。切合条件的,依法收取拆迁治理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),发表衡宇拆迁许可证。开发商取得衡宇拆迁许可证后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安顿赔偿协议。安顿赔偿共有三种方法,一是钱币安顿,
16、二是现房安顿,三是就地或异地还建。拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得衡宇拆迁验收及格证。 三、 筹划设计建立工程筹划治理的主要内容有:修建治理、门路治理、管线治理、审定设计方案、核发建立工程筹划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范畴,项目筹划申报的根本步调是:(1)在项目发起书报批或可行性研究陈诉体例之前,开发商要向筹划局申报筹划要点,筹划治理部分应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目发起书批复后,开发商应向筹划局申报项目选址、定点,即向申请单元下发选址筹划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的意见,并须同时下达筹划设计条件;(3)筹划设计条件,是项目选址后,由建立单元
17、申请,筹划部分下达的委托设计机构进行筹划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,须向筹划部分提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是体例开端设计或施工图的依据,也是取得建立用地筹划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究陈诉批复,并在筹划主管部分征询土地及拆迁部分有关用地及拆迁安顿的意见后,应向筹划局申领建立用地筹划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建立工程筹划许可证,是在项目列入年度正式筹划后,申请治理开工手续之前,需进行的验证工程建立切合筹划要求的最后法定步伐,该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才气进行。
18、凭据都会房地产治理法的有关划定,房地产开发用地一级市场取得方法有两种:即出让和划拨。通过出让方法取得使用权的执法凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建立用地批准书或划拨决定书。 1、申办项目选址定点,取得建立项目选址意见书和建立用地筹划许可证。并取得建立项目选址意见书的附件:筹划设计(土地使用)条件1)建立项目选址申请 都会筹划行政主管部分凭据全市经济社会生长计谋、都会总体筹划、分区筹划、控制性详细筹划等各级筹划,凭据国度都会筹划法、建立项目选址筹划治理措施等,考虑建立项目的要求,在划定期限内提出筹划方面的初审意见和选址意见。今后,由都会筹划行政主管部分会同土地治理部分并
19、征求项目所涉及到的有关部分的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对付同意的项目报政府审批后,在划定的审批期限内核发项目选址意见书。 建立项目选址意见书的主要内容应包罗:建立项目的根本情况和建立项目筹划选址的主要依据。2)申办建立用地筹划 都会建立用地筹划治理的根本是依据都会筹划确定的差别地段的土地使用性质和总体结构,决定建立工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建立项目功效和使用要求的前提下,如何经济、公道地使用土地。都会筹划行政主管部分对都会用地进行统一的筹划治理,实行严格的筹划控制是实施都会筹划的根本包管。 3)委托设计单元设计,送审设计方案。申报筹划要点。筹划要点是筹划立
20、项或建立工程可行性研究的筹划根本依据。筹划部分可以要求开发单元初始筹划部分对付开发项目的意见,再行决定对可行性研究陈诉的批复。当建立单元完成筹划报批手续之后,应到筹划部分申报选址定点,以获取选址筹划意见通知书申报选址定点。治理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1) 建立用地申请;2) 房地产开发单元营业执照和资质证书;3) 土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图。开发商取得建立项目选址意见书及建立用地筹划许可证后,即可同步到a建管处治理筹划方案报建手续,取得建立工程筹划许可证;b到耕保处治理土地征用、转用手续,取得建立用地批准书。到土地利用处治理土地出让条约或划拨手续,签订国
21、有土地使用权出让条约或取得建立用地划拨决定书。C到地籍处治理国有土地使用权证;到拆迁处治理拆迁许可证;2、 持筹划方案和修建方案图纸到建管处申请修建方案报建,取得修建核位红线图和施工图。修建方案报建分两阶段。1)筹划方案审批阶段,取得筹划修建方案批准意见书。在此阶段需要提供的资料为:a1:2000地形图1份;b1:500地形图1份(附门路红线及光盘);c建立项目筹划修建方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个差别设计单元的筹划方案及光盘);d“一书一证”及其附件(筹划设计使用条件和筹划用地范畴线)。2)施工图批准阶段,取得修建核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为:a土地证复印
22、件或宗舆图或出让条约或划拨决定书;b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部分审查意见或回执;c施工图3份及光盘。3、 申办建立工程红线定位与验线,取得修建核位红线图。红线定位包罗修建红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位,再验线。红线定位事情完成后,当修建物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建立单元应申请红线验线。治理红线定位时应提交以下资料原件:1) 修建红线:审批手续齐全的红线图、修建施工图,以及修建红线放线通知单。2) 修建试放红线:红线图、修建总平面图或修建施工图、试放红线通知单。3) 市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 流程 项目 决策
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。