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房地产专用术语解释及修建底子知识

第一章 房地产根本概论
第一节 房产与地产
一、       房地产的看法
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的修建物和构筑物组成的。在经济学上也叫不动产。

二、       地产的看法与分类
地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人事情或生活需要的土地资产。

地产类型：
l        居住用地：指住宅区内的居住修建自己用地，以及与修建有关的门路用地、绿化用地和相关的大众修建用地。
l        产业用地：主要是指产业生产用地，包罗工场、动力设施及产业区内的堆栈、铁路专用线和卫生防护地带等。
l        堆栈用地：指专门用来存放种种生活资料和生产资料的用地、包罗国度储备堆栈、地区中转堆栈、市内生活供给办事堆栈、危险品堆栈等。
l        交通用地：指都市对外交通设施用地，包罗铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l        市政用地：指用于制作种种大众底子设施的用地，包罗都市供水、排水、门路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等底子设施使用的用地。
l        商业办事用地：指为整个都市或小区提供种种商业和办事业的用地。包罗商店、超等市场、银行、饭馆、娱乐场合等等。
l        大众绿化用地：指都市区域内的公园、森林公园、门路及街心的绿化带等占用的地产。这类用田主要是为改进都市生态情况和供居民休憩所用。
l        教科文卫设施用地：这类用地包罗种种大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育运动场合、卫生医疗机构等的地产。
l        口岸码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l        军事用地：指提供为军事运动办事的用地，属特殊用地。
l        其它用地：不属于以上项目的其它都市用地，包罗市区边沿的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的看法与分别
土地所有权：指土地所有者在执法划定的范畴内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和团体土地两类。
国有土地：指属于国度所有即全民所有的土地，国度是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或小我私家对国有土地只有使用权，没有所有权。
团体土地：属于农村居民团体经济组织所有的土地，团体土地所有权的主体是农村居民团体经济组织。
土地使用权年限：商业 40年、居住70年、产业50年、综合50年
四、房产的分类

住宅修建物：可细分为普通住宅、高级公寓、花圃别墅等。
生产用房：指社会种种物质生产部分作为根本生产要素使用的衡宇。包罗产业、交通运输和修建业等生产运动中所使用的厂房、堆栈、实验室等
办公用房：指政府行政部分、事业部分、社会团体以及企业公司等处理惩罚日常事务和从事社会经济运动提供办事的衡宇，亦称写字楼。
其它楼宇：以上种种楼宇以外的种种用途的衡宇，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

五、房产所有权的分类

占有权：对付衡宇的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
使用权：指凭据财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。
收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如衡宇所有权人将衡宇出租而收取的租金。
处分权：决定财产事实上和执法上存在形式和运动偏向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

第二节 房地产市场
一、       房地产市场的看法
狭义看法：房地产商品进行生意业务运动的地方或场合。
广义看法：包罗土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、修建、修缮、装饰等劳务运动。

二、       房地产市场的特点：
经营工具的非流动性：房地产主要经营工具是房产和土地的使用权，而衡宇和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。
流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和要领。都市衡宇流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，都市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产生意业务中，任何一笔房产商品生意业务都一定是房地合一的生意业务。
市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差别性决定的。由于其性质和其所处的都市区域差别，其市场供求状况和代价水平也往往会有大的落差。
供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不停增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量根本上是恒定的。
不完全开发性：由于土地使用权和衡宇所有权两种差别权益在同一市场流通，为包管市场的有效供给，国度需要接纳强有力的步伐抑制不公道的市场需求来干涉市场。因此，房地产市场运动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
市场的不充实性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充实市场。
房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不停投资、都市底子设施建立和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

三、       房地产市场的分类
（1）房地产一级市场：土地市场，是土地生意业务市场，是土地所有者与使用者间的纵向交换，由政府直接控制和垄断经营。
（2）房地产二级市场：新建商品房市场，是增量房地产生意业务市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
（3）房地产三级市场：二手房市场，即存量房地产生意业务市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向生意业务，属于消费市场的重新配置。

四、      房地产市场表面：
（1）一级市场：土地市场
主管部分：本市的土地出让、转让生意业务批准、审批部分。
土地筹划现状：本市现都市筹划状况，包罗住宅开发、市政建立及生活
配套设施建立等内容。
土地生意业务形式：本市现行土地生意业务形式包罗哪些，如：招标、拍卖等。
（2）二级市场：新建商品房市场
现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。
供求干系状况：商品房供给量与本市年度预计购买量的比值。
平均代价：本市注册上市商品房代价的平均值。
各档次房产销售表面：将现在售商品房以代价标准分为低、中、高三个档次，明确各档次代价界限，并阐发各档次商品房的销售状况。
（3）三级市场：二手房市场
现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。
平均代价：现在售二手房标价的平均值
供求干系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。
主流房产销售状况：凭据注册与生意业务状况，阐发出主流代价二手房的销售状况。包罗：平均代价、坐落所在特征、消费群特点等。

第三节 房地产消费
一、       房地产消费的类型：
投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了
作为投资工具，通过投入资金、劳动力、技能等要素改变原有的房地产性能、
结构和形式，通过出售或出租来获取利润。
生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场合，
为生产和经营提供运动空间或园地。
消费型：主要是由国度构造、事业单位和小我私家为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。

二、       房地产消费的特点
普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和运动基地。
多样性：房地产可以用于产业生产，可以用于商业经营运动及办公楼等，也可作为都市居民居住的地方等。其多种使用代价和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的时机，满足了房地产各方面的消费。
不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产物无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的牢固不动性决定了房产间的差别性。
连续性与中断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用代价的耐久性决定了房地产消费的连续性和中断性。从社会整体看只要社会在生长，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从小我私家来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足恒久的消费，不会象其他消费品一样需要不停地重复地和连续地到市场购买，它是中断地。
消费弹性的差别性：由于房地产的特性及它的功效和用途的差别，决定着差别的房地产具有差别的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与代价弹性成反比。
增长性：一般情况下对房地产的消费总是不停增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个条理：生理上的消费、宁静的消费、社会来往的消费、代价欲望的消费等。

三、       影响房地产消费的因素
（1）经济社会生长及都市化的水平
经济社会越生长、都市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着都市的生长，都市土地面积的不停增加，都市对土地和住宅的消费也就越来越大。
（2）都市人口增长及生活水平
都市的生长，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对都市土地的消费就越来越大了。
（3）房地产代价水平
与其它市场一样，代价的崎岖对付房地产的消费有很大的影响。代价高，就会限制对房地产的消费，代价低，就会增加对房地产的消费。
（4）国度政策
国度的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都市有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调治作用。对付居民住房消费影响最大的是国度的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。
（5）都市财产结构
都市财产结构生长的状况，不但决定着都市对房地产消费的总量，并且决定着房地产财产的消费结构。
（6）消费者对经济生长形势预测
消费者的消费会受到外部情况的制约，外部情况影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济生长的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是灰心的，消费会淘汰。

第二章 修建学底子知识
第一节 修建物的分类
一、修建物的用途分类及特点
1、              民用修建：供人们生活、居住、从事种种文化福利运动的衡宇。按其用途差别，有以下两类：
（1）居住修建：供人们生活起居用的修建物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。
（2）大众修建：供人们从事社会性大众运动的修建和种种福利设施的修建物，如种种学校、图书馆、影剧院等。
2、              产业修建：供人们从事种种产业生产运动的种种修建物、构筑物的总称。通常将这些生产用的修建物称为产业厂房。包罗车间、变电站、锅炉房、堆栈等。

二、按修建结构的质料分类
1、              砖木结构：这类衡宇的主要承重构件用砖、木组成。其中竖向承重构件如墙、柱等接纳砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等接纳木材制作。这种结构形式的衡宇层数较少，多用于单层衡宇。
2、              砖混结构：修建物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋中用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用修建及小型产业厂房，是目前遍及接纳的一种结构形式。
3、              钢筋混凝土结构：修建物的梁、柱、楼板、底子全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、底子组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度衡宇修建中。
4、              钢结构：修建物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他质料制成。此结构多用于大型产业修建。
三、按修建结构承重方法分类
1、承重墙结构
它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）包袱，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙包袱；墙下有底子，底子下为地基，全部荷载由墙、底子传到地基上。
2、框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后灌溉混凝土，使其形成整体）连接，从而组成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层产业厂房或大型高层民用修建多属于框架结构。
3、排架结构
主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于底子内。一般单层产业厂房大多接纳此法。
4、其他
由于都市生长需要建立一些高层、超高层修建，上述结构形式不敷以反抗水平荷载（风荷载、地动荷载）的作用，因而又生长了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
四、修建高度分类
修建物可凭据其楼层数量分为以下几类
1、低层：6层以下
2、多层：7层以下
3、小高层：7-11层
4、高层：12层以上
5、超高层：约24层以上，100米以上

按形式分：塔楼、板楼
四、相关术语
容积率 = 修建面积 / 占地面积
修建密度= 修建基底面积 / 占地面积
绿化率= 绿化面积 / 占地面积
层高：每一层楼的高度（含地板的一半和天花板的一半）
净高：地面到天花的空间高度
开间：住宅泛指客厅的宽度，商铺指门头的宽度
进深：住宅泛指客厅的长度，商铺指深度

第二节 衡宇结构概述
一、修建质料知识
主要修建质料包罗水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。
1、水泥
（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种
（2）水泥标号：水泥标号是体现水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。
（3）常用水泥的技能特性
l        凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌适时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。
l        体积安定性：是指水泥在硬化历程中，体积变革是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变革成为体积安定性不良，不能使用。
l        水热化性：水泥的水化反响为放热反响。随着水化历程的进行，不停放出热量称为水热化。其水热化释放热量的巨细和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。
l        细度：指水泥颗粒的粗细水平。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作本钱越高，并容易受潮失效。
l        标准稠度用水量：指水泥沙浆到达标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国度标准划定的稠度。
2、钢筋
（1）修建钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是修建工程中用量最大的钢材品种。
按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
（2）修建用钢筋的应用
l        Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。遍及应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。
l        变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。
l        冷加工钢筋
冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服水平会提高，而塑性低落。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。
冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。
3、木材
（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高峻，纹理通直，材质较软，加工容易，是修建工程中的主要用材。阔叶树材质较坚固，称之为硬材，主要用于装修工程。
（2）修建木材的性能与用途
l        红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐败，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。
l        鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。
l        马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。
l        落叶松：材质坚固而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。
l        杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。
l        柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚固耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。
l        洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料结实，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。
（3）木材的类别
为了公道用材，木材按加工与用途差别分为原木、杉原条、板方材等。
原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。
杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。
板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。
4、普通混凝土
（1）普通混凝土看法：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料外貌并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑质料，使混凝土殽杂物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成结实整体。
（2）混凝土的性能：
l        混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操纵，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。
l        混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。
l        混凝土的耐久性：混凝土能反抗种种自然情况的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度宁静蒙受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。
5、黏土砖
黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机器挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。
（1）黏土砖的种类：
l        标准砖：标准砖是修建工程中最常用的砖，它遍及使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。
l        空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。
（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以蒙受较大的外力。反应砖承重外力的能力叫做强度；而反应强度巨细称为强度品级。一个修建物选用哪一个强度品级的砖，应由设计单位通过盘算确定。
（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的几多可以用吸水率来体现。吸水率一般允许在8%—10%的范畴内。
（4）黏土砖的抗冻性：是指砖反抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。
（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。

二、衡宇结构组成部分：
1、衡宇组成部分：地基与底子、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
（1）地基和底子：
地基：系修建物下面的土层。它蒙受底子传来的整个修建物的荷载，包罗修建物的自重、作用于修建物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
底子：位于墙柱下部，是修建物的地下部分。它蒙受修建物上部的全部荷载并把它传给地基。
（2）墙和柱：承重墙和柱是修建物垂直承重构件，它蒙受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给底子。别的，外墙还能抵抗风、霜、雨、雪对修建物的侵袭，使室内具有良好的生活与事情条件，即起围护作用；内墙还把修建物内部支解成若干空间，起支解作用。
（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要蒙受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将修建物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，蒙受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。
（5）屋顶：是修建物最上层的笼罩结构层，它既是承重构件又是围护构件。它蒙受作用在其上的种种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
（6）门和窗：
门：是提供人们进出衡宇或房间以及搬运家具、设备等的修建配件。有的门兼有采光、通风的作用。
窗：其主要作用是通风范光。
一般来说，底子、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是修建物的主要部分；门、窗、楼梯等则是修建物的隶属部件。

2、底子
（1）底子的类型
按使用的质料分为：灰土底子、砖底子、毛石底子、混凝土底子、钢筋混凝土底子。
按埋置深度可分为：浅底子、深底子。埋置深度不凌驾5M者称为浅底子，大于5M者称为深底子。
按受力性能可分为：刚性底子和柔性底子。
按结构形式可分为条形底子、独立底子、满堂底子和桩底子。
条形底子：当修建物接纳砖墙承重时，墙下底子常连续设置，形成通长的条形底子
l        刚性底子：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的质料制作的底子。所用质料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用修建和墙承重的轻型厂房。
l        柔性底子：用抗拉和抗弯强度都很高的质料制作的底子称为柔性底子。一般用钢筋混凝土制作。这种底子适用于上部结构荷载比力大、地基比力柔软、用刚性底子不能满足要求的情况。
独立底子：当修建物上部为框架结构或单独柱子时，常接纳独立底子；若柱子为预制时，则接纳杯形底子形式。
满堂底子：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立底子不能满足地基要求时，常将这个修建物的下部做成整块钢筋混凝土底子，成为满堂底子。按结构又分为伐形底子和箱形底子两种。
l        伐形底子：是埋在地下的连片底子，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。
l        箱形底子：当伐形底子埋深较大，并设有地下室时，为了增加底子的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形底子。箱形的内部空间组成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层修建。
桩底子：当制作比力大的产业与民用修建时，若地基的软弱土层较厚，接纳浅埋底子不能满足地基强度和变形要求，常接纳桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚固土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。凭据施工要领可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。
l        钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变革的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比力困难。打桩时震动较大，对周围衡宇有一定影响。
l        钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。
（2）底子的埋置深度：由室外设计地面到底子底面的距离称为底子的埋置深度。底子的埋置要有一个适当的深度，既包管修建物的宁静、又节约底子用材，并加速施工进度。决定修建物底子埋置深度的因素应考虑下列几个条件：
l        土层结构的影响：衡宇底子应设置在坚固可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。底子埋深与土层结构有密切干系。
l        地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度低落；本地下水位下降，土的含水量淘汰，则底子将下降。
l        冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当修建物底子处在冻结土层范畴内时，冬季土的冻胀会把衡宇向上拱起；土层解冻时，底子又下沉，使衡宇处于不稳定状态。
l        相邻修建物的影响：如新建衡宇周围有旧修建物时，除应凭据上述条件决定底子埋深外，还应考虑新建衡宇底子对旧有修建的影响。

3、墙体
（1）墙体的分类：
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于衡宇四周的墙称为外墙，其中位于衡宇两端的墙称为山墙。凡位于衡宇内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分开房间作用。另外沿修建物短轴部署的墙称为横墙，沿修建物长轴部署的称为纵墙。
按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接蒙受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不蒙受外荷载的墙称为非承重墙。
按其使用的质料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。
对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。
凭据其结构又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它质料组合成的墙体。
（2）砖墙的厚度
l        砖墙的厚度切合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长体现，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）
l        墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。
l        砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。
（3）过梁与圈梁
过梁：其作用是包袱门窗洞口上部荷载，并把荷载通报到洞口两侧的墙上。按使用的质料可分为：
l        钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜接纳钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。
l        砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。
l        钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够蒙受弯矩的加筋砖砌体。
圈梁：为了增强衡宇的整体刚度，防备由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对衡宇引起的倒霉影响，常在衡宇外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成关闭系统。圈梁的位置和数量凭据楼层高度、层数、地基等状况确定。

4、地面与楼板
（1）地面：是指修建物底层的地坪。其根本组成有面层、垫层和下层三部分。对付有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等结构条理。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和下层。
l        面层：是人们日常生活、事情、生产直接打仗的地方，是直接蒙受种种物理和化学作用的地面与楼面表层。
l        垫层：在面层之下、下层之上，蒙受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至下层。
l        下层：垫层下面的土层就是下层。
地面的种类：
l        整体地面：其面层是一个整体。它包罗水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等
l        块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。
（2）楼板：是分开承重构件，它将衡宇垂直偏向分开为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给底子。按其使用的质料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少接纳。木楼板自重轻，结构简朴，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少接纳。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于产业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。
钢筋混凝土楼板凭据施工要领可分为现浇和预制两种。
l        现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应种种形状的修建平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。凭据结构差别又可分为如下三种现浇楼板：
钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、茅厕间，钢筋混凝土楼板可直接弃捐在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。
钢筋混凝土肋型楼板—2.5m，厚度为60—80 mm。
无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的结构有利于采光和通风，便于安装管道和部署电线，在同样的净空条件下，可减小修建物的高度。其缺点是刚度小，倒霉于蒙受大的会合荷载。
l        预制钢筋混凝土楼板：接纳此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改进制作时的劳动条件，加速施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着修建产业化提高，特别是大量接纳预应力混凝土工艺，其应用将越来越遍及凭据其结构可分为如下几种：
实心平板：实心平板制作简朴，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。
槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋组成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋关闭。
空心板：它上下外貌平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用修建的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。

5、窗与门
（1）窗的作用与类型
l        窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对修建物的外观也有一定的影响。
窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。
作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在严寒地区作成双层窗，以利于冬季防寒。
l        窗的类型：窗的类型许多，按使用的质料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。
按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在产业修建中应用较多。
按窗的层数可分为单层窗和双层窗。
按窗的开启方法可分为：牢固窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。

（2）门
l        门的作用和类型：
作用：门是修建物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。
门的尺寸、位置、开启方法和立面形式，应考虑人流疏散、宁静防火、家具设备的搬运安装以及修建艺术等方面的要求综合确定。
—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。
类型：门的种类许多，按使用质料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。种种木门使用仍然比力遍及，钢门在产业修建中普遍应用。
按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。
按开启方法分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。
平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是产业与民用修建中应用最遍及的一种。
弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链取代普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个偏向开启的门上；双管式适用于内外两个偏向都能开启的门上。
推拉门：门的开启方法是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力公道，但结构较为庞大，常用于产业修建中的车库、车间大门及壁橱门等。
转门：由两个牢固的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对阻遏室内外空气对流有一定作用，常用于严寒地区和有空调的外门。但结构庞大，造价较高，不宜大量接纳。
卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。
l        门的结构
平开木门是当前民用修建中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。
常见的门扇有下列几种：
镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。
夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇结构简朴，外貌平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐湿润与日晒。因此，浴室、茅厕、厨房等房间不宜接纳，且多用于内门。
拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变革。拼版门扇多用于产业厂房的大门。

6、楼梯
（1）楼梯的种类：楼梯是衡宇各层之间交通连接的设施，一般设置在修建物的收支口四周。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在严寒地区易积雪结冰，不宜接纳。
楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。
按使用性质分为：室内有主要楼梯和帮助楼梯，室外有宁静楼梯和防火楼梯。
按使用质料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。
按楼梯的部署方法可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。
l        单跑楼梯：当层高较低时，常接纳单跑楼梯，从楼下起步一个偏向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的衡宇。
l        双跑楼梯：是应用最为遍及的一种形式。在两个楼板层之间，包罗两个平行而偏向相反的梯段和一其中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。
l        三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的修建物中，其中央可设置电梯井。
l        双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。
（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。
l        楼梯段：是联系两个差别标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所组成。其宽度应凭据人流量的巨细、家具和设备的搬运以及宁静疏散的原则确定。其最大坡度不宜凌驾38度，以26—33度较为适宜。
l        休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步凌驾18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。
l        栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是部署在楼梯段宁静台边沿有一定刚度和宁静度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安顿扶手，扶手的高度应超过踏步900mm左右。
（3）楼梯的结构
钢筋混凝土楼梯是目前应用最遍及的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工要领可分为现浇和装配式两种。
现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台宁静台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按结构的差别又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。
l        板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。
l        梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步