房地产知识问答.docx
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1、 房地产知识问答一、土地及综合类 1、土地用途包罗哪些种类? 答:土地分为农用地、建立用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地,包罗耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建立用地是指制作修建物、构筑物的土地,包罗城乡住宅和大众设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建立用地以外的土地。 2、 如何了解土地来源及性质? 答:对已治理房地产登记的,可以从房地产证中了解;对未治理房地产登记手续的,可以从土地使用权出让条约书中了解。3、 什么是团体土地? 答:团体土地是指农村团体所有的土地。4、 有哪些用地属于团体土地? 答:凭据中华人民共和
2、领土地治理法第八条的划定:农村和都会郊区的土地,除由执法划定属于国度所有的以外,属于农民团体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民团体所有。5、 对团体土地使用权有哪些划定? 答:凭据中华人民共和领土地治理法的划定,农民团体所有的土地的使用权不得出让、转让大概出租用于非农业建立;但是,切合土地利用总体筹划并依法取得建立用地的企业,因破产、吞并等情形致使土地使用权依法产生转移的除外。 凭据深圳经济特区土地使用权出让条例的划定,团体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方能依该条例出让其使用权。 深圳市土地征用与收回条例还划定,违反该条例的划定,擅自与农村团体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的
3、,其征用土地协议无效;在非法取得的团体所有的土地上进行开发建立的,以非法转让土地论处。 6、 什么是行政划拨用地? 答:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后将该幅土地交付其使用,大概将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特区内,从特区建立至1988年1月3日期间,由政府无偿划拨的并治理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地;特区外,土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方法依法取得的国有土地,均可认定为行政划拨用地。7、 什么是互助建房? 答:互助建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金互助开发房地产的房地产开发形式。8、对互助建房
4、有哪些划定? 答:对一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金互助开发房地产,并以产权分成的互助建房视为房地产转让。在2001年8月6日后,房地产治理部分不再审批互助建房。对已交清地价款的出地方,出地方直接进入土地生意业务市场,通过挂牌生意业务、招标、拍卖等方法寻找互助方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找互助方的,须经过筹划领土部分对筹划、用地等问题进行审核,并补交市园地价后,再进入土地生意业务市场以挂牌生意业务、招标、拍卖等方法寻找互助方。 凭据深圳市土地生意业务市场治理划定和“深府200194号”文的有关划定,原农村征地时返还的工商生长用地进入市场的,按修建面积
5、收取市园地价的10%,可以互助建房。9、什么是土地使用权出让? 答:土地使用权出让,是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方法,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、种种用途的土地使用权出让最高年限是几多? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的划定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)产业用地五十年;(三)教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合大概其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方法取得土地使用权后,是否就可以处
6、分该宗土地? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的划定,土地使用权出让条约签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前,可以占有和使用该宗土地,但不得处分。12、土地使用权出让条约包罗哪些内容? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的划定,出让条约应具备以下主要条款:(一)双方当事人的姓名大概名称、地点;(二)出让土地使用权的宗地号、面积;(三)土地使用年期及起止时间;(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方法实时间;(五)交付土地的时间;(六)筹划、市政设计要点;(七)项目竣工提交验收时间;(八)市政设施配套建立义务;(九)使用相邻土地和门路的限制;(十)建立隶
7、属、附加设施的项目及义务;(十一)违约责任;(十二)当事人认为须要的其他条款。 出让条约应附上宗舆图,作为出让条约的组成部分。13、土地使用权出让条约划定的用途或条件是否可以变动? 答:一般情况下,土地使用者应按土地使用权出让条约划定的用途、期限和条件开发、利用土地。 对确需改变出让条约划定的土地用途或条件的,应征得土地治理部分的同意。土地治理部分应与土地使用者以书面形式变动出让条约,重新调解土地使用权出让金尺度,并按有关划定治理变动登记。14、土地使用权的出让方法有哪些? 答:土地使用权出让包罗招标、拍卖、协议三种方法。15、什么是拍卖出让土地使用权? 答:拍卖出让土地使用权,是指在指定的时
8、间、公然场合,在土地治理部分授权的拍卖主持人的主持下,竞投者按划定的方法应价,由出价最高者得到土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权? 答:招标出让土地使用权,是指由土地治理部分公然招标或邀请切合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方法进行? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖划定,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方法出让。18、什么是协议出让土地使用权? 答:协议出让土地使用权是指由土地治理部分代表市政府与土地使用者以土地的通告市场代价为基准,经过协商确定土地代价,并将土
9、地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可接纳协议方法? 答:凭据“深府200194号”文的划定,协议方法出让土地使用权仅限于以下范畴:(一)产业用地(特区内限高新技能项目用地);(二)市、区政府建立的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地;(三)市、区财务全额投资的构造、文化、教诲、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;(四)军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可接纳协议方法? 答:凭据“深府200194号”文的划定,下列用地也可以接纳协议出让方法出让土地使用权,但必须按通告的市场代价出让,并将出让情况予以公示:(一)属特区急需或特别勉励生长的项目
10、用地;(二)市政府以土地入股互助的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产,如何进入市场? 答:凭据“深府200194号”文的划定,原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和小我私家的不能进入市场的房地产,应补交市园地价。在该划定实施之日(即2001年7月6日)起一年内补交的,按下列步伐治理:(一)补交地价的尺度:1市、区国有企业按市园地价的20%补交地价。产业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和小我私家按市园地价的25%补交地价。产业用途免予补交。(二)自治理手续之日起按相应房地产用途,重新开始盘算土地使用年期。(三)原
11、安居房进入市场补交地价的尺度,按市政府有关划定执行。(四)上述房地产补交地价后,发(换)红皮房地产证,可以进入市场。(五)上述划定不适用已签订土地使用权出让条约且未交清市园地价或协议地价的土地使用权受让单位。(六)在本划定实施之日起一年内未按上述尺度补交地价的,一律按现行市园地价尺度足额补交,但原福利、微利商品房除外。(七)对历史遗留违法私房和生产经营性违法修建的处置惩罚有特别划定的,按特别划定执行。22、什么是土地的挂牌生意业务? 答:土地的挂牌生意业务,即在一定期限内将土地生意业务条件在土地生意业务机构进行通告,并担当生意业务申请的行为。土地使用权公然挂牌生意业务的,应通告最低生意业务价和
12、其他生意业务条件。通告期限不少于30日。通告期限届满,凭据以下划定确定能否成交:(一)若在划定期限内只有一个申请人,且报价高于最低生意业务价,并切合其它生意业务条件的,则此次生意业务成交;(二)在划定期限内有二个以上申请人的,允许多次报价,土地使用权应由出价高者得到。报价相同的,由在先报价者得到;(三)若在划定期限内没有申请人,大概只有一个申请人但报价低于最低生意业务价或不切合其他生意业务条件的,委托人可调解最低生意业务价,重新委托生意业务中心生意业务。报价以报价单为准。成交后,由委托人与买方签订土地使用权转让条约,并由生意业务中心鉴证。申请人挂牌生意业务所通告的最低生意业务价由委托人决定,但
13、该最低生意业务价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付生意业务办事用度之和。23、有哪些土地生意业务应在土地房产生意业务中心通过招标、拍卖、挂牌生意业务方法公然进行? 答:凭据深圳市土地生意业务市场治理划定的划定,下列土地生意业务(包罗支解转让)应在生意业务中心通过招标、拍卖和挂牌生意业务方法公然进行:(一)经营性项目用地(包罗市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让;(二)以协议地价方法取得土地使用权,申请改变用地性质、功效,转让土地使用权的,依法收回土地使用权,通过招标、拍卖方法重新出让;(三)依出让方法取得土地使用权,已签订出让条约,交清市园地价后进行的土地使用权转让;(
14、四)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;(五)互助建房,但农村征地返还用地除外;(六)已建修建物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,凭据都管帐划由政府组织或经政府批准组织改革的,选择改革单位的;(七)已建修建物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在切合现行筹划前提下,土地使用者选择转让他人改革或与他人互助改革的;(八)为实现抵押权进行的土地使用权及地上修建物、结构物、附着物转让;(九)人民法院、执法构造裁定、决定处分的土地使用权及地上修建物、结构物、附着物转让;(十)执法、法例允许的团体所有的建立用地使用权生意业务。其他机构包罗中介机构不得进行上述生
15、意业务。24、在哪些情形下,土地使用权终止? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例,有下列情形之一的,土地使用权终止:(一)出让条约划定的年期届满;(二)土地灭失;(三)土地使用者死亡而无正当承继人;(四)人民法院或土地治理部分依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效;(五)用地单位迁移大概被依法注销的;(六)市政府凭据社会大众利益的需要,提前收回土地使用权的;(七)执法、法例划定的其他情形。25、在哪些情形下的土地生意业务不予治理产权手续? 答:凭据深圳市土地生意业务市场治理划定的划定,凡有下列情形之一的,不予治理产权手续:(一)违反本划定,须公然生意业务的土地使用权不实行公然生意业
16、务的;(二)须公然生意业务的土地使用权不按本划定的范例要求和方法进行公然生意业务的;(三)投标人或竞买人相互勾通压价的;(四)执法、法例划定属于生意业务无效的其他情形。 属于前款第(一)、(二)项情形的,由监察部分依法对有关单位卖力人和责任人赐与行政处分。组成犯法的,由司法构造依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效? 答: 深圳市土地治理部分是深圳市土地使用权出让的主管部分,统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一治理,其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的,出让条约无效。 无权批准征用、使用土地的单位大概小我私家非法批准占用土地的,逾越批准权限非法批准占
17、用土地的,不凭据土地利用总体筹划确定的用途批准用地的,大概违反执法划定的步伐批准占用、征用土地的,其批准文件无效。 凡未取得或擅自变动建立用地筹划许可证而治理土地使用权属证明的,土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清? 答:对已治理房地产登记手续,并领取房地产证的,说明地价已经交清; 对未治理房地产登记手续的,可以要求生长商出示由主管部分出具的地价款交清证明;对分期付款的,可以从土地使用权出让条约书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如那边置惩罚的? 答:凭据深圳经济特区土地使用权出让条例的划定,土地使用者未按出让条约划定的期限付清土地使用权出让金的,从滞纳之日起每日加收
18、土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的,土地治理部分可以解除出让条约,收回土地使用权。 土地使用权只支付定金或包管金的,不予退还。 土地使用者已将定金大概包管金抵充土地使用权出让金的,不予退还。土地治理部分扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金,余额予以退还 ,已兴建的修建物、附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下,主管部分可以无偿收回土地使用权? 答:凭据深圳市土地使用与收回条例的划定,有下列情形之一的,主管部分或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的修建物、附着物:(一)出让条约划定的年期届满的;(二)土地使用者死亡而无正当承继人的;(三)人民法院或
19、主管部分依法作出的已经产生执法效力的没收土地的判决、裁定或决定;(四)执法、法例划定的其他情形。30、在什么情形下,主管部分可以提前收回有偿出让的土地使用权? 答:凭据深圳市土地使用与收回条例的划定,有下列情形之一的,主管部分在年期届满前可以收回有偿出让的土地:(一)大众利益需要的;(二)公路、铁路、机场等经批准报废的;(三)用地单位迁移或被依法打消的;(四)实施都管帐划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法修建? 答:违法修建是指未经筹划土田主管部分批准,未领取建立工程筹划许可证或临时建立工程筹划许可证,擅自修建的修建物和构筑物。32、哪些属于违法修建? 答:凭据深圳市人民代表大会常务委员
20、会关于果断查处违法修建的决定的划定,违法修建包罗:(一)占用已筹划为大众场合、大众设施用地或大众绿化用地的修建;(二)不按批准的设计图纸施工的修建;(三)擅自改建、加建的修建;(四)农村经济组织的非农建立用地或村民自用宅基地非法转让兴建的修建;特区内都会化的居民委员会或股份互助公司的非农业用地非法转让兴建的修建;(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反都管帐划或凌驾市政府划定尺度的修建;(六)擅自改变产业厂房、住宅和其他修建物使用功效的修建;(七)逾期未拆除的临时修建;(八)违反执法、法例有关划定的其他修建。33、什么是历史遗留违法私房? 答:历史遗留违法私房,是指深圳市人民代表大会
21、常务委员会关于果断查处违法修建的决定宣布实施以前,即1999年3月5日以前违反执法、法例所建的下列私房:(一)原村民非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;(二)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;(三)原村民超出批准文件划定的用地面积、修建面积所建的私房;(四)原村民违反一户一栋原则所建的私房;(五)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或互助兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权? 答:凭据深圳经济特区处置惩罚历史遗留违法私房若干划定的划定,下列违法私房不予确认产权:(一)占用门路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管
22、线大概其他严重影响都管帐划又不能接纳纠正步伐的;(二)占用农业掩护区用地的;(三)占用一级水源掩护区用地的;(四)非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法修建? 答:历史遗留生产经营性违法修建,是指深圳市人民代表大会常务委员会关于果断查处违法修建的决定宣布实施以前,即1999年3月5日以前违反筹划、土地等有关执法、法例的划定,未经筹划领土资源部分批准,未领取建立工程筹划许可证,非法占用土地兴建的产业、交通、能源等项目的修建物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法修建不予确认产权? 答:凭据深圳经济特区处置惩罚历史遗留生产经营性违法修建若
23、干划定的划定,下列违法修建不予确认产权:(一)占用门路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线大概其他严重影响都管帐划又不能接纳纠正步伐的;(二)占用农业掩护区用地的;(三)占用一级水源掩护区用地的;(四)非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地的。37、什么情况下,需缴纳土地使用费? 答:使用特区范畴内土地的单位和小我私家,都必须依据深圳经济特区土地使用费征收步伐的划定缴纳土地使用费,但该步伐划定免缴的除外。 同时,在土地使用权出让条约书中还约定:乙方在使用土地期间,未按条约约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并未按条约划定缴纳土地使用费的,甲方可不予治理与本地块有
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