房地产信托融资研讨会.docx
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1、房地产融资研讨会1、岑岭:尊敬的张会长、瞿会长,列位朋友各人上午好,很兴奋借此时机与列位来宾一起探讨房地产融资新渠道的问题,同时也特别谢谢全国工商联和住宅财产商会为民生银行和我本人提供这么好的时机。今天我想给各人报告的主要是两个内容:一、房地产融资渠道多元化。二、住房按揭创新金融产物。在讲这两个问题之前,还得要看目前的形势。目前中国的房地财产有人说:冬天已经已往,春天即未来临,对此我也赞同,尤其是央行121号文和18号文的通知,对整个房地财产和金融业产生差别的影响,给我们的感觉是外洋房地产已经进军了中国市场,我们注意到像北京的市场,广东兵团,香港兵团,另有福建兵团的介入,已经把整个北京的房地产
2、市场在推向都市化。前些天我去广东以后,给我的感觉广东房地产市场成熟的水平要凌驾北京两年到三年,这是总体感觉。所以应该说整其中国房地财产重组和并购的时机已经来临。另外一个影响就是对金融业,对金融业的影响,整个的房地产信贷资金的结构要调解,在这一点上有差别的说法,有人说70的房地产资产是来自银行,对此我差别的意见,前两天建立部房地产集会各人注意到建立部副部长有一个发言,他说全国房地产资金有15来自银行,但是我觉得有点低,一会儿请各人看一个数据,我们感觉大概是在这之间。那么这两方面的影响,最重要是对金融业的影响,我们也赞同在121号文出台以后,全国住宅财产商会搞了多次论坛和座谈,包罗地产大腕一些看法
3、,尤其是说中国房地产金融还没有创建,确确实实是这样,从目前来看,房地产融资的渠道应该说比力单一,主要照旧来自于这种间接融资渠道,就是银行的贷款。从目前来看,直接融资渠道,虽然目前一些上市公司大概是一些买壳,通过买壳进入房地产上市公司的融资渠道还不多,信托基金一会儿情况再向各人介绍。目前海内房地产融资渠道,应该说银行贷款占大头,我感觉其次就是信托基金,然后再是IPO。没有的就是美国的成熟的资本市场的钱币东西,就是REITs,就是房地产信托投资基金,最重要就是能够上市退出机制,革新开放以来,无回没有乐成,最主要的原因就是没有退出机制。适才我为什么讲我们银行资金在房地产融资占比当中应该说既不是15也
4、不是70,应该是之间的数据,这里面有数据,截至2003年4月,我国商业银行房地产贷款余额到达18,357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6,再加上小我私家房地产贷款余额为9,246亿元,占商业银行各项贷款余额的一是9。整个房地产融资渠道多元化,从理论上讲无外乎就是直接融资和间接融资。直接融资这里面主要是有这么几个渠道,一个是上市公司,IPO;另有就是房地产信托;最后就是各人今天终于企盼的房地产基金。这都是从直接融资渠道来讲。上市融资利益多多了,我就不详细讲,因为我今天主题是讲移动按揭银行,上市公司所有的优势同样具备,我们注意到广东、上海、北京一些大的房地产商通过买壳进行上市。直接融资第二个
5、渠道就是房地产信托,从去年下半年到今年上半年,我们已经注意到房地产信托已经成为整个信托财产的主要品种,在这方面应该说在中国起步比力早的是杭州信托,就是开发商四证不齐全,30不到位的可以通过信托先进入,银行进行资产买断,买断银行再做按揭,就即是把好的项目盘活了,这样股市这条直接融资渠道融不到的话,我可以通过信托平台,一些好的项目照样可以融资,这样本钱比力低。目前大概有三分之一的信托产物投向了房地产,所以信托我说融资本钱低,另外弹性比力大。另有为什么信托很看好房地产行业?另有为什么许多小我私家愿意购置信托的品种?要害是收益回报率比力高。第三直接融资渠道就是房地产基金,没有什么讨论,在欧洲、美洲十分
6、常见,但是有一点比力担心就是一旦基金进来以后,什么时候退出非常要害,你是通过直接再上市照旧通过按揭,照旧通过其他,你是权益性的照旧债券性的基金可能要进行深入的研究。今天重要想给各人报告的就是间接融资,银行作为房地产企业的间接融资主要渠道之一,无外乎就是两个,整个房地产融资链条应该是分两个部分,一个部分就是房地产开发贷款前期的,另外一部分就是在五证齐全以后可以做按揭。在前期房地产开发贷款这个数据来看,前面各人已经看到了大概189的比例,大概是30,就是中国目前大概有30的银行资金在房地产企业里面。多不多?我报告你一个数据,最近高盛给商业银行做陈诉,2002年年底整个房贷占整个银行贷款6,占整个G
7、DP8,在香港是什么样的情况?整个的房贷占整个银行信贷资产大概35,占整个GDP是50,欧美也是如此,所以应该说这个空间还很大,那也就是说在房地产企业里面,这种银行贷款岂论开发贷款照旧住房按揭应该说另有上升的空间。房地产开发项目贷款目前主要有两种做法,这不是我今天讲的重点,简朴介绍一下,房地产开发贷款主要是拿土地质押,这是比力常见的一种,适才前面两位高朋也讲到这个问题;另外一种情况我们也注意到了,好比说海内有相当一部分的品牌公司、团体公司在多元化,他也看中了房地产行业,也在进军房地产公司,因为团体公司可以融资,这是目前开发贷款的情况。但是直接进入到房地产开发贷款刚性的东西就是四证和30,银行业
8、想做这项业务,但是银监局在背面看着你,所以更重要的风险就是政策的风险,经营性的风险好办,但是政策性的风险不敢碰,碰了必死无疑。按揭环节民生银行进入第8个年头,第5个年头完成A股上市,明年可能有重大肆措。经过科尔尼公司给我们进行了未来五年筹划的预测,发明民生银行在业务结构上有一个问题,就是公司业务偏大,小我私家业务偏小,要想把民生银行打造成国际型的商业银行怎么办?在未来三年到四年的缓冲期内必须快速提升整个流程的生长,所以我们的目的,我曾经阐发过全球前十大银行整个小我私家银行占比到达30、40甚至50,而不像民生银行才10%左右,行里面决定要利用三年的时间将零售业比例30至40,我们未来就转向零售
9、业务。从储备做是很费劲的,招商银行在这个方面已经有一定的优势,已经战领一部分的市场,所以经过高盛公司给我们提供一份陈诉,全世界银行里收益最好,风险最低,最好的资产是住房按揭,所以着力向住房按揭进军。在股份制商业银行当中,我们无论增长量照旧增长比都是名列前茅,得到了在座的各人的支持,所以我们是以新的思路拓展思想。主要是三个方面有些突破:第一是机制上面的创新。首先我们在年初,在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州专门创建了住房按揭中心,我们在沿海设立了6个按揭中心,总行有按揭中心。第二,营销创新。各人注意到我们启动社会中间机构,如果你是房地产署理商,给我们拉来业务利润可以分成,我们在北京、上海启动,
10、所以下一步把深圳和广州启动起来。明年推广这种模式,就是像外洋一样,80住房按揭市场来自于社会中介,这是我们整个的思路。哑铃型就是左边的球酿成创新的产物;右边的球就是社会中介,通过律师、署理商兜销产物,中间就是民生银行销售步队,我们想走出小银行闯出大市场的路子。第三,产物创新。今年准备走三步曲,第一是民生故里13,就是人有我优,在非典之前,各人可能注意到种种媒体的报道,年初的时候我们做了一件事情,就是把中国住房按揭产物阐发,把香港、美国也拿来阐发,总结出来是8个产物是开发商和老黎民最喜爱的,我们就把8个产物进行整合,也就是说以客户为中心,以开发商为中心,设置了8个产物,这8个产物最后我们受到联想
11、电脑11启发,固然反面别的银行的看法比力绕口,这实际上是一个住房按揭套餐。如果你是消费者买一手楼大概是二手楼,买了之后一定要装修,装修完了以后一定要买车,有车贷,有房贷,我另有车位贷款,屋子住下了,可能进来住了三五年还会有升官发达的时机,还会有子女,就会以小换大,就会做转按,你说原来的按揭额太低了,我要多还,我有加减按,如果你事业受到波折你想少还,你可以少还,我随时变动你的还款方案,但是都还完也不怕,你的千金你的令郎说老爸给我买一辆车,我上大学,我要买POLO,你贷款10万买POLO,前提就是屋子,所以就是一笔民生款一生好用房。所以许多开发商,许多消费者非常喜欢这个东西,这是非典之前推出13,
12、这里面围绕13可以延伸出来无数衍生产物,所以我形象比喻13是筐,什么产物都可以往里面装。移动按揭银行。首先我讲一下理论底子。人的一生你的生长和你的收入险些是相当的,这个曲线是平行的,也就是你认为自己的事业生长非常好的时候,你的收入可能就是比力最大化的时候,你的收入是什么状况的曲线,我就在你收入曲线的下方,我就打造一个大概是给你绘画一个还款的蓝图,这就是移动按揭银行的业务,我跟同事说做移动银行要研究消费经济学,西方经济学和生长经济学不敷了,当初商人是赚儿童和女人的钱,这是推出十年前,目前,这些商人在赚买车买房人钱,那天我去高尔夫球场,我看到许多人打高尔夫球,我说又赚绿草地的钱,给他们信,所以零售
13、银行应该研究消费,应该研究整个社会消费点在哪,就像intel公司一样,要跑到十字路口那去,等赚钱的时机,这是理论。实践上我们是这么做的,各人看这个图,最上面是售楼处,最下面是民生银行,我们开发科技平台系统,这个系统什么意思?就是把银行的传统的柜台办事通过我的内部局域网大概是宽带网延伸到楼盘,终端是通过移动盘大概是条记笔入按揭质料,输入以后传到支行,再传到分行,分行有审批中心,在支行我们没有一分的授权,果断防备假按揭,不像其他银行给100万,给200万,我们一分没有,分行批完在支行放款,整个流程就是这样的。各人可以看可以不受银行网点的限制,你只要是在售楼处,我们阐发一下整个客户的类型有三种人:第
14、一种人是白领,他每天很忙,周一至周五很忙没有什么看楼,到周日夫人说换一套屋子,要挑一个好的屋子,就去了,到了售楼处屋子可能选好了,就要办手续,恰恰按揭行礼拜六、礼拜日放假,只有星期一去做,而民生银行周六周日现场做,如果民生银行不在场的话可以打客服中心,在家中打电话我就来到你身边现场给你按掉,这是第二种类型;第三种类型的客户,前两种的客户就是任何时间、任何所在我都可以去按,第三种类型比力麻烦,就是随心随意。什么意思?会出现这种情况,请各人看这个图,这条黄线是等额本息法,绿线是等额本金还,目前有一些生长性很好的博士、硕士他们说我要按揭屋子,那么如果这套屋子售价75万,首付25万,还需要60万按揭,
15、15年等额本息法大概需要5000元左右,等额本金法首付可能也需要6000元左右,原来一结业想买屋子,两人收入是5000元,就没有步伐买;男的说先买小的,女同志心里不满意,等额本金法和等额本息法的限制就是解决不了未来生长性较好的客户。民生银行说别走了,我能给你做,你给我画一个曲线,你收入曲线就是绿线,你还款曲线就是粉线,你如果涨人为就可以再窜改,针对这种情况,我们凭据你的收入生长曲线,我们给你量身定做还款筹划,叫做多种组合还款法,所以今天的讲的题目是住房移动按揭,包罗三种,就是你想怎么还就怎么还,你们可能注意到我们的告白词叫做一样的收入不一样的居住,但是必须在民生银行做按揭才气做到不一样的居住,
16、一步到位实现住大屋子的梦想,这是整个的创意,也可以说一样的贷多样的还,想怎么还就怎么还,但是你必须得还,不还就拍卖你的屋子。最后我想通过三个案例结束今天的报告,我们曾经请一些观察公司观察中国目前整个买房的群体,大概是这样的结构,25岁至35岁是中国购房的岑岭,40岁至55岁左右是第二个岑岭,唯独35岁至45岁是很平平,我们对A类客户就是事业方才起步的客户收入出现出递增趋势的,我们叫上抛物线,这种客户应该是我们未来锁定客户的重点,所以前两天到长河湾的项目,一个清华博士说我想买大屋子,他说我现在月收入就1万块钱,我可以还5000块钱,很兴奋就走了,所以我们正在挖掘现在潜在生长客户,这是第一类客户;
17、第二类客户像列位在座老总事业有成,那天太太说给我爸我妈买套屋子,买完以后又不想一次性付款,我可以量身定做这种还款法比等额本金和等额息还要好,但是利息交的就多。最后C类客户就是如果你既不是白领,又没有生长性,年龄又在35至40左右,好比你的置业是幼儿园的老师,是一个医生和护士,收入在社会是中等阶级,你的子女也来说我们也想换大屋子,民生银行业帮你想到。怎么办?把整个还款期限拉长,你就是先下抛,后上抛,所以移动住房按揭组合还款法对种种人群都适用。民生银行会在全新经营模式和经营理念下时刻为客户着想,客户的需求就是我的创新,一切是以客户为底子,你提出什么我去解决什么,互助可能会更多,谢谢各人!2、孙飞:
18、女士们、先生们各人好,很兴奋今天与与各人共聚一堂,我们一起分享信托与房地产在方兴未艾的时候,我们来探讨房产的新渠道以及精瑞基金的公布。我主讲的题目是土地开发信托是都市土地开发整理融资的金融创新。我演讲题目之前我想谈一下信托的看法,因为在座的列位都是老总,可能对信托部太理解。信托简朴说就是受人委托代人理财。信托是古埃及一种制度,现代信托是生长于日本,发达于美国,英国人对我们世界执法的孝敬和文明的孝敬就是信托制度,信托制度是奇特的制度摆设和制度设计,特别是信托有几个底子的功效,最焦点的功效就是信托的财产断绝功效,为什么信托可以和房地产结合,美国的专家有一句名言,信托的应用可以和人的想象媲美。我原来
19、在建行事情,但是95至98年在中国信托投资公司,那时候信托公司做的都不是信托业务,都是商业银行存款贷款,另有证券业务,那时候我在信托公司主管证券方面的事情。应该说我们信托是真正开始是从去年10月8号以后,应该是2001年10月1号信托治理步伐出台,2002年7月18号资金信托治理步伐出台以后,才为信托业的生长奠基了坚固的执法底子。我回过头来说,正由于信托奇特资金的摆设,财产断绝功效可以这么说,好比说有这么一个企业有一亿的资金信托给重庆国际信托公司,一亿资金是独立帐户,是受信托法掩护的,一亿资产不是信托公司的资产,也不是信托公司的欠债,在信托里面纵然信托公司破产,也要受执法的掩护,同时委托人企业
20、拿出一亿资金,纵然这个企业出现清算影响,在这个步伐里面也不受影响。焦点的业务就衍生出来太多信托产物。好比说我们说开一点,我们有避税功效,中国还没有争遗产税的时候,我相信遗产税又成为产物,外洋争遗产税都很高,好比说亿万大亨把一亿资产给子女的时候,如果要争遗产税5000万就没有,但是通过遗产信托有专家理财不征税好比说在上学期间给孩子10万美元上学基金,结业以后有10万的创业基金,一直在增值,这是一个避税功效,目前我们中国怎么通过信托来避税,我报告老总就是现在我们的信托收益给小我私家是免税的,现在利息都要收税,那么你们的奖金,你们的分红我们可以凭据收益人信托给小我私家,就是你把你分红奖金信托给我们信
21、托公司处置惩罚,我们收益酿成小我私家就免税。说到这里中国税制也有一些障碍就是照旧真空地带,作为机构有可能存在双重征税的问题,但是个案可以跟国度税务局协商。我讲的第三信托焦点功效就是政策规避功效,这相当重要。通常你们不能做的,通常任何财产、任何机构不能做的事,都可以通过信托投资公司来做,这一点是我在实践中得出的结论。我讲的很简朴的例子,作为外商要进入中国某个财产,他受到政策限制的时候,他可以通过信托投资公司,因为信托投资公司是唯一连接钱币市场、资本市场财产上的桥梁,作为信托公司在中国独具制度优势,任何的银行、保险都比不了,为什么?因为原来人民银行给我们一个经营范畴,银行金融到场是可以做的,证券业
22、务、投行业务、钱币业务我们可以做,财产市场我们可以直接做投资,银行做不了直接投资,证券行业做不了银行业务,也做不了财产投资,因此信托业的春天已经来了,我的研究偏向是金融信托业,现在也在研究信托业优惠生长的问题。虽然说我们信托业现在在法例上还缺乏许多配套步伐,好比说外汇信托,如果外汇信托真正出台以后,境外大量的资金,几亿美元,几十亿美元都市通过信托公司进入中国市场,现在中信信托、江苏试点就是海内居民外汇信托的试点,未来我预言要放开,包罗200份限制也会放开。前天我在研讨会演讲,明天在清华大学演讲关于信托创新的问题。适才为什么要讲一下,可能各人对信托的看法有一个根本的了解,对信托业要了解,对信托业
23、的法例有一个开端的认识,我接下来就要谈我的主题。另外重庆国际信托投资公司这是西南地域最大的金融信托机构,目前注册资本10多亿,今年年底增资扩股20亿,我们旗下有西南证券,重庆路桥、重庆百货两家上市公司,香港有两家公司,一家可以放款的财务公司,参股两家公司,正提倡一家金融公司,目前收购重庆道高速公路60亿,另有正在提倡设立重庆金融租赁公司,已经开端创建金融扩股架构,我作为重庆国际信托投资有限公司总裁助理,我十几年都在北京,也住在北京,希望跟各人一起来配合我们的事业。我讲一下土地开发信托,各人了解金融信托市场各人知道有一个景龙国际公寓,这是我一手操纵的,现在我是中南房地产董事长,我们是在北京市场乐
24、成募集8000万资金,为什么把信托创新的角度讲一下。我做房地产股权信托的时候,121号文还没有出来,结果我们做得很漂亮,文件出来以后成了自有资金,8000万进去房地产注册1个多亿,大房地产公司,要贷款是自有资金,我以股东的身份进入房地产公司,在信托设置了四道防火墙;第一道系股权方法进去,8000万拥有70以上的股权;第二道防火墙是绝对控股的方法进去,我U派董事长、财务总监,他的资金使用,大的经营目标必须是董事长和财务总监签字,并且有董事会;第三道风险防火墙就是一年以后要回购,因为我们做为信托,就赚8的收益,剩下3给信托。房地产中国目前的房地产有暴利,目前我们不说暴利的情况下一般也有30至40的
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