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【购房知识】

买二手房锦囊妙计二十条
在二手房买卖中，最有须要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 
一、确认产权的可靠度 
1． 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一小我私家；
2． 搞清楚是尺度价房，照旧本钱价房，大概是经济适用住房、解困房；
3． 一定要验看和确认《衡宇所有权证》和《国有土地使用权证》正本是否齐全，产权是否完整，并查验此产权证的真实性。
二、查验产权是否完整 
1． 衡宇有没有抵押（包罗私下抵押）、共有人等等； 
2． 只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才气将房款全部转移到原户主手上。
三、考察原单位是否允许转卖
1、确认尺度价购买的公房出让时是否已经按本钱价补足用度大概与原单位按比例分成；
2．大部分公房进行房改时原单位都保存优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3． 一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖印后才气出让。 
4． 房改房出让，必须到房改办等政府主管部分治理房改房上市申请审批手续，并得到批准。
四、检察衡宇是否有私搭私建的部分 
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；大概屋内是否有搭建的小阁楼； 
2、是否窜改过衡宇的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分开成两间；
3、阳台是否是屋主自己关闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么盘算的问题。
五、确认衡宇的准确面积
1． “面积”有修建面积、使用面积和户内实用面积等差别的观点；
2． 产权证上标明的一般是修建面积；
3．如果你劈面积有疑问，最好的步伐是丈量一下衡宇内从墙角到墙角的面积，即所谓“实用面积”（也俗称为“地毯面积”）。
六、视察衡宇的内部结构
1． 户型是否切合你的要求。好比，户型结构的公道性，有没有特别不适合居住的缺点，等；
2． 管线是否太多大概走线不公道，是否影响你未来对衡宇的装修；
3． 天花板是否有渗水的陈迹，墙壁是否有爆裂大概脱皮，地板是否有明显裂缝等的问题。
七、考察衡宇的市政配套情况
1、打开水龙头视察水的质量、水压； 
2、查抄有线电视线路情况的要领：打开电视看一看图像是否清楚，能收视几多个台的节目； 
3、检察分户电表容量，以确认屋子的供电容量，制止出现夏天开不了空调的现象；
4、视察户内外电线是否有老化的现象；
5、电话线的接通情况，是普通电话线照旧ISDN电话线；
6、如有管道煤气，查验其接通情况； 
7、小区有无热水供给，大概衡宇自己是否带有热水器，状况如何；
8、在一些有冬天暖气供给的小区，查询有关用度收取、暖气片数够不敷等情况。
八、检察了解装修的状况
1． 原衡宇是否带装修，装修水平和水平如何是不是需要全部打掉；
2．了解住宅的根本内部结构，包罗管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
九、查验物业治理的水平
1． 水、电、煤、暖的供给单位，用度如何收取（是上门代收照旧自己去缴，三表是否出户等）；
2．视察电梯的品牌、速度及治理方法，视察大众楼道的整洁水平及结构；
3．小区是否关闭式保安，水平怎样，视察一下保安人员的数量和责任心；
4．小区绿化事情如何，物业治理公司提供哪些办事。
十、了解往后居住的用度
1． 水、电、煤、暖的代价；
2． 物业治理费的收取尺度；
3． 车位的租用用度。
十一、追溯旧房的历史 
1．哪一年盖的，另有多长时间的土地使用期限；
2．衡宇此前的用途为什么； 
3．物业治理公司的用度，以及水、电、煤、暖等的用度，是否已经结清。
十二、了解社区和邻居的情况 
1． 好邻居会让你生活愉快。可通过看一看社区内的人来人往，开端判断一下往来人群的状态；
2． 造访一下上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住的情况；
3． 与居委会大概转达室的值班人员聊聊天，了解一些情况。 
十三、算计一下房价 
1． 自己通过经验，以及对市场上类似地段、衡宇的比力，判断一下衡宇的根本代价，再适当考虑有关升值、减值的因素进行调解； 
2． 委托你信得过的中介公司大概评估事务所进行评估； 
3． 银行提供按揭时会做保值评估，这个评估代价可以看成是衡宇的最低保值价。 
十四、如果你需要二手房按揭 贷款，询问一下能否做
二手房按揭贷款的根本条件是： 
1．自己及合买人满了18周岁，具有本地户口或本地暂住证，以及合买人干系证明；
2．提供有稳定的收入、有支付贷款本息能力的证明； 
3．愿意将所卖的屋子作为抵押，大概能提供其他切合条件的抵押； 
4．所购衡宇产权所属真实可靠； 
5．申请按揭贷款金额不凌驾成交代价（评估代价低于成交代价的以评估代价为准）的50%，还款期限不凌驾20年 ，经受理银行审查同意贷款。
6、与银行签订贷款条约，支付有关手续费。
十五、了解治理贷款手续需要多长时间
1、差别的银行，大概差别的贷款署理机构，治理二手房按揭贷款的时间周期有长有短，可能会影响到你购买衡宇时的相关约定能否兑现。所以要了解治理贷款所需要的时间，并选择治理时间较短、办事较好的银行（或署理机构）；
2、凭据贷款手续治理的实际情况，在与出让方签订合约时应注意有关交割约定的内容，以免出现你违约的状况。
十六、了解过户用度几多，时间多长
1、衡宇产权生意业务过户，差别产权状况、差别地区的衡宇，需凭据国度、本地政府的划定交纳有关税、费，可以向政府有关部分或正当的经营机构进行咨询、了解；
2、应当了解过户税、费由谁包袱，大概与出让方在出让契约中约定由谁包袱，怎样支付，以免在过户时产生争执；
3、某些情况下，出让需到税务构造预交出让营业税、所得税，你应当了解。
十七、包管产权顺利过户 
1． 必须要经苏州市（或原吴县市）衡宇治理局、土地治理局等政府部分治理完过户手续，进行了产权登记才算完成；有署理行（置换中心、种种衡宇中介置换机构）、律师事务所或注册律师、公证构造等的包管、证明等等，都不算是完成了生意业务历程； 
2． 从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你；在此之前，纵然你付清了全部购房款，这套衡宇还不属于你。
十八、小心房款和产权的交代 
1． 不要随便相信对方的“信誉”，先交钱再过户照旧先过户再交钱是一个重要问题，而这个问题往往是买卖双方不易协商的问题。我们发起你在这个问题上应寻求第三方的有效资助。
2． 可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，同时委托双方都信得过得单位治理过户。好比，律师事务所，信誉较好的署理行（中介置换机构、公司、单位）等，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 
3． 在衡宇出让条约中约定明确的房款与过户权证的交割条款。
十九、找信誉好的署理行（或中介置换机构）
1．苏州市二手房上市，政府采取了两头把关、中间放开的政策，中间的生意业务历程完全由生意业务双方自己，大概正当的署理行（中介置换机构）来操纵；
2．一些买卖双方自己成交不易操纵的事项也可以通过署理行（中介置换机构）来解决，并能寻求得到产权事项验证、产权过户、按揭贷款、生意业务交割等方面的办事；署理行（中介置换机构）的二手房信息也要比小我私家更多、更全面。但是，目前苏州房地产中介置换机构的状况也良莠不齐，必须细心选择。 
二十、考察署理行（中介置换机构）是否资质正当、操纵范例 ，办事周到
在把你的业务交给署理行之前，应该了解：
1．一看署理行的经营正当性：是否具有两证 ？
（1） 工商局部分发表的营业执照。中介机构必须将它悬挂于营业场合明显可见的位置；
（2） 房产治理部分发表的中介署理机构的资质证书。资质证书是房产行业治理部分发表的，对包管署理行的可靠性更有作用。
2、 二看署理行的范例性？
（1） 署理行应当公示业务操纵步伐、收费尺度。
（2） 署理行有义务提供关于衡宇产权、产权人的资料审查的办事，并在有关委托和生意业务一些中具有这方面的内容，维护的权益。
（3） 署理行有义务陪同看房，勘察衡宇及其隶属设施（一些范例的署理行，有条件收取公道的看房劳务费，并公示收取条件和尺度）。
（4） 署理行应具有范例的财物交割、票据往来步伐。
（5） 署理行应具有保障客户正当权益的答应及投诉机制。较大的信息量？能否为你提供满足你要求的配对信息？
3、三看署理行的办事。
（1）  有些署理行不具备全历程的办事能力，只是提供某个环节的办事。你应当注意该署理行的办事内容和方法是否适合你的需要。例如，你如果有贷款的需求，就必须委托给能直接提供有关办事的署理行。
（2） 署理行的信息几多、配对能力，会影响到你的成交速度、成交条件的满意水平。当你有这些方面的需求时，就应该考虑署理行的这些因素。
（3）事先询问署理行的办事方法，收费项目，以及收费尺度。

（一）房产权证丢失后如何补办？
补办产权证由原产权证发放构造卖力治理。具体补办手续为:
（1）由衡宇产权人写一份申请书，写明产权证丢失原因、经过、丢失的时间、所在等内容，产权人签字盖印，并由产权人所在单位盖印（如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖印）。
（2）产权人带着签字盖印后的申请书到原产权证发放构造治理具体事宜。由原发证构造开介绍信，在本地报刊上刊登遗失声明。
（3）声明见报后，凌驾划定时间如无异议的，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人（产权人）书写的具结（内容包罗：a.遗失证件找到后交回；b.因遗失证件而产生的结果自负）、本人身份证、户口簿、图章，在划定的时间内到原发证构造领取产权证。

（二）能否购买没有正当产权证书，只有兑现单和发票的衡宇？
答：不能，购买房地产开发公司取得预售许可证或整体确权的商品房，购买行为受执法掩护，能够治理权属证书。而私人手中只有发票和兑现单的衡宇，没有治理确权登记，未缴纳契税，因而未取得正当权属证明书，这样的屋子购买后，不能治理产权过户手续，双方的买卖行为不受执法掩护。只有在原先的购房者治理了产权证后，才气进行下一步生意业务。如果不清楚这样的划定就会给购房者造成很大的经济损失，很容易产生纠纷。所以这样的衡宇在生意业务时当事人双方最好到房地产生意业务中心去咨询一下，使生意业务能够顺利进行。

（三）什么是住宅的套型和户型？
　　“套’是指一个家庭独立使用的居住空间范畴。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单位的面积巨细。住宅的“套型”也就是满足差别户型家庭生活需要的居住空间类型。对付住宅套型的巨细 ，一般都是用面积指标来划定，凭据1987年7月颁布的《城镇住宅设计范例》，住宅的面积尺度分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。划定了差别的住宅套型设计尺度。
　　 但随着住房商品化和房地产市场的不停发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房宅套型尺度正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计范例未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来分别的一般是指居住修建中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于 12平方米的房间称为一个“一室”6一12平方米房间称为半“室”，小于 6平方米，一般不算“间”或室”因而住户户型又分为一室户、一室半户、二室半户、三室户、多室户等。

（四）房地产转让条约什么时候生效?
房地产转让条约自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：转让当事人约定条约生效条件的，转让条约自约定的条件创建之日起生效； 执法、法例、规章划定必须进行条约公证大概转让当事人约定进行条约公证的，转让条约自公证之日起生效。凭据有关划定，外销商品房转让条约必须进行转让条约公证

（五）什么是使用权房?
即购买者只拥有使用权。严格来说购买使用权房只是衡宇所有人和使用人之间的一种租赁干系。目前一些购买使用权房的行为，一般是永久性买断使用权，但仍需逐月支付房租理用度。居民小我私家购买使用权房，要特别注意，因为社会上尚有一小批衡宇（尤其在市郊结合部），其土地所有权仍为团体所有，未被征用为国有土地，居民购买使用后，目前无法按已租公有住房出售步伐，出售给租用居民。

（六）市场观点：
一级市场
房地产一级市场又称土地市场，是指国度将国有土地使用权出让给房地产生长商的运作历程。房地产一级市场实行国度垄断。政府通过对土地供给量的调治，起到调控房地产市场的作用。 　
二级市场
房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅生长商、制作商和购房居民。 　
三级市场 　
房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场领域。 　

（七）基价 　
经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 　

（八）一次性买断价 　
买方与卖方商定的一次性订价。一次性买断价属房产销售条约中的专用代价术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变动。 　

（九）起价、均价 　
“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业的楼层、朝向最差，从而代价也低的那套房，这些房的价位不具有代表性；“均价”也大同小异，但相对低的价位在告白中却能起到吸引购房者注意力的效果。

（十）买屋子何时拿到产权证
购房者在购买商品房时，最体贴的莫过于早些取得衡宇的正当身份———产权证。
取得产权证通常的做法是客户与开发商或开发商指定的房地产专业律师签订署理治理产权证协议，收费由双方协商，一般为生意业务房款的0．3％，时间约定为一至二年。客户所需要做的是提供购房条约一份，购房发票（复印件）、身份证、户口本（复印件）、人名章等，若是单位购买还须提供营业执照（复印件）、法人身份证明、授权委托书等。另外，客户还需要在产权登记表、申请购买商品房登记表、买卖契约上盖印，凭据国度有关政策交纳用度，其余的就由开发商来完成了，大抵步调为：
首先，开发商要向房地局提供齐全的衡宇前期资料，如计划许可证、用地许可证、拨舆图、开工证、土地出让条约或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。
第二，凭据上述资料，由衡宇所在地测绘所进行实地测绘并绘制治理图。
第三，凭据实际测绘的面积结果到房地局生意业务部分立契过户。
第四，凭借买卖契约，房地局房政部分审核后装订齐备的档案并制证、发证。
一般而言，整个历程约莫需要3到6个月左右的时间。至于有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、办事体系不完善等，也有的是房地局有关测绘及行政部分因作业繁忙而延缓了发证时间。

（十一）选择中间层的四要点：
 买住宅，老黎民口中总有“金三银四”的说法。中间层不必像底层那样去过多担心下水道堵塞及地面返潮，也不必去考虑如顶层的隔热效果。虽说代价不低，但选择中间层的照旧多数。 但在选择中间层时，还要留意四个问题。 
首先，顶棚和地面是否漏水。因为衡宇漏水大多产生在结构变革的部位（好比结构缝、沉降缝等）、结构变革部位（如伸缩缝），所以要制止选择处在这些部位的房间。在自检时，可以采取比力简朴的要领--向室内注水，看下层是否漏水。 
其次，排水管道、天然气管道等安装是否隐蔽。中间层连接着顶层和底层，通过的种种管道比力多，要留意这些管道穿过期，凸出的部位是否影响了正常的收支运动。 
第三，阳台是否宁静。中间层距地面较高，阳台的高度要足以掩护老人和小孩的运动宁静。如果是通长阳台，在两户之间应有分开防卫步伐，防备两户之间的相互“攀越”。雨水管、用花格窗的楼梯离阳台、窗口不要过近，以防被攀爬遭劫。 
第四，客厅、卧室的朝向是否科学，中间层易于通风、采光，但要避开冬天凛冽的北风，采取夏季的习习凉风，所以朝向要以南向为佳。如果小区栋距较小，应咨询邻近中间层住户的日照、采光情况。

（十三）临时土地使用证
凭据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关划定，土地出让方与受让方在签订条约之后60天内，支付全部土地使用权出让金之后，须到土地治理部分治理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。在成片土地使用权出让中，开发商如因困难只能支付部分土地出让金，土地治理部分只能发表相应比例的土地使用证，也就是所说的“临时土地使用证”，等缴齐全部出让金后再发表正式的土地使用证。 

（十四）如何选择房地产保险的种类：
房地产的风险主要来自于产业、责任、人身等方面，因此房地产保险的种类主要包罗这些方面的内容。在我国，房地产保险品种较多，这里，主要介绍一般投资大众或工薪阶级体贴的与住房有关的保险。
１．房地产产业保险。 
　　它属于产业保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。 
　　商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能实时得到经济赔偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险产业损毁以及为防备灾害蔓延或因抢救、掩护等须要步伐而造成的保险产业的损失。所保的产业只能是衡宇及其隶属设备和室内装修质料等产业。保险期一般为一年，可续保。保险费由双方按划定约定。 
　　２．房地产责任保险 
　　在这里主要强调衡宇所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产民众责任保险。它主要承保在衡宇使用历程中产生的赔偿责任。 
　　３．房地产人身保险 
　　主要是指衡宇被保险人遭受因衡宇造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。 
　　４．贷款抵押衡宇保险 
　　它属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款宁静而由借款人作相关投保的一种房地产保险。 
　　衡宇抵押贷款的保险内容：第一，保险工具即治理衡宇抵押贷款的衡宇所有人；第二保险产业主要是抵押贷款所购买的衡宇；其它因装修、购买而隶属于衡宇的有关产业不属投保范畴；第三，保险期限，与贷款期限一致。在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切用度由借款人包袱；第四，保险金额及保险费，以所购衡宇代价定额确定保险金额；第五，被保险义务；
第六，损失赔偿。

（十五）境外人士如何购房：
购买外销商品房，最重要的是治理商品房预售、预购登记手续，治理该手续时，应带齐全预售契约，买卖双方一起到北京市房地局生意业务登记部分治理。在治理外销商品房预售、预购登记手续应提交的文件就一般情况分类说明如下：
　　1．当买方为外国百姓、华侨、港澳台同胞，由本人亲自治理手续时，买方应出示其有效的护照、港澳台同胞回乡证或身份证件。
　　2．当买方为外国百姓、华侨、港澳台同胞，但本人不能亲自到北京房地局治理手续时，如果买方在中国，买方可以提供经海内公证构造公证的委托书，委托他人或律师治理；如果买方在外洋、港澳台地区，买方可以提供有效的经公证、认证的委托书，委托他人或律师治理。
　　3．买方为海内企业（港澳台企业除外）时，买方应出示有效的企业法人营业执照副本、法定代表人身份证或法定代表人签字并盖有公章的授权委托书。
　　4．买方为海内非企业的组织时，买方应出示该组织按划定登记注册的文件和其上级批准购房的文件。
　　5．买方为香港、台湾企业时，应出示该企业有效的注册证书、登记证书以及董事会或该企业权力机构关于决定购房和授权签约人等内容或决议。香港企业提供的上述文件经司法部委托的律师治理公证后为有效文件。台湾企业提供的上述文件经台湾公证构造治理公证并经北京市公证员协会公证后为有效文件。

（十六）配合租的屋子如何补尝：
依据《解答》第五条的划定，伉俪双方均可承租的公房，如其面积较大能够离隔分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调衡宇分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。
　　而如果衡宇太小，如本案中只有7平方米，不宜支解使用时，势必有一方要失去承租权，依据《解答》第三条的划定，应凭据如下原则决定由哪一方继承承租使用该公房：“（一）照顾扶养子女的一方；（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；（三）照顾残疾或生活困难的一方；（四）照顾无不对一方。”
　　适当经济赔偿数额难定
　　如果伉俪双方都有承租权，且衡宇足够大，可以让双方分别承租、使用，那么，我认为应理解为双方都是衡宇使用人，日后如遇拆迁，可以凭据所租用的衡宇面积，依据有关拆迁治理的执法划定得到相应的拆迁赔偿。
　　许多情况下，伉俪双方均可承租的住房是由一方承租的，对此又该如何进行拆迁赔偿呢。这方面，现有执法没有明确划定，我们在上一次的文章中也没有很全面地论述。而最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第四条是这样划定的：“对伉俪双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可赐与适当的经济赔偿。”
　　这种经济赔偿，不是对承租权的作价赔偿，而是对当事人因失去承租权而产生的损失的赔偿。这里，“经济赔偿”是个不确定的观点，可以理解为无房一方另外租房所支付的高额租金，也可以理解为相应的买房款，同样，我觉得也可以理解为由于失去承租权从而无法得到相应拆迁赔偿的损失。即，得到衡宇承租权继承使用的一方，可能不久就会得到不少拆迁赔偿，而另一方却不能两手空空走人，应该由取得承租权的一方将相应的赔偿款项给付另一刚刚算公正公道。
　　但是这在实践中并欠好操纵，许多情形下，拆迁遥遥无期，离婚却到了迫不及待的时刻，此时如何判断“适当经济赔偿”准确数额，令人为难。就算勉强估算支付，结果拆迁又因为种种原因被取消，又该怎么办。这些，实非我能述尽，也给许多人带来不小的麻烦与苦恼，相信政府及审判机构会尽早出台明确的执法划定，解决这些问题。

（十七）拆、改墙应注意什么？
现在有些人一装修就想拆非承重墙，重新调解室内隔断，扩大居室的面积。不外不是任何墙身都是可以拆除的。首先应了解什么是非承重墙和什么是承重墙。
　　衡宇是由钢筋混凝土的柱阵框架组成，楼板由横直阵支撑，阵由柱支撑，柱由地基支撑。这种结构，通常在屋内可见柱阵。在柱阵间的墙身多数用空心砖或普通砖块充塞，这种墙身一般是可以拆的，拆后不影响楼房宁静。
　　衡宇不见柱阵，采取钢筋混凝土的墙身来承重，这样墙身一般较厚，这种墙绝对不能拆，拆了会影响全楼宁静。
　　许多人分不清自己住的是什么结构的屋子，所以如要拆非承重墙改门，最好找有经验的装修公司来看一看，再做决定。

（十八）租用私房能否变更？
国度有关的衡宇政策划定：租用私产衡宇的住户可以与公产衡宇和企业所属的房产进行变更。但这种换房形式应在如下前提条件下进行：
　　1、应征得私房房主的同意才气换房，所住房如果与房主存有纠纷、争执，则要等纠纷处理完毕方能换房。
　　2、如果与公有房住户换房需要征得房管部分的同意。
　　3、如果与企业所属房房主换房，则需要经企业主管部分的同意方能换房。依照换房政策的有关划定，私产房住户换房，应本着便利生活，公道用房，双方自愿的原则进行。换房必须通过换房站或房管部分治理换房手续，这样既能为换房人提供便利条件和资助，也能掩护换房人的正当权益，限制和打击非法房产生意业务运动。
　　另外凭据有关划定，只有经过换房站和衡宇治理部分治理换房手续，换房人才可在换房后，到公安部分治理户口迁移手续。
　　具体换房时，一般应先到换房站登记，然后等候通知。换房站会凭据换房人提出的条件要求为其物色并推荐换房工具。换房人在接到换房通知后，可执换房站的通知，直接到变更房处看房。如双方均没有什么意见，可订立换房协议书。私产房住户要事先征得房主的同意，并在换房协议上签字；换房对方如是公房或企业房产，要经过房管部分或企业主管部分批准盖印。最后，双方持换房协议书、户口本、单位证明等有关质料到经办区换房站治理换房手续。

（十九）住房公积金也有继承权？
子女可以创建住房公积金。凭据《北京市职工购买公有住宅楼房治理步伐》第十一条划定，“职工依照本步伐购买的住宅楼房，享有正当所有权，可以依法使用、继承和抵押。”同时，北京市房改办、市财务局《关于创建住房公积金制度有关问题的划定》第一条，创建住房公积金的范畴第一款划定：“本市行政区域内所有党政构造、群众团体、事业单位和企业单位的牢固职工、劳动条约制职工以及外商投资企业中方职工，必须创建住房公积金”。在第二款不创建住房公积金的范畴中，仅对“1993年以前按尺度价优惠步伐购买住房的职工及其配偶”做出了划定，而对其子女并未做出不创建住房公积金的划定。

（二十）小我私家购买住宅以后用于出租经营应该交那些税费?
凭据税法的划定,出租衡宇应该以下几种税费:
     一、 房产税
     拥有衡宇产权的单位和小我私家在房产税开征范畴内出租衡宇，作为企业和自收自支事业单位，应按出租衡宇的房产原值扣除30%后的余额缴纳房产税，年税率为1.2%;行政构造、全额和差额拨款事业单位、人民团体、军队、衡宇治理部分以及小我私家应按租金收入的12%缴纳房产税。对付私有房产主将衡宇出租给小我私家居住，凡经房管部分存案并执行房管部分划定的租金尺度的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。
     二、 城镇土地使用税
     拥有衡宇产权的单位和小我私家，出租的衡宇坐落在城镇土地使用税开征范畴内的，应按衡宇占地（含出租的院落占地）面积，依土地品级及适用的土地品级税额盘算缴纳城镇土地使用税。凭据市政建立状况和经济繁荣状况等条件，北京市将土地分别为六个品级，一至六级土地每平方米年税额分别为10 元、8 元、6 元、4元、1元、0.5元
      三、 营业税
     单位和小我私家出租衡宇应按租金收入的5%缴纳营业税。小我私家出租衡宇租金月租金收入在800元以下的免交营业税。
     四、 都会建立税
     单位和小我私家在缴纳营业税的同时，应以交纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳都会建立维护税。在北京市纳税人所在地的东城、西城、崇文、宣武范畴内，以及向阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处治理范畴内的，税率为7%；纳税人所在地的郊区各县城、镇范畴内的，税率为5%；其余的税率为1%。
五、 教诲费附加
     单位和小我私家在缴纳营业税的同时，应按交纳的营业税税额的3%缴纳教诲费附加。
     六、 印花税
     单位和小我私家衡宇出租，应于签订条约是凭据双方订立的书面租赁条约所载租赁进的1%贴花。税额不敷一元的，按一元贴花。
     七、 企业所得税
凭据企业所得税的有关划定，企业应将出租衡宇取得的租金收入并入企业收入总额盘算缴纳企业所得税。
     八、 小我私家所得税
     小我私家出租衡宇，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元用度后的应缴纳小我私家所得税；月租金收入在4000元以下的，应凭据月租金收入扣除20%的应纳税所得额盘算缴纳小我私家所得额。税率为20%。

（二十一）预售出售两种条约
目前海内的商品房买卖条约主要有预售条约和出售条约两种，其中又特别销房与内销房两大类。商品房预售条约是针对期房而言，即购房者购买期房时，应与开发商签署商品房预售条约。商品房出售条约是针对现房而言，即购房者购买现房时，应与开发商签署商品房出售条约。而期房是指经国度有关部分审核已发表商品房预售许可证，尚未取得房地产权证的商品房，现房是指衡宇已竣工经验收及格后，由国度有关部分发表住宅交付使用许可证，并取得房地产权证的商品房。期房和现房是两种差别执法状态的商品房，购买时签署的是差别的条约。购房者在条约签署前必须弄懂、弄清楚，决不能殽杂。因为两种差别的条约文本，其内容差别，执法结果也差别，购房者的权益包管更差别。
诚然，购买商品房并非简朴地签署一份条约，其中诸如审查开发商的资格、土地取得的形式、手续、使用性质、预（销）售许可证、物业治理等等。另外，条约的生意业务登记也至关重要。这些知
识都具较强的专业性，普通购房者不尽了解。为了淘汰麻烦，购房者尽可能委托具有专业知识的人士或律师署理，以便使自己的权益得到有效的保障。

（二十二）智能化住宅如何分类
一、乙级尺度
１．宁静保安系统
　　实现小区周界的监控和红外线报警防备；火警与煤气报警；紧急呼救报警；电话线被切断与防破坏报警。
２．通讯系统
实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Ｉｎｔｅｒｎｅｔ）插口；可吸收有线电视网节目。
３．信息办事系统
　　实现三表远程计量，盘算机网络功效及一些物业治理功效。
４．情况控制系统
　　实现配景音响与大众广播、收支口控制、社区通告板。
二、甲级尺度
　　除了乙级尺度所有的功效外，另需增加一些功效，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心组成的集散控制系统：
１．宁静保安系统
　　实现可视对讲功效；门禁系统功效；家庭智能化报警增加的功效有：可进行步伐自动化控制功效、可实现室内无线遥控功效、通过电话进行远程遥控功效、
电源控制及调光功效。
２．通讯系统
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
３．信息办事系统
　　增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功效。
４．情况控制系统
    现家电自动控制功效；大众水电设施监督等功效。

（二十三）哪些衡宇买卖当事人事先需治理公证
凭据北京市有关文件的划定，下列衡宇买卖当事人需事先治理公证：
      1．原产权人已故，正当继承人尚未治理继承手续的须提交继承公证书。
   2．买卖双方或一方因特殊情况不能亲自加入，可由当事人出具委托书委托他人代为治理。但委托书必须到公证构造公证或所在单位或居住地公安派出所加盖公章证明，确系委托人亲自出具方能有效。
   3．共居家庭的直系亲属或兄弟姐妹分家阐发产业的分家单。
   4．赠与人与受赠人双方签订的赠与书。
   5．港、澳、条约胞及华侨、外国人买卖衡宇如不能亲自加入治理手续的，凭据1989年2月24日司法部、建立部、外交部、国务院侨办配合发出的《关于治理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人衡宇产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》精神需提供下列证明。
      （1）香港同胞应提供司法部认定和委托的26位律师之一的律师治理的公证；
      （2）澳门同胞应提供司法部认定和委托的7个机构出具的证明文书；
（3）台湾同胞提供台湾公证构造治理的公证文书；
      （4）华侨、外籍华人须提供我国驻该国使领馆治理的公证和认证证明，大概提交经该外洋交部或其授权的机构和中国驻该国使领馆认证（凭据领事条约两国互免认证的除外）的本地评判人出具的公证文书；外国人须提供经该外洋交部或其授权机构和我国驻该使领馆认证（凭据领事务约两国互免认证的除外）的本地评判人出具的公证文书。

（二十四）出卖衡宇时什么人有优先购买权?
凭据《北京市衡宇买卖治理暂行划定》，出卖衡宇时，在同等条件下，下列小我私家或单位有优先购买权。
     （一）出卖国度或单位以种种形式补贴购、建的衡宇，房地产治理局所属经营部分或原出售单位有优先购买权。
    （二）出卖已出租的衡宇，须提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权。
    （三）出卖共有衡宇，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，共有人有优先购买权。

（二十五）治理衡宇买卖条约应载明哪些内容
凭据市衡宇土地治理局制定的《北京市内销商品房买卖契约》，衡宇买卖条约主要应载明以下几个方面的内容：
      1．双要领定代表人姓名、地点、联系电话、邮政编码（或署理人姓名、身份证号码、联系电话）;
      2．条约标的物所在地块、取得方法、使用年限、国有土地使用证号、商品房销售许可证号；
      3．条约标的物楼号、用途、修建面积、土地面积、土地使用年限；
      4．条约标的物售价、预付定金及最后付款时间与方法；
      5.条约标的物交付时间、所在与相关证书如《工程质量竣工核验证书>>
      6．条约标的物的治理；
      7．申领房地产权属证件的事宜；
      8．双方违约责任及产生争议后的解决方法。
      别的，双方所签条约还应有两份附件：《衡宇状况》与《付款方法》。

（二十六）关于国有土地使用权
凭据我国的执法划定，国有土地使用权可以出让、转让，地上修建物的所有权可以转让。《中华人民共和国宪法》以及《中华人民共和领土地治理法》均划定“都会的土地属国度所有”。在这一土地根本制度下，开发商可依照《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》在缴纳土地使用权出让金后，取得一定年限的土地使用权，从而进行土地开发、利用、经营。如该条例划定住宅用地的出让年限最高为70年。该条例还划定：地上修建物、其他附着物的所有人享有该修建物、附着物使用范畴内的土地使用权。由此可见，土地使用权、衡宇所有权是可以转让的。在执法上，存在着衡宇所有权、衡宇使用权两本性质差别的观点。
　　从法理或具体执法划定上看，购房者在购买了正当商品房后，所享有的应是衡宇的所有权。凭据前面的阐发，上述划定与传统民法理论及我国《民法通则》对有关所有权、使用权的划定是相一致的。《民法通则》划定，所有权包罗占有、使用、收益和处分，当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该衡宇享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权。我国《都会房地产治理法》中明确划定了房地产的买卖是衡宇所有权和该衡宇占有范畴内的土地使用权同时转让。这些执法都划定购房者可以享有完全的衡宇所有权。而在衡宇产权登记录践中，购房者正当履行买卖手续后，将得到衡宇主管部分发表的证明其享有所有权的房产证。也就是说，购房者享有的是完全的衡宇所有权。
　　购房人另外需要搞清楚的是，衡宇使用权与所有权在性质上是有区别的。好比：承租人未经所有人认可，不得将所承租的衡宇转让或转租；衡宇使用权人不能将其衡宇予以抵押。而拥有所有权的房主，则拥有这些处分、收益的权利。
　　对付“70年土地使用权”中这一时间的观点，购房人应该明白的是，凭据上述国度的有关执法划定，在土地使用权期满后，国度可不收回土地使用权。其可提供的执法依据是，《都会房地产治理法》第二十一条划定：土地使用权出让条约约定的使用年限届满，土地使用者需要继承使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除凭据社会大众利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让条约，依照划定支付土地使用权出让金。这一条划定，可以说已明白无误地报告我们：土地使用年限届满时，使用者需要继承使用土地的可以申请继承使用该土地；即便是因社会大众利益需要国度收回该土地，国度收回的也只是土地使用权，而基础不可能收回衡宇所有权。