房地产企业成本控制精要.docx

本钱控制要点应用指南
(试 用 本)

编者按

我们将公司本钱控制专题的讨论结果搜集起来，编纂成这本《公司本钱控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：
第一：控制要点是各人总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的本钱控制内容。
第二：本钱控制的详细要领已体现在相应的范例里，我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式，仅提供一本应用指南。
第三：由于相应的范例仍在体例中，本指南的内容将在实践中不停完善。希望它能在事情中为各人带来便利。

总部人事部培训基地、2000、6
目 录

目 录
第一项
………….
立项本钱控制要点应用指南
第二项
………….
筹划环节本钱控制要点应用指南
第三项
………….
招投标环节本钱控制要点应用指南
第四项
………….
施工环节本钱控制要点应用指南
第五项
………….
质料及设备采购环节本钱控制要点应用指南
第六项
………….
销售环节本钱控制要点应用指南
第七项
………….
工程预决算环节本钱控制要点应用指南
第八项
………….
期间用度的本钱控制要点应用指南
第九项
………….
物业治理本钱控制要点应用指南
附件
………….
北京公司范例化治理系列文件

第一项

立项本钱控制要点应用指南

立项环节的本钱控制凭据项目开发方法的差别而有所区别。该环节由于有国度多项法例政策的限制，运作时灵活度较小，根本原则是在国度划定范畴内最大限度地控制企业的用度。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节本钱控制的主要任务由项目部来负担。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件

开发形式

1、 新征土地
¬征地用度
¬少交或晚交，力争减免
¬项目部卖力
详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二。

­拆迁安顿用度

­房产确权后治理拆迁安顿用度
­项目部卖力

®大市政用度
®自建部分凭据公司工程体系走；交政府部分按有关划定治理
®工程部、设计部和审算部卖力自建部分；工程部卖力交政府部分。
¯筹划条件
¯满足公司利益最大化，公道提高容积率，低落土地本钱
¯项目部、设计部卖力
2、 买断项目
¬买断内容
¬明确买断内容明细
¬项目部卖力
详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及买断方法的本钱组成

­付款总额
­为公司争取最大利益
­项目部卖力
®付款时间
®周期长、次数多
®项目部卖力
¯三通或七通一平的尺度
¯明确验收尺度明细

¯工程部、项目部卖力

°手续风险
°与项目付款时间直接挂钩。
°项目部卖力
3、 互助开发
¬互助方法

¬切合团体要求，有利于北京公司；
¬项目部卖力

详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及互助开发的本钱组成
­分成比例
­双赢原则；
­项目部卖力
®交房时间
®尽可能地延后交房，
®工程部卖力
¯交房尺度

Ã不低于条约中交房尺度
¯项目部卖力

°付款总额
±付款时间
°±选择有利于公司利益的方法
°项目部卖力
±项目部卖力
第二项

筹划环节本钱控制要点应用指南

筹划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音”的职位和作用：在筹划环节进行本钱控制是实现事前控制的要害，可以最大限度的淘汰事后变动带来的本钱。所以该环节控制要点和控制内容相当庞大，根本原则是，周密筹划，科学讨论，严格审批。设计部和种种评审委员会在该环节负担主要的职能。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
1、 筹划方案
（1）可行性筹划设计
¬市场信息搜集和阐发
­市政状况信息阐发
®筹划要点确立
¯可行性研究设计任务书°可行性设计变动
设计部卖力，项目、审算、销售部配合
暂缺相应可操纵参考文件，以下同
（2）方案评审
¬组成可行性筹划评审委员会，对方案进行评审、确定。
­未通过的方案进入可行性设计变动环节，再重新评审。
由项目、设计、工程、审算、财政、销售等各部分组成评审委员会，总经理卖力

（3）设计结果
¬对可行性筹划设计凭据实际情况进行细节调解
­设备选型方案提前确定
设计部卖力，工程部配合

®凭据提交的设计结果进行投资估算
审算部卖力，设计部配合

2、报批设计
（1）设计方案
¬凭据项目前期运营的情况和市场阐发制订设计任务书
设计部卖力，项目部、销售部协作
­方案设计招投标
设计部

®方案设计评审
招投标评审委员会

（2）报批
¬注意市政设计
­注意相关法例，完善自身报批范例性，质料完整
项目部卖力，设计部配合

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
3、扩初设计
（1）扩初设计要求
¬对报批设计进一步调解
­设计要求
®内部审核
设计部卖力，知会各部分

（2）本钱概算
¬凭据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、情况方案等因素对总本钱作出概算
设计部与工程部卖力

­制订经营指导书
审算部卖力

（3）扩初设计图
¬凭据扩初设计要求招标
­专家评审
®内部评审
招投标评审委员会

¯设计调解
设计部卖力

4、桩基设计
（1）地质勘察
¬搜集权威地质资料
­自己专业人员勘察
设计部卖力，工程部协助

（2）设计方案评审
¬桩基设计2种以上形式
­由专家进行桩基形式和桩基结构评审

（3）桩基施工图
¬设计调解

5、施工图设计
（1） 施工图设计要求
¬凭据销售包装设计、桩基设计、功效设计及配套设施等因素，在扩初图底子上确立施工图设计要求
­建安施工图中结结构价、修建造价和情况设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。
设计部和工程部卖力，其他部分协助

（2） 报建
政府部分报批费，按政府有关政策交纳。
项目部

（3） 报施图

（4） 审图
（5） 施工配合
互审互签，明确修改意见，设计洽商
设计部卖力，工程协助，知会销售部

（6） 面积测算
设计图纸测算与实际施工时查验相结合
设计部卖力，工程部协助

6、销售包装设计

¬结合营销用度控制
­施工招投标

7、装修方案设计
（1） 方案设计要求
凭据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求
设计部卖力，销售部协助

（2） 质料设备选型本钱方案
¬市场信息调研
­凭据设计要求确定装修质料和设备
设计部卖力

®制订装修设计目标本钱筹划明细表
¯装饰综合代价拆分阐发
拜见深圳公司文件
（3） 招投标
制订设计任务书
设计部卖力，销售部协助

评审
招投标评审委员会

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
8、功效设计
（1）小区修建物功效的经济评估
¬市场调研
销售部卖力

­有针对性扩充修建物功效
设计部卖力，销售、工程部协助

（2）市政配套方案
¬市政状况调研
­争取政府有利条件
项目部卖力

（3）情况方案设计
¬凭据投资估算和报批尺度确立情况设计方案目标本钱总额
设计部卖力，项目部协助

­招投标
招投标评审委员会

（4）智能化设计
¬市场现状阐发，智能化须要性阐发
­智能化内容控制
销售部卖力

®招投标，寻找外部互助，争取双赢
招投标小组组织，总经理卖力

（5）销售答应
保持各部分与销售部的信息流通，保障销售答应与实际功效的一致性
设计部卖力，工程部协助

9、设计变动
（1）设计调解用度

（2）设计变动洽商
严格凭据设计变动洽商流程进行
设计部卖力，工程、销售部协助
详见《工程现场变动治理范例》
10、质料设备
（1）选型
（2）方案确定时间
在扩初图确定前确定质料设备，使设计在图纸阶段就考虑了质料设备的安装
设计部卖力，工程部协助

（3）采购
招投标
招投标评审委员会
详见《设备质料采购范例》
其他用度
物业治理完善费
限额设计
审算部

第三项
招投标环节本钱控制要点应用指南

招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部分的实际运作，在步伐上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、投标单元的选择
（1）资质
（2）治理水平
（3）技能力量
（4）历史记载
（5）资金实力
（6）互助经历
¬创建承建商、工程监理、质料及设备供货商名册及资料库。
­从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单元。
®主办部分推荐五家投标单元报招投标事情组。
工程部卖力工程监理招投标条约；
设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。
审算部卖力质料设备招投标条约。
销售部卖力营销、包装招投标条约。
详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐
¯招投标事情 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单元报招投标评审委员会及主管领导
招投标评审委员会审核
主管领导批准。
详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐
2、招投标文件

种种条约的招投标书内容应包罗：
（1）工期；
（2）工程造价或取费尺度；
（3）质量要求；
（4）付款方法；
（5）招标范畴；
（6）结算方法；
（7）验收尺度；
（8）投标注意事项；
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单元法人印章）；
（10）接标时间；
（11）开标时间；
（12）定标要领；
（13）投标单元增补意见；
（14）尺度条约条文；
（15）图纸、其他要求等。

主办部分起草、制定招投标尺度文本
1、工程部卖力工程监理招投标条约；
2、设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。
3、审算部卖力质料设备招投标条约。
4、销售部卖力营销、包装招投标条约。
详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐
招投标事情组审核
招投标评审委员会审核；
主管领导批准；
详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
3、评标和定标
(1)技能性评标和定标
(2)经济性评标定标
优先顺序
1、技能评标
2、经济评标
3、互助经历
1、技能部分卖力技能评标
2、审算部卖力经济标书的评标
3、财政部卖力审核告白包装费
详见招投标治理范例第21条至33条、和招投标治理步伐
综合审核投标单元；评定中标单元
招投标评审委员会审核、评定。
主管领导批准
详见招投标治理范例第21条至33条、和招投标治理步伐
第四项
施工环节本钱控制要点应用指南

施工环节的本钱控制主要应注意两大方面，一个是因种种变动带来的用度，另一个是质料、工程款的支付。由于市场变革与市场掌握的原因，施工阶段不可制止由于种种情况而要对施工筹划和内容进行窜改，而在变动时明确目的和遵循步伐都是必须的。这一阶段进行本钱控制时要注意各部分的实时相同和良好互助。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、设计变动环节
（1）变动评估
¬项目前期筹划、定位要全面、准确，尽量制止在施工中的重大设计调解。
­增强施工前的审核事情。全面考虑工程造价，对可能产生变动的地方有预见性，并予以事先约定。
®各部分全面评估变动带来的种种变革，为审批提供参考依据。
¬审算部卖力盘算变动用度（含可能引起的索赔）。
­甲方项目代表执行修改的工期评估。
®审算部本钱治理员卖力盘算变动后的本钱现状。
详见《工程变动治理措施》——“工程变动的控制措施”？？？？
（2）变动的审核签认
¬凭据变动原因将设计变动分成四类，差别类别按相应的审核签认流程进行。
经办部分？
详见《工程现场签证治理范例》第二条、第十三条。
­设计变动通知单。
产生变动项目的卖力人
详见《工程现场签证治理范例》第5到第8条。
®变动必须有设计单元、设计部、工程部、监理单元和施工单元配合签字后，才气有效。
经办部分
详见《工程现场签证治理范例》第九到第十二条。
（3）变动的审批
¬主管总经理审批后方可进行变动。
主管总经理
详见《工程现场签证治理范例》第十三条。

施工现场签证
（1）签证的须要性
¬现场签证简直认应严格凭据条约中所约定的条款执行。
经办部分（设计部或工程部）

（2）签证的时限
¬现场签证确需产生，应对峙其时产生其时签证的原则。
详见《工程现场签证治理范例》第十条。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
（续）2、施工现场签证
（1）签证的工程量
¬认真查对签证的工程量准确。
­签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。
经办部分（设计部或工程部）
详见《工程变动治理措施》——“工程变动的控制措施”？？？？
（2）签证的审批
¬施工洽商通知单
产生变动项目的卖力人
详见《工程现场签证治理范例》第5到第8条。
­必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批步伐报审，通事后方可正式签证。
主管总经理
详见《工程现场签证治理范例》第十四条。
（3）签证的反馈
¬对工程变动应定期进行分类汇总统计阐发，并凭据统计资料对控制工程变动提出革新意见。
资料工程师
详见《工程现场签证治理范例》第十八、十九条。
3、审图
（1）扩初图会审
（2）施工图会审
（3）分项、分部图会审
（4）各专业技能图纸会审
¬图纸多条理会审会签及审批制度。
­各专业互审互签制度。
®力争在开工前把图纸中的问题修改完。
甲方技能卖力人
详见《施工环节本钱控制要点》三、“审图”
4、总分包配合费
（1）分包方法
（2）分包内容
（3）分包的责任界定
¬通过投标确定配合费。
­应制止在施工历程中修改分包方法、分包内容、范畴而增加工程本钱。
甲方代表
详见《施工环节本钱控制要点》四、“总分包配合费”
5、质料供给
（1）选型
（2）质料供给方法
（3）质料筹划
（4）预留时间
¬施工所用的各项质料的选型应在质料招标前确定。
设计部
主要解决的是质料供给对施工环节本钱的影响，详见《施工环节本钱控制要点》五、“质料供给”
­先确定质料供给方法，通过招标确定相关用度。
审算部组织
工程部到场
®限时体例质料筹划。
¯质料筹划签认。
甲方代表
¯要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。
经办部分
6、工程款的支付
（5）付款进度
（6）工程进度
¬按条约约定执行付款。
­按进度付款。
®多条理多角度审核工程进度。
¬甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位
­预算人员审核工程代价量
详见《付款审批步伐范例》附件2：“工程款付款流程”
（1）付款的审批
¯凭据情况由差别级别人员最终审批。
主管副总或总经理

第五项
质料及设备采购环节本钱控制要点应用指南

质料及设备采购环节本钱控制的焦点要素是筹划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的淘汰在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、质料进场筹划
¬采购招投标及订立条约时间
暂缺
工程部
招投标范例中未提及
­生产周期
与工程进度相配合
具体参照尺度暂缺
®运输周期
具体与采购点远近相对应
¯安装、验收周期
与工程进度相配合
°交织作业时间
与工序摆设相联系
2、质料的性能代价比
¬市场信息
日常搜集市场信息，创建质料市场信息库。
审算部

­技能参数
质料设备的技能参数由设计部确定或封样。
设计部

®招投标
必须招投标的质料设备要制定招投标筹划。不需招投标的质料设备，接纳三家以上厂家报价选择。
审算部
详见《招投标治理范例》第六、七条和《设备质料采购范例》第四条
3、质料款支付
¬质料款支付方法
­质料款支付进度
®保修款
¬预付款限额控制
­首次验收后付款总额进度控制。
®保修款一般不低于条约总价的5%。
¯依据条约中约定付款。
经办部分（工程部或设计部）
详见《付款审批步伐范例》附件3“甲供质料付款流程”和附件7“采购类付款流程”
4、质料验收
¬数量验收
¬几方配合确认货到现场数量
甲方工地代表或专业工程师卖力监控验收
详见《设备质料采购范例》第八条
­质量验收
¬外观质量的验收
­安装后质量的验收
工程部
®投入使用后的质量验收
物业公司
5、质料保管与保修
¬质料保管
¬在条约中明确货品的卸货和保管的责任负担者
工程部
详见《设备质料采购范例》第九条、第十三到十六条
­质料保修
­用条约的方法明确保修责任和保修期

第六项
销售环节本钱控制要点应用指南

销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了用度目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部分比力多，所以各部分乃至总经理都需要分工卖力这部分的控制职能。别的，由于销售环节的一些操纵会对入住和物业治理产生重要的影响，所以这个环节的本钱控制也必须有长线考虑。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
1、营销方案
（1）用度总额
¬确定用度目标总额
项目部
详见《营销用度治理范例》
（2）市场信息收集
（3）营销筹划
（4）营销预算
¬凭据种种相关因素确定具体筹划和用度
销售部
（5）营销方案审批
¬征求各方面意见，按审批流程操纵
主管总经理
详见《营销操纵流程范例》
2、营销现场用度
（1）现场销售人工用度
¬销售人数控制
­销售事情进度控制
®嘉奖措施控制
销售部部分经理

（2）现场销售器具费
（3）卖场、现场包装费
（4）销售模型用度
（5）宣传资料及礼品费
（6）展销费

销售部专业经理和部分经理

详见《营销包装操纵范例》
（7）筹划额度控制
¬额度内调度和超额审批制度
主管总经理
详见《营销用度治理范例》
3、媒体选择
（1）媒体及告白署理公司信息收集和阐发
¬专人卖力
销售部
详见《营销包装操纵范例》
（2）招投标
¬先评后选的原则
销售部
详见《营销包装操纵范例》
­内部评审
销售部
详见《招投标治理范例》
®招投标
评审委员会
4、样板房装修
（1）设计、装修
¬市场信息收集
­制订装修目标本钱总额
设计部、销售部
详见《营销包装操纵范例》和《设计筹划治理范例》
（2）质料采购
¬信息搜集
­质料、设备选型
设计部
详见《设备、质料采购范例》
（3）信息收罗及招投标
¬招投标
招投标评审小组
详见《招投标治理范例》
（4）样板房维护
­委托物业代管协议
物业公司、销售部
祥见《物业治理范例》
（5）质料接纳、保管和再利用
¬创建质料设备清单
­使用登记
®闲置品评估和处置惩罚
设计部卖力，物业、销售部配合
详见《营销包装操纵范例》
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
5、销售回款
（1）销售折扣点
待定
销售前台卖力
待制订相关治理措施
（2）回款周期
待定
销售前台卖力，财政监视
详见《回款治理范例》
6、销售增补条款及答应
（1） 答应的给出
¬制作楼书
­答应分类
营销部卖力，设计、工程监视
待制订相关治理措施
（2）设计变动与答应
¬变动审批与知会制度
­答应变动
设计部卖力，销售、工程协助
7、客户交房
（1）交房日期
（2）保修期
（3）质量赔偿
¬晚交房原因分类处置惩罚
­与施工队洽商延长保修期
®交房验收协议
客户办事中心卖力，销售前台、物业公司协作
详见《赔偿治理范例》
8、其他
（1）中介费
待定
销售部

（2）与销售相关的其他用度（如因销售要求而产生的设计洽商变动费）
¬严格按相关流程进行
主管副总
详见《工程现场变动治理范例》等
第七项
工程预决算环节本钱控制要点应用指南

工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的实时和准确性。这些信息可以来自互助方、第三方，和自己的调研，岂论哪种方法都应该注意严格按步伐走，防备出现不范例或不卖力的实际操纵。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
1、乙方预算
（1）乙方预算内容的审查
¬先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分居具），缩小及调解面积。
­注意报价拆分、施工要领、报价及招标要领差别会影响本钱的问题
审算部卖力，设计部协助
拜见深圳公司有关文件
2、钢筋用量的核实
（1）施工图中的钢筋用量
（2）洽商、变动的钢筋用量
¬选择并委托现场治理经验富厚、职业道德良好、事情认真卖力工程造价咨询公司进行钢筋量盘算事情
财政部、审算部与主管副总卖力确定工程造价咨询公司。
详见正在草拟中工程预决算治理范例
­审算部专人卖力抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量盘算事情
®工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况
审算部经理监视
3、价差的调解
（1）质料价差
（2）人工价差
（3）用度价差
¬严格执行条约中价差调解措施
­实时跟踪代价（质料、人工、用度）变革情况
®当代价出现异常颠簸时，应立即与相关单元商量对策
审算部质料组与预算工程师卖力
详见正在草拟中工程预决算治理范例
4、洽商、变动的用度控制
（1）图纸审核
（2）因市场因素甲方对图纸的修改
（3）现场签证
¬工程部项目部卖力组织各专业配合审图，实行专业卖力制
­监理公司审图
®施工单元审图
¯甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比力
°现场签证中，应明确产生用度的原因和责任
1、 设计部卖力修建专业图纸质量的审核
2、 工程部卖力其他专业图纸的审核
3、 工程项目部卖力现场签证的监控
4、 审算部卖力审核洽商、变动的公道性、完整性（负洽商）及经济性
详见正在草拟中工程预决算治理范例
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
5、违约与索赔
（1）工期
（2）质量
¬甲方履行自己的条约义务
­甲方督促乙方履行条约义务
®工期与质量重视历程中控制
1、工程项目部卖力施工条约中技能条款的监控
2、审算部卖力施工条约中条约条款经济部分的监控
详见正在草拟中工程预决算治理范例
（3）配合治理
¬工程部项目经理卖力各施工方的配合问题
工程项目部卖力施工历程中协调、配合
（4）停工、窝工
¬当造成重大停、窝工时，工程部与审算部实时进行停、窝工用度盘算
审算部卖力违约用度的核实

第八项
期间用度的本钱控制要点应用指南

期间用度主要有财政、人工、行政三块用度组成。由于地财产务的周期变革，期间用度的灵活性很高，更需要增强对期间用度的筹划控制。财政部在这一环节除了负担主要的控制任务外，另有义务指导监视其他部分的有关用度支出情况。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、财政用度
（1）公司开发速度、范围与贷款筹划
¬制定年度资金筹划
­资金占压用度估算与控制
1、财政部卖力年度资金筹划
2、财政部与审算部配合控制占压资金量
详见付款审批步伐范例中工程款付款流程、营销用度付款流程
（2）地价款的支付

¬制定项目总体开发筹划
项目部卖力项目总体开发筹划
（3）工程款的支付

¬制定工程年度付款筹划
工程部卖力工程年度付款筹划
（4）销售回款的治理
¬制定年度销售筹划
销售部卖力年度销售筹划
2、人工用度
（1）薪金
（2）岗亭津贴
（3）出差补贴
（4）加班补贴及其他用度
（5）奖金（含即时奖金）
¬依据总部人事部有关划定确定北京公司人为总额
­依据国度和公司有关划定确定加班补贴及其他用度与出差补贴
®依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额
财政部卖力
详见用度报销范例第15条至第19条、第26至第29条。
3、行政治理用度
（1）通讯用度

¬通讯用度实行限额报销
总办与财政部卖力
详见用度报销范例第1条至第14条、第20至25条
（2）外交用度

­外交用度实行定额报销
（3）车辆交通费

®车辆交通费实行油料归口治理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销治理；维修费、调养费事前审批；部分经理以上私家车限额报销
（4）其他办公用品费

第九项
物业治理本钱控制要点应用指南

地产公司需要在物业治理方面支出的用度主要是委托治理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户办事中心担负着这一环节的主要控制事情，控制原则是以明文的执法条约形式界定地产公司与物业公司的权责干系，防备因权责不清带来的分外本钱。

控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
1、委托物业治理
（1）未销售的商品房
（2）地产公司办公室
（3）职工宿舍
（4）样板间
¬制定委托治理邀约并致物业公司
­物业公司就邀约项目提交物业治理方案
®经同北京公司客户办事中心告竣一致意见后签订委托治理协议
北京公司客户办事中心卖力与物业公司签定委托治理协议
详见物业治理本钱控制范例中第8条
2、资产委托经营
（1）康乐中心
（2）幼儿园
（3）班车
¬制定委托经营条约
­物业公司就委托经营条约提交委托经营方案
®经同北京公司客户办事中心告竣一致意见后签订委托治理协议
北京公司客户办事中心卖力与物业公司签定委托经营条约
详见物业治理本钱控制范例中第6条
3、物业亏损或补贴
（1）物业治理费亏损（含情况维护费）
（2）取暖费亏损
（3）水电费亏损（含差额部分）
暂缺
暂缺
现阶段团体内物业公司正在筹建万科物业团体公司，如那边置惩罚物业亏损或补贴将出台相应政策。