中外政府房地产市场干预政策.docx
《中外政府房地产市场干预政策.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中外政府房地产市场干预政策.docx(11页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、中外政府房地产市场干预政策政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预,通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用,但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以,在实践中除了公共住房,政府还采取了财政补贴的方式,这实际上是对住房价格进行调节和干预,财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点,本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。政府对房地产市场的数量调节土地供给与税收调节制度世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和
2、政府所有。但就世界各国的实践来看,一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今,即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府,也是大土地所有者。除了直接拥有,政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给,平抑地价控制房地产的开发成本,从而降低房地产的市场价格。美国土地有三种所有形式:私人所有,联邦政府、洲及地方政府所有,印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外,还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有,土地的经济用途都有统一的规划,通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地
3、的3/4属于私人部门所有,国有土地仅占1/4,而且主要是山林沼泽地。因此,私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设,以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同,新加坡国有土地占全国面积的72%,其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者,而且是居民住宅的最主要的供给者。在规划和土地开发成本上,一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上,因此,为保障住宅用地的供给,除了由建屋发展局直接提供住宅以外,政府还对那些想改变土地
4、用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有,个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入,并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求,保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地,比如中国香港的土地供给制度,特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。但从演变趋势来看,政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下,通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。公共住房制度公共住房制度是政
5、府对房地产市场进行干预最直接的手段,从各国的实践来看,公共住房制度都不是以盈利为目的,甚至需要财政的特殊补贴,公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式:直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大,这是政府为维护房地产市场的稳定,提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产,在相对较短的时间里提供较多的住房,缓解供求矛盾,维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房,国家投资建设国有住宅,低
6、租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大,因此,政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法,公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区,比如新加坡、中国香港等地,住房的售价相对于居民的人均收入,远远高于同一水平下的其他国家。因此,除了制定政策平抑价格外,公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大,容易引发腐败、寻租等
7、不良后果,因此,在直接提供公共住房的同时,发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金,在此基础上再申请政府的低息或无息贷款,并可享受免税待遇,因此能以低于市场的价格出租所建住房,瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠,建造了战后国内总建房量2/3的住宅,这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层,大多数国家和地区都有明确的政策措施,制定入住公共住宅的条件,进行家庭收入水平登记,以及采取多
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中外 政府 房地产市场 干预 政策
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。