房地产投资扫盲.docx

不知道各人有没有看过穷爸爸富爸爸这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也简直包罗了一些财政知识。虽然十分浅薄，但这却是在恒久农业社会和筹划经济生长下的中国老黎民最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场代价）：你知道你买一套屋子支付的本钱和房价的干系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房支付的本钱却是动态的。举个简朴例子加以说明：你购置屋子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔生意业务的时候，所有的都是静态的，包罗你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不产生变更吗？在已往10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率多数是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多支付30%的资金本钱。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的屋子。（说明一点，首付的是时机本钱，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际代价）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值东西啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！而不是如一些所谓的专家宣扬的保值东西。学财政的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的修建物）是牢固资产，是要提折旧的，是随着时间不绝贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和生意业务重新规复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交几多钱来支付土地使用费吗？由于我们现在制度上的缺陷，我们购置的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可支解性，即我们不能单独处理我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国度的房地产有本质区别，其实我们购置的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简朴的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的代价其实就是该住房70年使用权的代价。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。好比说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而淘汰。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。好，现在我们根本上对我们的屋子有了些根本的看法了。下面我们就谈谈当外部情况变革（宏观经济，政府政策等）对我们屋子（普通老黎民最大的资产）的影响。由于不知道论坛上的朋友经济学的底子知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继承写。要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、钱币银行学、投资银行学、管帐、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产自己就是一个庞大的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为庞大。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，照旧无法制止美国、日本和东南亚经济危机的原因了。从底子上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是财产。从美国房地财产的生长史就可以看出（图书馆有美国经济生长史这本书）。中国最大的资料库下载下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。先讲一个看法，凭据资本论（这是所有经济学的底子，希望各人能学好，不然就没有研究的底子和立足点了）的看法，代价的底子是代价，代价不可能长时间偏离于代价，动态来看（即把时间拉长），代价的走势和代价的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），代价是偏离代价的，是由供给干系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有几多人懂股票，有兴趣的看美国股市的生长）。利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响代价的。先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。照旧举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，即是本钱增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房本钱的增加，淘汰需求（各人学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没屋子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管屋子几多钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，并且在差别的代价下，需求的弹性也是差别的），利率的上涨也会提高开发商的本钱，但由于市场代价也上涨，开发商的利润率会并不会明显淘汰（即便淘汰，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产代价就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不肯加息或继承加息的原因了。因为中国的房地财产的生长是银行信贷资金支撑的。国度一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿淘汰土地供给，目的就是为了维持需求淘汰供给，防备房地产瓦解或瓦解时间的到来。同时利用种种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市瓦解时，政府是最大的唱多力量一样。好。继承经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作根本面阐发一样，实在无味。调度一下气氛，把制度问题提到前面来讲。二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控代价的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和革新，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操纵系统好几多，现在正在打补丁。你知道上海有几多房产吗？种种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇房产底子看法要领，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市生意业务的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的代价，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不肯一下子扩大供给量，改变供给双方的平衡。这固然也充实利用了中国老黎民的消操心理（屋子总是要自己的，而不肯去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。固然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它另有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的订价或通过影响供给来影响代价的权利，这其实是筹划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行纪律是行不通的。哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总本钱凌驾总收益的那部分，用NPV盘算的结果），得到的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正组成股票和房产收益代价的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方法一致的。这也就是宽大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的公道身分的。房市也一样，因为屋子和股票都成了各人投机的东西。问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，即是本钱增加10%”，这是咋算的？我是外行这样算的：如果贷款100万，利率上调1，那么本钱上升10011万；本钱增加只有1呀？谢谢楼主！上楼的问题问得很好。因为银行接纳的是复利制度。举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。为便于盘算和说明，故取10%。问题2：楼主关于产权和非产权的屋子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知识面了。那么非产权的屋子是那些类呢，如何购置呢？这类屋子可以出租吗？本专栏有个朋友贴了篇房产底子看法要领，楼上自己去看看吧。要把这个问题答复完，即是要把我国开国后的历史讲一遍了。三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道各人对国际贸易的知识知道几多，因为汇率的影响因素挺多的，最底子的固然是购置力平价（不懂的话自己去看书），第二个固然就是供给干系了。汇率用最简朴的话来描述就是这个钱币对另一种钱币的代价，固然也受供给干系影响了。不知道各人看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不外各人都不说罢了，怕冒犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。并且老黎民也不肯意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察返来的时候，报告自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。现在是几多呢？1.2元。我同学至今还持有。欠美意思说得远了。话说返来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有凭据的话会乱说话吗？他可不是那些鄙俚的中国经济学家。各人如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查黄金和外汇储备报表，5年来中外洋汇储备的增长。几千亿美元啊！为什么会发作式增长呢？这就要从牢固汇率制和浮动汇率制说起了。这方面各人看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，牢固汇率就是筹划经济，由权力部分行政订价，浮动汇率就是市场经济，由供给干系市场订价，当影响汇率变更的底子（即购置力平价）产生变更时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功效，而牢固汇率制没有。也就是汇率由于行政干涉严重脱离购置力平价的底子，这就成为危机发作的原动力。是不是有点难懂啊？这就是牢固汇率制度性缺陷。固然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史各人去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民币代价被低估了，人民币应该升值，固然应该是针对美元升值。不说理论了，说了许多人也不明白，照旧举个例子吧。各人都应该知道什么是代价双轨制吧？革新开放初期，我国就是代价双轨制，分筹划内的和筹划外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。牢固汇率制的一个结果就是代价双轨制。好比说：上海的一栋屋子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的牢固汇率制下，如果用购置力平价呢？假设购置力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管束，针对正当的外汇，国度必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了代价25万美元的东西。这时候各人都要问：屋子照旧那屋子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就答复各人：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金代价涨了几多（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？），石油代价涨了几多你知道吗？（以前似乎一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不消美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了照旧淘汰了呢？各人自己去算算吧。经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了几多啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了几多啊？51.25%，6099亿。看来我们开国52年（含革新开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是何等大的成绩啊！这速度用不了10年，中国事世界上最富饶的国度。你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会报告你们，经济学家更不会。但我会。老黎民都是穷人，为什么穷啊？因为无知。为什么无知啊？因为懒惰，不学习。照旧我来报告各人答案吧。第一个原因：就是参加WTO后，我国的出口简直很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据）第二个原因：就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾小我私家政绩，掉臂国度利益，痛心啊。）另有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是各人知道的外洋进入的游资（正当的与不正当的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生的正当利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回海内，现在不了。通过继承投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继承正当逃汇、套利）。这两块就是一千多亿。这还仅仅是国度储备，还不包罗大量的民间外汇储备。至今你还猜疑谢国忠的万亿游资吗？好。现在终于把是否有游资和大抵游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。不知道诸位有几多炒股的。因为股票是最好的投资入门要领，各人如果懂股票的话，下面的阐发各人也就容易明白多。因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本。外洋资原来中国套汇（由于海内储备利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利根本不存在了），他要选择什么东西（即什么样的资产）呢？一般有几个原则，流动性，收益性是重要原则。参照东南亚，资金在危机发作前期大量进入房地财产。所以说房地产是个很好的载体。由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多，外资能正当进入的渠道也就那些。上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是代价双轨制，专门应对牢固汇率制导致的钱币双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。是对老黎民的一个掩护，厥后说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老黎民福利就要降一截，好比说医疗保险、失业保障、教诲并轨，另有茅厕收费和停车费与国际接轨等等，算是为地方政府业绩作孝敬吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了时机，也就苦了老黎民了。外洋人士可以名正言顺的外币换成人民币在海内购房了，何等好的渠道啊。我们的地方政府短视啊。适才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操纵套汇的原理。流通股：对应的是商品房（实实在在的屋子，现房或期房，由于现在期房限转，即是新股上市加了个锁定期）上市公司：对应的是中国的各多数会（好比说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。大盘股，小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的进出，小盘股适合小资金进出。各人都知道，股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢？为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而凭据宣布的数据，上海并不是最高的，数据宣布受政府控制）？因上海的购置力全国最高，推高的房价资金充沛，支撑比力强，承接力强。同时，上海人投机的心态全国最重，外洋资本在退出时比力容易找到下家，并且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融都会，资金流动非常好，非常适合大资金的运作，所以我把它比作武钢。炒股的人都知道，大资金进入一个小盘股市很难全身而退的。相比之下，北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整体运作的情况不如上海。西部都会就更不可了（盘子太小，太容易推高，上去就下不来了，购置力小，承接力低，出不了货），这种地方游资是不会去的。问题3：游资是范围庞大的追求短期利益的资金，至于恒久投资和投资收益不应算入游资领域。另有游资的习用手段是通过跨市场的炒作行为，最终迫使政府做出有利于他们赢利的决策。所以，如果游资对经济的影响，不会仅限于房地财产。楼上的朋友，学习要全面。以后此类问题就不答复了。第一：游资对经济的负面影响，我没这样说。游资利用的是现有制度的错误进行投机赚钱，对错误的制度有纠错功效。如97东南亚金融危机。游资是其中性词（无优劣之分）。第二：房地产只是一个方面，不是全部，拿他做例子是因为在这个板块，房地产的存眷度高，并且影响最大。第三：学习要学透彻，不要一知片解，管帐科目上的恒久投资和投资收益与投资学上的看法是两回事。如企业持有的上市公司流通股权，即便凌驾一年，也是短期投资。投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间。不举例说明了，自己去看书吧。吃完饭了，继承。讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢？我用饭的时候一直在想。我觉得照旧用香港来说明吧。98年，香港政府和内地政府联手反抗游资，即是变相用内地老黎民的钱向香港老黎民每人发了个大红包（几多钱我不知道，政府也没宣布，也许怕引起众怒吧，为了政治影响。）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估的比例大抵是几多呢？我觉得大概是100%。（就是说，由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的牢固汇率，按购置力平价的话，预计应该是1块人民币换2块港元，估算的底子是用A股和H股的股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。那些烂人说A股股价严重高估是醉翁之意的，固然不排除我国的证券市场在制度摆设上简直有问题，但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市，要谈以后谈。）由于港币高估，所以港股大涨也就顺理成章。在上海，那么多香港人投资房产为的是什么呢？那就是利用钱币的代价双轨制投机倒把，眼睛盯的是我们的外汇储备。看看东南亚和阿根廷吧。政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要淘汰购置力平价的差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台资、澳资、外籍华人到海内投资房产的意图是一致的。这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了，因为他们不怕。可惜我没这个渠道，不然我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫。太庞大了。就讲这些吧，以后有空再讲。下面迁就通胀率作一说明。四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前怙恃辈的收入变革来证明。意思是我即是在用现在的收入买10年前的屋子，当初屋子多自制啊。有这种想法的人底子不了解中国的历史，至少不了解中国革新开放的历史，不知道筹划经济和市场经济的区别，也不知道代价双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了许多人也未必明白）。照旧举个小例子吧：通货膨胀各人都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老黎民最直接的结果就是手中钱币变相贬值（如我国的外汇储备不绝的在贬值一样，这里爽性说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？就是用来买外洋的商品，用来进口。所以我们外汇储备的代价可以用每年进口货品的加权平均代价来权衡，铁矿石、石油、铜矿等等代价的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其代价上涨了几多呢？）。中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定连续生长（见宏观经济学），另一方面是我国的钱币投入量在不绝的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国度必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的看法和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。各人可以问一下自己的怙恃和追念一下已往，革新开放前20年收入的增长速度快呢照旧这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的大概说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看财产经济学、生长经济学和区域经济学）。这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。因为经济有其自然纪律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对牢固汇率制的自然修复，逐步缩小购置力平价的差距。举例说明：由于原质料代价上涨，海内物价上涨导致劳动力本钱上升，中国的产物本钱也将随之而提高，本钱的提高倒霉于出口，外汇收入淘汰，国度兑付外汇的眼里也就慢慢变小，人民币升值的压力也就低落，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是牢固汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调治，其周期要短的多。那通货膨胀对房地产的影响呢？掀开历史，由于钱币对内变相贬值，且由于房地产具有使用代价和投资代价的双重属性，于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。（这跟消操心理学有一定干系）。同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的宣布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在的钱币政策。由于老黎民投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是宁静的投资渠道），股市、期市风险都太高（要害是太暗中），老黎民不肯意，于是乎，房市就成了中国老黎民的一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有人也许听说过。这也是增加需求的一个重要因素。好了。有了这些经济学的底子，那我们就有资格来讨论当今房地产代价的公道性和如何进行投资了。现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购置房产感觉上代价是比力低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了外洋游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消操心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲差别的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。5、信贷政策（政府勉励消费信贷，住房公积金等）；6、人口漫衍（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国度或本地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他这些因素都是恒久存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经产生了变革。投机的因素，只要赢利空间淘汰、风险随着房价的上涨加大，会很快低落的。只有心理的因素会恒久存在。再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通生意业务，不能满足生意业务，只能满足租赁）；2、土地供给（新的土地政策不要我再多说了吧？淘汰）；3、房地产开举事度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的本钱和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光团体，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。看完这些，各人是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨照旧看跌啊？问题:4精彩，学到许多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？掀开历史，由于钱币对内变相贬值，且由于房地产具有使用代价和投资代价的双重属性，于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。可不可以说明为什么是无效的呢？说不答复问题，一方面原本想全部说完了在答复问题的，另一方面由于朋友们的水平参差差别，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子答复不清楚，反而误导了列位，误人子弟。现在照旧先答复一下sexjh的问题吧。那通货膨胀对房地产的影响呢？掀开历史，由于钱币对内变相贬值，且由于房地产具有使用代价和投资代价的双重属性，于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。可不可以说明为什么是无效的呢？其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功效的，看看04年许多上市公司的收益各人也许会明白这个问题，因为本钱上升的同时，商品的代价上涨幅度更快，产能会迅速满足，代价也迅速提高，利润也会快速增长。但这种增长会长期吗？答案显然是否认的，因为经济生长是周期性的，消费是有代价弹性（代价弹性请看微观经济学）的，但代价上涨到一定水平，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的代价就无法实现（看资本论，生产历程是创造代价，消费历程是代价实现），由于生产具有筹划性很难迅速淘汰，就会出现供过于求，代价就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速淘汰。股票代价也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。屋子呢？其实也是一回事，固然要比股票庞大许多。我想照旧用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志各人都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。掀开湘火把的股价走势，坚挺啊，湘火把的根本面也好啊。但为什么为崩盘呢？德隆为什么会破产的？固然原因许多，说白了就是代价与代价的恒久背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力产生变革，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求保护的同时，也在慢慢失去保护，情况在变，并且变得很快，等你觉察的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。由于下班时间到了，答复了一半。现在继承答复这个问题。有些问题必须讲清楚，心中有疑惑一定导致决策和判断偏差。适才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个看法。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权代价最高是187元左右，目前还权代价为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新得到流动性，它必须因此支付本钱，进行贬价，因为他手中的股票不可能全部按其时的市价变现。目前许多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，还收率比力好，变现能力较强。那我们手中的屋子呢？变现能力有多强呢？政策情况产生突变，各人都想变现的时候，变现是极为困难的。一套屋子变现需要几个月吧？现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的东西。各人经已往年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）。有了前边对利率和通货膨胀率学习的底子，我们就不难明白这个原理了。利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10%，物价指数增长5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5%借判断的一个尺度，注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知道组成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持根本的正常生活）的用度将增加5%。你知道我们每个季度的CPI用的是同比照旧环比吗？所以你会发明利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不绝的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不绝的增大，我不知道各人的收入有多高，是不是另有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，各人账面上可能有几百万，但却无法还款。对付企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，另有一种就是资金无以为继）。德隆的破产就是例子。到时候，由于房地产具有资产不可支解性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。当许多人开始抛售的时候，折价必须很高才气脱手了，房价也就开始下跌，下跌历程和原理与股票一样，就不再多说了。现在各人应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。各人也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，报告各人，要注意风险，不要执迷不悟，也给了各人一段时间缓冲，一个时机。是否珍惜，那别人就没法管了。同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也徐徐低落了有购房需求居民的购置力（经济学上称有效需求低落）。维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期产生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩，似乎并不领会。今天晚上先把这个问题答复掉。目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。明天迁就多种因素综合在一起对房地产的影响作一阐发，并作出最终判断，和提出理财发起。一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰。其实短短几幅帖子要把许多东西讲清楚十分困难。我回首了前面发的帖子，感觉东一块西一块，不成体系，另有许多错别字。没措施了，只能迁就了。前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢？是韩市长发言照旧其它？其实和股市一样，是资金决定了代价。是资金的比拟力量决定了代价，前面已开始我们就讲了代价是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于生意业务信息充实，并且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票代价的底子原因就是其时买入卖出资金力量比拟的结果。说白了，就是资金力量的战斗结果决订代价，前面说的种种因素都是通过影响资金面进而影响房产代价的。好比说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始削弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市各人都看作利好，在熊市，发新股都看作利空，各人可以想想为什么？想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点庞大，要具体条款具体阐发。等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在产生变革，所以就增加了预测的难度。但股票妙手，他们就有这种能力，能在最短的时间内感觉的这些资金力量的变革。并随时作出投资决策。这种能力不但需要理论指导，也需要实战经验，各人可以通过炒股得到（我是通过这种要领熬炼的），具体就不说了。下面我们来预测房价走势。在预测之钱，我们极有须要来解读一下政策面。各人都知致谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也似乎禁绝。其实他对中国的情况简直也缺乏足够的了解，但这不即是他做出了错误的判断。就好比说，两小我私家下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都报告敌手听，对方还会照原来的思路下吗？因此政府作出种种决策都也不是空穴来风的，也要希望得到某种效果。政策1：升息，说白了就是从底子卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。政策2：果断不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。政策3：控制物价，包罗三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产物供给量，抑制农产物代价，就是防备老黎民根本生活支出增加啊。水电煤死活不涨，也是这个原因啊。各人可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和胡主席也了不起啊,换了百姓党，才没人管老黎民的死活呢。政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。地方上银行要的是什么？银行领导要的是政绩，要的是糜烂的温床。住房贷款的盈利性多高啊？利差3%。暴利啊！各人还记得银行为什么要随处拉存款吗？要发放贷款必须要有足够的储备存款。为什么要随处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗？因为暴力啊。就凭两张票据（储户存折、住房贷款条约），就能赚取两者的利差，一百万贷款，一年就是3万，有十万户，一年就是30亿，这就是业绩。另有一点，就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款，低落不良贷款率，这就是领导的政绩。至于问题，那是国度的事和中央政府的事，与地方无关。说远了，继承解读这一政策，各人都说，住房贷款这么好，银行和老黎民双得利，中央为什么要控制啊？说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了。各人认为中央政府是看多照旧看空呢？政策5：增强土地治理，控制土地投放量，为什么啊？难道仅仅是因为掩护耕地、淘汰糜烂？另有一点，就是政府必须控制供给量，使供给量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，超过老黎民蒙受范畴了，屋子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，屋子是为那部分人造的。（昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起屋子的事，他报告我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我适才说的意思）。最优有一点，就是政府也想通过控制度地供给量来控制房价，防备房价快速下滑。如果政府不看空，他有须要这么狠吗？政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来黎民的根本生活权益，防备因住房问题引起社会动荡。高院难道不知道房地产市场是怎么回事？政策7：外汇政策，放松外汇管束，其目标就是要淘汰国度外汇储备，勉励老黎民购汇就是希望老黎民能资助国度分管风险，配合来打击游资。在汇率问题上，我是这样判断的，汇率问题已经不但仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国存心让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国度屡试不爽，这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住，我也勉励各人储备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。国度出台这些政策，就是为了制止升值，打击游资。迫使这些游资知难而退。（政府睿智啊，商务部呆子啊。）这一两年的政策另有许多，各人慢慢去解读吧。去解读这些政策对资金面的影响包罗制定这些政策的决策者的正式想法。你自己也应该会有个判断。那该怎么预测呢？炒股的朋友知道，预测的时间太长或太短都没有实际操纵意义。下面要说的是预测的代价和目标。（为投资决策作底子）举个例子：一个股票或一个屋子，从1块钱涨到了100块，在这上升的历程中，任何时间以任何价位买进都是正确的，因为他都有活力的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你淘汰了亏损。但就整个操纵历程而言，你对照旧错呢？其实你永远都是错的，因为你没有做到最优方案（最优方案就是1元买入100元买出），你也很难做到最差方案（就是100元买入1元买出），你做到的都是次优方案，有些人赚钱了，有些人亏了，有的多，有的少。导致这样的要害是什么呢？因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位产生。其实要做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个协力和趋势的看法了。所以我们没须要去准