房地产开发项目的取得方式及风险应对.docx

房地产开发项目的取得方法及风险应对

摘 要：房地产开发的前提和底子是得到项目开发用地使用权，开发商取得开发项目用地的方法包罗出让、股权收购、项目转让、互助开发等多种方法，在这些方法中，存在着差别的执法风险，其应对要领也有所区别。律师为开发商提供执法办事,应熟悉这些方法,并研究这些方法中差别执法风险的防备。

要害词：房地产 土地使用权 招拍挂 互助开发 执法风险

近年来，随着国度对房地财产实行越来越严格的调控政策，如控制供地总量及单项土地供给范围﹑调解土地供给结构等，加之房地产的生长逐步走向范例化，使项目用地的取得难过活益加大。在此形势下，房地产开发商都在利用各自的优势，通过种种方法取得房地产开发项目用地。如何包管正当、有效地取得房地产开发项目用地﹑淘汰执法风险,是我们律师作为房地产商执法照料的首要任务。为此，笔者在总结多年来执法照料事情经验的底子上，结合司法实践，对房地产开发的项目用地取得的方法及其风险应对问题，作一综合归纳,以供同行参考和借鉴。

一、到场政府土地生意业务中心的土地出让招拍挂取得开发用地

凭据我国《土地治理法》的划定，土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。目前，绝大多数国有土地使用权都必须在政府设立的土地生意业务中心通过招标、拍卖或挂牌方法公然出让。

（一）土地出让招拍挂的范畴和步伐

1．土地招拍挂的范畴

凭据2004年3月31日《关于继承开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察事情的通知》、2007年9月28日《招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权划定》、2007年12月3日《土地储备治理措施》等划定，目前我国招拍挂出让国有土地使用权的范畴包罗：第一，产业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；第二，同一宗地有两个以上意向用地者的；第三，划拨土地使用权改变用途大概转让，《国有土地划拨决定书》或执法、法例、规章、地方政府划定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第四，出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让条约》或执法、法例、规章、地方政府划定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第五，依法应当招拍挂的其他情形。

须注意的是，鉴于采矿用地的取得要以取得探矿权或采矿权为前提，领土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权划定》中明确指出，产业用地包罗仓储用地，但不包罗采矿用地。

2．土地招拍挂的步伐

招标、拍卖和挂牌虽然都是法定的土地使用权出让方法，但具体内容有一定区别。招标是指出让人宣布招标通告，邀请特定大概不特定的自然人、法人或其他组织到场国有建立用地使用权投标，凭据投标结果确定国有建立用地使用权人的行为。拍卖是指出让人宣布拍卖通告，由竞买人在指定时间、所在进行公然竞价，凭据出价结果确定国有建立用地使用权人的行为。挂牌出让是指出让人宣布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让宗地的生意业务条件在指定的土地生意业务场合挂牌宣布，吸收竞买人的报价申请并更新挂牌代价，凭据挂牌期限截止时的出价结果大概现场竞价结果确定国有建立用地使用权人的行为。[i][i]

土地出让招拍挂的具体步伐，凭据接纳的方法差别虽有所区别，但其根本步伐凭据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范例》第条的划定包罗：（1）确定供地方法；（2）体例、确定出让方案；（3）地价评估，确定底价；（4）体例出让文件；（5）宣布出让通告；（6）申请和资格审查；（7）招标拍卖挂牌运动实施；（8）签订条约，结果宣布；（9）发表《建立用地批准书》，交付土地，治理土地登记；（10）资料归档。

（二）土地出让招拍挂的方法和风险应对

凭据竞买人通过招拍挂步伐取得土地使用权时，是否包袱其他义务的情况，可将土地招拍挂的方法分为净地出让和捆绑式出让。

1．“净地”出让方法及风险应对

所谓“净地”出让，是指国度在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方法。“净地”是一种通俗提法，从权属的角度看，是指没有在该地上设定他项权利，权利人对土地的占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。“净地”出让的执法依据是我国《土地储备治理措施》，该措施划定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行须要的前期开发，使之具备供给条件，即完成底子设施配套，园地内到达开工条件。目前，净地出让是我领土地一级市场接纳的一种主要出让方法，接纳该方法获取土地使用权，面临的执法风险较低。

尽管如此，开发商仍应注意：第一，我国执法划定能够出让的土地只限于国有土地，团体土地不得出让，只能接纳租赁等方法开发利用；第二，国有土地使用权出让的主体只限于市、县人民政府土地治理部分；第三，该处的“县”，非指“县级”，不包罗市辖区和开发区治理委员会，但对付开发商与开发区治理委员会在2005年8月1日前签订的出让条约，如果起诉前经市、县人民政府土地治理部分追认，条约仍然有效，不然条约无效。

2．“捆绑式”出让方法及风险应对

所谓“捆绑式”出让，是指出让人通过招拍挂的方法出让标的土地时附加了其他条件，通常要求开发商包袱一个或多个建立项目，在多数情况下，政府将出让的国有土地使用权与拆迁赔偿安顿项目、旧城改革项目等一并作为竞价标的，即将这些项目“捆绑”在一起进行土地使用权出让，俗称“捆绑式”土地出让。

对付开发商来说，“捆绑式”出让的风险远远大于“净地”出让的风险，主要有：第一，所“捆绑”项目存在的风险,例如，捆绑拆迁项目的，随着我国物权法的颁布实施，该法第四十二条划定，“为了大众利益的需要，依照执法划定的权限和步伐可以征收团体所有的土地和单元、小我私家的衡宇及其他不动产。征收团体所有的土地，应当依法足额支付土地赔偿费、安顿补贴费、地上附着物和青苗的赔偿费等用度，摆设被征地农民的社会保障用度，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的正当权益。征收单元、小我私家的衡宇及其他不动产，应当依法赐与拆迁赔偿，维护被征收人的正当权益；征收小我私家住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单元和小我私家不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收赔偿费等用度。”《物权法》明确了征地拆迁的理由只能是大众利益的需要，并且划定了应支付社会保障用度，保障小我私家住宅被征收人的居住条件，因此，物权法颁布实施后，拆迁的风险和难度大大增加了。第二,“捆绑”项目给开发商增加更大的资金压力和更长的建立周期，特别是在征地拆迁的情况下，如果拆迁安顿事情无法顺利完成，将会造成项目无法开工建立，处置惩罚不善还会产生影响社会稳定等敏感问题。因此，在以“捆绑”式受让房地产项目时，开发商对这些困难和风险更应引起足够注意，制定制止风险的对策,谨慎看待。

二、到场拍卖公司受法院委托的土地或在建项目的竞拍,取得开发项目

目前的司法实践中,土地使用权人因为欠债、抵押等无法完成开发建立，整个土地使用权和地上附着物处于人民法院强制执行步伐，人民法院委托拍卖公司将拍卖标的物即土地使用权或在建项目拍卖，此时开发商可以通过到场人民法院组织的拍卖步伐取得土地使用权。

（一）拍卖的方法和步伐

开发商以竞买人身份到场竞拍并乐成竞得标的物之后，与拍卖公司签订拍卖成交书，再由人民法院作出裁定书，开发商凭该拍卖成交书和裁定书到土地治理部分治理土地使用权变动登记，依法取得土地使用权并进行房地产开发。

（二）以拍卖方法取得土地使用权的风险及应对

该方法与直接通过土地治理部分受让土地使用权相比，存在较大的执法风险，主要有：第一，该土地使用权自身存在瑕疵(如争议、欠费、出租等)，导致竞得后权利不完整；大概该土地的计划及用途无法满足房地产开发项目的要求。第二，竞买后，因法院不包袱土地使用权过户义务，土地治理部分可能以该地存在欠费、界限不清等土地纠纷大概该地属于政府禁止过户的情形等理由，拒绝治理土地使用权变动登记手续。第三，竞买后，因该土地上的拆迁赔偿安顿问题，政府部分迟延解决大概无法解决，导致房地产项目迟延开发大概无法开发。

为有效制止前述风险，开发商应在充实观察的底子上，综合评估阐发，作出项目决策。具体是委托专业的律师团队开展尽职观察的措施，尽职观察的主要内容包罗：第一，观察土地使用权情况，如土地使用权权属证明、用地红线图、土地以及地上修建物的抵押情况等。第二，观察土地是否存在权利瑕疵，如是否存在拖欠土地使用权方面的税费，是否存在权属纠纷，拍卖之后是否能够顺利治理土地使用权变动登记手续并取得土地使用权等。第三，观察土地的计划情况，结合项目开发目的，了解计划是否切合项目要求。第四，观察土地拆迁赔偿情况，是否存在历史遗留问题，政府部分对此有那边置惩罚对策以及该对策的进度是否切合项目开发的要求。第五，到人民法院了解案件的执行的配景资料、债权债务等。

三、房地产项目的互助开发

在执法上，互助开发房地产曾有过“联建”、“互助建房”等差别的称呼。凭据2005年6月18日最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权条约纠纷案件适用执法问题的解释》第十四条的划定，“本解释所称的互助开发房地产条约，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为配合投资，共享利润、共担风险互助开发房地产为根本内容的协议。”因此，配合投资、共享利润、共担风险是互助开发的三大执法特征。

（一）互助开发的方法和内容

房地产互助开发的执法依据是《都会房地产治理法》第二十八条的划定即“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关执法、行政法例的划定，作价入股，合资、互助开发经营房地产。”目前，司法实践中的互助开发的方法根本可以归纳为项目公司型的互助开发方法和非项目公司型的互助开发方法。

1．项目公司型的互助开发

项目公司型的互助开发是指互助双方通过设立项目公司，即取得土地使用权的一方以土地使用权投资入股，另一方以钱币等形式投资入股，双方配合建立项目公司进行房地产经营开发。项目公司型的互助开发既包罗建立新的项目公司，也包罗增资入股型项目公司。接纳以增资入股型项目公司形式进行房地产开发的，能够弥补建立新建立项目公司资质较低等方面的不敷，实践中经常接纳。

2．非项目公司型的互助开发

非项目公司型的互助开发，本质上为条约行为，即双方订立互助开发条约，凭据约定对房地产项目进行开发治理，包袱相应义务。这种互助开发方法具有手续简朴、本钱较低等优势。对付互助项目的治理，有两种方法：一是组建互助治理机构，即双方各自派出若干人员组成互助治理机构，协调双方干系，对互助中的重大事项作出决定；二是不建立联合治理机构，只凭据互助开发条约的约定各自独立履行义务，这种方法比力松散。

（二）互助开发的风险及应对

互助开发房地产，需两个以上的执法主体配合完成，整个项目投入大、周期长，期间陪同的风险亦较大，司法实践中常见的风险有：

1．四类名不副实的互助开发条约

在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“互助开发”，但实际上并不切合执法上关于互助开发的界说。这些情况主要包罗：第一，约定提供土地使用权的一方不包袱经营风险，只收取牢固利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不包袱经营风险，只收取牢固命额钱币，则实为借款行为；第三，约定投资方不包袱经营风险，只分派牢固命量衡宇，则实为衡宇买卖；第四，约定投资方不包袱经营风险，只以租赁或其他方法使用衡宇，则实为衡宇租赁。上述四种互助开发均按其实际执法干系处置惩罚。

2．互助开发条约无效的风险

互助条约无效的情形主要有三种：第一，互助开发房地产条约当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立互助开发条约的；第三，未经批准改变土地用途，签订互助开发条约的。条约无效后,依法按无效条约的有关执法划定处置惩罚。

3．互助开发条约内容不完备的风险

互助开发房地产虽较常见，但由于互助开发条约属于我国《条约法》上的无名条约，政府主管部分和行业协会无示范文本可供参考，如果签约条约的内容不完备，势必为互助以后的纠纷埋下伏笔。

从某种意义上而言，一份完备的互助开发条约，凝聚了专业律师的执业经验与智慧，能够资助开发商设计公道正当的互助模式，制止签订无效大概名不副实的互助开发条约等执法风险。具体来说，一份完备的互助条约至少应对以下内容进行约定：第一，互助的模式。即为互助双方寻找本钱更低、税费更少、效率更高的互助模式，针对项目情况接纳项目公司型或非项目公司型，并对互助决策机构的产生、出现僵局的处置惩罚进行制度设计。第二，互助条件、收益分派和亏损的包袱。包罗各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如那边置惩罚？收益分派的条件、方法和步伐如何？亏损如何包袱等。第三，土地使用权条款。包罗土地使用权的使用方法、土地出让金的支付情况、互助后土地使用权的归属、划拨用地补办出让手续的主体及用度包袱等。第四，行政审批步伐及证照治理的义务。第五，项目资金的羁系。包罗预留印鉴的财政章和人名章如何掌管，财政资金的使用权限和步伐，财政报表的制作等。

四、收购公司股权，得到该公司的土地使用权或在建项目

通过收购目标公司股权来得到房地产项目，具有条件灵活、手续简朴等优势。[ii][ii]别的，该方法本钱和生意业务税负也较低。

（一）股权转让的方法和步伐

在股权转让方法下，房地产项目仅作为目标公司的一种资产，自己不是标的，只是随着股权的生意业务，房地产项目随股权人变动而归属于差别的股东，但土地使用权人、项目立项等建立手续的名称没有变革，仍处于目标公司名下。因此，股权转让形式下的房地产项目转让不需要到房地产生意业务中心治理过户手续和到土地治理部分重新签订出让条约。依据《公司法》的划定，公司股权的转让，只需转让方和受让方依法告竣股权转让协议并依法治理相关手续（过户、变动登记）即可。在实践中，一般凭据以下步伐进行：

第一，转让股权的股东向公司董事会（不设董事会的为执行董事）提出书面申请，载明转让的理由、受让人的姓名大概名称、住所、转让股权的份额及代价等情况，并附股权转让协议。第二，公司董事会（不设董事会的为执行董事）依法召集临时股东会，就该股权转让的申请作出决议。第三，股权转让完毕，依法修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的纪录。第四，依法治理公司变动登记。

（二）股权受让方法取得土地和在建项目的风险及应对

公司股权转让形式下的房地产项目转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司风险。公司风险主要来自于股权收购后开发商对目标公司债务的转承，具体包罗：第一，目标公司的或有债务，包罗未披露的对外包管、潜在的条约违约、潜在的一般性债务﹑欠税等。第二，被收购股权的正当性和有效性。例如，涉及到国有股和外资股，则必须凭据法定步伐进行生意业务，不然转让条约无效。第三，房地产项目计划、建立的正当性。第四，劳动条约及用工方面的风险,并购后，如果需要对目标公司原先签订的劳动条约进行清理或重新签订，必须综合考虑新的《劳动条约法》下的用工风险问题。

为有效应对并购风险，开发商聘请专业的律师团队应对并购项目展开尽职观察。尽职观察内容包罗：审查目标公司财政税收状况、房地产项目计划建立的范例性和正当性、公司注册建立文件、历年财政陈诉、税务陈诉、转让前专项审计、建立或配套手续中的批文和证件、对外条约和用印纪录表等。

除尽职观察外，制定完备的股权收购条约，也非常重要。考虑到股权风险的隐蔽性、突发性，律师应当提醒开发商有须要在生意业务条款中设置包管及通告步伐的条款等。

五、以在建项目受让方法收购房地产项目

房地产在建项目转让是指原土地使用权人在开发房地产历程中，将到达法定条件的房地产项目转让给他人的行为。在建项目转让是要式的须经批准的行为。

（一）在建项目转让的条件和步伐

1．在建项目转让的条件

房地产在建项目转让的条件因土地使用权取得方法的差别可以分为以下两种：

（1）以出让方法取得土地使用权的。凭据《都会房地产治理法》第三十八条划定，“以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时，应当切合下列条件：（一）凭据出让条约约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）凭据出让条约约定进行投资开发，属于衡宇建立工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成产业用地大概其他建立用地条件。转让房地产时衡宇已经建成的，还应当持有衡宇所有权证书。”在实践中，通常是要求修建主体已经做到正负零以上，建立工程计划许可证、施工许可证等手续完备。

（2）以划拨方法取得土地使用权的。凭据《都会房地产治理法》第三十九条的划定，“以划拨方法取得土地使用权的，转让房地产时，应当凭据国务院划定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方治理土地使用权出让手续，并依照国度有关划定缴纳土地使用权出让金。以划拨方法取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府凭据国务院划定决定可以不治理土地使用权出让手续的，转让方应当凭据国务院划定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国度大概作其他处置惩罚。”

别的，凭据《南宁市都会房地产生意业务治理条例》第八条的划定，“下列房地产不得进行生意业务：（一）以出让方法取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让条约约定的期限和条件投资开发的；（二）以划拨方法取得、无地上修建物及其他附着物的土地使用权的；（三）司法构造或行政构造依法裁定、决定查封大概以其他形式限制房地产权利的；（四）市人民政府凭据都会建立需要或依法决定收回土地使用权的；（五）未登记领取权属证书的；（六）权属有争议、权属证书与标的物不符大概衡宇、土地权利人不一致的；（七）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（八）依法通告列入拆迁范畴的；（九）设定抵押权的房地产，未通知抵押权人的；（十）依法禁止生意业务的其他情形。”

2．在建项目转让的步伐

凭据《都会房地产开发经营治理条例》第二十一条划定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变动登记手续治理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让条约到房地产开发主管部分治理存案手续。别的，开发商还应治理的手续主要包罗：（1）治理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）治理计划报建和施工许可的更名手续；（3）凭据差别地域的治理要求，向原立项审批部分申请项目建立者更名手续。

（二）以在建项目转让方法取得项目开发的风险及应对

以在建项目转让的方法取得项目开发权的风险主要包罗：第一，在建项目瑕疵的风险，包罗项目立项批文不完全、《建立用地计划许可证》、《建立工程施工许可证》、《开工证》未完全取得。第二，土地使用权证或出让金、相关税费欠缴的风险。第三，就该项目,转让方已签订的对外互助协议、销售条约、设计条约、勘察条约、施工条约及其他重大条约的承接及处置惩罚。第四，在建项目债权债务、抵押、包管、诉讼、财产被查封、冻结的风险。

为有效应对上述风险，开发商可委托专业律师团队进行尽职观察，观察的主要内容包罗：第一，对目标公司的主体资格的观察，要求目标公司出示：《营业执照》、《组织机构代码证》、工商存案登记档案等资料及《房地产公司开发资质证书》。第二，对目标公司的资产包罗土地、设备等进行观察。第三，对目标公司在建项目的观察，要求目标公司出示项目立项批文、《建立用地计划许可证》、《建立工程施工许可证》、《开工证》。第四，要求目标公司出示《国有土地使用权出让条约》及增补协议、出让金及契税缴纳凭据。第五，要求目标公司出示对外签订的互助协议、销售条约、设计条约、勘察条约、施工条约等工程条约资料，核实工程的实际履行情况。第六，要求目标公司出具答应函，并到相关部分核实公司的债权债务、抵押、包管、诉讼仲裁或财产被查封、冻结的有关情况。

除尽职观察外，制定完备的转让条约，也非常重要。律师应当提醒开发商有须要在生意业务条款中设置包管及通告步伐的条款等。

六、通过收购债权，将债务人抵债的在建项目或土地通过司法步伐过户的方法得到房地产项目

收购债权，也称债权的转让，我国《条约法》第七十九条划定：“债权人可以将条约的权利全部或部分转让给第三人。”接纳该方法收购房地产项目是指，开发商收购债权，成为土地使用权人大概在建项目所有人的债权人后，土地使用权人或在建项目所有人因种种原因不能归还该债务，将其土地使用权或在建项目作为债权的对价，补偿给开发商，开发商通过诉讼步伐过户,并在此底子上进行房地产经营开发。

（一）收购债权、以资抵债并通过诉讼步伐过户的步伐

以该方法取得项目用地开发经营权的一般步伐是：首先，债权的转让人与开发商告竣债权转让协议。第二，双方配合将债权转让的事实通知债务人即目标土地使用权人或在建工程项目所有人。凭据我国《条约法》第八十条的划定——“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不产生效力”。第三，开发商提起诉讼步伐, 诉讼中或执行中,债务人以在建项目或土地抵债，与开发商签订债务补偿协议。第四，开发商以法院的执法文书即判决书或调解书﹑裁定书完成土地使用权以及在建工程项目转让的变动登记，由开发商对项目进行经营开发。

（二）以以资抵债方法收购房地产项目的风险及应对

接纳以资抵债方法取得房地产开发项目，存在比力大的风险，主要包罗：第一，债权自己的风险。我国《条约法》明确划定“凭据条约性质不得转让的，大概凭据当事人约定、执法划定不得转让的债权”不得转让。第二，债权已过诉讼时效大概债权人双重转让债权，将导致收购的债权丧失胜诉权大概双重清偿的风险。第三，债权转让通知的风险。《条约法》划定的债权转让通知的内容和方法过于大略，实践中容易出现债权人怠于履行通知义务的问题。第四，受让债权后，存在不能与债务人告竣补偿协议大概补偿协议无效的风险。

为有效应对以上问题，开发商应对债权收购进行风险控制：第一，防备受让的债权自己存在瑕疵。开发商应进行充实观察，了解原债权人与债务人之间的债权债务干系的内容，最好做到让原债权人和债务人一致对转让的债权包袱瑕疵包管责任。第二，制止签订已过诉讼时效的债权。开发商在收购债权时，应要求债权人提供催收债权的通知文件，以及债权人与债务人的往来信函，判断该债权是否已过诉讼时效。第三，明确约定债权人通知债务人的期限和形式。制止债权人与债务人恶意勾通，将已让与的债权再行让与第三人时将通知回执的时间倒签。第四，制止债权二重让与的情况产生。在条约中设立债权人包管条款，并要求债务人在债权转让通知回执上载明没有在此之前收到债权让与第三人的通知。

除对债权收购自己的有效性进行风险控制外，土地使用权人或在建项目所有人将其土地使用权或在建项目补偿给开发商的行为，实质上组成土地使用权或在建项目转让，该项目转让存在的风险及应对，与前述在建项目受让方法相同。

七、通过前期运作得到招拍挂步伐到场权，从而得到土地使用权

土地招拍挂的前期运作，在当前的政策空间下，不但具有正当操纵的政策和执法依据，并且能满足政府对项目开发的需求，到达社会大众利益和开发商利益的双赢局面。

（一）到场招拍挂前期项目运作的一般方法及内容

开发商通过前期运作得到招拍挂步伐的到场权，从而为最后竞得土地使用权赢取主动和先机。在目前的实践中，更常见的一种前期到场方法是，开发商与政府或土地使用权人开展前期互助，由开发商出资推动征地拆迁、安顿赔偿等事情，大概包袱项目用地的底子设施大概大众设施建立等土地一级开发事情，有些项目还包袱勘探勘察、计划设计等事情，待拆迁或底子设施建立等前期事情完成后，进行招牌挂出让土地使用权时，开发商通过与政府之间的事先协议摆设，要求到场该地招拍挂的竞买人在缴纳土地使用权出让金之同时，必须包袱该地的征地拆迁、安顿赔偿、土地一级开发、勘探勘察大概计划设计等用度。从商业角度而言，对该项目前期事情不熟悉的竞买人，由于不了解前期用度情况，也不清楚项目的事情难度，在招拍挂时往往不敢轻易举牌竞买，而直接到场项目前期开发的开发商则有掌握在招拍挂步伐中胜出。招拍挂前期运作到场还存在这样一些情况，即开发商由于事先得到了某种特殊经营权，而在招拍挂项目中，获取土地使用权与该经营权又是捆绑在一起的，因此其他竞买人纵然通过竞买得到了土地使用权，但因缺少特许经营权，故不能实际对该土地开发建立，从而实际排除了其他竞买人，项目土地使用权最终只能过户至开发商名下。

（二）互助的风险及应对

该方法存在的风险主要包罗：第一，政策变革的风险。由于开发商在前期已介入土地招拍挂事情，并对土地进行了前期投入，但因为开发周期长，将面临与政府之间的约定大概政策产生不可预知的变革，引起项目风险。第二，资金风险。开发商的前期事情，险些全部依靠自己资金投入，没有形成所有权结果，不能从银行融资贷款，加上建立周期较长，政府在前期一般不包袱付款义务，往往需要比及竞拍后从土地使用权出让金中扣回，所以给开发商造成的资金压力很大。第三，不能竞得土地使用权的风险始终存在。凭据我国现行执法的划定，大部分的国有土地使用权出让必须接纳招拍挂的形式，故潜在竞争敌手始终存在，开发商稍有不慎，就可能面临土地使用权被其他竞买者竞得的局面。

为有效应对上述风险，律师应当提醒开发商：第一，签订完备的前期开发互助条约。条约应特别明确项目如果出现没有竞购乐成的，政府大概土地使用权人如何赔偿？第二，对项目投入资金进行预算，约定前期付款方法。包罗工程量的盘算、前期开发用度的巨细，前期付款的方法和时间，以便公道摆设项目资金。第三，与相关人员签订保密协定。项目前期开发直接涉及到招拍挂步伐中开发商能否竞买乐成，因此开发商必须与推进该项目的事情人员、政府或土地使用权人签订保密协议，明确相关人员不得泄露与该项目有关的商业秘密。

八、结束语

鉴于革新开放以来，我国政府在土地治理上的经验不敷和立法的滞后，有关政策或执法仍存有模糊地带，逻辑上也显得体系不敷，亟待完善。笔者希望，本文的粗浅梳理，能够对律师的房地产执法实务有所资助，以期到达“在项目初期”就全面控制执法风险的效果。