房地产市场动态研究报告.docx
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1、重庆房地产市场动态研究陈诉(2006年3月刊)目录第一部门 政策解读31、执法、法例3 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知3 住房公积金治理条例3 住宅性能评定尺度3 调解现行消费税的税目、税率及相关政策执行42、交通筹划建立4 龙头寺火车站互换大厅完成主骨架搭建4 渝遂铁路渝怀段下月开通客运43、都会筹划建立5 未来5年内我市还将新建21个“森林公园”5 “南山的水公园”预计明年年底建成并向市民开放6 大渡口奥体副中心将在十一五期间完成建立6 其它7第二部门 土地市场动态71、区域土地生意业务情况82、土地生意业务代价83、2006年3月土地生意业务表9第三部门 房市动向91、本月新
2、开楼盘92、本月放号楼盘12第四部门 本月房地产市场生意业务阐发131、商品房销售面积与销售金额呈小幅增长142、渝北区市场生意业务一枝独秀,中小户型独领风骚153、2006年3月土地生意业务表154、2006年第一季度房市回首16第五部门 月度研究渝中区房地产现状专题观察161、渝中区销售楼盘数量统计162、区域各板块特征17 中心区板块17 大坪板块18 两路口鹅岭沿线193、渝中区总体特征20第六部门 房市营销动态211、本月各个楼盘的营销模式212、营销模式解析22第一部门 政策解读一、执法、法例 3月15日国度税务总局宣布关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知,首次将房产开发产物
3、分为经济适用房和非经济适用房,并调解其预计计税毛利率。同成点评:此项步伐对付各地生长经济适用房起到了一定的范例作用,房地产产物供给结构也能得到一定的完善。 3月1日起,住房公积金治理条例开始实施。条例划定国度构造、国有企业、城镇团体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业、事业单元、民办非企业单元、社会团体等单元应当为在职职工缴存住房公积金。同成点评: 此项步伐一定水平上拓宽了公积金贷款的受众人群及应用范畴,但由于公积金贷款受治理范畴、额度等限制且治理手续相比拟力庞大,目前仍然难撼动商业贷款在住房贷款中充当主流的局面。 3月1日起,住宅性能评定尺度开始实施,其主要反应的是住宅的综合性能水
4、平,体现节能、节地、节水、节材等财产技能政策,提倡一次装修,引导住宅开发和住房理性消费,勉励开发商提高住宅性能等。同成点评:此项步伐对付开发商的开发水平提出了更高的要求,同时对提高居住者的居住生活质量和水平有着非常重要的意义。 这无形中增加了开发本钱,未来衡宇售价也因此会有一定幅度的颠簸,特别对重庆等二、三线都会,房价上升有较大压力。 3月21日,财务部、国度税务总局联合下发通知,从4月1日起,我国将对现行消费税的税目、税率及相关政策执行1994年税制革新以来最大范围的调解。本次新增的税目中没有高等住房。同成点评:政府对奢侈品征收消费税,发挥税收的杠杆调治作用,一是有利于抑制资源的过分消耗,二
5、是增加财务收入以备转移支付、平抑社会贫富差距。但高等住房未在增税中,人们对此存在较大争论。 二、交通筹划建立 龙头寺火车站互换大厅昨日完成主骨架搭建,今年7月前全面竣工,这将为龙头寺火车站下半年开通客运做好准备。到2008年时,市民有望实现坐轻轨赶火车。同成点评: 这标记着新火车站投入使用已经进入倒记时,至2008年,搭客可乘坐轻轨3号线(南岸二塘菜园坝长江大桥嘉陵江渝澳大桥龙头寺)。该线路将与2号线在牛角沱交代。今后,南岸、渝中区、九龙坡区市民去火车站,将大大缩短时间。同时交通状况的改进,对付龙头寺片区的楼盘来说,代价将得到进一步提升。 渝怀铁路渝遂段下月开通客运,分别在菜园坝、龙头寺发车,
6、渝遂铁路票价与高速大巴相近:同成点评: 目前,乘大巴走成渝线,车程4个多小时。如乘火车走遂渝线、再经告竣线到成都,全程不到4小时,票价约100至150元,代价与走高速公路相差无几,这无疑给了搭客更多的选择。铁路沿线各城镇的经济也有望得到一定的动员,同时为成渝两地更紧密的交换创造了条件。 三、都会筹划建立 市林业局宣布消息称,未来5年内我市还将新建“森林公园”21个 。主城除渝中半岛外,其余八区都有森林公园。具体漫衍是:沙区歌乐山森林公园、南岸南山森林公园、南岸凉风垭森林公园、九龙坡尖刀山森林公园、九龙坡北塔坪森林公园、大渡口森林公园、巴南桥口坝森林公园、巴南南泉森林公园、巴南东泉森林公园、北碚
7、静观森林公园、北碚观音峡森林公园、北碚茅庵森林公园、渝北南天门森林公园、渝北玉峰山森林公园、江北铁山坪森林公园。目前,歌乐山森林公园门票10元,桥口坝森林公园圣灯山门票25元、云篆山门票5元,其余森林公园全部免费欢迎市民。 同成点评:从上述免费的公园位置来看,大多会合在近郊,这将给市民周末休闲提供更多的选择,但对付如何提高办事质量、富厚休闲财产,提出了更高的要求。 从水公园奠定仪式上获悉,位于“南山的水公园”预计明年年底建成并向市民开放。届时,市民有望在西南最洪流主题公园里,亲身体验大水来袭时的惊险场景。位于南山上的水公园项目分为三部门,包罗水主题公园、商业街和高级住宅区。其中,水主题公园又分
8、为抚玩水娱乐区、到场水娱乐区两个组团,占地约692亩,总投资约4亿元。 同成点评:富厚南山旅游财产,使之集休闲、旅游、崇高住宅、商业与一体的旅游地产职位进一步得到稳固。同时该片区房地财产也会随之升温,财产代价也会逐渐得到提升。 预计总投资高达2.3亿元,修建面积凌驾6万平方米的大渡口奥体副中心将在十一五期间完成建立,该中心将集田径场、游泳馆、体育主题公园即是一体。其筹划控规已获市政府批准,建成后有望免费向普通市民开放。同成点评:奥体副中心未来的建成,促进了大渡口区底子配套设施的完善,区域内的地产代价也会进一步得到提升,整个区域形象也会得到进一步的改进。四、其它 “2006年全市房地产开发事情会
9、”3月27日召开全市将竣工1000万平方米商品住宅,其中经济适用房为100万平方米占总竣工住宅商品房的1/10。今年我市房地产开发投资将达580亿元,并筹划在5年内完玉成市危旧房改革。在“十一五”期间,我市将优先经济适用房等普通商品房,同时,经济适用房的开发治理,也将改变由开发企业自行申请的模式,改为在土地划拨的同时确定开发企业,并控制单套最高销售价、单套最大套型面积等,确保经济适用房的品质与供给。 同成点评:此举措的出台表明政府决心鼎力大举生长经济适用房,进一步控制商品房供给结构,从而为打造调和社会创造物质条件。第二部门 土地市场动态 2006年3月,重庆土地市场生意业务比力平缓,共计成交5
10、92.39亩。其中,包罗3宗居住用地、3宗商住综适用地。一、区域土地生意业务情况 生意业务地块漫衍在北部高新区、高新区、大渡口区。其中北部高新区成交面积最大为481.8亩,占全市成交总量的81.33%。华宇团体继承向北进军,在北部新区高新园人和。二、土地生意业务代价 3月土地总成交金额为5.0128亿元,土地平均生意业务单价为125.41万元/亩。土地成交单价较1、2月份有大幅上涨。主要原因在于成交土地险些会合在主城区。特别是重庆百康年都会建立生长有限公司拿下的高新区袁家岗体育中心地块,成交单价到达了234万元/亩。三、2006年3月土地生意业务表 土职位置用途土地面积(亩)数量(宗)成交金额
11、(万元/亩)北部新区高新园人和组团商业、居住、办公、教诲科研81北部新区高新园人和组团公建、居住1高新区大杨石组团商住1大渡口组团居住、公建1高新区袁家岗体育中心商住1234大渡口组团B居住、绿地1第三部门 房市动向一、本月新开楼盘 住宅部门区域楼盘名称物业类型开盘时间开盘套数主力户型开盘均价大渡口区百禾星宿高层住宅060311280一室一厅4348两室两厅6775三室两厅94约2550九龙坡区西郊庄园二期独立别墅06031125滨湖别墅:526593坡地别墅:340466滨湖别墅:约8000坡地别墅:约6500高新区渝洲新城喜福汇高层住宅060325600一室三室34100约3250渝中区桂
12、花景苑高层住宅060325186两室两厅5774三室两厅99110约3500渝州新都11栋高层住宅060325221两室两厅6080三室两厅115约3700北碚区联排别墅060326121三室两厅约152四室两厅约174约4400沙坪坝区上岛郦舍高层住宅060311443两室两厅6573约3500林泉雅舍二期10号楼高层住宅060325178两室两厅79三室两厅92108约3200金沙港湾K栋、F1、F2栋小高层、高层住宅060325约360三室两厅100145约3400渝北区弗莱明戈花圃洋房060304487三室两厅102170约4780协信TOWN城二组团联拼别墅0603052117324
13、5约58006200中央美地(三期)花圃洋房060318216两室两厅78四室两厅129137约4000尚源印象1、2、5号楼小高层住宅060325320两室两厅6376三室两厅84104约3700兰亭水云涧二期多层060325222两室两厅7085三室两厅97110约2050松龙新城锦绣园高层060317376两室两厅5761约3200南岸区洋河南滨花圃9栋高层住宅060318384两室两厅6171约3180阳光汇3号楼高层住宅060325324两室两厅6181三室两厅96103约3400浪高会展国际广场高层酒店式公寓060331567一室一厅2732约6200(精装修)商业部门区域楼盘名称
14、物业类型开盘时间开盘数量主力面积开盘均价北碚区缙麓商都商铺商铺060318约1802030约3万大渡口区佳禾钰茂香港城购物中心商铺060318约2301020内街:轻轨出口:约2万临街门面约23万二、本月放号楼盘 住宅部门区域楼盘名称物业类型预计开盘时间预计推出套数主力户型预计代价备注渝北区多层4月中、下旬约200三室两厅1201242300渝中区两江嘉苑高层5月约300以小户型为主3700同成点评: 2006年3月全市新开楼盘20个,其中住宅18个,商业2个。较上月增加16个,其中住宅增加14个,商业增加2个。主要原因:3月历来就是房地产市场开始回暖的时期,通已往年年底和今年年初的蓄势后,各
15、房地产商都想借此时机扩大销售,占领市场份额。 从漫衍区域来看,比力遍及,主城除江北区外,各区都有新开楼盘。但从影响力来讲,渝北区更大。龙湖首次开发的花圃洋房弗莱明戈、北京城建入渝后首次开发的尚源印象都会合在该区。华宇虽在沙坪坝、渝中区三盘齐发,但由于都是后续物业的推出,在市场上也未引起太多存眷。 重新楼盘供给来看:住宅方面,一半以上都是后续物业的推出,真正意义上的新亮相楼盘不多且范围不大。但接下来的4、5月份这种局面有望被扭转。商业方面,由于受去年新政的连续影响,新推出的商业物业体量较小且范围不大。但普遍质素较高,根本都是区域内中心商圈的底商。 从主力户型上来看,小高层、高层产物仍以紧凑型的两
16、房和三房为主。本月新盘别墅楼盘,“瘦身”,以前A、B组团修建面积在228266平方米,而如今C、D组团“传说”修建面积只有158180平方米。 从销售情况来看,本月新开物业普遍较好,品质楼盘尤为突出。 值得一提的是:本月山西煤矿老板在御景天成认购45套,总金额凌驾1000万元,用于长线投资。这表明重庆目前相对大、中都会较低的房价,对付一部门有实力的外地投资者来说,照旧具有一定升值潜力和投资前景。同时对付目前竞争相对猛烈的当地市场,如何拓展更辽阔的销售渠道、突破销售,将是又一个摆在众开发商们面前的课题。由上阐发可看出,随着天气渐暖,房地产旺季随之来临,市场出现较为活泼状态,本月新放号、开盘的楼盘
17、迅速增多,这股势头一直将会延续到春交会后。从本月销售体现良好的楼盘来看,主要为两类楼盘,一类为处于区域较中心位置、品质较高楼盘,如尚源印象,另一类为性价比力高的类别墅楼盘,如龙湖弗莱明戈、协信TOWN城及中安翡翠湖。 第四部门 本月房地产市场生意业务阐发(注:以下面积均为修建面积,代价均为修建面积代价)一、商品房销售面积与销售金额呈小幅增长 (数据来源:搜房网)同成点评:随着旺季的到来,本月重庆主城区商品房成交面积达81.24万平方米,成交金额22.37亿元,分别较上月增长15.3%和9.9,市场生意业务较上月活泼。二、渝北区市场生意业务一枝独秀,中小户型独领风骚 (数据来源:搜房网)同成点评
18、:从图表可以看出,渝北区以成交16.1万平方米和成交1536件的骄人业绩,位居榜首,九龙坡区、江北区次之。另外主城各区成交的商品房单套平均面积主要会合在修建面积80-105平方米,因此中小户型仍然占据主导职位。同时北部高新区和北部经开区由于会合了较多的低密度中高等楼盘,因此其平均单套面积则较其他区域大,约为137平方米。三、房价较为稳定,市场供给以中低价位的商品房为主 (数据来源:搜房网) (数据来源:搜房网)同成点评:本月主城区商品房成交均价2754元/平方米,较上月下降4.7%;且主城各区域成交均价会合在26003000元/平方米,以中低价位的商品房供给为主。其中,本月成交均价最高的为北部
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