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建设项目可行性研究报告模板

68
2020年4月19日
文档仅供参考

发证单位:国家发改委
证书编号:
等 级:丙 级

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究报告

XZS0010

安徽省萧县工程咨询研究所
二O一一年五月

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究报告

工程编号: XZS0010

单位负责人:

技术负责人:

安徽省萧县工程咨询研究所
二O一一年五月

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究报告

主办单位:
安徽省萧县工程咨询研究所
咨询证书:
工咨丙
单位负责人:
刘先引
咨询工程师:
王 坤 李维峰
编制负责人:
刘先引(高级经济师)
参加人员:
董纯洁(高级工程师)

王向阳(高级工程师)

董伯勤(高级工程师)

李 明(工程师)

王传仁(工程师)
制图文印:
尤 莉 孟艳丽
目 录

第一章 总 则 1
一、项目概述 1
二、项目编制依据、原则及范围 1
三、项目承办单位简介 3
四、主要经济技术指标 5
第二章 项目建设背景与必要性 6
一、项目建设背景 6
二、项目建设的必要性 6
第三章 项目建设规模和内容 9
一、项目建设规模 9
二、项目建设内容 9
第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析 10
一、中国卷烟市场新特征 10
二、中国卷烟市场的发展趋势分析 13
第五章 项目选址与建设条件 17
一、场址所在位置现状 17
二、自然条件 17
三、环境条件 21
第六章 工程技术方案 23
一、设计原则 23
二、总图布置 24
三、土建工程 25
四、分配方案 27
第七章 公用工程和辅助设施 28
一、给排水 28
二、供配电 30
三、弱电系统 32
第八章 环保、安全卫生及消防 33
一、环境保护 33
二、安全卫生 37
三、消防 38
第九章 节能方案分析 40
一、用能标准和节能规范 40
二、能耗状况和能耗指标分析 41
三、节能措施和节能效果分析 41
第十章 项目组织管理 48
一、项目实施计划 48
二、项目组织管理 49
第十一章 工程招标方案 53
一、工程招标 53
二、招标基本情况表 55
第十二章 投资估算与资金筹措 56
一、估算依据 56
二、估算条件 56
三、估算范围 56
四、建设投资 56
五、资金筹措方案 57
第十三章 综合分析评价 58
一、经济效益分析评价 58
二、社会影响分析评价 58
三、互适性分析 59
四、社会风险分析 59
五、结论 60

第一章 总 则

一、项目概述
(一)项目名称:萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目
(二)项目选址:萧县政务新区
(三)项目性质:新建
(四)项目承办单位:萧县烟草专卖局
(五)项目法人代表:贾明军
(六)项目可研编制单位:萧县工程咨询研究所
二、项目编制依据、原则及范围
(一)编制依据
1、<安徽省烟草行业”十二五”发展规划>
2、<宿州市国民经济和社会发展”十二五”规划>
3、<投资项目可行性研究指南>
4、建筑物防雷设计规范 GB50057
5、火灾自动报警系统设计规范 GB50116
6、民用建筑热工设计规范 GB50176-1993
7、建筑设计防火规范 GBJ16-1987( )
8、建筑灭火器配置设计规范 GBJ140
9、卷烟储存保管方法 YC0006-1992
10、项目单位提供编制可研报告的基础资料
(二)编制原则
1、按照国家烟草专卖局”符合流向、方便交售、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则,对建设工程进行合理规划布局调整,立足现实,着眼发展。
2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征,坚持”以人为本”的原则,考虑主体工程功能和设施的先进性,充分满足烟草局综合业务用房规范要求,应用现代规划、设计手段,经过精心构思,精心规划,精心设计,建成高标准、现代化综合楼,注重建筑造型,体现烟草建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型烟草局建筑的形象。
3、合理确定工程系统方案,注重工程建设的科技含量,利用新技术、新材料、新产品,节约用地,节省材料,节约投资,降低能耗,注重”再生能源”的使用,推广应用环保节能材料。
4、充分考虑使用功能,坚持”安全第一”的原则,保证每个教室的采光通风、互不干扰;并最大程度地保证职工的疏散安全、防火安全与结构安全,严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定,对”三废”进行处理并达到规定排放标准。
(三)项目研究范围
在对内外部环境进行分析和研究的基础上,论证项目建设的必要性和可行性,提出建设方案,制定项目实施计划,估算项目投资,进行社会经济效益分析,并提出项目建设的有关结论性意见,以供有关部门进行决策。研究范围主要包括:
1、项目提出的背景及建设的必要性;
2、市场分析;
3、项目建设条件;
4、工程技术方案;
5、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施;
6、项目组织机构、实施计划;
7、投资估算与资金筹措;
8、效益分析;
9、可行性研究结论与建议。
三、项目承办单位简介
(一)内设机构及工作职能
1、内设机构
办公室、专卖监督管理科、营销服务科、安保行政科
2、工作职能
(1)负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内的有关工作,组织宣传贯彻国家烟草专卖法律、法规和规章。
(2)根据国家烟草专卖法、法规、规章及有关政策和上级批示拟订本地烟草专卖管理和行业内部管理的具体规章制度和办法。
(3)在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理办法。
(4)依照<烟草专卖行政处罚程序规定>负责本辖区内违法案件的查处工作,管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。
(5)在全县范围内进一步完善卷烟营销网络服务体系,提高客户服务水平和服务质量。
(6)负责每日货源分配,监控市场变化、及时调整分配策略。
(7)做好全县卷烟需求预测及品牌培育工作,组织开展卷烟新产品的宣传、推广工作;
(8)负责全县卷烟配送工作。
(9)完成县委、县政府和上级主管部门下达的其它工作任务。
(二)办公现状
萧县县局、营销部办公楼建于1987年,属砖混结构;配送卷烟仓库是烟棉分离时期遗留改建的、属砖木结构,卷烟仓库与办公区分离管理。当前卷烟仓库和办公楼主体结构陈旧,部分房屋出现裂缝、变形,县局配送卷烟中转库不能满足使用要求,无停车场,至今在外租使用。机关办公楼外墙局部砂浆剥落,砌体风化,粉刷空鼓,屋面沥青防水,卷材老化,屋面及墙体渗漏,室内墙体局部阴潮、发霉,卫生间下水堵塞、渗漏,基础底层下沉墙角裂缝,二到三层阳台不同部位出现多道裂缝,局部构件出现裂纹和变形,电路布局不合理,虽经大小多次修理,但不能满足正常使用要求, 9月15日经过萧县房屋安全鉴定部门检测鉴定,县局、营销部办公楼已无加固维修使用价值。为营造良好的工作环境,有效保障企业各项工作的正常运转,同时随着萧县县委、县政府”东向发展、工业立县、产业强县和科教兴县”战略的大力实施,地方经济的进一步发展,我局、营销部综合办公环境与地方办公条件不相适应的状况就更加凸显。新建萧县县局、营销部综合经营业务用房已迫在眉睫、刻不容缓。
(三)经营状况
萧县烟草局 、 、 卷烟销售量、销售金额、利税分别为3135箱、2.94亿元、5400万元;32176箱、2.989亿元、5800万元;33150箱、3.14亿元、6100万元。
四、主要经济技术指标
技术指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
厂区占地面积
公顷
1.4298
用途为商服
2
项目计划总投资
万元
1500

3
投资强度
万元/公顷
1364

4
规划容积率

1.07

5
建筑密度
%
35

第二章 项目建设背景与必要性

一、项目建设背景
国家工信部领导指出,烟草行业要深入贯彻落实科学发展观,坚持走中国特色新型工业化道路,继续严格控制烟叶生产规模,全面推进”卷烟上水平”工作,着力调整烟草产业结构,更加注重转变发展方式,切实提高运行质量和效益,努力实现又好又快发展。一是要着力推动发展方式转变,努力保持行业持续健康发展;二是努力保持烟叶生产稳定发展;三是全面加强质量品牌建设,提高行业整体竞争实力;四是切实加强烟草专卖管理,努力保持良好的市场秩序;五是进一步加强行业党的建设和队伍建设,努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。
国家实施”卷烟上水平”、”服务上档次”的战略的实施,给整个烟草专卖工作提出了新的要求。在这一大潮中,对全社会来说,烟草行业必须强化服务品牌建设,提高服务质量。在行业内部来说,萧县烟草专卖局必须加强自身建设,包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设,以提高竞争力,适应萧县经济社会和人民生活水平提高的需要。
二、项目建设的必要性
1、适应萧县城市建设的需要
随着城市建设的快速发展,萧县城市圈逐渐扩大,中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。与即将建成的政务新区难以形成有效的交通及功能组织,南北分离进出,对交通联系,功能布局造成分割。萧县人民政府为突出”两型”社会试验区建设,结合萧县城市总体规划( -2020)部署和萧县汽车客运总站,宿徐城际列车站、徐郑高铁站的建设需要,重点打造政务新区,推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改进。使萧县成为书画之乡特色、历史人文特色的生态宜居城市。
按照萧县县委、县政府的战备部署,西部新城区的建设已于 实施水、电、路、气等基础设施建设。萧县的政治、文化中心将在西部新城区形成,县委、县人大、县政府、县政协”四大家”机关以及县直主要部门将按照萧县总体规划的要求逐步搬迁至新区。烟草企业已受到了县委、县政府的高度重视,萧县人民政府办公室 10月解决了萧县烟草专卖局综合业务用房的土地问题,要求项目单位在 底以前开始建设。县规划部门已于 2月出具选址意见书。本项目的建设适应了萧县城市建设的需要。
2、适应地方经济发展的需要
,萧县生产总值完成110亿元,其中,一产业130亿元,二产业50亿元,三产业69.79亿元。地方财政一般预算收入完成4.6亿元。农民人均纯收入4840元,城镇居民人均可支配收入25000元。本项目的建设将适应萧县经济建设的发展和人民物质文化生活水平的提高。
3、适应行业整体发展的需要
近几年来,烟草行业发展很快,萧县烟草行业经营业绩以10%以上的速度递增。全国整个行业根据国家部委领导”卷烟上水平”、”服务上档次”的要求,都制定了”市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流,文化建设创一流”的工作实施方案。要适应行业整体发展的需要,就必须搞好服务基础设施建设。本项目的建设正是适应了这一需要。
4、项目建设有利于整合资源、加强内部管理
项目建成后,能够将配送分库、专卖执法、综合办公场所整合在一起,从是高办公效率,提高卷烟商品保管安全系数。
为树立良好的烟草形象,建立起与地方办公条件相适应的办公场因此及与现代物流相适应的配套设施。根据萧县局办公的实际情况,并经宿州市局(公司)办公会议研究,拟新建萧县县局综合经营业务用房,将县局、营销部和配送分库整合到一起。
5、建设培训基地、提升干部职工素质的需要
当前,项目单位由于受场地设施的制约,企业无固定培训基地,员工教育培训硬件设施差,文化娱乐设施基本上没有。建设本项目,有利于解决干部职工的培训和娱乐硬件,以提高干部职工的综合。

第三章 项目建设规模和内容

一、项目建设规模
项目规划占地面积14298平方米(21.45亩),总建筑面积3450平方米,总投资1580万元。
二、项目建设内容
(一)土建工程
1、综合办公楼 2400平方米
2、专卖行政执法用房 500平方米
3、卷烟配送仓库 400平方米
4、其它辅助用房 150平方米
(二)设施设备
1、室内装修
2、室外装饰
3、办公、仓储设施、设备
4、供水、供电、消防设施、设备
5、围墙(1435平方米)及大门
6、院内硬化、美化
7、道路
(三)其它工程
1、土地购置
2、土地平整
3、前期工作费
4、材料涨价预备金

第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析

一、中国卷烟市场新特征
1、中国卷烟市场上的大企业、大品牌已初见端倪,但大市场的建设还有待加强。
到 底,中国烟草以红塔、红云和红河为核心的”滇系”,以京、津、沪三家烟草企业整合成的”沪系”,以长沙、常德烟厂为代表的”湘系”的”三系”格局已基本形成。中国烟草已经拥有年产量超过200万箱的卷烟企业5家,分别为红塔集团、红云集团、武烟集团、黄果树烟草集团、上海烟草集团;打造了产量超过百万箱的五大品牌:白沙、红梅、红河、红金龙、哈德门;行业前10个牌号集中度已达26.4%,已经由小品牌混战的局面走向大品牌与大品牌的角逐。能够说,大品牌、大企业的成长非常迅速,已初见端倪。可是,统一、有序、开放、公平的卷烟大市场的建立依然有待时日。在 下半年卷烟交易中,在有成交的52家卷烟企业中,其产品能够实现覆盖全国所有33个省市的企业只有四个,分别是红塔、红云、红河、上海;能够实现覆盖16个省市以上的企业有30个;有7个企业的产品只在省内销售。
2、高端烟市场稳中略有增长,中档烟市场增幅较快且竞争最为激烈,低档烟市场呈现出明显的供不应求。
中国卷烟市场的发展已逐渐趋于理性和成熟,卷烟品牌及其价格结构日趋分化。高档卷烟市场自吸的需求相对较小,维护其”稀缺性”价值才能适应市场发展需要,因此,市场相对稳定,传统的高档烟品牌如中华、芙蓉王、玉溪依然占据着市场的有利位置。中档卷烟一般能反映真实的市场消费容量,其市场份额正在日趋扩大,已经出现有一定规模和市场影响力及渗透力的卷烟大品牌,如年产量过百万箱的白沙、红梅和红河。每包6—10元及每包11—15元价位的卷烟市场已经形成新一轮的竞争焦点。低档卷烟市场需求旺盛,但供给依然不足,而且品牌相对分散。国家局共享品牌”大丰收”的上市为低档烟的供应提供了新的生产模式。
3、卷烟生产商、销售商和消费者的关系更加符合市场经济下的供求规律。
在以市场为取向改革的推动下,卷烟工业企业、烟草公司和消费者三者之间的关系更加符合市场经济下的供求规律。已经由过去计划体制下工业生产什么卷烟、商业就必须销售什么卷烟、消费者也只能购买这些卷烟,转变为产、供、销都必须以满足消费者真实需求为导向。卷烟工业企业在提供产品实体价值的同时,要按消费需求设计品牌,要经过品牌设计、规划、传播建立起与消费者情感沟通的平台,提供给卷烟销售渠道、消费者附加于产品内在品质外的精神内涵。卷烟工业企业是品牌核心价值的创立者,而烟草公司作为唯一的销售渠道,既要配合国家局”大品牌、大企业、大市场”战略的实施,又要实现自身的商业利益,必须做好卷烟品牌的上市及推广工作,维护品牌价值。
4、卷烟市场的竞争已经由产品、服务、价格、质量竞争,发展为品牌、技术、营销方式、反应速度、产业创新、信息技术等全方位的竞争。
在变幻莫测的市场竞争中,谁洞察了市场先机,谁在技术上领先一步,谁就能取得成功。苏烟在高端卷烟市场的异军突起,红塔山的恢复性增长,都是卷烟企业灵活应对市场变化、提高产品的技术含量、敏锐捕捉市场需求、创新营销方法的结果。
5、在巩固和占领现有卷烟市场的同时,细分市场,从满足需求到创造新的市场需求,已经成为卷烟企业抢占市场的新途径。
随着卷烟市场竞争的加剧,从全方位的人性化服务角度出发,扩大广大卷烟经营客户和消费者的选择范围,以创造新的市场需求,扩大烟草消费市场,已经成为卷烟企业抢占市场的新途径。经过市场细分,以不同的口味满足不同的消费需求、不同的形象满足不同的消费群代表、不同的品牌定位满足不同的区域市场、不同的概念细分制作独特的产品,形成一个只有自己才能满足的市场空间和消费群体已经成为企业竞争的新亮点。如白沙集团的高档产品能够针对不同消费者进行个性化小批量生产,消费者能够在烟盒上定制自己喜欢的文字或图案,使卷烟不再仅仅是大批量生产从众化消费的产品,成为彰显拥有者个性的一个新载体。
二、中国卷烟市场的发展趋势分析
随着中国加入WTO的过渡期逐渐结束,烟草产业国内市场国际化的压力增大;而世界卫生组织<烟草控制框架公约>在中国的正式生效也使烟草产业的发展环境更加严峻。面对更加激烈的市场竞争,面临愈加严峻的控烟形势,中国的卷烟市场将发生怎样的变化呢?
1、卷烟市场产销量将持续增长,但增幅将减缓。
据中国卷烟销售公司与国家统计局城市社会经济调查司在全国开展的 中国烟草消费情况调查显示, 中国吸烟总人口数为3.11亿,比 增加148万人,年均增加0.48%;卷烟消费者平均日吸卷烟18.15支,比 17.68支增加0.47支,增长幅度为2.66%。因此,不考虑人口增长的因素,未来几年中国卷烟消费量依然将处于小幅增长的态势。据估算,当前中国人口近13亿, 中国卷烟产销量预计达到4000万箱。到 ,人口总量将接近14亿,增加的1亿人口按人均7.6条的平均消费量测算,将增加304万箱市场容量,预计”十二五”期间,全国卷烟销量将达到4300万箱。
2、卷烟消费结构仍将逐步提高。
随着全面建设小康社会、建设社会主义新农村等国家经济发展战略的推进,中国的整体经济实力将提高。根据中国政府的经济发展规划和国家统计局的预测,”十一五”期间中国经济将以7%以上速度增长,经济的发展势必刺激卷烟消费结构的提高。 城乡卷烟消费者的平均消费档次为4.51元/盒,比 增加了1.23元,增长幅度为37.50%。同时,工商企业受制于利税增长的要求,会不自觉地引导卷烟结构的提升;消费者健康意识的增强,将带动低档烟结构的提升。到”十二五”后期,一、二、三类卷烟的比例有望达到70%,特别是三类烟的份额将更大。
3、卷烟品牌集中度将继续提高。
国家局提出要重点培育10多个全国性的名优品牌,目标是培育1—2个300万箱以上、3—4个200万箱以上的品牌,产销规模在100万箱以上的全国性大品牌集中度达到70%以上。而 中国产销量最大的卷烟品牌白沙年销量也不过154万箱。相对于国际卷烟品牌的高品牌知名度、高市场占有率、高市场集中度和单品牌高销售量,为了打造几个能与国际卷烟品牌抗衡的国内卷烟品牌,中国卷烟品牌的集中度还将进一步提高。随着消费者的逐渐成熟,消费者对品牌的认知度和接受度也逐步提高,品牌竞争的时代已经到来,中国卷烟市场将越来越呈现出向大品牌发展的良好态势。
4、卷烟制造大型企业将成长起来。
为了落实国务院57号文件精神,国家局作出了一系列战略部署,提出了”培育10多个重点骨干企业”的战略构想,明确要求工业环节要逐步构建国家烟草总公司和省级工业公司二级法人体制的母子公司,省级工业公司作为一个市场竞争主体存在,实现全国卷烟生产的合理布局。这些都意味着全国烟草行业新一轮卷烟工业企业强手之间的竞争已经拉开了序幕,更高层次、更高水平的联合重组将进一步深入推进。在行业政策的引导和市场的推动下,市场资源配置和市场竞争环境都将利于已经具有一定竞争优势的大企业的发展,年产量300万箱以上的大企业将按照培育10多个大企业的目标组成,中国卷烟制造的大型企业将成长起来。
5、争夺”中式卷烟”的代表品牌的竞争将更加激烈。
未来中国卷烟市场的竞争焦点,就是谁将成为中式卷烟的代表品牌。从<百牌号目录>到<中国卷烟品牌发展纲要>、再到即将出台的<全国重点骨干品牌目录>,国家局都一再强调要坚持”中式卷烟”的发展方向,不断丰富中式卷烟内涵,突出中式卷烟风格特征,培育具有较强竞争优势的中式卷烟代表品牌,适应更加开放、更加激烈的市场竞争。当前,不少品牌都在大力宣传自己是中式卷烟的代表品牌,可是,谁将成为代表品牌要经得起市场的真正考验,现在的竞争仅仅只是一个开始,未来几年,争夺”中式卷烟”的代表品牌的竞争将更加激烈。能够说,企业的自主创新能力和品牌核心价值的提炼,将是打造具有自主知识产权的”中式卷烟”的代表品牌的关键。
6、以市场为取向的卷烟交易方式的改革将改变传统的卷烟生产经营模式。
在市场经济的推动下,加上产业政策的引导,经过”按客户订单组织货源”的改革,以及今后按订单供货向按订单生产的延伸,将使得传统的”产、供、销”的卷烟生产经营模式将逐步转变为”销、供、产”,最终实现零售户能够自主选择品牌,商业企业能充分反映和满足零售户的需求,工业企业能做到按订单组织生产。这种卷烟产销交易方式的改革,必然带来计划管理体制的改革。省级公司要退出经营领域,县级烟草公司法人资格取消,地市级公司将成为卷烟经营的真正主体,订单不足的企业要优先安排有订单的全国性大品牌进行联营加工,满足订单需求,卷烟生产计划指标将向重点优势企业和高效益的重点品牌倾斜。
坚持专卖制度下的市场化改革是中国烟草未来的发展方向。面对瞬息万变的市场,只有坚持科学发展观,研究烟草产业发展规律和市场竞争法则,才能洞察市场,真正掌握竞争主动,实现中国烟草的可持续发展。

第五章 项目选址与建设条件

一、场址所在位置现状
1、地点与地理位置
项目场址位于萧县龙山新区顺河路东侧,东邻311国道,徐阜铁路1公里,距离徐州仅１０公里,地理位置和区位优势明显。
2、场址土地权属类别及占地面积
场址土地权属政府新征龙山新区建设用地,项目占地总面积21.45亩。
3、土地利用现状
项目场址已达五通,土地平整后既可实施建设。
二、自然条件
(1)气候条件
萧县地处中纬度地区,属暖温带半湿润季风气候区。四季分明,气候温和,雨量适中,春温多变,秋高气爽,冬季显著,夏雨集中,无霜期长,日照充分。主导风向全年以偏东风为主,其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-12.4℃,历年极端最高气温为38.0℃,年均气温14.4℃;历年平均降水量为811.2毫米,年平均无霜期208.3天,年平均相对湿度为70%,年平均蒸发量为1500.0毫米,年平均日照时数为2220-2480小时。
(2)水文条件
萧县位于淮河流域中游,二、三级支流范围里,隶属于华北平原南部的淮北平原中部。
萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分,全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年,地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡,地下水资源赋存于地层的多孔介质之中,水的运动较为缓慢。近年来,城区及近郊区地下水位大幅度下降,给水能力逐年减少,呈现超采现象,应该予以防范。全县水资源的水质较好,均为重碳酸钙型,矿化度小于1.0克/升,但其钙镁离子偏高,导致水的硬度较大。
(3)地质地貌
萧县主属黄淮海冲击平原,地面高呈由西北向东南缓倾,海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元,即东南部分布着一些低山丘陵,其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。
土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类,以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主,其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0,两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2,沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5。
萧县域境内水系发达,沟渠纵横,河流多系人工河道,河道平直,水量受季节影响,变化较大,夏季水流量大、水流急,冬季河水变浅,水流缓慢。
(4)工程地质条件
萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧,其余均为平原,海拨一般为2.5-32.5米,地势由东南向西北倾斜,坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛,地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水,含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米,地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。
萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极,区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外,其余均为第四系掩盖,低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛,孔隙水储存于第四系砂层之中,主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致, 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化,地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层,分述如下:
①粉质粘土,浅褐黄色,可塑状,中偏高压缩性,在埋深约1米以上及2.2-3.5米,粉粒含量较多,部分段为粉土,松散状,结构性差。
②粘土,棕褐色,青灰色,可塑性偏硬,中等压缩性,见少量淡水螺壳,完整。
③粉质粘土,黄绿色,硬塑状,中等压缩性,含有钙质结核,在埋深约6米处较富集。
④粉细砂,浅黄色,级配性差,中密,本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外,其它各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
(5)交通运输条件
萧县东邻江苏徐州市25公里,素有”徐州的西大门”之称。南接淮北29公里,西距河南商丘市150公里,北连山东济宁130公里,县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程,距徐州观音机场40公里,连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境,连霍、合徐高速公路于县境内交汇,310、311国道,301、101、202省道与县乡道路交织成网,境内公路密度为每平方公里130公里,已形成公路、铁路、航空相结合的,内外相联的立体交通网络,承东启西,南引北联,是重要的交通枢纽。
三、环境条件
(一)地段环境优越
本项目位于萧县新城区的核心地段,作为萧县城市未来发展的主方向,作为徐州都市圈卫星城和后花园的定位。北临萧县交通主动脉——龙凤大道,其拓建工程已经动工,预计 底将全部竣工,届时将大大改进当前需绕道进入市中心的状况,实现本项目与城内的零距离接触,在相当大程度上增强本项目的地理优势。
(二)周边生活配套完善
紧邻本项目周边的有”安粮中央花园”、体育中心、县委与县政府大楼、市府广场、寄宿制中学、凤山花园小区和第一人民医院;其中县委与县政府大楼、市府广场、寄宿制中学、实验小学和第一人民医院均为安粮建设;本项目将规划教育教学条件先进,师资力量强大的国际双语幼儿园,让您的孩子赢在起跑线上;同时本项目地块上将规划建设现代超市化的新区综合农贸市场、文化广场与星级酒店,以提升整个社区的服务档次和文化品位;本项目地块上还将打造集购物、休闲、娱乐为一体的大型主题特色的街区,其中涵括购物中心、主力店、专业店、专卖店和各种娱乐休闲业态。总之,本项目周边将拥有最优质的教育资源、最先进的医疗条件和最完善的商业配套,尽享现代都市生活的便利与惬意。
(三)园林景观设计突出
本项目对萧县住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破,南北两地块各有10亩左右,建造特色活水中央生态景观带、实行绿化、多组团绿化等等。
(四)教育配套优势显著
自古以来,人们就非常看重环境对人的影响,古有”孟母三迁”,随着买家看楼眼光渐趋成熟,买家从购买前期对楼盘综合素质的关注,发展到对未来居住环境的关注,对未来邻居的关注。现代社会,人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉,一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。当前,全国各大城市的”教育楼盘”普遍畅销,销售价格高于周边其它条件相同楼盘10%—20%。本项目周边的实验小学、寄宿制中学、实验中学等萧县优质教学点的配套,吸引了多数教师、学生、家长的眼光,公务员和医生的客户群体也必将提升整个小区的人文环境和居住档次。

第六章 工程技术方案

一、设计原则
建筑设计应体现烟草专卖产的建筑特征,美化环境,满足国家对烟草管理规范要求,在设计中以技术先进、安全适用、经济美观为原则,并按使用性质、类别充分考虑建筑对噪音控制、采光、通风、日照、消防、卫生及其它特殊要求。在满足使用要求的同时,执行国家现行的有关规范、标准,力求建成一个环境优美、具有时代特征的新颖综合业务用房。
(1)以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征,坚持”以人为本”的原则,考虑主体工程功能和设施的先进性,充分满足仓储、物流规范要求,满足综合功能结构布局,应用现代设计手段,经过精心构思,精心设计,建成高标准、现代化综合业务用房。
(2)注重工程建设的科技含量,利用新技术、新材料、新产品,节约用地,节省材料,节约投资,降低能耗,注重”再生能源”的使用,推广应用环保节能材料。
(3)设计应遵照安全、坚固、适用、经济、庄重的原则。结合当地的建筑传统和风格,体现综合建筑的特殊性和统一性。注重建筑造型,体现烟草建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新兴烟草专卖建筑的形象。
(4)充分考虑使用功能,坚持”安全第一”的原则,保证每个科室的采光通风、互不干扰;并最大程度地保证职工的疏散安全、防火安全与结构安全,严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
(5)遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定,对”三废”进行处理并达到规定排放标准。
(6)坚持可持续发展的原则,统筹考虑,合理布局,充分考虑近期建设的可能性和远期改造的可行性,既要解决当前急需解决的问题,又不影响整体布局和远期发展。合理制定综合设施的建设规模和建设标准,最有效地使用建筑投资,以发挥最大的社会效益和经济效益。
二、总图布置
1、布置特点
(1)符合国家烟草行业建筑标准及安徽省有关规定、指标、规范、标准,符合城市规划要求。充分考虑到了项目整体的动态规划和长远发展。体现大空间、大绿地的原则,与周围自然景观和人文景观一致、协调。
(2)规划统一、布局合理,做到了功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善,体现高标准、高质量、高水平、高效率的”四高”原则。
(3)深入把握现代烟草行业用房空间环境和建筑的特点,为办公、仓储、生活创造便捷、优美、高雅的氛围,体现了功能上的先进性、灵活性、适应性。
(4)功能先进灵活,空间布局合理,联系方便,互不干扰。综合楼的建筑具有外部造型的新颖性、内部空间的适应性和灵活性。
(5)充分利用建设场址地形,解决好各类建筑总体设计的功能要求与节约用地和投资的矛盾,同时也考虑到了日照、通风、防火及道路、绿化、环境等方面的技术要求。有效地组织建筑空间,建筑造型丰富,体现出了高低错落有致、重点突出及与地势起伏、绿树掩映相结合的大学建筑面貌。
三、土建工程
(一)建筑结构
1、设计依据
萧县烟草专卖局综合业务用房基础设施建设项目在平面布置、建筑外观、建筑构造、建筑材料、建筑结构、建筑设备、建筑配件、空间组织、建筑色彩等诸多方面都与普通的工业与民用建筑项目基本相同。设计所遵循的除通用规范标准为,还应符合特殊行业建设的标准。各专业设计规范标准:
(1)<烟草及烟草制品仓库设计规范>;
(2)<建筑结构可靠度设计统一标准>(GB50068- );
(3)<建筑结构荷载设计>(GB50009- );
(4)<混凝土结构设计规范>(GB50010- );
(5)<建筑抗震设计规范>(GB50011- );
(6)<建筑地基基础设计规范>(GB50007- );
(7)<砌体结构设计规范>(GB50003- );
(8)<混凝土结构工程施工质量验收规范>(GB50204- );
2、地震设防
本项目地处萧县,属地震烈度6度区,设计抗震烈度为8度,基本地震加速度值为0.05g,根据<建筑抗震设计规范>(GB50011- )设计地震分组为第一组,建筑物的抗震设防类类别为重点设防类(乙类)。
3、自然条件
(1)基本风压:0.39KN/m2
(2)基本雪压:0.45KN/m2
4、建筑结构方案
(1)地基基础
地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价,正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土地冻层深度以及地下水位等情况,综合考虑确定。本项目拟采用复合地基处理后的人工基础。
(2)结构形式
本工程主要建筑物由于开间不大,墙体较多,采用框架结构,楼板为现浇混凝土,填充墙体采用150厚粉煤灰加气混凝土砌块砖。
(3)结构材料
钢筋采用HRB235、HRB335、HRB400热轧钢筋;
混凝土强度等级:基础部分C30,柱、梁C30,构造柱圈梁,楼梯过梁均采用C20;
填充墙:均为150mm厚加气混凝土砌块,强度等级A3.5级,干容量不大于7.0KN/m2。
(二)主要建筑面积一览表
序号
名称
单位
数量
层数
备注
1
综合办公楼
平方米
24000
5层
框架结构
2
行政执法用房
平方米
500
2层
框架结构
3
配送仓库
平方米
400
1层
框架结构
4
辅助用房
平方米
150
1层
砖混
5
围墙
平方米
1345

半开放式
6
硬化、绿化
平方米
10000

7
道路
平方米
3000

8
场地平整
立方米
45000

土石
注:房屋建筑3450平方米,其它建筑14435平立米。
四、分配方案
1、综合办公用房2400平方米,主要包括
(1)综合管理用房,包括办公室、派驻财务室、会议室、档案室、机房等;
(2)专卖行政执法用房500平方米,包括专卖管理办公室、稽查大队、内部监管办公室、公安派驻经侦中队、机动中队、专卖管理所、卷烟罚没仓库、专卖行政服务大厅等。
(3)营销业务用房,包括经理室、客户经理室、配送部办公室等。
2、卷烟配送仓库400平方米,主要包括:仓储用房、保管用房。
3、传达室及配套设施150平方米。

第七章 公用工程和辅助设施

一、给排水
(一)给水
1、设计依据
(1)<给水排水设计手册>;
(2)<室外给水设计规范>(GB50013- );
(3)<建筑给水排水设计规范>(GB50015- );
(4)<给水排水管道施工及验收规范>(GB50268-97)。
2、用水量分析
本项目考虑消防、绿化、生活用水,设计定员70人,水源来自新区供水管网。供水标准:人均用水40升/人.日,年按350天计算。则项目日用水量为2.8吨,年用水量为980吨。生活饮用水的水质标准应符合国家生活饮用水标准。各用水处供水管道入口处水压不小于0.2MPa。
3、供水水源及供水设施
办公给水源取至城市供水管网,配置水质净化处理设备。院内接入DN100的供水管道,沿校内主干道路呈环状敷设接至各分区,可满足用水需要。
本项目建筑物给水管道采用下行上给方式,管道为内筋嵌入式衬塑钢管,卡环式连接。管件与管道间采用专用过渡管件连接。
室外管网尽量沿主要道路两侧铺设,埋地给水管采用给水铸铁管,承叉式接口。在给水干管上以阀门井将环状管网分割成若干段,以便于检修。
(二)排水
1、设计依据
(1)<建筑给水排水设计规范>GB50015- ;
(2)<室外排水设计规范>GB50014- ;
(3)<污水综合排放标准>GB8798-1996;
(4)<污水排入城市下水道水质标准>CJ3082-1999。
2、排水量分析
项目排水量按照给水量的80%计算,经计算,日排水量为2.