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我国房地产信托向ＲＥＩＴｓ发展的研究

　　内容摘要：现阶段，我国宏观政策的调控使得房地产信托已不能满足房地产开发商融资的需要。REITs与国内的房地产信托具有相似性，有较强的优势，受到国内金融界的重视和认可。现在，REITs在我国有了一定的发展，本文对如何使国内的房地产信托更快的走向REITs提出了相关建议。
　　关键词：房地产信托 REITs
　　房地产投资信托基金是通过公开发行收益凭证募集投资者的资金，由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。近年来，新加坡、中国香港等都纷纷立法并推出REITs，2005年12月越秀REITs作为我国大陆的第一个跨境REITs在香港公开上市并受到追捧。REITs对于构建我国合理的房地产金融体系具有重要意义，已经受到国内有关人士的重视与认可。目前国内和REITs最接近的金融产品是房地产信托，即信托公司依托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托公司，由其进行房地产项目投资，所得收益按投资份额分配的一种信托行为。房地产信托以其合法合规、政策灵活、手段多样、工具众多、规模适中、制度优势和量身打造的特点，使房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。
　　国内房地产信托的现状与瓶颈
　　信托发行数量和规模发展现状
　　经过两、三年的迅猛发展，国内房地产信托市场在2005年继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截至2005年底，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模亿元，绝对额比上年大幅增加了亿元，分别较上年同期增长11%和%，其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。
　　依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引，以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同，2005年国内的房地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。目前，房地产信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品格局。
　　房地产信托存在的问题
　　房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种，但仍旧存在瓶颈。
　　1.国内房地产信托资金的运用专一性高。基本上每个房地产信托都是100% 的资金运用在一个房地产项目上，且不能使用财务杠杆。而且房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。 我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内到期不能兑付的房地产信托中，很大一部分是关联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。 国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大都在3年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份，规模较小。收益上，年收益率在5%—6% 的居多，收入主要来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题，现有的信托没有统一的流通市场，大都只能在信托公司以信托受益权转让方式进行。
　　此外，中国银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对开发商无疑是雪上加霜。该通知指出，新发行房地产信托投资基金计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质。这使得对房地产信托的监管比银行贷款还要严格。但是，中银出台这项文件并不是打压房地产信托，而是出于规范信托市场的考虑。发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向。有关人士透露，即将出台的《房地产信托管理暂行办法》将与“212号文”保持一致。这一切表明，决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图，即发展REITs。
　　发展REITs对我国房地产市场的影响
　　我国的城市化进程是不可逆转的，这一进程将给房地产行业带来巨大的发展空间，给房地产金融带来巨大的市场。所以，发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产生积极的影响，
　　丰富房地产融资渠道。房地产行业属于资金密集型行业，其中商业、工业房地产的开发更是如此。目前我国国内的房地产融资手段单一，严重依赖银行贷款和贷款性质的房地产信托。发展REITs可以丰富房地产融资渠道，完善房地产金融体系。
　　拓展投资模式。目前，我国商业、工业房地产的开发模式中蕴含着较大的操作和资金风险。发展REITs能促使房地产开发企业从单纯的房地产开发，拓展为沉淀投资的模式，给房地产业的发展带来新的投资理念，而且会使整个产业链得到进一步的发展，从而使整个行业从商业、工业房地产开发的短线思维向房地产经营的长期可持续发展战略方向转变。
　　形成合理的定价机制。REITs是投资于成熟的物业，着眼于资产的未来价值。因此，发展REITs将引导我国整个房地产租赁市场形成均衡的租赁价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，有利于完善房地产定价机制，抑制我国房地产泡沫的产生。
　　提供可适的投资产品。现在，国内有很多资金想进入房地产业，但没有渠道。发展REITs将给分散、中小投资者提供机会，同时也会为一些大的机构提供机会。比如我国的保险产品，保险资金以及涉保资金，现在这些资金的发展十分迅猛，其存量的逐渐增加也需要寻找投资渠道和投资产品。在我国房地产高速发展的形势下，发展REITs将为这部分资金提供适合的投资产品，增加投资渠道。

　　我国发展REITs的市场模式
　　REITs的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。具体来讲，我国发展REITs应该在房地产信托发展现状的基础上从以下三个方面着手：
　　变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划应按照以下规范的业务模式运行：制定投资策略—设计基金化信托产品—打造营销品牌化产品—募集资金—组合运用资金，从而提高运作效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模效益。
　　变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理和要素，在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下，通过有效的投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益。
　　变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险，这是目前的房地产信托产品难以走向公募的主要原因。发展REITs可以使投资风险主体明晰化，由投资者对信托产品的风险负责，这是信托产品的发行销售最终走向公募化的核心前提。
　　从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约，我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态,但REITs标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的REITs，但“准REITs”已初显雏形。“准REITs”强调在保证REITs核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信•宝利”信托产品，是“准REITs”的具体实践。2005年3月，国内首只“准REITs”—“联信•宝利”中国房地产信托投资基金一期公开发售。该产品以专业投资中国优质房地产项目为投资目标，因率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准房地产基金”。它是按照房地产投资信托基金的标准来设计的，并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
　　在我国目前的条件下，一步到位发展到房地产信托基金并不现实。但这些包括“联信•宝利在内的准房地产信托基金”的出现为下一步真正房地产投资信托基金的推出奠定了基础，同时也在一定程度上证明，国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识，而且“联信•宝利”的推出也表明我们离真正的房地产投资信托基金已经越来越近了。
　　国内房地产信托向REITs发展的建议
　　虽然国内的房地产信托与REITs有许多的相似性，但相对于REITs，国内房地产信托在规范性和标准化上有一定的差距。因此，为使国内房地产信托稳定发展，循序渐进，逐步过渡到真正REITs，建议：
　　尽快出台房地产信托业务的专项管理办法。2004年10月，中国银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，由于种种原因，至今尚未出台。房地产信托规模迅速增长，其评判标准和风险控制要求与一般的资金信托差别较大，对后期管理运作的要求也较高，迫切需要专项的房地产信托业务管理办法进行调整，提高房地产信托的规范化水平。
　　国内房地产信托的运作方式要逐步从债务性投资向权益性投资过渡。权益性投资运作，是将信托资金用于购买成熟物业出租或以股权方式介入房地产开发，这些是信托公司的专属领地，市场广阔，并且是其他机构无法企及的。
　　有选择地放开200 份限制，进行房地产信托的公募化试点。每个信托计划不能超过200份，一直是房地产信托的一个重要制约因素，同时监管机构又担心信托公司无力驾驭大规模房地产资金的运作。但金融市场上银行、证券公司所推出的性质相近的理财产品并不受200份的限制，可以试点对少数规范专业的信托公司的特定产品放开200 份限制，成熟后再行推广。
　　发展初期选择银行间市场流通。境外的证券市场和其投资者相对较成熟，REITs可以直接在证券交易所上市流通，而国内证券市场还亟待完善。如果规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市，不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，所以初期选择银行间市场流通可以促进房地产信托的流动性。
　　综上所述，随着政策、行业规范的相继出台，房地产信托的专业化、标准化、规模化和流动性将成为房地产信托的重点研究方向战略。房地产信托将结合房地产市场的实际更加完善，为早日走向REITs奠定了坚实的实践基础。
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　　1.毛志荣.房地产投资信托基金研究. 深圳证券交易所综合研究所研究报告， 黄钦.“准”房地产投资基金来了.资本市场，　陈颖.国内房地产信托向REITs发展的建议.中国经贸导刊，