常州区域商业调研报告.doc
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1、常州区域商业调研报告402020年5月29日文档仅供参考常州延陵东部商业调研报告目录内容 页码第一部分 常州总体经济状况 2第二部分 地块周边情况和延陵路延线状况综述 5第三部分 常州市主要商圈分析 8第四部分 常州消费者休闲购物习惯分析 13第五部分 产 品 定 位 21第六部分 产 品 建 议 部 分 23第七部分 企 划 部 分 32第八部分 业 务 部 分 37第九部分 结 束 语 43第一部分 常州总体经济状况 常州市的国民经济得到了全面健康的发展,经济总量在前年的基础上了一个台阶。据初步测算,常州全市实现国内生产总值(GDP)600.3亿元,按可比价格计算,比1999年增长10.9
2、%,其中,第一产业增加值45亿元,增长3%;第二产业增加值336.8亿元,增长11.2%;第三产业增加值218.5亿元,增长12.1%。三次产业结构为7.556.136.4。人均GDP17625元,比上年提高1791元。财政收入增长较快,地方财力明显增强。全市完成财政收入60.2亿元,增长22.4%;地方财政收入32.9亿元,增长28.7%。财政支出32.2亿元,增长25.2%。 常州市投资增速有所加快,产业投向更趋合理,完成全社会固定资产投资163.4亿元,增长12.8%,其中,房地产开发完成30亿元,增长17.6%。去年,全市价格水平仍处低位,但下降幅度有所趋缓。全年商品零售价格水平下降2
3、%,居民消费价格水平下降0.5%,下降幅度均低于上年。在居民消费价格中,居住类价格水平上升3.,服务项目类上升11.7,所有这些都说明,消费市场经过宏观调控已开始逐渐起步,全市居民消费倾向上升,消费有趋暖的迹象。常州去年商品消费逐步回暖,零售增速回升较快。全市实现社会消费品零售总额282.3亿元,增长.7,增速比上年加快3.7个百分点其中,批发零售贸易业增长14.7,餐饮业增长13.7,农村65.5亿元,增长3.7。市场建设稳步推进,连锁超市迅速发展。年末各类市场已达457个,成交额322.6亿元,增长13.5,全市超亿元市场达47个,十大重点市场成交额156亿元,增长11.5。去年常州旅游事
4、业加速发展,旅游知名度有所上升。全年接待海外旅游者3.3万人次,增长18.3,接待国内旅游者428万人次,增长10.9,全社会旅游总收入38.1亿元;实现旅游增加值15.6亿元,旅游外汇收入2412万美元,增长10.7。 ,常州的城市建设也有了很大的发展。其中延陵东路改建总投资约2.2亿元,同时进行东市河景观整治,建设兰陵市井、清城厢图等景点,保护和恢复了历史文化特色。 常州市人民收入稳步提高,人民生活不断改进。全市城镇集体以上在岗职工平均工资11542元,增长9.8。城市居民全年人均可支配收入8540元,增长8.5,居民储蓄存款增加,增速减缓。人均储蓄存款10440元,增加649元。进入新世
5、纪后,常州市民的消费也悄然出现了变化,居民的消费方式已经开始步入从温饱型消费向发展型消费转变的阶段,具体标志是在教育、医疗、电脑可能成为未来居民家庭消费热点的同时,购房和购车等较高层次的消费也将成为常州市居民消费结构升级的方向。今年一季度以来,常州市零售消费出现若干特点,其中特别突出的是餐饮市场异常红火,一季度全市餐饮业零售额为4.4亿元,同比增长56.7,其增幅在各行业之首,成为今年消费品市场的一大亮点,对整个消费品市场增长的贡献率超过31。第二部分 地块周边情况和延陵路延线状况综述本案地块位于常州市中心的东部;东西长约130米,南北约150米,基地西侧是有”东南第一丛林”之称的古刹天宁寺,
6、东侧为规划中的桃林路,南侧为延陵东路,北侧为佛学院和红梅公园。地块以南,隔延陵东路是一片相对成熟的住宅小区,包括元丰苑、新元丰苑、桃园公寓、桃园新村和桃园二村等。地块向东,有五角场住宅区和兆丰苑。整个地块处于一个旅游区和居民区的包围之中。地块周边的公共交通线路资源丰富,始发和经过的公交线路多达条,连接百货大楼、购物中心、东坡公园、戚墅堰、文化宫、红梅新村、五角场和兰陵等生活、旅游和消费中心,每天都会带来大量的人流。地块正南方的延陵东路是常州市的一条交通主干道。延陵东路西起文化宫,东连戚墅堰,北接外环线,南靠古运河,全长14037米,路幅宽40米,是连接常州市区和戚墅堰的交通要道,每天车流不断。
7、道路沿线有着丰富的旅游和历史文化资源,特别是在从红梅路至朝阳桥一段,更是集中了天宁寺、红梅阁、文笔塔、舣舟亭公园等景观。延陵东路一期道路改造工程已全面完工,道路宽敞、平坦,路南沿古运河次航道的整治工作已告一段落,形成了数个旅游休闲景点和一条完整的绿化带。延陵东路现在已形成了一条明清风格的景观街,存在巨大的旅游资源优势。同时,地块所处位置也有着非常良好的商业发展环境和商业发展契机:首先,延陵东路的改造得到了政府的重视和大力支持,对延陵东路的发展作了详细而完整的规划,而且政府已将延陵东路定位为常州市的一条旅游和商业景观街;其次,地块所处位置现在的商业配套设施还不尽完善,而同时周边的居住区正在不断发
8、展和开发,为地块的商业发展带来了良好的机会;最后,地块向西紧靠已有的成熟商圈,文化宫广场和购物中心,大量人流都在这里积聚,如果能够进行有效的引导,就可能形成新的向东的人流,造成延陵西路商圈的东渐之势,借助已有的商圈,能够迅速发展。综合上述原因,该地块在发展商业设施上有以下优势:第一, 政府规划的支持使地块的发展能够得到政策面应有的帮助,使发展没有后顾之忧,而且前景也因此而看好;第二, 周边的旅游资源和旅游产业在常州的发展为地块的发展提供了良好的商业契机;第三, 延陵东路沿线的居民区开发为地块集聚人气提供了支持,为新的商圈的形成提供了足够的潜在消费者;第四, 便利的交通为地块辐射效应的发挥创造了
9、良好的条件,使商圈不但能够带动本地的消费,同时,也能够带动更大范围内的消费;第五, 附近成熟的商圈给地块的发展提供了竞争的压力、发展的动力和机遇。第三部分 常州市主要商圈分析延陵西路商圈延陵西路横贯常州市闹市区的东西,西起怀德路,东至文化宫广场,全长1千米左右,是常州市最主要的一条商业和交通干道,集中了常州主要的商业设施,是常州人休闲购物最多去的商业区之一。延陵西路商圈的概况如下表所示:数量(家)平均面积(m2)银行10289通讯器材1644餐饮/休闲食品9485中小型男女服饰1830大型男女服饰24100大型商场/购物中心61000以上其它29129从数据和我们的调查中显示,延陵西路的商业设
10、施主要有以下的特点:1. 商铺面积相对较大,所有商业设施的营业面积平均达近300平方米,而且集中了最多的大型购物中心,如常州市购物中心、商业大厦等;2. 经营品类相对较为齐全,几乎涵盖了所有种类的商品和服务,且经营规模相对较大;3. 服装是延陵西路最大的经营特色,整条延陵西路几乎集中了常州市所有种类和品牌的服装,同时,档次相对较高;4. 延陵西路是常州人流量最大的路段,经测算,从上午九点至下午五点,延陵西路上的人流量至少达到3万人次(雨天数据);5. 延陵西路金融服务设施配套齐全,且集中了常州金融服务环境中最好的部分;6. 延陵西路商业设施布局可分为三个区段:东段受正大手机城及中国移动通讯的辐
11、射,以经营手机和通讯设施为主;中段集中了大量的品牌服饰专卖店,是常州高档服装主要的销售窗口;西段经营品类相对较为多样;7. 延陵西路已对周边地带形成了一种辐射之势,已带动了周边县直街、小河沿和公园路的小规模的商业设施;8. 延陵西路东西两头的商业规模要比中段大;9. 延陵西路周边商铺的租金较高,一般达到了每平方米每月150元左右;10. 延陵西路的商业建筑大多比较老旧,没有特别突出的外立面,显得相对比较陈旧。南大街商圈南大街是常州市历史最悠久,同时也是最为主要的商业街。南大街南起广化桥,北至延陵西路,长度不足600米,但集中了大量的商铺,是常州最主要的商业中心之一。南大街道路两侧树木参天,有很
12、好的逛街购物环境,吸引了大量的常州市民,特别是中等收入的消费者。按市政府的规划,明年要将南大街改建为常州市的第一条步行街,因此,能够说南大街几乎集中了常州最好的商业机会。南大街的商业概况如下表所示:数量(家)平均面积(m2)银行4138通讯器材150餐饮/休闲食品480中小型男女服饰2675大型男女服饰6250大型商场/购物中心51000以上其它4190南大街的商业设施有以下的特点:1. 经营品类以小百货为主,品种比较多样,而且分布比较均匀;2. 店铺的面积相对延陵西路小,虽然集中了相当一部分大店和购物中心,但小店的数量相当多,而且分布相当密集;3. 南大街的店铺经营的产品档次相对较低,世界主
13、要知名品牌的专卖店极少;4. 南大街的人流量仅次于延陵西路,经测算,从上午九点至下午五点,南大街上的人流量至少达到2.8万人次(雨天数据),而且购物的人群以中等收入水平的年轻女性为主;5. 南大街也已形成了自己的辐射效应,与南大街相交的一些小马路也已形成了自己的商业带,如青云坊、双桂坊等;6. 大型购物中心的密集程度南大街要高于延陵西路,在短短的600米路上,集中了百货大楼、商业大厦、瑞和泰、新都汇和福源恒;7. 南大街边的主要建筑已相当陈旧,无法形成现有的景观;8. 以福源恒为例,南大街商铺的租金可达2.5万元每年,街面房的销售价格更是达到了每平方米使用面积4万余元的价格。文化宫广场商圈文化
14、宫广场位于延陵西路东首,南靠延陵西路,北枕文化宫,东面是和平北路。该区域的商业设置主要有两部分,一是与文化宫广场隔和平北路相望的金太阳家电城,一是文化宫广场地下室中的休闲餐饮购物中心。金太阳家电城是常州主要的家电销售中心之一,吸引了较多的客流,同时也为文化宫广场提供了良好的发展机遇,但文化宫广场商铺的经营趋于雷同,且档次较低,因此客流明显不及延陵西路和南大街。该地段的人流量在1.8万2.4万之间。其它商圈城中路商圈:城中路是常州市著名的餐饮一条街,集中了常州主要大饭店。店面的租金也已达到每平方米每月140元左右;同时由于城中路的人流较多,一些通讯设备专卖店和服装店正开始出现。北大街商圈:北大街
15、形成了装潢五金一条街,整条街有近80%的商铺经营装潢五金。第四部分 常州消费者休闲购物习惯分析为了更好地了解常州消费者的购物休闲习惯,我们于 6月23日星期六在常州市的主要商业区域(文化宫广场、延陵西路、南大街、局前街和天宁寺)经过对年龄在1850岁之间的常州市民经过街头拦截式访问的方式,进行了一次研究,共收集了100个样本的信息,这些信息能够初步反映出常州市民的购物休闲观。研究结果显示出常州市民休闲购物的习惯有如下特点:、 常州市民平时逛街休闲的频率较高,如图所示,有28的人每周逛街两次以上,14的人每周逛街两次,而每周一次的消费者更是达到了31。平均而言,每个常州市民每周逛街的次数达到了1
16、.53次;2、 常州市民中逛街一族的年龄相对较低,在至少每周逛街一次的人群中,年龄1835岁之间的占了83,而3650岁的人只占了17,说明常州年轻一族对生活质量有着较高的要求,更喜欢时尚生活,相对也有较多的空余时间来逛街;3、 与其它城市一样,常州的逛街一族女性占了较大的比例,达到了58,而男性只有42;4、 从逛街的目的来看,常州市民的逛街目的主要在”购物”和”随便看看”上,分别占到了50和39;这不但说明了常州喜欢逛街的市民有着一定的购买力,也说明常州年轻一代的市民也保持了一种对时尚的敏感。5、 就吸引市民关注的角度而言,常州得到较高认同的地区相对较少,主要集中在延陵西路和南大街两个地段
17、,其中41的消费者逛街首选延陵西路,而更有高达50的消费者逛街首选南大街。由此可见,在常州人的心目中,南大街和延陵西路的商圈已比较成熟;6、 就各类不同类型的商铺、商家而言,常州市民最喜欢逛的是大型百货商场和大型超市,而品牌专卖店同时也成为了一种逛街的主要目的地,由此可见,常州市民在生活休闲上不但追求一种便捷的感觉,同时也在生活档次上有了更高的追求;7、 从常州市民关注的商铺层次而言,中高档和中档商铺对市民的吸引力最大,而高档和普通商铺对消费者而言,吸引力相对较小;8、 如图所示,常州市民在逛街时,对餐饮消费有着相对较高的要求,其中中型餐饮和休闲美食街的吸引力得到了很好的体现;9、 就常州市民
18、而言,在逛街的过程中,最让她们感到满意的是服装店 ,其次是休闲休息场所,再次是餐饮消费设施,这说明在常州,服装业和休闲餐饮业的发展在一定程度上得到了认同,而服装店是其中最令人满意的部分。可见,常州的服装业发展是有其成功之处的;10、常州市民对逛街时,特别是在逛服装店时,比较满意的方面在于购物环境、服务和交通三个方面;、 常州市民对娱乐设施的满意度不高,同时对餐饮的现状也有不太满意的地方,而这种不满意主要体现在消费环境、服务水平和配套设施等几个方面,其中对环境不满的占了48%,而对配套设施和服务水平不满的也分别达到了42%和41%;12、从对商业形态认知而言,常州市民体现出一种对便利性和休闲性的
19、较大偏好,大卖场和大型购物中心是常州市民最为偏好的两种商业形态,分别有30%和24%的消费者认为自己最希望看到这样的商业形态,而对购物休闲娱乐中心和品牌专卖店的需求也说明消费者对逛街购物的要求已更上了一个档次;、 从常州市民对天宁寺周边的认知上看,常州市民并没有因为天宁寺的存在而对周边地区的发展表现出一种保守的姿态,同时,由于天宁寺周边有较为丰富的旅游资源,因此旅游用品专卖店和藏品及邮币卡市场得到很大的认同,同时餐饮业和休闲娱乐业也得到了45%和32%的消费者的支持; 14、从个人收入和家庭收入的情况看,经常逛街的常州人其个人月收入平均达到了961元,而家庭月收入更是达到3092.5元,在常州
20、都属于中等偏上的收入水平;从学历上看,逛街人群的学历分布主要集中在高中和相当学历的水平之上; 综上所述,常州消费者有较高的逛街偏好,而且有一定的消费能力,同时,对常州商圈也有较高的认同,对常州已有的商业环境的整体满意度还不高,特别是对公共休闲娱乐场所和餐饮业有相对较高的期望。第五部分 产 品 定 位基于以上的分析,我们认为本案地块的产品定位应立足于以下四个方面:1. 以产品特性定位:由于地块周边有丰富的旅游资源,能够以旅游业在常州的发展为契机,利用产品所特有的旅游资源优势,将产品定位于服务于都市旅游业的休闲购物中心;2. 以核心消费层定位:从常州市民休闲购物习惯研究的结论中能够看出,本案的核心
21、消费层应定义为年龄在1835岁之间,人均月收入在1500元左右,每周逛街在2次左右的年轻人,因为她们对都市旅游休闲购物的生活方式和消费理念具有最强的接受力而且她们更是流行商品的消费主体;3. 以竞争对手定位:针对常州多数休闲购物场所没有合理和有效管理,无法提高商业品质的现状,将产品定位于有良好的管理和服务的中高档现代商铺的概念上,不断提高和保持产品的商业品质;4. 以周边环境定位:针对周边生活小区相对集中和周边不断会有新的小区规划和出现的情况,本案的定位在保持旅游休闲购物中心和面对青年消费者的中高档商铺的前提下,必须保持面对大众的消费定位,只有面向大众,才能在周边的环境条件站稳脚跟。第六部分
22、产 品 建 议 部 分 1、价格初步建议我们建议销售均价在6600元/平方米;一层均价在10000元/平方米,临街面和临步行街的商铺的价格应在1 元/平方米,位置相对较差的商铺均价在8000元/平方米;二层商铺的均价在5000元/平方米,临步道的商铺价格应在6000元左右,位置相对较差的商铺价格在4000元/平方米左右;三层的销售均价在5000元/平方米。2、功能规划本项目共有四个单体,建议每个单体地主要经营特色应各有不同。东南、西南两块 建议规划为以中高档批品牌专卖店为主的休闲购物场所。l 一层以时尚品牌休闲服装专卖为主,在地块中央可设置一表演展示区,供商家小型促销和公关活动用;同时辅以流行
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