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可行性研究报告

商丘市惠民住宅小区可行性研究报告

某某市惠民住宅小区项目
可行性研究报告

分院： 土木工程学院
专业： 土木工程
班级: 土木工程某班
学号; 20167160
姓名: 某某
完成时间：2016.1.1

目 录
第一章 总 论
1.1 项目名称
1.2 报告研究内容
1.3项目建设地址及建设条件
1.4主要建设规模及主要内容
1.5投资估算与融资方案
1.6社会效益分析
1.7研究结论
第二章 房地产需求分析
2.1城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析
2.2营销策略
第三章 项目建设规模及主要内容
3.1 建设规模
3.2 建设内容
3.3 功能设置
第四章 项目建设地址及建设条件
4.1 建设地址
4.2 建设条件
第五章 建设方案
5.1 设计原则
5.2 总体布局
5.3 建筑工程
第六章 环境保护
6.1 项目周边环境状况
6.2主要污染源
6.3环境保护措施
第七章 组织机构及人力资源配置
7.1组织机构
7.2劳动制度
7.3人员培训与管理
7.4劳动力来源
第八章 项目管理及实施进度安排
8.1 项目管理
8.2 项目建设工期安排和施工进度
第九章 社会效益分析
9.1社会影响分析
9.2 项目与所在地互适性分析
9.3 社会风险分析
9.4 社会评价结论
第一章 总 论
1.1 项目名称
商丘市惠民住宅小区项目可行性研究报告。
1.2报告研究内容
本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排，社会效益等方面进行综合论证。
1.3项目建设地址及建设条件
本项目建设地址位于神火大道与凯四街交叉口东北角，地势平坦，周围环境状况良好。交通便利，城市发达。目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。
1.4主要建设规模及主要内容
1.4.1建设规模
根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，需新征建设用地面积20000平方米（大约30亩）。
1.4.2建设内容
本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房100户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。
1.5 投资估算与融资方案
1.5.1投资估算
经估算，本项目总投资为6400万元，其中：开发投资2000万元。
1.5.2融资方案
根据《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金2000万元，申请银行贷款4400万元。
1.6社会效益分析
1、本项目的实施有利于促进商丘市和谐社会的发展。
2、本项目的建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展。
1.7研究结论
本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升商丘市的住宅品质。项目的实施，对进一步促进商丘市经济发展，加快商丘市城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。
经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。

第二章 房地产需求分析
2.1城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析
由于商丘市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在三原投资置业的人员为主。
近年来，商丘市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。
2.2营销策略
当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。
2.21价格策略
在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：
1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。
2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。
3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。
根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：
销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：
1）以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；
2）对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；
3）财购房者采用签名活动、买房送物活动；
4）保证购房者不满意可退房。
2.22促销策略
好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。
广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。
销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。
项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。
销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。
销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。
2.23人员促销
选取有经验有能力的促销人员，措施如下：
在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；
在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。
2.2.4销售促进
价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。
现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。
2.2.5公共关系
借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。
2.2.6调研活动
可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要

第三章 项目建设规模及主要内容
3.1 建设规模
根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按410户（每户按4人计算1640人）考虑，住宅建筑面积40000平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积20000平方米（大约30亩）。
3.2 建设内容
本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房100户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。
3.3 功能设置
本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。

第四章 项目建设地址及建设条件
4.1 建设地址
本项目建设地址位于商丘市神火大道与凯四街交叉口东北角，场地北临火车站、东面临中州路，西面临平原路，南面临市政府。地势较为平坦，周围环境状况良好。
4.1.1气象条件
本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。
4.2 外部配套条件
1、交通
商丘交通便利，城市发达。京九铁路横穿东西，广济一级公路纵贯南北，地方道路四通八达，城区建设日新月异，主干道路网已经形成。
2、其他配套条件
1）、给、排水
目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制。
2）、电力
该区域用电由城市15KV高压电源公网电缆供电，周边设有20MVA的电源开闭所。
3）、天然气
气源为商丘市农机液化天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。可满足本项目用气需要。
4）、通信
中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。

第五章 建设方案
5.1 设计原则
以商丘城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化商丘市环境为设计主题。总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。
设计理念：
以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。
（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。
（2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入商丘城市开发的时代节奏，使之成为地域标志性地标景观。
（3）“家是男人的港湾”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。
（4）技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。
设计特点：
注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内的空间形态。围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。
道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。
5.2 总体布局
本着合理利用土地资源的原则，本项目用地面积20000平方米（大约30亩）。
根据商丘市地理文化背景，同时借鉴国内外城市的发展经验，以绿化，花卉景观的概念顺应当今人文生活环境主题。即具备完整协调的环境因素，住宅，街道，花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。居住区的出入口设在南面规划路上，便于人流集散。
商丘市惠民住宅小区项目为多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。在设计中强调小区的人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其规划成有机整体的组团，便于长期的居住和管理等。
区内主干环道，主要做为区内机动车道和消防通道，主干道12m宽，次干道分别为3.5m-9m宽，防火间距与宅前，宅间小道均满足消防规范要求。
绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。着力创造出良好的环境空间，可谓户户开窗见景，处处林荫小径。小区内地面停车以分散式停车为主。
5.3 建筑工程
5.3.1 建筑
户型设计原则：
住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相应的住宅户型。
户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。
建筑造型：
小区建筑形体设计突出表现三原传统建筑文化和人文特征，屋顶采用青灰色瓦屋面及高低错落的坡屋面和屋顶花园平台，使建筑群体格调典雅别致，富于居住建筑的人情味，让居民体会到历史文脉的传承渗透和亲切和谐的居住气氛，使具有现代功能的住宅建筑群与古朴典雅的城市文化融为一体。
建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计和传统建筑符号的运用以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。
结构型式
各层住宅采用砖混结构；抗震设防烈度：6度（查抗震设防烈度）。
基础型式：暂按钢筋砼条形基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。
楼面板：住宅的卫生间，厨房，阳台及框架结构的所有楼面为现浇混凝土板，住宅的会客厅（开间不大于4.2M）、 卧室为多孔板 。墙体材料，采用节能新材料。
5.3.2建设标准
本项目建设主要以经济型为主，80平方米户型占到总户数的48.78%，户型为二室一厅。90平方米户型占到总户数的24.39%，户型为二室二厅。120平方米户型占到总户数的26.83%，120平方米户型为三室二厅一卫。
第六章 环境保护
6.1 项目周边环境状况
商丘市惠民住宅小区项目建设场地位于神火大道与凯四街东北角。拟建场地地势基本平坦，地形大体呈矩形。该区域环境舒适，无大的污染源，适宜居住。
6.2主要污染源
本项目住宅建设项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。
6.3环境保护措施
1、废弃物
建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。
2、废水
生活废水经化粪池处理后排入市政管网。
3、废气
针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。
4、噪音
建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。
第七章 组织机构及人力资源配置
7.1组织机构
合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。
7.1.1机构配置及职能
为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合商丘市的具体实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立项目部。项目部下设项目办公室(文秘组、考评组、协调组、后勤组)、法规合同组、招投标组、现场管理组、销售组。
7.2劳动制度
根据《中华人民共和国劳动法》，本项目所有人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。
工作制度一般每周5天，每天工作8小时工作制度。
7.3人员培训与管理
根据本项目的实际要求，全部上岗人员均需进行岗前培训，实行年度考核管理制度，考核不合格者要求离岗。
7.4劳动力来源
本项目所需的人员，均从社会公开进行招聘。技术和管理人员考虑从大专院校等各种技术职业学院中或社会闲散技术人才中择优选择；维修和保卫人员考虑解决社会弱势群体，为构建和谐社会做出企业的贡献。
第八章 项目管理及实施进度安排
8.1 项目管理
8.1.1 项目实施
在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。
本项目建设完成后严格按照国家有关规定和批复的内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目改造过程中要加强项目的档案管理工作，从项目改造筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。
8.1.2 项目招投标
根据《中华人民共和国招标投标法》和河南省实施《中华人民共和国招标投标法》办法的规定，如果施工单项合同估算价在100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在30万元以上的服务；项目投资在500万元以上的建设项目，必须进行公开招标。
招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和河南省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。
8.2 项目建设工期安排和施工进度
根据国家有关工程建设工期定额指标规定，考虑到本项目建设规模的实施情况，项目工期安排为36个月。
1、第1-9个月，完成前期准备工作。
2、第9-35个月，开工建设并完成全部建安工程。
3、第35-36个月，竣工验收以及业主验收、入户。

第九章 社会效益分析
9.1社会影响分析
9.1.1本项目的实施有利于促进商丘市和谐社会的发展
和谐社会是人类先进文明的标志。和谐社会的核心思想是一种民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。在我国，县和县级城市人口占全国人口的绝大多数，县和县级城市的房地产业随着城市化进程的加快，也在全国房地产业中所占的比例也越来越大。房地产业涉及国民经济的众多产业。可谓牵一发而动全身。因此，房地产业的良性运行与健康发展，经济效益与社会效益的统一。是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是改善商丘市人居环境，促进构建和谐社会的发展。
9.1.2本项目的建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展
改革开放以来,房地产业得到了前所未有的发展。2003年,国务院还把房地产业列为我国国民经济的支柱产业,房地产业也因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。在2003-2007年之间，我国房地产业得到长足的发展。然而,随着国民经济的持续快速发展，一些地区的房地产业出现问题，在2008年国家对房地产业进行宏观调控。在2008年年底世界爆发了经济危机，房地产出现了畏缩。许多经济界人士认为，房地产业是启动国民经济的支柱产业 ,它已成为我国国民经济新的增长点和城镇居民新的消费热点。面对世界经济危机，我国经济要持续发展，必须促进房地产业的持续、快速发展。因此，本项目的实施，是促进商丘市经济健康稳定发展。
9.2 项目与所在地互适性分析
1、项目利益群体对项目的态度及参与程度
本项目的受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活的群体。项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣、噪声等方面的排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体的影响甚微。本项目受影响人积极支持本项目的建设。
2、各级组织对项目的态度及参与程度
为保证项目能够顺利实施，当地相关政府召开专题会议进行布署、研究、安排，相关职能部门对现在进行指导。因此各级政府及相关职能部门是非常支持该项目的建设。
9.3 社会风险分析
项目的社会风险是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长、并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测。本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。
因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目的建设不会引起当地社会的矛盾。
9.4 社会评价结论
通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，维护社会安全、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定。因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的。
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