中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法修订版.doc

中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法修订版

23
2020年4月19日
文档仅供参考
中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法
（ ）

第一章 总 则
第一条 为规范个人商业用房贷款业务管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、政策规定，制定本管理办法。
第二条 本办法所称商业用房是指用途为经营的房屋。具体判定标准为同时满足下述条件：（一）房屋业态：商铺、办公用房（写字楼）、商住两用房等；（二）房屋项目规划用途：商业等非居住用途。
商业用房按照房屋交易前是否取得房屋所有权证分为一手商业用房和二手商业用房。其中，一手商业用房是指房屋交易前尚未获得房产登记部门首次颁发的房屋所有权证的商业用房；二手商业用房是指房屋交易前已具备房屋所有权证的商业用房。
第三条 本办法所称个人商业用房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买商业用房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指我行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。
第四条 发放个人商业用房贷款应当符合法律、法规及监管规定，遵循贷款效益性、安全性和流动性原则。
第五条 个人商业用房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同及相关担保合同。
第六条 业务开办权限。我行境内分支机构个人商业用房贷款业务的开办权限由总行个人金融总部另行规定。凡获得总行业务开办授权的我行境内分支机构在叙做个人商业用房贷款业务时须遵从本管理办法的各项规定。

第二章 贷款对象、条件与用途
第七条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第八条 借款人须同时具备以下条件：
（一）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份。
（二）收入稳定，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
（三）有合法有效的购买商业用房的合同或协议。
（四）必须支付不低于所购商业用房全部价款50%的购房首付款（商住两用房购房首付款比例不得低于45%），并在我行开立结算账户，若相关法律、法规、监管规定或国家政策对个人商业用房首付款支付比例有所变化，则从其规定。
（五）提供贷款人认可的有效担保。
（六）法律、法规、监管规定和贷款人规定的其它条件。
第九条 借款人申请贷款购买的商业用房，原则上需具备以下条件：
（一）一手商业用房应竣工验收。
（二）二手商业用房必须产权明晰，符合上市交易条件，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。
第十条 贷款用途。借款人只能将所贷款项用于购买商业用房。

第三章 贷款币种、额度、期限与利率
第十一条 贷款币种。个人商业用房贷款币种为人民币。
第十二条 贷款额度。个人商业用房贷款额度上限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，最高为所购商业用房全部价款（个人二手商业用房执行评估价格与交易价格孰低原则）的50%，其中房屋性质为商住两用的贷款额度不得超过55%。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。
第十三条 贷款期限。贷款期限需同时满足下列条件：
（一）个人商业用房贷款期限上限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，最长为 。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。
（二）个人商业用房贷款期限不得超过抵押物占用范围内建设用地的剩余使用权年限。
（三）对个人二手商业用房，贷款期限与房龄之和原则上不得超过30年（其中办公用房不得超过20年）。
对位于大中城市、地理位置优越、属城市中心地带、商业氛围成熟、具有较强变现能力的二手商业用房，贷款期限与房龄之和超过上述年限要求的可向总行个人金融总部提出业务开办申请，待总行批准后叙做。
（四）贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规定的中高端客户可延至70周岁。
第十四条 贷款利率。个人商业用房贷款利率下限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。

第四章 贷款申请和审批
第十五条 申请个人一手商业用房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：
（一）借款申请书。
（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其它有效居留证件）。
（三）贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等）。
（四）已支付所购商业用房购房首付款的证明。
（五）授权贷款人查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件。
（六）合法有效的购房合同或协议。
（七）抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件。
（八）法律、法规、监管规定及贷款人要求提供的其它证明文件或资料。
第十六条 申请个人二手商业用房贷款时，除借款人须提供第十五条所列资料外，售房人还应提供以下资料：
（一）售房人（含共有人）有效身份证件。
（二）拟出售房屋的所有权有效证件。
（三）房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件。
（四）已出租的房屋须提供租赁合同及承租人放弃优先购买权的承诺书。
（五）贷款人要求提供的其它文件或资料。
第十七条 贷款受理。业务经办机构受理借款人的个人商业用房贷款申请后，应根据审批标准和信贷规则对借款人及其提供的资料进行认真调查审核，对授信进行初步分析，并对各类资料的真实性、准确性、完整性负责。业务经办机构应建立并严格执行贷款面谈制度。
第十八条 贷款审批流程。个人商业用房贷款审批按照我行个人贷款授信审批流程相关规定执行。
对于不符合条件的借款申请退回业务经办机构，业务经办机构应及时告知借款人。
贷款经审批同意后，业务经办机构应及时与借款人和担保人签订借款合同、抵（质）押合同等，办理借款借据、抵（质）押登记手续等。
第十九条 贷款审批要点
（一）商铺贷款审批要点。拟叙做贷款的商铺必须满足：有独立产权、有物理分割、易于变现处理。
严禁发放没有独立产权和（或）没有物理分割的商铺贷款。
原则上不得发放综合（专业）市场贷款。对满足下述任意一种情况的，可向总行个人金融部提出业务开办申请，待总行批准后叙做：1.总行级、分行级重点开发商开发项目，具有规范经营模式和成熟销售渠道、周边已形成较成熟商圈；2.属于国家级中心批发（专业）市场。
（二）办公用房贷款审批要点。应考察办公用房的地理位置、周边环境及配套设施、当地办公用房市场供需状况等内容。重点选择大中城市核心区域的优质楼盘进行叙做。原则上只针对我行优质客户发放办公用房贷款。

第五章 贷款担保和保险
第二十条 个人商业用房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保。个人商业用房贷款必须进行抵押担保，贷款人可根据借款人的具体情况决定在此基础上是否追加质押担保、保证担保。
第二十一条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物、抵押合同和抵押权的设立应符合《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律、法规及监管规定，抵押物应是抵押人所购商业用房，抵押人所拥有的其它商业用房不能用于抵押。
（一）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其它方式处理，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。
（二）贷款人应按照《物权法》、《担保法》等法律、法规及监管规定办理抵押登记手续，以确保贷款人抵押权的有效设立。
第二十二条 以质押方式申请贷款的，质押方式能够是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订质押合同。采取权利质押的，质物只限于债券和存单，其它权利包括股权等暂不接受质押。质物、质押合同和质权的设立应符合《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律、法规和监管规定；贷款人应及时要求出质人交付质物和办理质押登记手续，以确保贷款人质权的有效设立。贷款人认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。
（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将质物或确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人应妥善保管质押权相关凭证。
（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移、重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。
（三）以债券作质押的，在质押期内，债券到期时，能够选择以下处理方式：
1.借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为定期存单继续用于质押（后者情形下应依法变更原借款合同和质押合同、签署定期存单质押合同）。
2.借款人用贷款人认可的等额债券替换到期的债券，并变更原借款合同和质押合同、签署新的质押合同。
第二十三条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，能够由贷款人进行评估，也可委托贷款人认可的专业评估机构进行估价。以所购商业用房进行抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的50%；以存单和凭证式国债作为质押的，质押率不得超过90%；以其它债券作为质押的，质押率需视质物价值从严确定。
第二十四条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《担保法》的规定。
采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。
第二十五条 个人一手商业用房贷款应由开发商、各一级分行审核批准的法人机构或个人提供阶段性连带责任保证和（或）提供阶段性保证金质押担保(保证金比例原则上不低于贷款余额的10%)，并签署保证合同和（或）保证金质押合同。
自借款人办妥贷款所购房屋的抵押登记并将她项权证正本交我行执管之日起，保证人（出质人）不再发生新的担保义务和责任，但对于在该日之前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人（出质人）或/及借款人违约而引起的债务，保证人（出质人）仍应承担相应的违约责任或/及担保责任。
第二十六条 原则上借款人需在合同签订前向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险。如借款人符合各一级分行优质客户条件或所购房屋为总行级、一级分行级重点合作伙伴开发项目，一级分行可自行确定借款人是否需要购买房屋保险或给予减免。
保险期不得短于借款期限，投保金额不得少于抵押物的价值，投保人应将保险单项下因保险事件发生而对保险人享有的保险金权益转让给贷款人。保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件。抵押期内，保险单正本交贷款人执管。投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。

第六章 贷款发放、使用与偿还
第二十七条 借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括房屋共有人）、担保人及其它有关当事人在约定的时间到贷款人处当面签订有关合同和办理用款手续。
第二十八条 贷款发放。在贷款合同、抵押合同、质押合同或保证合同等文件生效后，贷款人应按受托支付原则，将贷款资金直接划至符合合同约定用途的借款人交易对象（开发商或售房者）的专用账户。
第二十九条 贷款使用。借款人必须按合同约定使用贷款。违反借款合同约定的，贷款人有权根据合同约定采取停止发放贷款、提前收回部分或全部贷款、计收罚息等措施。
第三十条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款。
第三十一条 还款方式。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款、等额本金还款。对于优质客户可采用宽限期还款方式，具体要求如下：
（一）宽限期还款方式限于在部分一级分行试点。拟试点的一级分行需形成试点申请，试点申请经一级分行个人金融部和风险管理部审查经过后，并经分管个人金融业务和分管风险管理工作的行领导审批同意后，报总行审批。获得总行批准后，试点一级分行方可按照批复要求叙做该业务。
（二）宽限期不超过贷款期限1/4，且最长2年。
（三）采用宽限期还款方式的，应适当按照风险与收益平衡的原则合理定价。
第三十二条 提前还款处理。借款人向贷款人提出提前还款书面申请后，经贷款人同意，可提前部分归还贷款本金或提前结清全部贷款本息。
第三十三条 展期贷款处理。经贷款人同意，个人商业用房贷款能够展期，展期期限应符合法律、法规及监管规定。一年以内（含）的贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；一年以上的贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过 。展期须经担保人书面认可，并办理相应担保变更手续。
第三十四条 逾期贷款处理。贷款发生逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和逾期时间向借款人加收逾期贷款利息，具体逾期时间计算和加收利息标准按我行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。
第三十五条 不良贷款的处理。参照我行《中国银行零售贷款贷后管理办法》（中银零[ ]4号）、《中国银行零售不良贷款催收保全管理办法》（中银零[ ]86号）及《中国银行股份有限公司境内机构个人类贷款呆帐申报核销实施办法（ ）》等相关规定执行。

第七章 借款合同的变更与终止
第三十六条 借款合同依法需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应根据相关担保合同约定取得第三方担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十七条 当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款人，并重新提供贷款人认可的担保以及重新办理担保手续。
第三十八条 借款人在还款期限内死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人，贷款人应采取有效措施及时收回贷款，并依据抵（质）押合同的约定处理抵（质）押物，用以归还未清偿部分。
第三十九条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止后，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证，通知保证人，借贷关系、抵（质）押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护
第四十条 贷款人需密切关注借款人、担保人严格履行借款合同、抵（质）押合同、保证合同，如发生任一合同约定的违约情形，贷款人均应及时认定借款人、担保人构成违约。
第四十一条 借款人、担保人在贷款期间发生违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：
（一）要求限期纠正违约行为。
（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物或更换保证人。
（三）停止发放尚未使用的贷款。
（四）在原贷款利率基础上加收罚息。
（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）。
（六）向保证人追偿。
（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物。
（八）向仲裁机关申请仲裁或人民法院起诉。
（九）其它措施。

第九章 贷款管理与考核
第四十二条 贷款人要按照《个人贷款管理暂行办法》等相关法律、法规和监管规定加强对个人商业用房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。
第四十三条 贷后管理
贷后管理是风险防范的重要环节，应对项目的进展情况、借款人的资信状况和还款意愿等进行定期检查监控，重点跟踪调查商业用房周边经营环境的变化、借款人本身经营状况的变化等，全程、全方位掌握贷款项目的变动情况，了解和分析与贷款安全密切相关的信息和指标，及时发现存在的问题和隐患，及时施行保全措施，防范、控制和化解贷款风险，保证贷款本息的收回。
贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同约定用途使用，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。
第四十四条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。
第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查借款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第十章 附 则
第四十六条 本办法由总行个人金融总部负责解释。各一级分行可依据本办法，结合实际情况，就贷款审批、发放、收回等制定实施细则，并于制定后5个工作日内向总行个人金融总部报备。
第四十七条 本办法自颁布之日起施行。原《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法（ 修订版）》（中银发[ ]1192号）同时废止。此前与本办法规定不一致的，以本办法为准。
第四十八条 本办法未尽事宜，应严格按照《个人贷款管理暂行办法》等相关法律、法规、监管规定及我行相关规章制度执行，确保业务合规开展。