南京市场户型设计研究报告201138页.pptx
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1、南京市场户型设计研究报告(2011年4月12日)一、典型项目户型设计演变万科作为较早进入南京市场的全国一线开发企业,从2003年金色家园开始,每一次项目面世都成为所在区域市场的标杆,因此本次以万科项目为重点研究。万科南京项目列表项目名称最早开盘日期项目亮点金色家园2003.6 莫愁湖湖景豪宅 颠覆南京人对二道梗子印象光明城市2005.5 河西新城核心 2万平米生态湖红郡2008.4 红山英伦叠墅 精装单室公寓金域缇香2008.4 河西新城居住中心金色里程2009.9 创新复式青年居住社区 提升铁心桥区域居住价值金域蓝湾2010.4 一线河景大型社区 江宁区域价格标杆项目红郡金色家园光明城市金域
2、缇香金色里程金域蓝湾宽厅、宽观景阳台主卧套间设计多功能空间n 作为以莫愁湖为外部强势景观为卖点的金色家园项目,其户型亮点之一即突出其观景优势,采用宽厅、宽景观阳台的设计,最大幅度利用户外景观;n 在较大面积产品中,都采用主卧的套间设计;n 多功能空间的引入,这个至今很多项目仍在使用的设计,早在03年万科已经开始在其产品中使用,显示出万科产品设计的领先性。一、典型项目户型设计演变万科金色家园n 主卧套间设计较金色家园进一步升级,采用弧形落地窗、步入式衣柜等,进一步强调主卧空间的私密与豪华;n 干湿分离设计,各功能区分布合理;n 储藏空间的引入,万科充分挖掘日常生活收纳功能需求,并在其后续项目中引
3、用并不断改进升级。128138弧形落地窗步入式衣柜双入户储藏空间干湿分离一、典型项目户型设计演变万科光明城市n 万科红郡项目是万科在南京的“异类”,除借助红山景观优势打造的叠加别墅外,又加入了50平米左右的精装小公寓,颇具亮点;n 叠加产品的户型利用其大面积操作空间,实现居住空间奢华。另外7.5平米开间约80平米带卫生间地下室,一层40平米入户庭院,也是重要亮点;n 50平米精装公寓,小户型、全功能,成为当时南京市场重要亮点。230叠加别墅地下室地上一层地上二层40平米入户庭院7.5米开间、带卫生间地下室奢华居住空间50精装公寓一、典型项目户型设计演变万科红郡n 金域缇香是继光明城市后另一个项
4、目,由于没有光明城市的景观优势,因此金域缇香项目更为注重产品品质的打造;n 90平米左右产品,注重产品实用性、舒适性,户型方正、南北阳台通透;n 195平米充分利用大尺度空间,打造主卧奢华空间,创新设计男、女衣帽间。90南北阳台195主卧男女衣帽间储藏空间一、典型项目户型设计演变万科金域缇香n 金色里程是万科以青年居住社区为主题的项目,创新标准层高复式户型上市受热捧,继万科后仁恒G53、金地自在城也推出形同产品获热销,万科再次引领市场产品创新;n 71平米复式户型为项目最受欢迎产品,万科利用样板间的展示,产品立即吸引大量置业者;n 产品主要亮点有:标准层高复式,市场首创;挑空起居室、阳台的隔断
5、,增加附赠面积,提高性价比;主要功能间明厨、明卫设计。标准层高复式挑空阳台双层双卫明厨设计一、典型项目户型设计演变万科金色里程90135储藏收纳空间方正户型南北通透n 在金色里程创新产品热销全市后,金域蓝湾的户型产品反而看不出有何亮点,有着“返璞归真”的味道,但依然可以看到万科多年产品打造的积淀;n 所有户型产品都方正规则,尽量实现南北通透,以实现居住舒适为第一目标;n 引入新风系统、地暖(90以上户型)等成熟科技产品;n 将储藏收纳功能充分发挥,有效利用空间。主卧套间设计一、典型项目户型设计演变万科金域蓝湾p 从其南京项目户型变化来看,除个别具有特殊景观资源项目(金色家园、红郡),其余项目户
6、型设计都以居住功能实现为主:户型方正规则、尽量实现南北通透、功能区动静、干湿分离等。p 在实现基本功能后,户型创新点主要集中在主卧套间以及储藏收纳空间的设计,主卧套间视户型面积大小,设计步入式衣帽间、男女双衣帽间、独立书房、弧形落地窗等;而储藏收纳空间这个看似“可有可无”的功能,万科将其挖掘放大,成为产品设计亮点。p万科稳健的风格也体现在其项目户型设计中,创新作为产品点缀,从来不会因为太“过”而“喧宾夺主”,主卧套间和储藏收纳空间的创新做好了,可以成为产品卖点,即使做的不好,也不至影响产品主要功能而成为产品“硬伤”,万科的稳健和“精明”由此可见一斑。一、典型项目户型设计演变小结二、热销项目户型
7、点评n仁恒江湾城n保利紫晶山n万科金域蓝湾n保利香槟国际n中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸仁恒江湾城保利香槟国际万科金域蓝湾保利紫晶山二、热销项目户型点评仁恒江湾城面面积/户型型数量数量/套套配比配比143A1:3*2*213215.79%89.5A2:2*2*112414.83%67.5-71.4A3:1*2*112915.43%138.3-144.7A4:3*2*213215.79%175.5B:4*2*219523.33%218.3C:4*2*312414.83%仁恒江湾城一期户型配比仁恒江湾城一期为5栋33层,2栋31层的成品房,得房率为78.5%-83.7%。一期建筑密度仅为11%、超大楼间
8、距,南北相距130米,东西跨度大于40米,同时绿化率高达76%。一期所有楼体都呈45倾斜,70%以上的家庭都可以观看到江景。在户型设计方面,仁恒江湾城一期共推出6种户型,分别为67平米的一房、89平米的两房、138和143平米的三房,以及175和218平米的四房,以满足不同客户群体的需要,但同时,3*2*2以上的大户型合计占比69.74%,其中4房户型占比也达到38.16%。功能间均设封闭景观阳台书房步入式景观阳台主卧观景浴缸厨房观景阳台主卧观景阳台客厅地面墙主卫观景浴缸书房观景阳台u三房以上的户型除在客厅、卧室可以看见江景外,还能在浴室、厨房里欣赏江景,同时,在细部处理上也充分考虑观景的视野
9、,客厅地面墙仅40公分高度,主卧浴缸顶部与窗体底部持平,利于观景,此外,在书房露台地设计上增加一扇房门,更便于业主在工作之余进行观景休息。C户型点评户型点评亮点:1.全明设计,南北通透2.功能间均设封闭景观阳台,书房设步入式景观阳台,保证了景观视觉的开放性3.主卧套房,入门即有衣帽间,卫生间亦有观景浴缸,更显人性化及奢华感缺点:1.北面两卧室入户门正对厨房、餐厅,噪声及污物的污染不可避免二、热销项目户型点评仁恒江湾城二、热销项目户型点评仁恒江湾城A1:三房二厅二卫143A2:二房二厅一卫89.5A3:一房二厅一卫67.5/71.4A4:三房二厅二卫138.3/144.7B:四房二厅二卫175.
10、5C:四房二厅三卫218.3二、热销项目户型点评保利紫晶山户型面积套数配比三 房130-1401714.41%140-1506655.93%170-18032.54%180-19086.78%190-20043.39%240-25054.24%250-26054.24%260-27043.39%280-29032.54%330-34010.85%350-36021.69%四 房150-160158.38%160-1705229.05%170-1803519.55%180-1903117.32%190-200168.94%270-28021.12%290-300105.59%300-31052.
11、79%320-33021.12%350-360105.59%370-38010.56%联 排300-4002850.91%400-5001425.45%500-6001323.64%保利紫晶山户型配比保利紫晶山用地面积21.44万平方米,容积率1.2,总建筑面积25.73万平方米。项目以28%的建筑密度勾勒美妙的溪谷花园于内,其间散落的230-360平米英伦风情别墅与140-200平米ART DECO花园洋房,展现了城东首屈一指的大宅风范。户型特色:突破南京传统居住设计,以背面“高台地”为地面建造一层,下挖的地下室地面就会与南侧“低台地”平齐,从南边入户,“地下室”就成为首层,与庭院相连,两个
12、“首层”便从此诞生。u前庭后院 私家电梯厅直接入户u双玄关“大十字”节省面积也要保护私密二、热销项目户型点评保利紫晶山私家电梯厅,双玄关设计赠送设备阳台紧邻厨房南北双景阳台A户型:三房两厅两卫142平米A户型点评户型点评亮点:1.私家电梯厅,独立玄关设置,彰显尊贵气度2.厨房连通设备阳台,设计新颖,尺度阔绰尊贵不失个性3.独立餐厅,连接景观阳台,用餐环境更舒适3.大开间客厅,南北双景阳台,视野更开阔;南向主卧套间,独立卫生间、步入式衣帽间,彰显主人尊贵;南向次卧套件,配备独立卫浴间,动静分离厨房厨房餐厅与北阳台餐厅与北阳台客厅客厅次卧次卧卫生间卫生间主卧主卧u私家电梯厅面积全部赠送,业主直接入
13、户。除此之外,飘窗、设备平台也是全面积赠送,南北阳台只算一半面积。142平方米三房的户型,整体可多出20平方米。二、热销项目户型点评保利紫晶山B户型点评户型点评亮点:1.私家电梯厅,智能刷卡入户,独立玄关设置,彰显尊贵气度2.餐厅厨房连接北向宽景阳台,生活更为宽敞舒适3.豪华主卧套间,配备独立宽敞卫浴、步入式衣帽间,更显奢华生活4.三大阳台,南北景观阳台、侧向独立阳台,空间通透,采光无限北向宽景阳台豪华主卧套间,步入式衣帽间双套房设计可变更空间,或为北卧套房,或为两卧室B户型:四房两厅两卫170平米u客厅、餐厅以及南北双阳台构成“大十字”的纵向,过道、玄关构成“大十字”的横向,这种布局不仅使得
14、通风采光达到极致,同时也极大地减少了空间的浪费。170平方米户型合计加送28平方米。厨房厨房中餐厅中餐厅西餐厅西餐厅书房书房客厅客厅次卧次卧衣帽间衣帽间卫生间卫生间玄关玄关主卧主卧卫生间卫生间二、热销项目户型点评保利紫晶山C:四房二厅三卫195M1:联排397M2:联排394二、热销项目户型点评保利紫晶山N1:联排407N2:联排515面积/户型数量/套配比90二房A1:2*2*116023.0%A2:2*2*116023.0%135三房B1:3*2*217925.7%118B2:3*2*19012.9%167四房C:4*2*210815.5%二、热销项目户型点评万科金域蓝湾万科金域蓝湾一期户
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