唯心工作室珠海中海地产项目全程策划.pptx
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1、唯心工作室唯心工作室珠海,珠海,你好!你好!唯心工作室唯心工作室市场部分回顾与展望回顾与展望唯心工作室唯心工作室市场部分2007年珠海市GDP为886.84亿元。继续保持较高的增长率。2007年珠海总人口为144.99万,户籍人口为92.63万。年均以4%的增长率平稳增长城镇居民可支配收入为19290,可支配支出为17422、同比增长17.22%城市规划战略进一步提升居住价值。唯心工作室唯心工作室2007年土地供应量较大,新增土地面积同比增长55%,新增建筑面积同比增长66%。珠海房地产市场需求量依然较大,未来土地的供应将稳步增长市场部分唯心工作室唯心工作室2003年至2006年珠海商品住房竣
2、工面积和销售面积的增长速度相对平缓,进入2007,珠海商品住房竣工面积和销售面积迅猛增长 通过07年竣工面积和销售面积可说明空置住房面积在2007年得到了较大的消化,市场需求比较旺盛。市场部分唯心工作室唯心工作室唯心工作室唯心工作室房地产后市仍被看好,未来供应量将呈平稳增长 珠海市商品房住房销售面积大于竣工面积,处于供不应求的卖方市场。住宅新开工面积小于施工面积,预计珠海房地产后市将跨谨慎步调。市场部分通过上述分析可能都对珠海市场过分乐观。然而。9.27新政之后。唯心工作室唯心工作室通过三个图表可以看出927新政之后,珠海预购均价,商品房交易面积都有所锐减。唯心工作室唯心工作室 04到07年珠
3、海的经济继续保持较高的增长速度,各项城市规划建设成效凸现,在种种利好的带动下,珠海房地产业发展迅猛。2007年国家在金融、土地、税收等方面出台了一系列措施对房地产进行宏观调控,并取得了一定的绩效。从国家银根紧缩、加大力度查地等迹象表明,2008年及未来几年将会是房地产回归相对理性之年。04到07年珠海土地供应量继续加大,主城区土地土地稀缺导致地价飙升,在“工业西进、城市西拓”的经济战略调整下,珠海西区土地进一步释放,使珠海的房地产发展逐渐趋于平衡。2007年在全国楼市一片大好形势下,珠海楼市也现示出其巨大的发展潜力,前三季度价量齐升。受“9.27”新政影响,第四季度市场需求明显减少,观望氛围浓
4、厚,后市将显谨慎。总结唯心工作室唯心工作室项目分析唯心工作室唯心工作室本案本案项目具体位置项目具体位置 具体位置:前山三台石路南沿河路东侧。唯心工作室唯心工作室现状项目南前山河岸项目远景唯心工作室唯心工作室综合分析项目的区位、环境、交通、配综合分析项目的区位、环境、交通、配套与规划,本地块表现出以下突出特点:套与规划,本地块表现出以下突出特点:特点一:位于东西双城的交会点特点一:位于东西双城的交会点特点二:多类型物业的综合体特点二:多类型物业的综合体特点三:轻轨物业特点三:轻轨物业特点四:景观稀缺特点四:景观稀缺项目分析项目经济指标项目经济指标宗地面积宗地面积19160.78容积率容积率3.0
5、 绿化率绿化率35%建筑密度建筑密度22%唯心工作室唯心工作室区域分析唯心工作室唯心工作室供应部分供应部分前山目前在售项目已前山目前在售项目已达达1010个,供应总量为个,供应总量为40.3940.39万平方米。万平方米。板块内项目容积率普板块内项目容积率普遍在遍在2.52.5左右,建筑左右,建筑形式以小高层与高层形式以小高层与高层的结合为主。特别是的结合为主。特别是1818曾高层(从建筑成曾高层(从建筑成本考虑)两梯四户未本考虑)两梯四户未板块主流建筑形式板块主流建筑形式唯心工作室唯心工作室供应部分供应部分三房是片区绝三房是片区绝对主力户型。对主力户型。其次为两房。其次为两房。紧凑的居家型紧
6、凑的居家型户型成为板块户型成为板块集中供应、集中供应、唯心工作室唯心工作室需求部分需求部分需求情况:前山市场的消化率还是比较良好需求情况:前山市场的消化率还是比较良好 原因原因1:其他板块价格过高,有一部分购:其他板块价格过高,有一部分购 房房者把置业目者把置业目 转移到前山板块。转移到前山板块。原因原因2:城市建设的发展,前山的居住环境有:城市建设的发展,前山的居住环境有了一定的提高。了一定的提高。分析:由单一的分析:由单一的居住功能向投资,居住功能向投资,商务,度假等复商务,度假等复合型居住功能住合型居住功能住宅转变,前山板宅转变,前山板块客户群选择置块客户群选择置业目的趋于多样业目的趋于
7、多样化。未来前山板化。未来前山板块将承载需求多块将承载需求多元化的客户置业元化的客户置业需求。需求。唯心工作室唯心工作室价格部分价格部分价格情况:前山住价格情况:前山住宅市场一直以来属宅市场一直以来属于珠海中低水平,于珠海中低水平,然而受到品牌项目然而受到品牌项目的影响带动了价格。的影响带动了价格。说明了利好消息对说明了利好消息对刺激板块价值提升刺激板块价值提升起到一定的作用。起到一定的作用。唯心工作室唯心工作室随着前山建材商圈的升级,随着前山建材商圈的升级,基础设施的完善,品牌项基础设施的完善,品牌项目的带动作用,前山板块目的带动作用,前山板块对外的辐射前所未有的增对外的辐射前所未有的增强。
8、主力客户群体可能将强。主力客户群体可能将以全市范围客户为主,此以全市范围客户为主,此外会对外会对港澳客户的吸引力港澳客户的吸引力页增大页增大。因此,客户区域。因此,客户区域的多样化的多样化提升了板块置业提升了板块置业者整体素质。者整体素质。从个体户逐从个体户逐步向中产阶层过度。步向中产阶层过度。客户部分客户部分特征特征唯心工作室唯心工作室SWOT分析分析1,即将竣工的轻轨会带来本项目以及,即将竣工的轻轨会带来本项目以及 整个前山片区的交通方便所增值。整个前山片区的交通方便所增值。2,一线河景将成为项目的景观优势,一线河景将成为项目的景观优势,并且并且135规划中的前山河规划中的前山河“一河两岸
9、一河两岸”规划会本项目河景增加不少附加值。规划会本项目河景增加不少附加值。3,位于东西双城的交合点,未来将成,位于东西双城的交合点,未来将成 为整个珠海的地理中心及交通枢纽。为整个珠海的地理中心及交通枢纽。4,中海的品牌对本项目的期待和品质,中海的品牌对本项目的期待和品质增添不少。增添不少。优势优势唯心工作室唯心工作室劣势劣势SWOT分析分析1 1,轻轨会带来不必要的嘈杂。,轻轨会带来不必要的嘈杂。2 2,S3S3住宅部分占地面积较小,无住宅部分占地面积较小,无法在规模上与对岸的华发新城及法在规模上与对岸的华发新城及华发世纪城等竞争楼盘对比。华发世纪城等竞争楼盘对比。唯心工作室唯心工作室机会机
10、会1、中海的品牌加上丰富的开发经中海的品牌加上丰富的开发经验会成为本项目最打的竞争力。验会成为本项目最打的竞争力。2 2、前山片区住宅品质的上升及、前山片区住宅品质的上升及轻轨带来的交通便利会吸引其他轻轨带来的交通便利会吸引其他板块的客户,提升客户群整体素板块的客户,提升客户群整体素质。尤其对中产阶层的吸引力比质。尤其对中产阶层的吸引力比较大!较大!SWOT分析分析唯心工作室唯心工作室威胁威胁1、新政之后的浓厚的观望期还没新政之后的浓厚的观望期还没过去的情况下,楼市的萧条可能过去的情况下,楼市的萧条可能成为本项目最大的影响。成为本项目最大的影响。2 2、其他品牌企业的纷纷加入再、其他品牌企业的
11、纷纷加入再加上本地品牌企业华发的先入为加上本地品牌企业华发的先入为主也会提高与本项目的竞争力。主也会提高与本项目的竞争力。SWOT分析分析唯心工作室唯心工作室我们是我们是谁?谁?20042004年至年至20072007年,中海地产连续年,中海地产连续4 4年被国内权威机构评为中国房地产年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌行业领导公司品牌 。20072007年品年品牌价值超过牌价值超过 。近年来,中海。近年来,中海地产还相继荣获中国房地产百强企地产还相继荣获中国房地产百强企业综合实力业综合实力TOP10TOP10第一名、中国大第一名、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力陆在香港上市房地
12、产公司综合实力TOP10TOP10第一名、中国最佳品牌第一名、中国最佳品牌2020强、强、中国蓝筹地产榜首企业、中国中国蓝筹地产榜首企业、中国2525大大典范品牌企业、国家质量信誉典范品牌企业、国家质量信誉 等级企业等荣誉称号。等级企业等荣誉称号。第一名第一名八十亿八十亿AAA我们是最强的品牌我们是最强的品牌唯心工作室唯心工作室我们要做我们要做什么?什么?1 1 用完善的用完善的产品产品线在区域及线在区域及整个珠海建一个地标作品。整个珠海建一个地标作品。2 2 以此项目来打开珠海市以此项目来打开珠海市场,在珠海树立场,在珠海树立品牌品牌及累计及累计珠海客户。珠海客户。做一个高端项目做一个高端项
13、目唯心工作室唯心工作室我们怎突破?我们怎突破?唯心工作室唯心工作室地产之外的思地产之外的思考考让我们远离传统地产的平庸,让我们远离传统地产的平庸,发起一场对新地产的探索发起一场对新地产的探索 唯心工作室唯心工作室往豪里做常规突破方法加大赠送豪华装修奢侈会所异域园林顶级服务结果价值得以提升但溢价空间不高同行复制竞争激烈利润难以保证如何突破如何突破要突破,就要跳出原思考模式,找到核心要突破,就要跳出原思考模式,找到核心唯心工作室唯心工作室居住居住需求需求享受享受需求需求投资投资需求需求普通普通住宅住宅豪宅、豪宅、别墅别墅酒店公酒店公寓、商寓、商务公寓务公寓?价格档次发展存在大量替代品存在大量替代品
14、只要能找到替代品,价格就无法突破共性:以居住需求为根源价值价值源于源于需求需求突破共性,寻找个性,我们要找一种需求,一种很难替代的需求突破共性,寻找个性,我们要找一种需求,一种很难替代的需求唯心工作室唯心工作室传统使用性非传统使用性社交、发展需求跳出使用性?走进世界,寻找突破思考继续发散思考继续发散唯心工作室唯心工作室顶级奢侈品巡礼顶级奢侈品巡礼唯心工作室唯心工作室共性共性身份身份品味品味收藏品收藏品突破点:荣誉感,收藏价值突破点:荣誉感,收藏价值唯心工作室唯心工作室居住居住需求需求投资投资需求需求普通普通住宅住宅豪宅豪宅别墅别墅酒店公寓酒店公寓商务公寓商务公寓发展发展名誉名誉收藏收藏需求需求
15、收藏品、收藏品、名流名流入场券入场券价格档次发展只要能找到替代品,价格就无法突破只要能找到替代品,价格就无法突破享受享受需求需求价值源于需求价值源于需求需求突破思考模式需求突破思考模式 唯心工作室唯心工作室非传统功能品&能收藏的珍品摆脱传统的需求非传统的使用价值:区分于传统居住价值,升级为休闲价值能收藏的珍品:使项目从一般的商品,跃升为奢侈的收藏品我们的物业是:我们的物业是:满足虚荣感满足虚荣感满足休闲功能满足休闲功能唯心工作室唯心工作室我们的物业定位是我们的物业定位是名流名流 府邸府邸客户群体档次唯心工作室唯心工作室自住、自用自住、自用投投 资资谁在瞄准本项目?谁在瞄准本项目?高品质、高享受
16、、高格调高品质、高享受、高格调将吸引城市的中上层将吸引城市的中上层城市新贵城市新贵唯心工作室唯心工作室v年龄:年龄:3 30-450-45岁岁v学历:大专以上学历:大专以上v职业:公司、企业高层管理者,包括金融、贸易、传媒、职业:公司、企业高层管理者,包括金融、贸易、传媒、IT IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人。、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人。v家庭状况:已婚家庭状况:已婚v置业次数:两次或以上置业次数:两次或以上v置业特点:智慧型置业特点:智慧型+理想型理想型v个性:自信,有把握事物本质的能力。注重自身的修养,和生个性:自信,有把握事物本质的能力。注重自身的修养,和生活
17、的细节,力求完美,追求卓越。活的细节,力求完美,追求卓越。消费者聚焦消费者聚焦唯心工作室唯心工作室核心价值核心价值“名流府邸名流府邸”的构想的构想接待展示社交服务居住体验身份居住区域板块价值社区氛围国际名流府 邸中海项目成就名流府邸名流府邸提倡的是打造一种生活方式提倡的是打造一种生活方式更是一种生活的境界与高度更是一种生活的境界与高度唯心工作室唯心工作室名流生活名流生活 奢华享受奢华享受唯心工作室唯心工作室私家珍藏,百年优私家珍藏,百年优享。享。唯心工作室唯心工作室新都市新都市 新生活新生活 新空间新空间.唯心工作室唯心工作室名流云集名流云集 品味人生品味人生唯心工作室唯心工作室诠释世界名宅价
18、值中海项目名流府邸唯心工作室唯心工作室我们怎么发展我们怎么发展唯心工作室唯心工作室总体规划理念总体规划理念 名流名流生活圈生活圈建筑理念企业品牌消费者需求传世经典传世经典开发理念开发理念国际规划国际规划产品理念 奢华生活奢华生活居住理念唯心工作室唯心工作室产品创新战略产品创新战略打造高端产品市场新标准高端产品普遍存在的问题只停留在建筑形态表面只停留在建筑形态表面功能未达高端产品要求功能未达高端产品要求空间尺度把握过于粗糙空间尺度把握过于粗糙服务性配套设施不健全服务性配套设施不健全城市配套资源不完善城市配套资源不完善拥有城市资源:拥有城市资源和城市配套设施。拥有城市资源:拥有城市资源和城市配套设
19、施。交通:社区周边有完善的交通道路网络。(轻轨)交通:社区周边有完善的交通道路网络。(轻轨)拥有景观资源:强调社区环境、更强调项目周边的拥有景观资源:强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。自然景观。(前山河景)(前山河景)规划:要有规划亮点,还需同自然环境有机结合。规划:要有规划亮点,还需同自然环境有机结合。配套:有相对齐全的教育、商业、休闲配套。配套:有相对齐全的教育、商业、休闲配套。服务:品牌物管,相对优化的服务措施和设施。服务:品牌物管,相对优化的服务措施和设施。社区文化:营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型社区文化:营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型邻里关系。邻里关系。唯心工作室唯心工
20、作室产品战略产品战略客观因素:现在世客观因素:现在世界的大趋势是什么界的大趋势是什么?地球对人类需要?地球对人类需要什么?什么?主观因素:主观因素:1 1,中海现在是第,中海现在是第4 4代产品代产品生生 态产品。态产品。2 2,作为品牌企业做产品中海对社会,作为品牌企业做产品中海对社会乃全世界需要负什么责人?乃全世界需要负什么责人?环保产品环保产品唯心工作室唯心工作室环保产品表现部分环保产品表现部分环保节能型地下水源热泵系统环保节能型地下水源热泵系统地下水源热泵系统是利用地地下水源热泵系统是利用地球表面浅层的地热能资源球表面浅层的地热能资源(地下水)进行供热、制冷(地下水)进行供热、制冷的高
21、效、节能、环保的系统。的高效、节能、环保的系统。相比传统空调系统运行效率相比传统空调系统运行效率要高约要高约4040。而且地下水源。而且地下水源热泵系统运行没有燃烧,没热泵系统运行没有燃烧,没有排烟,也没有废弃物。同有排烟,也没有废弃物。同时可以一机多用(制冷、供时可以一机多用(制冷、供暖、生活热水等),减少建暖、生活热水等),减少建筑空间,节省了大量的公摊筑空间,节省了大量的公摊面积。负责任的奢侈生活从面积。负责任的奢侈生活从能源的节约开始。能源的节约开始。唯心工作室唯心工作室环保产品表现部分环保产品表现部分集中热水地板低温辐射采暖系统集中热水地板低温辐射采暖系统结合人体健身理论,集中热水地
22、板低温辐射采暖系统使室温由下而上逐渐递减,给人以温结合人体健身理论,集中热水地板低温辐射采暖系统使室温由下而上逐渐递减,给人以温足凉顶的舒适感觉。同时也为住宅居室隔音、保温带来极大好处,避免了户与户间管线管足凉顶的舒适感觉。同时也为住宅居室隔音、保温带来极大好处,避免了户与户间管线管路相通而产生的声音干扰,提高居室的独立性和私密性。由于取消了暖气片和支管,不会路相通而产生的声音干扰,提高居室的独立性和私密性。由于取消了暖气片和支管,不会占用任何居室的使用面积,十分便于家庭装修和家居布置。奢侈的首要是人体的舒适和健占用任何居室的使用面积,十分便于家庭装修和家居布置。奢侈的首要是人体的舒适和健康。
23、康。唯心工作室唯心工作室同层排水系统同层排水系统同层排水系统是排水支管不穿越楼板同层排水系统是排水支管不穿越楼板,在同一楼层内与排水立管相连的排水系统。在同一楼层内与排水立管相连的排水系统。具有产权归属明确,避免了传统卫生间天花板上楼上住户的管道侵占着空间,楼具有产权归属明确,避免了传统卫生间天花板上楼上住户的管道侵占着空间,楼上住户用水的噪音干扰等优点。同时解决了传统排水方法带来的管道漏水,责任上住户用水的噪音干扰等优点。同时解决了传统排水方法带来的管道漏水,责任难以确定、不好检修等情况出现。同层排水系统还可实现卫浴的个性化装修需求。难以确定、不好检修等情况出现。同层排水系统还可实现卫浴的个
24、性化装修需求。奢侈也需要随性和安静的保证。奢侈也需要随性和安静的保证。环保产品表现部分环保产品表现部分唯心工作室唯心工作室环保产品表现部分环保产品表现部分楼层间有效隔音的浮筑楼板楼层间有效隔音的浮筑楼板一般建筑物中,楼板是产生撞击噪声的主要建筑构件,例如门窗开关的碰撞、物体掉落地一般建筑物中,楼板是产生撞击噪声的主要建筑构件,例如门窗开关的碰撞、物体掉落地面、桌椅拖动以及人在楼板上走动时鞋跟的敲击等,都会产生撞击噪声。为减少这些噪声面、桌椅拖动以及人在楼板上走动时鞋跟的敲击等,都会产生撞击噪声。为减少这些噪声对生活的干扰,提高居住品质和舒适度。对生活的干扰,提高居住品质和舒适度。The Hou
25、se国际花园采用国际先进的聚乙烯泡沫国际花园采用国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫,使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离,形成一道弹性隔声层,从而有效降低撞隔音垫,使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离,形成一道弹性隔声层,从而有效降低撞击声的传播。这样的楼板隔音效果佳、防水性能高、抗压强度强、柔韧度好及抗化学品性击声的传播。这样的楼板隔音效果佳、防水性能高、抗压强度强、柔韧度好及抗化学品性能,是欧美发达国家数十年来得出的降低楼板撞击声的最佳方案。中国的奢侈与国际同质能,是欧美发达国家数十年来得出的降低楼板撞击声的最佳方案。中国的奢侈与国际同质同步。同步。唯心工作室唯心工作室环保产品表现部分环保产品表现部分
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