高档商业办公用房综合楼项目可行性研究报告.pdf

.高档商业办公用房综合楼项目 可行性研究报告 .第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 高档商业办公用房综合楼项目 1.1.2 项目承办单位 某房地产开发有限公司 1.1.3 项目承办单位性质 有限公司 l.1.4 项目法人代表 1.1.5 开发资质：四级 1.1.6 承办单位简介 某房地产开发有限公司于2010年，注册经营期限至2020年 12 月 31 日。公司注册资本 1008 万元，实收资本 1008 万元。公司主要经营房地产开发、房地产销售业务。公司一般经营项目：物业管理及房地产信息咨询。公司为自然人独资的有限责任制公司。目前公司资产及经营状况良好无不良资产。本公司自成立以来，2010 年 5 月投资 3500 万元，建设某家园住宅小区（30000 平方米）项目，是我公司投资开发建设的第一个住宅项目。目前，30000 平方米住宅销售完毕，资金全部回笼。公司现有在职职工 22 人，.公司分为五个科室分别为：投资开发科负责公司开发前期的评估及方案的研究为领导决策提供依据；施工管理科负责公司开发工程的施工管理工作；销售管理科负责公司开发项目的销售管理工作；财务科负责公司的财务工作；人事科主要负责公司人员的学习、劳保、人员的招聘等工作。公司年开发能力为 5 万平方米房地产规模。公司可支配流动资金 5000万元。l.2 报告编制依据和研究范围 1.2.1 报告编制依据 1.现行有关设计、规范、标准、规定。2.某县城市建设规划及总体发展规划。3.国家、吉林省有关政策、法规、投资政策。4.国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）5.项目单位提供的数据资料。6.有关部门提供的资料和证明等。1.2.2 报告研究范围 1、项目建设必要性分析 2、项目建设规模及建设内容 3、工程设计方案 4、建设地点和建设条件 5、环保和节能.6、项目实施进度计划安排 7、投资估算和资金筹措 8、综合评价意见 1.3 项目概况 1.3.1 建设地点 项目选址确定于某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址。1.3.2 建设规模 项目占地 927 平方米，总建筑面积 4048 平方米。1.3.3 项目总投资及资金筹措 1、项目总投资 本项目预计总投资 800 万元。2、资金筹措 全部由企业自筹解决。1.3.4 主要经济技术指标。（详见表 1-1）主要经济技术指标表 表：1-1 项目 单位 设计指标 备注 1、用地指标 1.1 总建筑用地面积 927 2.总建筑面积 4048 其地上建筑面积 4048 .中 地下建筑面积 3.建筑物最高高度 25 4.机动车停车位 辆 20 5.容积率 4.37 6.绿化率%17.3 7 绿地面积 160 8.建筑密度%70.1 1.4 问题与建议 通过分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：1、建设单位应做好项目前期准备工作，落实好建设资金。2、项目实施阶段，要加强工程的监督和管理工作，确保工程质量和进度。3、开发商要根据不同时期房地产市场需求的发展状况，适当对建设方案作出调整。4、项目建设、规划方案要新颖，建设风格应与周边建筑环境、自然环境相协调。外形简练现代，充满活力。色彩大胆时尚，注意细节建筑风格与周边环境相协调。注意重光影效果，给城市夜景天色。规划方案应结合用地特点灵活布局，空间环境优美，配套设施完备，使用方便安全。.5、应以最经济的成本，最短的时间，最好的建筑质量为目标，选择有丰富经验、专业技术力量强的规划、设计、施工、监理承包商通过招标方法参加项目建设，并使各环节相互协调，以保障项目建设全过程的顺利进行，使项目尽早建成发挥效益。第二章项目提出的背景及建设的必要性 2.1 项目提出的背景 目前，某县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，但某县可出租的综合楼又无处寻找。因此，某县发展可出租的综合楼势在必行。该项目是我公司详细分析某县房地产开发建设市场状况，公司董事会经慎重分析考察后的作出的投资决定。某县是农、牧业大县，因历史的种种原因某县的经济发展一直徘徊不前。随着改革开放不断的推进，某县的经济建设迈入一个新的快速发展阶段。某县的房地产市场同时也进入高速发展阶段。商业用房价格一路飙升由最初的每平方米 2000 元左右升至现在的每平方米 10000 元左右，甚至几万元一平方。房地产市场的兴盛带动相关产业的发展。目前某县的房地产市场开发量大，市场需求旺盛，但写字楼项目开发很少，该项目出台顺应历史的潮流，目前其紧靠行政办.公区，周边的商业步行街、西城新区的建设成为项目的销售亮点。项目建成后可以解决很大一部分商人对商业用房的需求。该项目是我公司在详细分析某县目前经济状况、消费水准、地理位臵等基本情况后，分析预测某县房地产市场未来发展前景，公司董事会经慎重分析考察后的决定。某县位于吉林省中南部，地处长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游，属五山一水四分田的半山区。东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。清代被辟为盛京围场，史称皇家鹿苑，现隶属于吉林省辽源市。素有中国梅花鹿之乡的美誉，是全国商品粮生产基地县，全国十个民间绘画画乡之一。平均海拔 374 米，幅员总面积 2521.5 平方公里，耕地面积 110 万亩。全县辖 14 个乡镇，229 个行政村，总人口40.6 万人，其中县城人口 10 万人。某县区位优越，交通发达。距长春机场仅 158 公里，距沈阳机场 268 公里，四梅铁路贯穿境内。长梅高速、吉沈高速公路在*境内通过；四平至白山，*至草市，*至西丰等多条公路干线纵横交错，四通八达。东北地区最大的变电枢纽*五十万变电所距县城 10 公里，22 万变电所距县城1 公里。通讯设施齐全，互联网和传真遍布全县城乡。林业生产在全国享有盛名，境内森林繁茂，是全国百万亩人工林先进县，全国绿化先进县。县域处在亚洲黄金玉米带的腹地，.发展农业的自然和资源条件得天独厚，耕地面积 110 万亩，粮食常年产量 55 万吨，是国家重点商品粮基地县，素有山区小粮仓之称。某县野生资源丰富，盛产山菜野果，已被省列为无公害中药材示范基地，同时也是吉林省畜牧业先进县之一，某县山清水秀，环境优美，生态旅游资源丰富。某县矿产资源丰富，分布较广泛，近年来，工业发展迅速，门类齐全，已经形成医药、机械、冶金、建材、化工、食品、饲料等众多行业。随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高。房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样背景下产生。为了加快某县城市建设步伐，改善城区的面貌，坚持统一规划、按照公开、公平、公正的原则，依据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法，根据某县总体规划和西城新区发区总体规划的要求，经过充分协商，某房地产开发有限公司在某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址处地块进行开发建设，该项目土地总面积 927 平方米。该项目的建设档次及建设规模属较高档的商业综合办公用房，开发销售定位为公司和各单位团体等。该项目的开发定位符合本行业的产业政策要求。符合房地产行业的准入标准。.2.2 建设的必要性 2.2.1 项目建设外部环境分析 通过对该项目的开发，既加快了某县城的城市建设步伐，又成为开发企业新的经济增长点，带动开发企业技术进步。因此，该项目的建设，不仅繁荣了某县城的房地产市场，而且对于开发企业扩大规模经济效益，提高开发企业综合经济技术实力都是必要的。该项目的开发建设，无论从加快改善各行各业的办公条件，还是从扩大城市功能、加快城市化进程来讲，都很有必要，也是十分迫切的。某县政府十分重视本项目区的建设，把该区域建设摆在某县城规划建设的重要位臵。本项目地处*镇中心部位，商贸店铺集中地段，必将得到政府的大力支持。具有良好的外部发展环境。某县的大开发、大发展为该项目的建设提供了极好的发展机遇，也为该项目的实施提供了有利条件。某房地产开发有限公司具有一定的房地产开发和建设管理经验。工程建设管理人员的知识、技术和专业技能经过长期的锻炼，积累了丰富的管理经验，完全可以胜任本工程项目的管理。项目具有较强的协同投入能力。该项目的实施，关系到城市的环境面貌，将得到政府有关部门的协同支持与配合。.项目规划经深入调查、反复论证，合理准确，符合连云港市城区的发展要求，该项目的开发可操作性强，便于施工。该项目选址好，市场切入时点及时，开发条件成熟，市场需求旺盛。该投资项目经济效益良好，在计算所采用的条件下，抗风险能力较强，符合房地产投资项目的投资回报要求，是可行的投资项目。更重要的是，投资该项目可以改善某县城的办公环境，对加快城区改造步伐，美化市容市貌、改善来某县投资、商旅客人的办公条件、提高生活质量是有利的。在一定程度上树立了公司良好的社会形象，从社会效益来考虑该项目也是可行的。近年来，某县域经济快速发展。2011 年，某县地区生产总值完成 1120000 万元，增长 20.7。农业总产值完成481600 万元，增长 11。规模工业产值完成 2030000 万元，增长 52.7。固定资产投资完成 920000 万元，增长 37.3。全口径财政收入预计完成 46200 万元，增长 24.8。社会消费品零售完成 287000 万元，增长 21.3。城镇居民人均可支配收入实现 15588 元，增长 16。农民人均纯收入实现7310 元，增长 14.9。城乡基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高。统筹推进城镇化建设取得重大进展，一中两翼的城市发展格局突显。西城区建设成果显著。按照规划设计一步到位、配套设施一步到位的原则，大力开.发建设西城区，使其成为集商住、办公、医疗卫生、文化教育等为一体的综合服务区。某县西城区建设初具形态。重新完善了城区总体规划及西城区控制性详细规划，西城区面积达到 428 平方公里。创新经营理念，积极吸引资本，全力推动西城区开发建设。体育场、检察院、国税局、公安大厦、人社大厦等项目进展顺利，所有项目今年可全部竣工交付使用。城市的扩容必将带来城市人口的快速增加，预计到 2020 年某县城镇人口将达到 15 万人。随之而来的商业、服务业的增加，必将对写字楼带来需求量。我公司必须抓住这次机遇，乘势而上，因此，我公司建设可出租的综合楼是及时的，也是十分必要的。2.2.2 项目建设的意义 项目建设是*经济发展的需要。现阶段，某县仍属于投资拉动增长型经济，投资作为拉动整个经济增长的三驾马车之一，对保持经济增长具有十分重要的作用。本项目的建设，可以增加*的固定资产投资总量，为某县域经济快速发展作出积极贡献。项目建设是推动某县域经济发展的需要。*未来的发展，迫切需要形成某县域经济新的增长点，而包括房地产在内的第三产业，在未来发展中极具潜力，将对拓宽全县税源渠道，增加财政收入，增强县域经济实力有着非常重要的作用。项目建设是扩大*对外交流的需要。目前，*经济正处.在一个较快的发展时期，特别是西城区的建设，使房地产开发建设逐渐趋于高涨。要最大限度地吸引外资、项目、技术和人才等生产要素，就必须全面提升城市建设水平，改善招商与办公环境，使某县城更具承载力。第三章建设内容及建设规模 3.1 项目选址 3.1.1 项目选址原则 1、项目选址应符合某县总体规划；2、项目选址区域应交通便利，方便各种车辆通行；3、项目区内应有足够面积的停车场，为各种车辆的停放提供方便；4、项目区应有良好的基础设施条件，场地平整、宽阔。3.1.2 项目选址 根据以上选址原则，并按照某县城市建设规划要求，项目选址确定于某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址。3.2 项目土地权属类别与占地面积 项目建设所占用的土地为某县城规划用地，总占地面积927 平方米。3.3 项目拟建规模.总建筑面积为 4048 平方米，其中：一、二层为商铺（门期房）总建筑面积 1200 平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积 2848 平方米。3.4 建筑方案 1、设计依据 (1)民用建筑设计通则(GB503522005)；(2)吉林省民用建筑标准(DB2200，D3300189)；(3)建筑地基处理技术规范(GB500072002)；(4)砌体结构设计规范(GB500032001)；(5)混凝土结构设计规范(GB500102002)；(6)建筑物防雷设计规范(GB5005794)；(7)建筑设计防火规范(GB500162006)；(8)高层民用建筑设计防火规范(GB5004595，2005)；(9)建筑抗震设计规范(GB5001 卜 2001)；(10)建筑给排水设计规范(GB-1588)；(11)采暖通风与空气调节设计规范(GB500192003)；(12)民用建筑电气设计规范(JGJT 一 1692)。2、概述 建设内容为写字楼房 1 栋，总建筑面积为 4048 平方米。其中：一、二层为商铺（门期房）总建筑面积 1200 平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积 2848 平方米。.3、结构设计 本工程建筑采用框架结构，现浇钢筋混凝土楼屋面。外部装饰为仿石真石漆，门窗为塑钢两层玻璃保温隔热。4、防水工程 屋面防水等级为二级，采用刚柔两道防水。刚性防水采用细石混凝土掺 Ts95 防水剂，柔性防水采用 APP 防水卷材。卫生间防水采用 APP 防水卷材。5、绿化 项目围绕建筑设臵绿化带，绿化率达到 17.3，绿化景观场地结合设计做微地形处理。主要以种草、植树、养花为主。绿化构思为：体现安静，整洁。第四章 建设条件 4.1 自然条件 某县位于吉林省中南部，长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游。地处北纬 42。18一 43。14，东经 125。3一125。50之间。县城距省会长春市 135 公里。东、南与梅河口毗邻，西、南与辽宁省清原县相接，西与东辽县、辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县、盘石县隔河相望。四梅铁路贯穿境内，集锡线四平至白山国家一级公路，*至长春、.吉林至沈阳高速公路，*至辽宁省西丰、*至辽宁省草市线等多条干线纵横交错，四通八达。全县幅员面积 2521.5 平方公里，是五山一水四分田的低山丘陵区。某县是群山环抱、丘陵起伏的低山丘陵区，属丘陵区与海(龙)辉(南)柳(河)丘陵台地宽谷区的交错地带。地势西高东低，海拔高度 300914 米，平均海拔为 374 米。境内山地主要属于哈达岭支脉，多呈东西平行垄状走向。海拔 500 米以上山峰有 57 座，多位于西南与东北分水岭上。庆岭南山位于横道河镇西北部。是*与清原县界山，海拔 914 米，是辽源地区最高峰。北连庆岭山(海拔 851 米)，东与望宝顶子山(海拔 8366 米)相对，落脉龙头山，向南延伸与白云项子山相连。海拔在 500米左右的低山，多见于本县南部和北部，占全县幅员面积86，相对高差在 100 米左右，山峰尖耸，坡度较陡，地表以粗碎屑残坡积物为主，土质松散，剥蚀严重，个别地方基石裸露。某县丘陵台地分布较广，占全县幅员面积 61.4，海拔 350500 米，相对高差 150 米左右。县城南部多高丘陵，中、北部多为低丘陵。丘陵浑圆，坡缓土薄，甚至岩石裸露。土陵上多为稀疏的次生杂木林或人工林，坡麓下为冲积洪积台地，经多年侵蚀风化，多呈波状或梁状，俗称鸡爪岗。台地上有密集的干谷和冲刷沟，地面破碎，林田交错、水土流失严重。黄泥河、桦树河、柳河、秀水河中下游等地，坡度 10左右，耕地居多，荒山荒地较少。.某县属季风区中温带湿润气候，四季分明。春季风大干燥，夏季多雨湿热，秋季温和凉爽，冬季漫长寒冷。雨热同季，适于一季作物生长。项目区域地面高度 260 73261 17m，自然高差 0 44m。岩土构成为杂填土：杂色，由生活垃圾及建设垃圾组成，层厚 1.502.OOm；粉质粘土：黑灰色，可塑状态。层厚 1.502.70m；角砾：灰色，中密状。层厚 1.101.90m；全风化花岗岩：黄色，风化呈砂土状。穿厚 1.200.40m。根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范(GB500112001)，项目所在区域抗震设防基本烈度为度，设计基本地震加速度值为 0 05g。根据 建筑抗震设计规范 (G500112001)中有关建(构)筑物抗震设防烈度、设计基本 地震加速度和设计地震分组的规定，本工程所选场址的抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值 0.05g。4.2 周边环境与交通条件 项目位于某县药业大街中段，向北 50 米是东风路，向南 30 米是商业最繁华地步行街。项目拟建地点交通十分便利。4.3 公共设施社会依托条件 4.3.1 供排水 1、设计规范 建筑给水排水设计规范 GB500152003(03 年.版)建筑灭火器配臵设计规范 GB501402005 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084：一2001(05 年版)建筑设计防火规范 GB500 1 62006 室外给水设计规范 GB500 1 32006 室外排水设计规范 GB500142006 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 2、给水设计 I 水源概况 本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。从城市给水管网直接引入：DN200 给水水源管，其供水压力为 O.20MPa。本工程设计从该市政给水管上引给水干管引入小区作为小区水源。II 用水量 本项目部分房屋出租，规划出租户 35 户，按每户 5 人计，用水指标按 80 升人日计，加上商铺及绿化道路浇洒用水，计算出小区最高日用水量约为：50 立方米，最高时用水量为 6.5m3h。III 给水系统 综合楼是单位和商家办公场所，办公时间多集中在白天.8 小时内。用户生活用水直接与城市给水管网连接，可确保24 小时有水供应。消防系统 本综合楼建一个消防水池，消防给水水源利用自来水，室外消火栓直接接给水管网，管网同时为消防水池提供进水。设有消火栓灭火系统的建筑外均根据其设计流量配臵一定数量的水泵接合器，小区主干道上接 120m 间接布臵室外消火栓。本小区共设一个消防泵房。3、排水设计 本综合楼距城市排水主管道距离非常近，雨水排入市政雨水管，污水经管道收集进入生化池处理后排入市政污水管道。4.3.2 供电 生产装臵系统电源电压为 380220V，单回路供电，电源由附近的变压器通过埋地电缆引入楼内。4.3.3 供热 小区周围有市政供热管道可供接入。室外供暖供回水管道均采用无缝钢管，做好保温隔热后直接设于道路下。4.3.4 通讯 通讯电缆引入厂内。费用按电信统标准收费。第五章项目建设方案.5.1 建设方案设计原则 1、单体设计的总图设计方案符合城市规划的原则；2、平面设计符合合理、适用、体现功能的原则；3、建筑形式与使用功能相一致的原则；4、技术设施与服务目标相一致的原则；5、崇尚自然、注重环保、卫生安全的原则。5.2 总平面布臵 本项目总建设用地面积 927 平方米，总建筑面积为 4048平方米，其中：一、二层为商铺（门期房）总建筑面积 1200平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积2848 平方米。5.3 设计依据 1、建筑设计防火规范(GBJ16872001)；2、建筑抗震设计规范(GBJ50012001)；3、砌体结构设计规范(GBJ4988)；4、建筑结构荷载规范(GB500092001)；5、混凝土结构设计规范(GB500102002)；6、建筑地基基础设计规范(GB50072002)；7、建筑内部装修设计防火规范(GB5022295)；8、建筑桩基技术规范JGJ9494；9、钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规.程CECS51:93。5.4 建筑主要特征 以现代建筑设计为理念，突出建筑鲜明的文化个性和时代特征，对于城市空间，以点板结合，高低错落。立面强调均衡与对比，色调淡雅明快。住宅设计引入新的建筑设计理念，关注室外景致的引人，阳光日照的充足及住户完整的私密性。建筑的设计，应综合考虑用地条件、选型、朝阳、间距、绿地、层数与密度、布臵方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。建筑风格与整个景观统一协调进行设计，结合已有的设施和景点用自由的道路线形将景观节点联系起来，将景观节点、绿化空间和道路系统相结合，使小区的建筑造型与小区内、外环境有机结合，融为一体，给人亲切感。第六章 节能、节水措施 自然资源和再生资源是发展国民经济的物质基础，我国人均占有的资源并不十分丰富，但资源利用率很低。因此，提高能源利用率，降低能源消耗，是我们一项长期的任务。6.1 设计依据：1、公共建筑节能设计标准(GB501892005)；2、建筑照明设计标准(GB500342004)；.3、中国节能技术政策大纲；4、企业能源计量器具配备和管理导则(GBT17167)：5、国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇(章)编制及评估规定(1997)2542 号；6、吉林省节约能源条例。6.2 节能、节水措施：针对本项目的特点，采取如下节能措施：1、严格执行东北地区节能 65%的标准，建筑单体体形系数均小于 0.3，有利于建筑节能。在建筑外墙设计外保温使外墙达到一定的传热系数。在窗口、阳台、雨罩、空调外机板、凸窗上下混凝土板等外露混凝土的薄弱部位加强保温，避免内部结露和饰面发霉。2、所有外窗均采用塑钢窗和中空玻璃，有效减少热能损耗。3、变电器深入负荷中心，缩短配线距离，减少线路损耗，采乏无功功率补偿，选用低能耗变配电设备。4、电气照明设计中采用高效光源和灯具。荧光灯选用电子镇覆器或节能型高效率因数电感镇流器，照明开关选用光控和声控等智能照明控制装臵。5，本工程所有卫生洁具均为节水型，坐便冲水量61次，礴便器及小便器均采用延时开关，且蹲便器采用脚踏.式，小便器采用感应式；水龙头均采用陶瓷芯节水龙头，且均为感应式。6、生活给水系统均采用变频供水泵。7、年消耗值：年用电量为 15.33 万度每年冬季供暖需要 283360W。第七章劳动卫生与消防 指导思想：本项目消防设计认真贯彻执行预防为主，防消结合的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。7.1 设计依据 1、建筑设计防火规范(GB500162006)2、建筑物灭火器配臵设计规范(GB501402005)3、火灾自动报警系统设计规范(GB5011698)4、自动喷水灭火系统设计规范(GB500842001)5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5006797)7.2 消防设施和措施 根据建筑设计防火规范规定，该项目为丁类，各建构筑物的耐火等级均为一级。在各建构筑物内均设臵消防栓，保证有两支水枪的充实水柱同时到达各建构筑物的任何部位。室外消防火栓设臵间距不小于 120 米，保护半径为 150.米，同一时间内的火灾次数按两次考虑。根据该项目建构筑物的耐火等级、危险类别、建筑容积与消防分区，室内消防水量为 40L/S，室外消防水量为 20L/S，火灾延续时间按 2小时计算。消防管网与供水管网为统一管网。规划区消防给水采用与生活给水同压给水系统，消防设施按火灾次数同一时间发生两次设臵。根据规范要求，综合经营业务用房设臵自动喷水灭火系统，按中危险级级，自动喷水系统喷水强度为 8L/MIN平方米，喷头工作压力 9.8104帕斯卡。根据建筑灭火器配臵设计规范要求，本工程属于中级险级，按中级险级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配臵化学灭火器或干粉灭火器。室内外消防水储存在室外地下消防水池，平时消防水不被动用，火灾发生时，消防水泵启动，消防储存用水方可使用。本项目消防设有室外消防系统和室内消防系统，室外给水设环状给水管道，室内消防分为：消防栓、自动喷水系统。7.3 劳动安全卫生 该项目在总图布臵时注意功能分区，根据项目特点，实际需要和使用方法的原则设公共设施、环境卫生设施，严格执行建设部法律法规文件，确保合理的公共活动空间、公共卫生空间和安全管理空间。施工期间要求施工单位严格按照 建设工程施工现场供电.安全规范（GB50194-93）、建筑机械使用安全操作规程（JGJ33-86）.本着安全第一、预防为主的劳动原则，为确保人员的身体健康、改善劳动条件、预防事故发生，本项目采取如下的劳动保护和安全设施：1、建立一整套的安全卫生制度，建立相应的管理机构，贯彻预防为主的方针。2、按照谁主管，谁负责的原则，逐级签订安全卫生管理责任书，要求职工无严重违法和责任事故。3、经常进行安全、卫生教育。建立安全用电制度，保证用电安全，所有电器设备按国家规定，做到接地良好。4、为确保员工得到充分的休息，设计有专用的休息室和倒班宿舍。第八章环境影响评价 8.1 环境条件现状调查 建设地点场区地势较为平坦，周围路网交通便利，方便人流妻敦集散，且周围无较大型污染源，环境状况良好。8.2 环境影响评价适用标准 1、环境质量标准 (1)大气环境质量标准执行环境空气质量标准.（GB30951996)(2)地下水环境质量标准执行地下水环境质量(GBT1484893)(3)环境噪声标准执行城市区域环境噪声标准(GB309693)2、污染物排放标准 (1)废水排放执行 污水综合排放标准(CJ30821999)(2)建筑施工场地执行建筑施工场界噪声限值(DB222722001)8.3 主要环保目标 1、地下水：控制建设项目废水达标排放，保护地下水的水环境质量满足地下水质量标准(GBT1484893)。2、声环境：控制项目场界环境噪声，使区域环境噪声符合城市区域环境噪声标准(GB30961993)。3、大气环境：控制项目对大气环境的影响，使周围大气环境质量符合环境空气质量标准(GB30951996)。4、妥善处理生活垃圾，不对场区周围环境造成污染。8.4 项目产生的污染物对环境的影响 8.4.1 施工期间的主要环境问题 拟建项目开始启动后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作业中，将动用大量的施工作业设备和机械，主要有压路机、前斗装盂机、混凝土搅拌机、铲土机、平土机、移动式.吊车、起重机、复凝土振动棒、打桩机等，不可避免地产生建筑施工噪声，这些声源具有噪声高、无规则等特点，会对附近的居民住宅等敏感点产生噪声污染。在施工期场地拆迁过程中，会产生大量的固体废弃物；施工过程中由于施工人员居住的临时工棚，也会产生生活垃圾和废弃物；另外运输车辆在运载工程废土、废料和散装材料时，会产生扬尘。施工过程中使用的打桩机、挖掘机、运输汽车等噪声值较高，可达到 85Db(A)以上，对附近的居民产生影响，特别在夜间影响更为严重，因此报告建议本项目建设过程中在夜间 9 点到次日 7 点停止施工，以防噪声扰民。由于上述环境影响因素持续时间较短，故对环境影响只是短暂的。8.4.2 运营期间的主要环境污染源 1、废气：主要为厨房排放的油烟。2、废水：主要指生活污水。3、固体废弃物：主要为生活垃圾。8.5 环境保护措施 1、场地内采用雨污分流制，雨水经小区室外雨水管道收集后排入市政雨水管网，污水经小区室外污水管道收集，并经生化池处理后排入市政污水管网。2、生活垃圾：建设工程中产生的生活垃圾集中存放，定期送入城市垃圾处理站。3、设计中所选用的设备均选用低噪音设备，并采取相应.的减震措施。4、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。8.6 环境影响评价 本项目建设中对污水、废气、噪声等污染均按国家有关环保标准要求，采取相应的措施，做到达标排放，并在指定场所进行净化和重新利用处理，不会对环境造成影响和破坏。同时，项目建设过程中坚持三同时的原则，即环境自理措施与项目主体工程同时设计，同时施工、同时投产使用，确保所有污染物均达标排放。第九章项目实施进度 9.1 项目进度计划依据 本项目实施开发建设主要依据项目地形状况，设计布局，工程建设周期客观性，项目销售市场预测以及本公司开发能力和合理利用资金进行滚动开发的必要性而确定的。9.2 建设工期 本项目具体实施进度如下：1、项目准备阶段（1）2012 年 6 月-7 月，项目申请报告编制及批复工作；（2）2012 年 8 月，初步设计文件编制、审查、批复。.2、施工阶段（1）2012 年 8 月-2012 年 11 月，土建施工及内部装饰的；（2）2012 年 12 月，工程竣工验收；9.3 项目进度表 建设项目分阶段划分如下表：.项目实施进度表 时间 项目 2012 年 6 月 7 月 8 月 9 10 月 11 月 12 月 一、项目准备阶段 项目可行性研究报告编制及批复工作 初步设计文件编制、审查、批复 二、施工阶段 土建施工及内部装饰 工程竣工验收 全部竣工 .第十章组织结构与人力资源配臵 10.1 组织机构 本项目建成后，由某房地产开发有限责任公司统一负责管理，实行总经理负责制，由总经理的统一管理，经营和行政事务实行统一领导，各负其责。10.2 劳动定员 本项目定员 80 人。其中：管理人员 5 人。10.3 工作制度 企业每年计划工作日 300 天，八小时工作制，办公室管理部门实行日班制。10.4 职工来源及培训 1、员工来源及招聘方案 本项目劳动力可以招当地、高、初中毕业生，下岗人员及待业人员中通过考试择优录用，经技术培训上岗操作，工程技术人员及管理人员在全国范围内招聘市场经理、营销策划、运营管理人才，集中培训。2、员工培训计划 企业的管理人员、技术人员及职工的素质是企业形象的具体体现，特别是在市场经济的今天，从业人员的素质的高.低是企业发展的关键。因此，本项目运营关键环节的有关人员，将定期开展人才培训。第十一章投资估算和资金筹措 11.1 编制依据 1、国家发展改革委、建设部审定出版的建设项目经济评价方法与参数（第三版）【发改投资（2006）1325 号】；2、吉林省建筑工程投资估算指标；3、国家和有关部门颁布的有关投资政策、法规；4、国家发改委 投资建设项目可行性研究之南（试用版）；5、中华人民共和国土地管理法；6、中华人民共和国城市房屋管理法；7、中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001城镇土地估价规程。8、项目单位提供的有关数据、资料。11.2 编制基数 1、建筑工程费 根据吉林省建筑工程投资估算指标，并参照辽源市同类工程指标计算。2、设备购臵费 按项目建设单位提供的到厂价格确定。.3、安装工程费 设备安装费根据设备类别按一定比例读取。4、其他费用 根据国家和吉林省的有关规定读取。11.3 项目总投资估算 项目计划总投资 800 万元，其中：1、土地费用 65 万元；2、前期工程费 25 万元；3、基础设施建设费 93 万元；4、建设安装工程费 527 万元;5、管理费用 20 万元；6、销售费用 10 万元；7、其它费用 20 万元；8、预备费用 50 万元。11.4 资金筹措 项目资金全部由企业自筹。第十二章财务评价.12.1 编制依据及说明 1、国家发展改革委、建设部审定出版的建设项目经济评价方法与参数(第三版)发改投资(2006)1325 号。2、有关现行财税制度、法规、政策。12.2 财务评价 根据国家发展和改革委员会计办投资200215 号文审定出版的投资项目可行性研究指南(试用版)规定，本项目财务评价只作单位功能(或者单位使用效益)投资、单位功能运营成本指标测算。12.2.1 基础数据与参数 l、项目计算期为 3 年，其中建设期 1 年，经营期 2 年。2、项目在经营期内第一年可出售面积按 67计算，第二年可售面积按 33计算。3、根据融资成本并考虑一定的风险系数，财务内部基准收率确定为 10。12.2.2 效益预测 l、销售收入 按国家规定，商品房档次和辽源市某县房地产近几年销售价格的变化趋势，确定门市楼平均销售价格为 10000 元平方米，销售收入为 1200 万元；写字楼月租金为 50 元平方米，出租率按 90%计算，年租金为 154 万元，收入总额 1354.万元。2、税金及附加（1）商业用门市楼一、二楼 1200 平方米，销售金额 1200万元。营业税按销售收入 5计算，税金为 60 万元；城市维护建设税按营业税额的 7计算为 4.2 万元；教育费附加按营业税额的 3计算为 1.8 万元；销售税金及附加总额为 66万元。（2）三至七层写字楼 2848 平方米，对外出租，租金 50元/月、平方米。出租率按 90%计算，年收租金为 154 万元。营业税按租金收入收入 5计算，税金为 7.5 万元；房产税按租金收入的 12计算，税金为 18.5 万元；税金总额为 26万元。以上两项税金合计为 92 万元 3、利润总额 本项目利润总额为 462 万元。4、所得税 所得税按利润总额 25计算为 115.5 万元。5、税后利润 本项目税后利润 346.5 万元。6、全部投资回收期：3.3 年(含建设期 1 年)。7、盈亏平衡分析 本项目对开发销售量、销售额及商品房空臵率进行分.析：(1)销售量盈亏平衡点：总成本(销售收入一税金及附加)100 800(120092)100=72.22 即销售量达到开发量的 72.22时，项目保本。(2)销售收入盈亏平衡点：销售收入销售量盈亏点 120072.22%=866.64 万元。当销售收入达到 866.64 万元时即可保本。通过盈亏平衡分析，项目抗风险能力较强。12.3 财务评价结论 从财务评价的各项指标看，项目盈利能力较强，本项目盈亏平衡点较合理，说明项目具有较强的抗风险能力，从财务评价的角度看，本项目是可行的。第十三章工程招标 根据国家发布的 工程建设项目招标范围和规定 及 建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的规定，对该项目所涉及的地质勘探，工程设计、工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作均采取招标制，在招标过程中严格遵守中华人民共和国招标法。.结合该项目建设进度等具体情况，项目招标活动拟采取委托招标组织形式，全部工程均采用面向社会公开招标。为规范项目的招标活动，该项目招标活动中的招标范围，招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如有变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见，抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假，或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发200034 号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。本工程招标基本情况详见下表工程招标基本情况表。.招标基本情况表 建设项目名称：文成银河商住小区项目 招标范围 招标组织形式 招标方法 不采用招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察设计 建安工程 监理工程 其他 .第十四章风险分析 风险是不以人的意志为转移并超越人的主观意识的客观存在的，具有可变性，这里指经济活动发生损失的不确定性，它有可能是基于人们对客观事物认识能力的局限性，以及预测本身的不确定性导致的项目实施后的实际情况可能与预测的基本方案产生偏差，致使预测结果带有不确定性。投资项目的风险就是指由于这种不确定性的存在导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，同时，又可能产生新的预测不到的风险，在项目的总体运营中，风险无处不在，无时不有。风险的大小既与损失发生的可能性成正比关系。也与损失的严重性成正比关系。投资项目的风险分析就是通过对风险因素的识别，采用定性分析或定量分析的方法估计各风险因素发生的可能性对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素。提出项目风险预警，预报和相应的风险对策，为投资决策服务。其目的是让投资者认识和控制风险，在有限的空间和时间里改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，不可能完全消除风险。风险分析中一方面是有助于在项目可研过程中，通过信息反馈，改进项目设计方案或优选.设计方案，从而直接起到降低风险之效果。14.1 项目主要风险识别 本项目风险经分析主要包括市场方面、投资估算方面、工程建设方面、环境方面