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房地产土地一级开发工作流程

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2020年4月19日
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土地一级开发工作流程

一、土地一级开发概念：
是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）经过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）经过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、经过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。经过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费
4、纳入市土地储备库

四、土地一级开发注意事项
1、一级开发委托协议签订。
2、设定该宗土地二级挂牌条件。
3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。
4、锁定土地迁改范围，而且列入授权范围。
5、批准当前新的“总规、控规”。
6、保证该宗土地规划指标的具体落实。
7、锁定一级开发验收标准及免责声明。
8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。
9、该宗土地与城市道路管网的适应性。

五、土地一级开发实施流程

实施阶段
程序
文件及内容
文件需要单位
文件来源
计 划 编 制
依 据
政府产业政策
土地储备中心
政府
城市总体规划
土地储备中心
规划局
控制性详细规划
土地储备中心
规划局
土地利用总体规划
土地储备中心
国土局
报 批 市 政 府 计 划
土地年度供应计划
土地储备中心
国土局
土地年度利用计划
土地储备中心
国土局
土地储备开发总体思路
土地储备中心
国土局
前 期 筹 划
原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地一 级 开 发 意 见
村民代表大会决定
土地储备中心
村委会
村委会决定
土地储备中心
村委会
乡、镇政府批复意见
土地储备中心
村委会
政府批复意见
土地储备中心
村委会
土地一级开发申请
国土局
村委会
国有土地使用者决定
土地储备中心
国有土地使用者
国有土地使用者上级
主管单位意见
土地储备中心
国有土地使用者
---- 前 期 筹 划
编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）
土地储备中心
国有土地使用者
征地工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位
拆迁工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位
市政建设工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位
土地供应方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位
市政规划设计咨询
储备机构或有资质的编制单位
相关单位
规划设计方案汇总
市规委规划设计院
储备机构或有资质的编制单位
规划设计方案审批
市规委
储备机构或有资质的编制单位
规划平面位置图
土地储备中心
规划局
地形图
土地储备中心
有资质的测绘单位
控制性详细规划
土地储备中心
规划局
用地钉桩成果报告
土地储备中心
有资质的测绘单位
项目设计方案
土地储备中心
有资质的设计单位
现状情况
储备机构或有资质的编制单位
村委会和原土地
使用者
周边房地产市场价格
土地储备中心
市场调查
投资方案
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
考古勘探报告
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
征 询 意 见 和 审 批
请 示 与 批 复
土地一级开发实施方案请示
国土局
有资质的编制单位
土地一级开发实施方案请示
政府
有资质的编制单位
土地一级开发实施方案批复
国土局
市国土局、政府

文

档

土地一级开发申请
市土地储备中心
土地储备中心
乡镇、区政府相关文件
市土地储备中心
区土地储备中心
地形图1： （3份）
市土地储备中心
勘察测绘院
土地一级开发地块情况说明
市土地储备中心
一级实施单位
申报日期前一个月内的现场照片（3份）
市土地储备中心
一级实施单位
规划审批文件复印件（3份）
市土地储备中心
市规委
市 联 席 会
Ppt文档
市联席会
市土地储备中心
土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）
市联席会
市土地储备中心
------- 征 求 意 见 和 审 批 -------
确 定 土 地 一 级 开 发 主 体
制定土地一级开发主体
招标方案
国土局
土地储备中心
国土局办公会
确定招标底价
国土局
国土局
联席会审定招标底价
联席会
国土局
招标底价申请
政府
联席会
编制招标文件
土地储备中心
土地储备中心或有资质的编制单位
发布《招标公告》
投标意向者
国土局
购买招标文件
投标意向者
土地储备中心
现场踏勘、答疑和招标前会议
投标意向者
土地储备中心
成立评标委员会
国土局
评标专家
投标人交纳投标保证金
土地储备中心
投标意向者
招标、开标、唱标
评标委员会
投标意向者
评标
评标委员会
投标意向者
确定中标人
投标意向者
国土局
发出《中标通知书》
投标意向者
国土局
退还未中标人的保证金
未中标人
国土储备中心
申请与批复
土地一级开发
土地一级开发申请
国土局
开发主体
土地一级开发批复
开发主体
国土局
开发合同
签订土地一级
土地一级开发合同
土地储备中心
开发主体
土地储备中心
开发主体
------- 征 求 意 见 和 审 批
预审
用地

国土局
申请人
项目核准
提交的申请

发改委
相关单位及开发主体
提交的申请

市发改委
相关单位
（选址）意见书
征求规划

相关单位及开发主体
市规委
土地一级开发主体工作
市建委建设意见
开发主体
市建委
市交通委交通评价意见

开发主体
市交通委
市园林局古树处理意见
开发主体
市园林局
市文物局文物保护意见

开发主体
市文物局
市环保局环境评价意见

开发主体
市环保局
市政专业部门市政接用意见
开发主体
市政专业部门
征地
用地批准
国土局
申请人
收 回 国 有 土 地 使 用 权
原土地使用者收购申请
土地储备中心
原土地使用者
权属调查
土地储备中心
原土地使用者
征询规划意见
土地储备中心
规划部门
费用测算
土地储备中心
评估机构
收购方案请示
政府
土地储备中心
收购方案批复
土地储备中心
政府
收购补偿
原土地使用者
土地储备中心
权属变更
国土局
原土地使用者
土地储备中心
交付土地
土地储备中心
原土地使用者
组 织 实 施 土 地 一 级 开 发 -------
办理征地手续
耕地开垦费
国土局
开发主体
防洪费
国土局
开发主体
超转费
国土局
开发主体
新增建设用地使用费
国土局
开发主体
下发市政府用地批复
发主体
国土局
公告
市政府用地批复
土地所有者
政府
拆迁手续
核发集体土地房屋拆迁
许可证
开发主体
建委
核发城市房屋拆迁许可证
开发主体
建委
市政基础设施建设

开发主体
建委
组 织 实 施 征 地
协商征地补偿
村集体、开发主体
村集体、开发主体
村民大会或村民代表大会
村集体
土地使用者
公示征地补偿协议
土地使用者
村集体
监督与听取村民意见
土地管理部门
土地使用者
报送征用土地方案
政府
国土局
征地公告
乡镇、村
政府
支付征地补偿费
土地所有者及
土地使用者
征地单位
征地补偿费监管公布
乡镇、村
土地管理部门
土地变更
征地单位
村集体
实施拆迁
开发主体

办理征地结案表

国土局
开发主体
------- 组 织 实 施 土 地 一 级 开 发
地批准书
领取建设用
政府用地批复
国土局
开发主体
各项征地费凭证
国土局
开发主体
征地结案表
国土局
开发主体
其它材料
国土局
开发主体
市政基础设施建设
开发主体
审核土地一级开发成本
所有支出凭证
审核单位
开发单位
土地一级开发实施方案
审核单位
开发单位
招标底价
审核单位
开发单位
中标通知书
审核单位
开发单位
其它资料
审核单位
开发单位
组织验收土地
土地一级开发实施方案
验收小组
开发单位
开发情况介绍
验收小组
开发单位、监督
单位、监管单位
现场踏勘
验收小组
开发单位
验收报告
国土局
验收小组
收回国有土地
签订土地开发费支付和
土地转交协议
开发单位
土地储备中心
开发单位
土地储备中心
支付土地开发费
开发单位
土地储备中心
移交土地
土地储备中心
开发单位
纳入政府土地储备库
政府
土地储备中心
入 市 准 备
依据市政府年度土地供应计划
国民经济发展计划
土地储备中心
政府
宏观调控和
房地产市场运行情况
土地储备中心
市场调查
储备开发土地情况
土地储备中心
土地储备中心
确 定 土 地 出 让 价 格
规划意见书
土地储备中心
市规委
评估报告
土地储备中心
评估机构
土地储备中心初审意见
市土地储备中心
土地储备分中心
Ppt文档
市土地储备中心
土地储备分中心
确定土地出让方案
编制方案
国土局
土地储备中心
方案报批
国土局
国土局
出让公告
公告
竞买者
国土局
挂文件 制定招拍
招拍挂文件
土地储备中心
土地储备中心
挂文件 购买招拍
招拍挂文件
竞买者
土地储备中心
市 场 交 易
申 请 竞 买
竞买申请
土地储备中心
竞买者
竞买保证金
土地储备中心
竞买者
土地交易服务成本费
土地储备中心
竞买者
董事会决议
土地储备中心
竞买者
法人身份证明
土地储备中心
竞买者
授权委托书
土地储备中心
竞买者
资金证明
土地储备中心
竞买者
联合竞买协议书及授权委托书
土地储备中心
竞买者
土地开发建设费担保书
土地储备中心
竞买者
竞买
报价
土地储备中心
竞买人
成交确认书
竞买人
土地储备中心
签 定 合 同 和 办 理 后 续 手 续
签 订 出 让 合 同
成交确认书
市或区国土局
竞买者
营业执照
市或区国土局
竞买者
法人身份证明
市或区国土局
竞买者
开户银行户名及人民币账号
市或区国土局
竞买者
交纳出让金
交纳出让金通知书
市国土局
竞买者
交 纳 契 税
签订出让合同
市国土局
竞得人
交纳出让金发票
市或区税务局
竞得人
土 地 一 级 开 发 费 与 土 地 交 付
补偿合同
市或区税务局
竞得人
成交确认书
市或区税务局
竞得人
交付协议
土地储备中心
竞得人
土地储备中心
竞得人
收取土地一级开发费
土地储备中心
竞得人
移交土地
竞得人
土地储备中心