开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析(上).docx
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1、开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析(上)摘要:在本文所举的三个商品房道路交通噪声污染的司法判例中,不同的原告选择了不同的诉由,法院的判决也大相径庭乃至截然相反。在房地产开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任等问题上,审判机关之间明显存在见仁见智的情形。本文拟通过对上述司法判例的梳理和评析,根据我国现行相关法律、法规的规定及民法的相关原理,对房地产开发商在此类案件中是否应当承担民事责任及承担何种民事责任的问题进行探讨,并提出自己的结论性意见和建议。 关键词:交通噪声污染 房地产开发 民事责任 一、问题的提出 自二十世纪八十年代以来,我国社会经济获得了巨大的发展。随着城市化进程的
2、日益加快,城市交通设施迅猛发展,机动车数量与日俱增,城市交通噪声污染也日益加剧。在影响城市环境的各种噪声源中,交通噪声约占30,是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源.目前,我国大部分城市,均不同程度地为交通噪声污染所困扰,交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。由于我国人口众多,城市土地资源紧张,在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。 据报道,北京约有100万人因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。 因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪声导致的污染,由于污染源一般较为特定、明确,对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难,故受害
3、者较为容易寻求及获得法律救济。而对于交通噪声污染,由于污染源的不确定性和流动性,对起诉对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。因此,过去很长一段时间以来,几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。 2000年8月,北京市民王某等52名住户因道路交通噪声污染,向北京市综合投资公司、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提起诉讼。据报道,该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。 如果报道属实,该案也应当是首例商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商提起的诉讼案。该案中,开发商败诉,被法院判令采取措施减轻污染,同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。此案开创了司法机关在商品房道
4、路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。2003年底,昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由,对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提起诉讼,要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同,并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费。 几乎与此同时,上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由,对开发商提起诉讼,要求判令开发商停止侵害、排除妨碍,赔偿经济损失。 2004年6月,北京市通惠家园的16名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音,将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭,要求判令被告消除噪音,赔偿损失。该案目前尚在审理中。 从笔者目前了解的情况来看,以上四个
5、案件具有以下共同点:1)案件均系道路交通噪声超标所引发;2)案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商; 3)案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车;4)原告未对其与开发商订立的商品房购销合同的效力提出任何异议;5)原告未对商品房的主体结构质量提出质疑;6)原告与开发商未就商品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。11 然而,值得注意的是,上述三个案件12在案情基本相同的情况下,不同的原告选择了不同的诉由,法院的判决也大相径庭乃至截然相反。耐人寻味的是,在其中的“昆明苏某诉官房案”中,一审法院判令开发商败诉,并几乎支持了原告的全部诉讼请求,而二审法院则撤销了一审判决,驳回了原告的
6、全部诉讼请求13.从上述案件的判决结果和理由来看,在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上,审判机关之间明显存在见仁见智的情形。 由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性,同时,随着机动车辆的不断增加,城市交通噪声污染有可能进一步恶化,在今后很长的一段时期内,此类案件的数量很可能将有增无减。因此,对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定,运用民法的基本原理,对目前司法实践中存在的问题进行评析,并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。为了研究的方便,同时也为
7、了尽量避免歧义,本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究,系基于以下前提 本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任;因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染,或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任,均不在本文讨论的范围。 本文所称商品房,系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的企业法人,依照我国法律规定的程序和要求,所开发的用于向社会公众销售的房屋。 开发商与购房者签订的商品房购销合同不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。14 开发商和购房者在商品房购销合同中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。15 商
8、品房的主体结构不存在质量瑕疵。16 商品房在开发建设过程中,或购房者与开发商签订商品房购销合同时,或开发商将商品房交付给购房者时,对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。17 二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式 本文前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义,它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式18.现将这三个判例的有关情况介绍 法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况 1、案情简介 1992年11月,王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议,约定安置其到丰台区六里桥10号院7号楼居住。1994年
9、5月,王某入住后发现该楼邻近京石高速公路,噪声污染十分严重,日常生活和学习受到严重干扰。王某多次要求解决噪声污染问题,均没有结果。1997年11月3日晚22时,北京市丰台区环境保护监测站对六里桥10号院7号楼进行噪声监测,噪声值分别为分贝、分贝、分贝。该区域适用国家城市区域环境噪声标准 的4类标准,环境噪声最高限值昼间为70分贝、夜间为55分贝。为此,王某等52名住户于2000年8月向法院提起诉讼,请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施,将住房内噪声值降低到标准值以下,赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月60元,总计4500元。19 2、判决结果和要
10、旨 法院在审理后作出如下判决:1)投资公司在2个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗,将住房的室内噪声降到昼间60分贝以下,夜间45分贝以下;2)投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月60元,其中,投资公司负担50元,发展公司负担10元,自1994年5月起到住房安装隔声窗之月止。 判决理由为:投资公司在开发建设7号楼时,京石高速公路已通车数年,在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物,该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施;因此,该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定,但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任,故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。发展公
11、司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人,且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路,故发展公司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。20 法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况 1、案情简介 随着马路的竣工,交通的日趋便利,余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。1999年9月20日,余某与房产商签下商品房预售合同,以近40万元的价格购下了一套120多平米的房子,并在2000年底入住。入住三年多,余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。2004年1月,他将房产商告上法庭。其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重,白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活,要求法院判令房
12、产商停止侵害、排除妨碍,赔偿直接经济损失、档案查询费共计3500余元,以及入住以来的噪声侵害补偿费2万元。房产商经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭。21 2、判决结果和要旨 上海市闵行区人民法院在审理后,驳回了原告余某的诉讼请求。 判决理由为:余某向房产商购买房屋时,马路已客观存在,且已竣工通车。其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的,房产商并没有欺瞒的故意和行为,且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定,故余某要求赔偿损失,缺乏事实依据,与法相悖,法院不予支持。22 法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况 1、案情简介 原告苏某诉称,其于2002年10月与被告官
13、房公司签订了商品房购销合同,购买了被告开发的金康园10幢1单元1706号房屋,但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜,从未间断。原告一家人相继出现了身体不适的症状。2003年10月,原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测,结果发现,该套房屋昼间的噪声达34类标准,夜间均超4类标准。原告认为,根据城市区域环境噪声标准,适合居住的噪声标准为02类,因此其购买的商品房完全不适合居住,标的物存在重大质量瑕疵。而且,原告还认为,被告在开发该商品房时,没有按照环境噪声污染防治法的规定,履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采
14、取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响,更为严重的是,被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下,却未如实告知原告,致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了商品房购销合同。被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况,标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。故请求判令:1)解除原、被告双方于2002年10月18日签订的商品房购销合同;2)被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计元;3)被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息;4)被告支付原告噪声检测费1030元;5)被告支付原告违约金元;6)本案诉讼费由被告支付。23 2、一审法院判决结果和要旨 昆明市
15、中级人民法院在审理后作出了如下判决:1)解除原、被告之间签订的商品房购销合同;2)判决生效后10日内,由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计元;3)判决生效后10日内,由被告向原告支付噪声检测费1030元;4)驳回原告的其他诉讼请求。24 判决理由为:根据环境噪声污染防治法的规定,建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路,有可能造成环境噪声污染的,应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施;参照中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范的规定:在进行建设设计前,应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定,并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等
16、应作综合考虑,在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时,应采取建筑构造上的防噪措施。被告在开发建设房屋时,金星立交桥已通车,有关建楼规划手续虽符合当时规定,但并不能免除其对开发的商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任。虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定,且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施25,但该房屋的昼夜间噪声均超过标准,故被告仍未按法律规定履行其义务。此外,被告在投资开发建设该楼房时没有做环境影响评价,没有充分考虑该楼因距离高速公路过近给住户带来噪声污染危害,被告未履行其法定义务,应承担民事责任。据此,法院判令解除购房合同,退还购房款763897元。26 3、二审法院判决结果和要
17、旨 一审判决做出后,开发商不服,向云南省高级人民法院提起上诉,要求撤销一审判决,驳回原审原告的诉讼请求。 云南省高级人民法院在审理后,判决撤销一审判决,驳回原审原告苏某的全部诉讼请求。27 判决理由为:1)上诉人出售的是现房,其附近的金星立交桥在被上诉人购房时就已客观存在,被上诉人购房前已实地看房,并对所购房屋的实际状况进行了了解,故上诉人在售房过程中并未隐瞒房屋有噪音的事实;此外,被上诉人在购房前,已在同一幢房屋的5楼居住达两年之久,其对房屋有噪声影响的可能性应当预见,而在合同签订的过程中却未要求对房屋噪音标准及责任承担等事宜作约定,因此上诉人就该房对被上诉人不负有噪音方面的约定义务28;2
18、)根据环境噪声污染防治法和民用建筑隔声设计规范的规定29,上诉人有义务在房屋与道路之间留下一定的防噪间距,并采取相应的防噪措施;由于每幢房屋与道路的间距不能一概而论30,间距是否合 理只能以建设规划部门的审批为衡量标准31,本案中,上诉人提供了商品房规划设计的合法审批手续,故应认定该幢楼房与立交桥的距离符合法律规定;此外,除房屋与道路的间距外,上诉人在楼房设计、房屋朝向、防噪设备上均采取了相应的措施,整幢楼侧对立交桥,争议房屋的卧室尽量背对立交桥的方向,朝向立交桥房间的窗户均安装了双层隔音玻璃。以上证明上诉人已履行了法定义务,被上诉人关于上诉人未采取防噪措施的主张不能成立;3)虽然上诉人履行了
19、法定的防噪义务,但争议房屋的部分房间存在噪音超标的事实,在我国目前的经济条件下,交通干线两旁房屋受噪声影响的情况普遍存在,对此类情况采用的是采取一定措施予以防治的处理方法;本案中,上诉人已采取了一定的防噪措施,对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治,而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施,仅诉请解除合同,故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。综述,上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行相关的法定义务,现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵,可通过进一步采取措施加以补救,上诉人在履约过程中不存在根本性违约,合同解除的条件未成就,双方当事
20、人签订的商品房购销合同不应解除32.原审判决认定事实基本清楚,但适用法律错误,依法应予改判。 以上几种处理方式的异同 笔者在本文第一部分归纳了以上几个案例所具有的共同特点,并在此基础上设定了本文研究的前提条件。但是,本文更为关注的,是以上案例之间的不同点,尤其是人民法院在司法实践中处理此类案件时所呈现出来的差异。 首先,从案件的性质来看,“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”显然属于环境污染侵权之诉。33 从原告的诉讼请求来看,正在审理中的“通惠家园案”不啻“北京王某等人诉投资公司案”的翻版。只有“昆明苏某诉官房案”属于典型的合同之诉。但是,在对案件性质的认识上,人民法院和原告之
21、间并不总是一致。在“上海余某诉开发商案”中,法院对该案的判决理由似乎表明,其并不认为该案属于环境污染侵权之诉。34 从上述案例来看,原告更多地选择了环境污染侵权之诉,而非基于商品房买卖产生的合同之诉。 其次,从法院的判决结果来看,同为环境污染侵权之诉,在“北京王某等人诉投资公司案”中,原告的诉讼请求几乎全部得到了法院的支持,而在“上海余某诉开发商案”中,原告的诉讼请求却遭到法院驳回。无独有偶,在属于违约之诉的“昆明苏某诉官房案”中,原告在一审中几乎全面胜诉,而二审法院在基本肯定一审判决所认定的事实的基础上,否定了一审的判决理由,认为其适用法律错误,从而判令撤销一审判决,驳回了原告的全部诉讼请求
22、。上述戏剧性的结果使我们看到,司法机关在对同类案件的理解和认识上,差别何其巨大。 当然,通过对上述案例的初步分析,我们也不难发现人民法院在判决支持或驳回原告诉讼请求时,其判决理由中存在的共同之处。35 如从昆明市中级人民法院支持原告苏某的一审判决书中,我们可以看到其判决理由与北京法院在“北京王某等人诉投资公司案”中支持原告等人的判决理由何其相似乃尔。而云南省高级人民法院在“昆明苏某诉官房案”中驳回原告苏某诉讼请求的第一项理由,又无不与上海法院驳回原告余某诉讼请求的主要理由如出一辙。但是,我们更应当看到,上述的共同之处,并没有消弭民法院在此类案件上的分歧,相反却使他们在一些实质性问题上的分野凸显
23、得更加清晰。总而言之,在商品房道路交通噪声污染案件中,对于开发商是否应当承担民事责任以及承担何种性质的民事责任的问题上,当事人之间、当事人与法院之间乃至法院与法院之间,存在的差异仍然是主要的。这也正是本文对此问题进行探讨的意义所在。 三、从我国现行法律和司法判例看司法实践中应当注意的几个问题 从本文第二部分述及的三个案例来看,笔者认为,在目前的商品房道路交通噪声污染案件的司法实践中,人民法院在以下几个主要的问题上普遍存在着认识上的误区:1)开发商在商品房道路交通噪声污染案件中可能承担的民事责任是属于环境侵权责任还是合同责任;2)声环境是否属于商品房质量的一部分;3)开发商是如何履行其依法承担的
24、防噪义务的;4)声环境和开发商依法承担的防噪义务是何种关系;5)在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循何种法律原则;6)开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。 在此部分,笔者拟根据我国现行法律的规定,并结合司法判例,对目前司法实践中存在的上述问题进行评析,并提出自己的观点和看法。 如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质。 从本文提及的几个现有司法判例来看,在如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质的问题上,当事人之间、当事人与人民法院之间乃至人民法院之间,存在着见仁见智的情形。 开发商可能承担的民事责任的性质,直接
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