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写字楼物业装修管理手册

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2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
第一部分 金茂物业写字楼装修进退场程序        5
第二部分 金茂物业写字楼装修管理规定        10
第三部分 金茂物业写字楼租户装修验收标准        17
第四部分 金茂物业写字楼租户装修办证指南        20
一、        金茂物业写字楼《装修许可证》办理指南        20
二、        金茂物业写字楼《施工出入证》办理指南        23
三、        金茂物业写字楼租户公共设施设备损坏维修准备金退还办理指南        24
第五部分 附件        26
附件1：金茂物业写字楼租户接场验收登记表（一式三份）        26
附件2：金茂物业写字楼租户装修施工协议（一式三份）        29
附件3：金茂物业写字楼租户装修申请表        29
附件4：金茂物业写字楼租户装修期间用电用水容量申请确认书        36
附件5：金茂物业写字楼租户装修施工授权委托书        37
附件6：金茂物业写字楼租户消防报审承诺书        38
附件7：金茂物业写字楼围挡设计制作要求        39
附件8：金茂物业写字楼临时工作单        42
附件9：金茂物业写字楼租户装修延时加班申请表        43
附件10：金茂物业写字楼商铺公共设施设备损坏维修准备金退还申请意见表        44
附件11：金茂物业写字楼动火证        45
附件12：金茂物业写字楼租户网络布线要求        46
附件13：金茂物业写字楼装修施工人员情况登记表        46
附件14 ：金茂物业写字楼租户装修施工人员身份证、照片备查单        48
1、设计与装修协调会
Ø在签署租赁合同后，金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。
Ø金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。
2、设计图纸审批
Ø租户提交的方案设计图应至少包括下列内容：
ü效果图（至少包括表示室内装修的两个视角）。
ü平面布置图。
ü天花吊顶平面图。
ü地面铺装图。
ü立面图、剖面图
ü主要材料及颜色的样板。
Ø租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图（一般比例为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF 及CAD格式）。
Ø在收到方案设计图的5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5 个工作日内提出复审意见，直到最终经过方案。
3、装修施工图纸审批
Ø租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：
ü效果图
ü平面布置图
ü天花布置图
ü立面图、剖面图
ü地面铺装图
ü空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图）
ü电气图（包括接线系统图、照明线路图、插座线路图）
ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）
ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）
ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）
Ø餐饮类租户另须增加以下图纸
ü厨房排油烟施工图
ü给、排（污）水施工图
ü燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）
4、消防报审
Ø 金茂物业会告知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如《建设工程消防设计备案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。
Ø租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。
5、场地移交
Ø金茂大厦提供场地符合合同约定标准。
Ø金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信息，并盖章确认。
Ø金茂大厦根据场地移交日核算免租装修期（如合同有约定），以及计收合同约定的费用。
6、装修施工协调会
Ø租户正式装修前，金茂物业召集内部相关部门，与包括租户及其设计师、装修单位，指定承建商等，召开装修施工协调会。
Ø会议上需明确各方的责任，入场装修的费用和条件、装修管理规定，促使各方能积极、有效合作。
7、安装围挡及喷绘
Ø金茂大厦新装租户接场前及重装租户装修前应安装围挡。租户须于至少5个工作日前提供围挡制作尺寸及喷绘画布供金茂物业审核。
Ø围挡及喷绘设计制作要求详见本《手册》附件7《金茂物业围挡设计制作要求》。
8、办理《装修许可证》及《施工人员施工出入证》
Ø 详见：《金茂大厦租户装修办证指南》。
9、装修现场管理
Ø金业有权进行施工现场管理，包括对施工人员的自律性、临时用电用水、成品保护、货梯使用、消防安全等管理，并有权对违规行为进行惩治，包括但不限于停工等处理方式，管理规定及惩罚措施详见《金茂大厦装修管理规定》。
Ø金茂物业会结合租户施工进度对施工核心环节及隐蔽工程进行分项验收。
10、消防报验
Ø租户进驻办公前，租户向相关政府部门（如消防局）申报消防验收，验收合格后租户方可进驻办公。
11、竣工验收
Ø租户根据装修施工情况向金茂物业申请竣工验收，确定竣工验收时间，并填写《金茂大厦租户竣工验收申请表》（竣工验收时金茂物业提供）。
Ø验收标准：详见《金茂大厦租户装修验收标准》，经金茂物业验收合格后，租户方可安排进驻办公事宜。
Ø金茂物业根据租户申请进驻需求进行验收检查仅从装修施工角度开展，租户进场办公还需结合国家政府相关要求，确认是否落实燃气开户、消防报审、经营相关证照领取等工作。对此，如租户需金茂物业配合相关事宜，可联系金茂物业协调配合，涉及相关费用，由租户自行负责。
12、工程整改
Ø金茂物业工程验收完成后，金茂物业将在5[a2] 个工作日内向租户发出竣工验收函，反馈验收意见，租户需依照金茂物业意见进行整改。
Ø涉及遗留问题，金茂物业安排复验，并就复验问题发出验收函。如租户多次复验后整改不到位，金茂物业有权采取扣留、扣除租户公共设施设备损坏维修准备金等方式处理。
13、退公共设施设备损坏维修准备金
Ø       详见：《金茂大厦租户装修办证指南》。

第二部分 金茂大厦装修管理规定
一、  装修进场流程
   1.凡租户进场装修，需要提前办理入场装修手续填写相关表格，具体的装修审核（如查验资质、设计施工图纸、装修风格等）由工程部、客服部完成，审核后报金茂物业领导审批。
2.租户提前缴纳装修保证金和垃圾清运费。
3.领导审批后办理《装修施工进场证》，再由安全部负责办理施工出入证（施工出入证需缴纳押金，在施工出入证完好归还的情况下迟押金收据退还押金，遗失或损坏则概不退还）。
4.领导审批后装修单位必须严格按照申请的施工入场和竣工时间进场装修及准时完工。
5.工程部、客服部、安全部共同按照竣工时间准时验收，合格则予以验收经过，不合格则立即向施工单位发出整改通知书。
6.施工期间需要使用各类工程机械均需要工程部核准后方可入场使用。
7.竣工验收完成以后可办理退还装修保证金相关手续。
二、   消防安全管理
租户应在施工前必须先获得政府相关部门的有关批准，特别是《建筑工程消防监督审核管理规定》的网上审核备案或江苏省消防局的装修申报审核批准。
1. 在施工开始前及整个施工过程中，租户必须在施工场地内配置足够数量的手提式ABC灭火器（每100平方米设置2个4公斤灭火器，不足50平方米的按50平方米计，设置1个4公斤灭火器），并放在明显及容易取用的地方。灭火器由施工单位自备，如发现没有配置灭火器，安全部将有权要求租户停工。
2. 未获安全部同意，施工不得使用明火。动火前，必须事先到安全部办理“动火证”，并严格按消防管理规定操作执行，动火作业严禁与油漆工序同时进行施工。
3. 一切消防系统的改动，必须详细说明，在完工时整个系统必须完全符合现行国家及江苏省消防条例和规定。
4. 所有电器的安装必须遵照江苏省供电局的有关规定，所有电线一定要使用阻燃材料并穿金属管保护，不得将电线直接嵌入购物广场的任何部分。如需连接计算机网络、有线电视、煤气管道等，可向工程部咨询有关事宜。
5. 施工期间不得将过量的油漆或其它易燃易爆危险品带入或存放于金茂大厦施工范围内，只准存放当天所需的用量，且必须将其存放在密闭金属容器中。
6. 所有内部隔墙应使用轻质材料，例如金属框石膏板。如果是木框架或板墙，必须采取防火处理措施，并达到消防规范所要求的防火等级。消防报审、报验需要提供的装修材料检验报告，租户有义务配合。
7. 严禁更改任何消防卷帘，所有装修不能在消防卷帘的上下方或阻挡消防卷帘开关箱或导轨。
8. 不可阻挡消防通道、消防门、紧急出口路灯、消防栓等消防设施设备。
9. 不能随意改变防火门的功能、位置及尺寸。
10.租户自行承担因装饰装修而引起的火灾、人身损害等责任。如发生消防事故，又发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的租户承担责任。造成金茂大厦损失的，商户应赔偿。

三、   施工现场管理
1. 动火前，必须事先到物业部办理“动火证”，并严格按消防管理规定操作执行，动火作业严禁与油漆工序同时进行施工。 违反者视情节严重罚款500~1000元。
2.租户必须对所聘请的装修施工人员的行为负责并加以约束，所有的施工人员必须按规定行走路线出入，而且着装整齐，佩戴安全帽，不得赤足，不得穿背心、拖鞋，不得在非工作区逗留或进入其它区域，不得随地吐痰，不得在施工现场吸烟扔烟蒂，不得高声喧哗，不得打闹嬉戏，不得使用任何放声设备如收音机、电视等，绝对禁止赌博饮酒。违反者视情节严重罚款100~500元。
3. 进场施工临时用电方面：
1) 不得随意乱拉乱接临时用电线路。（注：施工单位必须自行按工程部要求配置临时配电箱，用电必须要经过漏电开关。）违反者罚款200元。
2) 所有拖地线都必须用护套线或电缆线；违反者罚款200元。
3) 所有插座线要使用插头使用；违反者罚款100元。
4) 临时灯线要整齐，不得乱拉乱吊；
5) 临时不用的电线、电缆线要盘好放在指定位置，不得放在工地上；
6) 使用太阳灯照明，必须用固定灯架，并远离可燃物品，做到人走灯灭。违反者罚款100元。
4. 租户所雇的施工人员应与碧桂园•金茂大厦工作人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾，应由双方负责人协商解决。
5. 每日装修结束，必须及时清理场地装修垃圾，盘好临时地拖线。关闭所有门窗、水喉、电闸方可离场。否则，由此造成的一切后果或损失均由租户及施工单位承担。
6. 装修工人若因装修原因使金茂大厦的水、强、弱电系统及设备等受损或中断工作，并影响到其它租户或导致金茂大厦设备的正常使用的，其整改、维修所需一切费用由引发事故相关租户及承包商负责。
7. 装修完成后，租户必须通知公安消防部门，对装修单元进行消防验收，并通知工程部组织对装修施工进行分项验收，未经验收合格的单元不得投入使用。
8. 所有涉及给排水部位的地面及墙身 1 米以下、淋浴间墙身2 米以下必须作足防水防渗漏措施，闭水试验时间不少于48 小时，并由工程人员验收合格后才能进行下一步工作，否则因此而引起的一切费用均由租户承担。
9. 成品保护
1） 开工前施工单位必须做好相关部位的成品保护（如公共通道地面、墙面、天花；玻璃幕墙等等，及其它设备设施）。租户后勤门和通道墙面须采用薄木板或珍珠棉临时封贴保护、地面须采用9mm 以上薄木板或废地毯保护。
2）所做成品保护未能符合工程部要求，严禁开工及搬运材料。
10. 不得违章搭建阁楼以作存货或其它用途。
11. 公司门头设计方案须金茂物业审批，公共地方装设招牌及广告由金茂物业批准，未经书面批准前，一律不能安装制作。
12. 室内装设吊顶如不是上人吊顶时，应在每一个风阀、每一个盘管风机、每一个水管闸制、每一个消防卷帘的马达及每一个电源箱下加装检查口。
13. 租户应对单元完工后的情况负责，即使按审批方案完工后发现其单元空调通风或其它系统影响她人或整体系统运作，工程部如要求其作相应修正，请租户予以配合。
14. 租户的所有施工内容必须严格按照金茂物业已审批图纸和审核意见，及金茂大厦租户装修验收标准合格完成。
15. 施工期间，所有施工人员须由员工通道进入，并只能由后勤门出入，不得随意进入金茂大厦其它办公区域。
16.租户进场施工须各自保管好自己的施工工具，夜间由租户自己的保安看管施工工具，如需金茂大厦协助看管请至少提前一个工作日向安全部提出申请。租户施工期间如若出现施工工具遗失情况由租户自行承担，金茂物业不承担任何责任。
四、   货梯使用管理
1. 工程部为方便客户提供简易的装卸货区，租户只准使用货用电梯上落货，任何装修公司必须按物业部指定的时间进行上落货。
3. 所有的装修运送材料及搬运余泥必须使用指定的入口和货用电梯，请租户、装修公司遵守物业部的安排进行。
4. 装修公司在搬运材料时，不得损坏、刮花、污染电梯，否则工程部有权停止装修公司使用，并要求装修公司作出赔偿，电梯在运行中如有专人负责看管，装修公司必须服从其指令。
5. 如果超长、超重材料（设施）不能使用货用电梯，可申请使用楼梯将货物运到需要的地方。
6. 经过货用电梯或楼梯运输的材料或垃圾必须包装完好，包扎紧固（特别是水泥、沙、石子等颗粒材料），严禁由于包装不当，导致人员受伤、场地污染、损坏电梯及地板。
7. 运输过程中货梯至客户单元范围之间的天花、地板、墙壁、结构、通道等公共地方不得令上述设施有任何损坏或刮花，任何由此而引起的公共设施及设备的损坏，工程部将安排其它装修公司修缮，而修缮费用由该租户支付，在装修保证金中扣除。
8. 无论在任何情况下，不得使用任何客用电梯和自动扶梯作运送物料之用。在金茂物业指定通道及路线只允许橡胶轮的手推车进入（带有损坏场内公共设施的手推车全面禁止使用），使用手推车时必须尽量小心避免损坏公共墙面、门框及其它公共设施。物料或垃圾运输所经地方，租户或施工单位必须铺设适当厚度的木板作保护，并随后立即清洁所经路线。 
五、共用设施与环境管理
1. 装修公司严禁将余泥或油漆烂布等类的物品倒入公共洗手间（清洁间）或单元内的排水渠、马桶、地漏等排水排污通道内，若造成厕所淤塞或影响到公共排水管，租户须负责所有修理费。装修期内请使用指定公共洗手间（清洁间）。禁止装修工人携带施工物品在公共洗手间清洗，严禁进入办公区内其它洗手间。
2. 不得损坏公共洗手间（清洁间）内任何清洁设施，若有损坏应全额赔偿。施工期间应严格按照管理规定执行，不得污染公共洗手间（清洁间）等公共区域。