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开发商筹划土地增值税案例分析

　　目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种方法对房地产开发企业影响较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。
　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
　　4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
　　按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
　　从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
　　确定适当的房地产价格
　　在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
　　例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。
　　第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元。占扣除项目金额的％，未超过20％，不征收土地增值税，营业利润为321元；
　　第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的％，超过20％，未超过50％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税133元，营业利润为311元；
　　第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计元，增值额为元，占扣除项目金额的30％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税元，营业利润约为400元。
　　采用第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠；采用第二种方案，单位价格增加130元，由于没有优惠，实现的营业利润少于第一种方案；采用第三种方案，虽然实现了较高的营业利润，但同时因为价格较高，需要承受激烈竞争所带来的风险。如果价格继续提高，必然导致市场竞争力减弱，商品房积压增多，资金利用率降低，支付的贷款利息随之增多，最终难以实现利润最大化。
　　确定适宜的成本核算对象
　　成本核算对象是房地产开发企业在进行成本核算时所确立的归集和分配开发产品成本的承担者。它直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因为物价、地级差价等原因，可能导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可以结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。
　　对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
　　按照这个原则，有几种具体做法对房地产开发企业成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。
　　2.将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。
　　确定合适的利息扣除方式
　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％扣除。两种规定为纳税人提供了选择余地。
　　如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。
　　如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。
　　房地产开发企业可以灵活地选用上述几种筹划方法，做到既能实现利润最大化，也能充分地利用资金时间价值，同时又能规避涉税风险。