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珠海物业服务收费管理办法

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2020年4月19日
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珠海市物业服务收费管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常管理、运行维护、保养，维护物业管理区域内的环境卫生、公共秩序及绿化养护，向业主所收取的费用。
   第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
    区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门负责辖区物业服务收费的监督管理工作。
第二章 物业服务收费

第六条 业主与物业服务企业能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价。
实行酬金制的物业服务收费，实行市场调节价，酬金比例或酬金数额由业主与物业服务企业协商确定。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据不同类型及服务内容制定政府指导价标准，报市政府批准公布。
物业服务收费政府指导价标准，应当根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费政府指导价标准应当进行成本监审。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在指导价标准范围内与业主协商，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后确定，并报所在地的区价格主管部门备案。
第十条 物业服务收费实行政府指导价的住宅，物业服务收费标准确需超过政府指导价的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门提出申请。
区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门初步审核后，报市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定。
 第十一条 新建住宅物业销售和交付使用前，建设单位经过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，由建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指导价范围内确定物业服务收费标准，并签订前期物业服务合同，报所在地的区价格主管部门备案。
负责前期物业服务的物业服务企业在住宅物业销售或建设单位交付物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务费标准，并签订物业服务合同。
第十二条 实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同。

第三章 收费管理

  第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
    第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
    （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
    （三）物业管理区域绿化养护费用；
    （四）物业管理区域清洁卫生费用；
    （五）物业管理区域秩序维护费用；
    （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    （七）办公费用；
    （八）管理费分摊；
    （九）物业服务企业固定资产折旧；
    （十）经业主同意的其它费用。
    第十五条 物业共用部位或共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当经过专项维修资金或一事一筹方式予以列支，不得计入物业服务成本。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定做好共用部位或设施设备的日常维护保养工作。
    第十六条 物业服务费根据法定产权建筑面积计收。
已办理房产证的，建筑面积以房地产证记载的为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，建筑面积以物业买卖合同中约定的为准。
未记入法定产权面积的附属房屋建筑面积不作为计费面积。
    自有产权车位、车库的物业服务收费可按车位、车库的数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。
第十七条 物业服务费按月计收。业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。
第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金收支情况有异议的，物业服务企业应当及时进行说明和解释。业主委员会能够聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
    第十九条 物业买受人应当在建设单位交付物业后次月起按时足额交纳物业服务费。
    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
    物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业，并结清物业服务费。
    第二十条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
    第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金、保证金或押金等附加费用。
    第二十二条 业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修保证金或押金。
物业服务企业对房屋装修人员实行出入证管理的，可向装修人员收取出入证押金或工本费。
装修保证金或押金以及装修人员出入证押金或工本费具体标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定。
物业服务企业不得向业主收取装修管理服务费。
第二十三条 装修产生的垃圾，业主能够选择自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。业主自愿委托清运的，清运费标准由双方协商确定。
物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务收取清运费。
业主拒不自行清理装修垃圾，也不委托物业服务企业清理的，物业服务企业进行清理的，所产生的费用由该业主承担。
    第二十四条 实行出入证管理的住宅小区，在房屋交付使用时，建设单位应当为业主免费配置三张出入证（含IC卡等）。
业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
出入证工本费具体标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定。
    第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也能够按照业主大会的决定使用。
物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备收益单独列账，独立核算，并将经营情况每半年按幢或单元在其显著位置分别公示，接受业主监督。公示内容包括：经营项目、时间、经营收益、资金使用明细。
    第二十六条 住宅业主自有产权车位、车库的物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价。
物业管理区域内的机动车停放服务收费，实行市场调节价。已收取机动车停放服务费的，不得收取车位物业服务费。
第二十七条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，该服务收费由双方协商。
除业主自愿委托外，物业服务企业不得增设物业服务合同约定之外的其它强制性服务项目和收费，不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。
    第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其它部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
    第二十九条 物业服务收费实行明码标价。
物业服务企业应当在物业管理处及物业管理区域的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示，接受业主和有关管理部门的监督。
新建住宅物业销售时，建设单位应当将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。
    第三十条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。
同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按照物业管理项目分别核算。
    第三十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，能够向物业所在地的区价格主管部门申请协商调解，也能够依法经过诉讼、仲裁或者其它方式解决。
    第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
    （一）未经价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；
    （二） 擅自设立强制性收费项目的；
    （三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；
    （四）其它违反价格法律、法规规定的。

第四章 附 则

    第三十三条 本办法自 3月1日起施行，有效期3年。本办法施行前本市颁布的有关物业服务收费规定与本办法不一致的，以本办法为准。