房地产估价案例与分析试题.docx

2004年湖南省房地产估价师考前培训班
《房地产估价案例与阐发》模拟试卷

一、问答题 (共3题，每题10分)
(一)B公司于1998年通过招标方法得到一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。修建物为高层修建，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该修建停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到互助同伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，审定其现状代价，为互助提供依据。
   请说出(1)评估该综合楼的技能路线；
         (2)应搜集、审核哪些资料?
   (二)相邻房地产归并，其代价往往会升高，各自的增值额应如何分派?
   (三)S开发商欲到场一经济技能开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块划定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为得到该地块，作为署理S开发商投标的估价人员，你认为应接纳何种估价要领，要做哪些具体事情?
   二、单项选择题 (共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最切合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
   (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上纪录，土地的用途为农用地，凭据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等隶属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建立当中，预计2004年12月完成。
   (1)征地赔偿费应按(    )用途予以盘算。
   A．农用地    B．商业用地
   C．产业用地    D．本地政府制定的尺度
  （2)要估价届时的售价，估价工具的状况和房地产市场情况应选择(    )。
   A．估价工具的状况和房地产市场情况均为2004年12月。
   B．估价工具的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。
   C．估价工具的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。
   D．估价工具的状况和房地产市场情况均为2003年3月。
   (二)甲公司于1980年通过划拨方法取得一块土地，并在其上建立一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。
   (1)此房地产的抵押代价为(    )。
   A．修建物代价加土地的现时代价
   B．土地的现时代价加修建物的现值扣除应交纳的土地出让金
   C．修建物的代价
   D．即是房地产重置价减去修建物的折旧费
   (2)此房地产的修建物代价(    )。
   A．即是重置价减去可修复部门的修复用度
   B．即是重置价减去物质上的、功效上的、经济上的折旧
   C．即是重置价减去耐用年限盘算的折旧额
   D．即是重置价减去凭据修建物的建成时间、维护调养、使用情况，以及宗地周边
   状况，最后确定折旧额。
   (3)出租租约限制对评估的抵押代价的影响为(    )。
A．无影响            B.  工具的代价
C．估价工具的代价    D．影响
三、指错题 (下列估价结果陈诉和估价技能陈诉中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号背面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号背面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)

某居住房地产估价陈诉

封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)

某居住房地产估价结果陈诉

   一、委托方：田X X
   二、估价方：x x房地产评估有限责任公司
   三、估价工具：田X X拥有的x x市五四西路35号4—1—301号住宅(包罗生地)
   四、估价目的：房地产抵押贷款
   五、估价时点：2001年5月23日
   六、估价依据：(略)
   七、估价原则：(略)
   八、接纳的估价要领
   本估价接纳比力法、本钱法综合评估。
   九、估价结果：2001年5月23日估价工具评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。
   十、估价人员：(略)
   十一、应用时效：本评估陈诉使用期为三年。
                                          x x房地产估价有限责任公司
2001年5月23日

某居住房地产估价技能陈诉

一、个体因素阐发
估价工具位于x住宅小区，修建物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式修建，外形典雅，色彩明丽，修建质量完好，院内设有自行车棚及小我私家车库，楼内设有电梯。估价工具4－1－301号是位于修建物内的一套单位住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，修建面积222．95 平方米。楼上为一室两厅，设有一关闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金关闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个关闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单位对讲系统。被评估工具于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。
   二、区域因素阐发：  
估价工具位于x x市五四西路35号4—1—301号。其所在的修建群为1999年底新建的  住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与x x市竞秀公园一墙之隔，情况幽静；别的，小区距x x市高新技能开发区、燕赵大酒店、  时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区四周商业、办事业也较为繁华，这些都为居民  购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
   三、市场配景阐发(略)
   四、最高最佳使用阐发(略)
   五、估价要领选用：凭据估价工具的具体情况和估价目的，本陈诉接纳比力法、假设开发法分别进行估价。
   六、估价测算历程
   1．比力法
将估价工具与较近期内产生生意业务的类似实例加以比力比较，对已产生了生意业务的类似实例的已知代价加以修正，得出最可能实现的公道代价。
   (1)比力实例确定
   比力实例A
坐落在x x市五四西路35号的4－2－401号房产，建于1999年．为七层砖混结构，房主金x x。实例A是位于修建物内的一套单位住宅，位于第四层，室内错层结构，有室内楼梯相连，修建面积222.95 平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一关闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个关闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4－18号车库修建面积18.91平方米，位于楼下院内。该房产为私有房产。
   比力实例B
坐落在XX市五四西路35号的2－1－502号房产建于1999年，为七层砖混结构，房主张x x。实例B是位于修建物内的一套单位住宅，位于顶层，室内三层错层结构，有室内楼梯相连，修建面积343.59平方米。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅、设有一关闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室  一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高等装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔绝阁楼一个；餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91 平方米车库一个。楼上附有50 平方米室外阳台一个。该房产为私有房产。
   比力实例C
坐落在x x市五四西路35号的1—1—301号房产建于1999年，为七层砖混结构。房主  王x x。实例c是位于修建物内的一套单位住宅，位于第三层，室内错层结构，有室内楼梯相连，修建面积221．38平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一关闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一关闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价工具室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高等印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高等大理石方砖．木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高等壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
考虑到上述三例所属权益状况与估价工具相同，可比实例的结构、地理位置、使用功  能、生意业务日期与估价工具靠近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此三案例作为比力案  例。详见表一：
表一
案例项目比力实例A（金XX）比力实例B（张XX）比力实例C（王XX）评估标的物（田XX）

3、地段品级二类二级二类一级二类二级二类二级
4、结构砖混砖混砖混砖混
5、用途住宅住宅住宅住宅
6、调养好好好好
7、交通便利便利便利便利
8、所在层数第四层第五层第三层第三层

10、单价1750元/M21800元/M22500元/M2

   (2)估价盘算：
   ①生意业务情况修正：
   评估标的物与比力实例A、B、C的生意业务形式相同，无需进行修正。可比实例的生意业务情况修正率如下：
   实例A＝100／100    实例B=100／100    实例C＝100/100
   ②生意业务日期修正：
   2001年1月至2001年5月，XX市各商业用房代价每月在前一月底子上上涨0.5%，
故各宗可比实例的生意业务日期修正率如下：
   实例A＝100  (1十0.5％)／100=100.5／100
实例B＝100  (1十0.5％×4)/100=102／100
   实例C＝100  (1十0.5％×2)/100=101／100
   ①区域因素修正；
   实例A、c位于x x市五四路35号佳辉小区，B位于x x市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的区域因素修正率如下：
   实例A=100／100    实例B=100/98    实例C=100／100
   ①个体因素修正：
   实例A、B、c物业治理相同，修建日期、修建结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个体因素修正率如下：
   实例A=94／100    实例B=97／100    实例C=135/l00
   (3)代价盘算：
   凭据上述各项修正，列表如下：
表二
比力实例生意业务代价生意业务情况修　　正生意业务日期修　　正区域因素修　　正个体因素修　　正比准代价

利用直接比力法公式：
                            生意业务情况    生意业务日期    区域因素    个体因素
                            修    正    修    正    修    正    修    正
   估价工具房地产的代价  ×（  ）/100 ×（  ）/100  ×100/（  ）×100/ (  )

   ＝可比实例生意业务代价

利用简朴算术平均法求评估标的物的房地产单价为：
   (1871.01十1892.78十1870.37)/3 ＝ 1878.05(元／平方米)
用比力法测算得出评估标的房地产的总代价为：
   1878.05×222.95 ＝418711(元)

2．本钱法
估价测算历程：
该房产1999年购入价为：1850元／平方米
                      1850×222.95 平方米=412458(元)
产权手续及各项收费：412458× 596＝20623(元)
利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元)
投入装修：70000元
扣除一年折旧：70000×30％＝21000(元)
   412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元)
   凭据本钱法得出评估标的房地产的代价为：498105元。
   七、评估结果：
   接纳比力法得出的评估标的房地产的代价为418711元。
   接纳本钱法得出的评估标的房地产的代价为：498105元。
   对以上述两种要领得出的结论取中间值即：  (418711+498105)/2＝458408为此次评估结果。
   故此次评估最后结果为：458000元。
                                   x x房地产评估有限责任公司
                                       2001年5月23日
四、指出并纠正下面估价陈诉片断中的错误 (本题l0分。不得在试题上改，在答题处指堕落处并纠正。错处不凌驾4个，背面应用前面的错误盘算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
某住宅开发项目土地使用年限为1998年5月1日至2068年4月30日，计划修建面积15000平方米，预计售价2000元/平方米。该项目于1998年9月1日开工，原定工期12个月，修建费为1000元／平方米，治理费为修建费的5％，修建费与相应治理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20％，后两个季度分别为30％。假定在每个季度中间投入，年利率6％，销售税率和销售用度分别为售价的6％和3％，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目1999年3月1日的代价。
接纳假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20％，季度利率为  1.6％。该项目在1999年3月1日的代价为P，估算如下：
   (1)盘算开发完成后的代价
   2000×15000／(1十1.6％)2=2906.256(万元)
   (2)盘算修建费

   ＝885.855(万元)
   (3)盘算治理费
   885.855×5％／(1十1.6％)1.5=43.251(万元)
   (4)盘算销售税费
   2906.256×(6％十3％)／（l+1.6％）2=253.390(万元)
   (5)盘算利润
   (P+885.855+43.25l+253.390)×20％＝0.2P+236.499（万元)
   (6)盘算项目代价
   P＝开发完成后的代价—修建费—治理费—销售税费—利润

   P＝1239.384(万元)

房地产估价案例与阐发》模拟试卷
参考答案

   一、问答题
   (一)（1）①本钱法：土地的重新购买本钱，修建物已完成部门的重新制作本钱，加上利息、利润及相关税费等。
           ②假设开发法；通过比力法等要领预测续建完成后的房地代价，扣除尚需投入的制作本钱、专业用度、利息、利润等。
       (2)  ①《国有土地使用权证》。
           ②《建立用地计划许可证》。
           ③《建立工程计划许可证》。
④《土地使用权出让条约》及交纳土地使用权出让金凭证。
           ⑤《施工许可证》。
       ⑥施工图纸、施工图预算、施工条约。
           ⑦已完工部门的工程质量状况证明和已完成工程量证明。
   (二)增值额分派有三种要领：A．以归并前各自的单价为底子进行分派；B．以归并前各自的面积为底子进行分派；C．以归并前各自总代价为底子进行分派。三种要领的盘算结果凭据影响水平巨细差别，取加权平均值可得出增值分派率，其中第一种要领的盘算结果应占较大的权重比例。
   (三)首先对土地的根本情况如土地的计划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，  通过对市场情况观察，对本地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资  项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价工具地块的投标报价。

   二、选择题
   (一)(1)A    (2)A
   (二)(1)B    (2)B    (3)A

   三、指错题
  （1）估价工具描述过于简朴。
   (2)  无估价作业日期。
   (3)  没有土地使用权年限。
   (4)  无代价界说。
   (5)  估价结果应为人民币肆拾伍万陆仟元整而不是肆拾伍万元整。
   (6)  估价陈诉应用的有效期不应为三年。估价陈诉应用的有效期自完成估价陈诉日起原则上划定为一年，但在市场状况变革很大的场所，估价陈诉应用的有效期一般不凌驾半年(见《房地产估价范例》P78)。
   {7} 无生意业务情况介绍。见表一。
   (8)  生意业务日期修正错：
   实例A＝100(1十0.5％)1／100 ＝ 100.5／100
   实例B＝100(1十0.5％)4／100 ＝ 102／100
   实例C＝100(1十0.％)2／100 ＝ 101／100
   (9) 区域因素修正错，实例B应为100／102。
   (10)个体因素修正错，实例A应为100／94，B为100／97，C为100／135。
   (11)个体因素修正时，可比实例c修正系数过高。见估价技能陈诉六、1．(2)每项修正对可比实例成交代价的调解不得凌驾20％，综合调解不得凌驾30％(见《房地产估价范例》P11)。    
   (12)直接比力法公式错，生意业务情况修正应为100／(    )。
   (13)本钱法技能路线错误。见估价技能陈诉六、2。
   (14)估价单位名称前后不一致。

   四、改错题
   (1)盘算治理费错，应为885.855×5％＝44.293(万元)
   (2)盘算销售税费错．应为2906．256×(6％＋3％)＝261.563(万元)
(3)盘算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20％＝0.2P+186.030(万元)
都会衡宇拆迁估价指导意见

9.15.202402:5002:50:3124.9.152时50分2时50分31秒9月. 15, 2415 九月 20242:50:31 上午02:50:31
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