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物业公司工作制度范本

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2020年4月19日
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第一章 物业管理公司概述
第一节 任务和岗位设置
一、任务
物业公司隶属于后勤集团,是江西中医学院后勤集团为加强学生宿舍、教学楼(含体育馆)、图书馆、行政楼、实验楼等学习、工作、生活场所的安全保卫、卫生保洁和日常维修工作而成立的服务部门。其主要服务内容和职责是:
1、负责所辖各片区的生活设施(设备)、教学设施(设备)等公共财产的防被盗、防丢失、防损坏、防火灾等安全保卫工作;
2、维护所辖片区正常的住宿、教学和工作秩序;
3、负责所辖各片区的室内卫生保洁工作;
4、负责教学楼多媒体的维护保养和管理工作;
5、负责物业公司员工的教育、培养和管理工作;
6、负责所辖片区生活设施(设备)、教学设施(设备)的报修工作;
7、负责湾里校区教学、科研及师生生活场所日常维修工作;
8、协助能源动力部加强水电管理;
9、处理师生投诉(涉及到公司人和事的投诉);
10、做好上级领导交办的其它工作。
二、岗位设置
物业公司按服务区域分为学生宿舍、实验楼、教学楼(含体育馆)、3个片区。我公司的工作人员除办公室人员外,各片区设有管理员、门卫、保洁员、多媒体管理员(教学楼片区)、维修员等工作人员。岗位设置如下:
物业公司
片区(管理员)
公司办公室
门卫
保洁员
多媒体管理员
维修员

第二节 岗位职责
一、物业公司经理职责。
物业公司经理在后勤集团分管领导的直接领导下开展工作,对物业公司的全面工作负责。
1、认真贯彻上级的决议、决定、批示,带领公司员工积极完成各项工作任务;
2、加强公司员工的思想教育、管理,督促公司员工执行岗位职责和各项规章制度;
3、指导办公室加强员工学习、培训,不断提高员工的业务技能;
4、安排布置各阶段的工作任务,检查督促落实情况;
5、加强成本核算,节约开支;
6、加强制度建设,完善各项规章制度;
7、积极探索物业管理规律,创新管理方法;
8、当好领导的参谋和助手,积极为后勤集团的发展献计献策;
9、完成上级领导交办的其它工作。
二、物业公司副经理职责
副经理在经理的领导下开展工作,其主要职责是搞好调查研究,了解”一线”情况,掌握第一手资料,为经理决策提供依据;当好经理的参谋和助手,协助经理工作。
三、物业公司经理助理职责
经理助理在经理的领导下开展工作,其主要职责是搞好调查研究,了解”一线”情况,掌握第一手资料,为经理决策提供依据,当好经理的参谋和助手,协助经理工作。
四、物业公司办公室工作职责
1、制定物业公司发展规划和各阶段的工作计划;
2、了解的掌握物业公司各片区员工队伍的基本情况,了解和掌握各片区教学设施(设备)、生活设施(设备)的配备、使用和管理情况;
3、根据工作任务和工作性质,制定办公用品、保洁用品、劳保用品、保安用品等消耗用品的使用和采购计划,逐月核算其费用开支情况;
4、根据员工考勤及员工综合表现,拟制员工工资表,核算员工工资;
5、根据<员工手册>,结合公司实际,健全和完善各项规章制度;
6、检查和考核员工工作完成情况;
7、组织召开员工大会、公司例会并做好会议记录;收集、整理物业公司相关资料,健全各种档案;
8、做好员工的思想教育和业务培训工作;
9、做好维修巡查,服务回访工作。
10、广泛收集师生意见和建议并及时反馈给公司经理;
11、积极完成公司交办的其它任务。
五、办公室文员职责
1、在公司经理领导下,处理公司日常事务。
2、负责相关资料的管理和文件传送。
3、处理师生、员工投诉,解答并记录师生员工提出的问题。
4、了解的掌握各片区员工队伍的基本情况,了解和掌握各片区教学设施(设备)、生活设施(设备)的配备、使用和管理情况;
5、根据工作任务和工作性质,制定办公用品、保洁用品、劳保用品、门卫用品、日常维修材料等消耗用品的使用和采购计划,逐月核算其费用开支情况;
6、根据员工考勤及员工综合表现,拟制员工工资表,核算员工工资;
7、负责布置会场,记录会议内容。
8、每月对公司经费运行情况进行核算。
9、完成公司交办的其它工作。
六、物业公司各片区管理员职责
(一)学生宿舍管理员职责
1、熟悉和掌握各学院学生的分布和居住情况,关心爱护学生,力所能及地为学生排忧解难;
2、熟悉和掌握学生宿舍各种设施(设备)的配备、养护和使用情况,做好防盗、防火安全工作;
3、负责学生宿舍室内的保洁工作;
4、负责学生宿舍的日常维修工作;
5、负责学生宿舍工作人员的教育和管理,督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度;
6、配合学工处、各院部加强学生的管理,教育和引导学生遵守<学生宿舍管理规定>;
7、维护学生宿舍正常的生活秩序,及时报告和处理突发事件;
8、加强水电管理,及时发现和处理违章用电情况,及时通报无电寝室的房号,督促学生及时购电;
9、认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入宿舍;
10、完成公司交办的其它工作
(二)实验楼管理员职责
1、熟悉和掌握实验楼片区各种设施(设备)的配备、养护和使用情况,做好防盗、防火安全工作;
2、负责实验楼片区室内的保洁工作;
3、负责实验楼片区的日常维修工作;
4、负责实验楼片区工作人员的教育和管理,督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度;
5、维护实验楼片区正常的教学秩序,及时报告和处理突发事件;
6、加强水电管理,及时发现和处理违章用电情况;
7、认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入实验楼;
8、完成公司交办的其它工作
(三)教学楼片区管理员职责
1、熟悉和掌握教学楼各种设施(设备)的配备、养护和使用情况,做好防盗、防火安全工作;
2、负责教学楼室内的保洁工作;
3、负责教学楼的日常维修工作;
4、负责教学楼工作人员的教育和管理,督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度;
5、维护教学楼正常的教学秩序,及时报告和处理突发事件;
6、负责教学楼多媒体的维护保养,确保教学的顺利进行;
7、加强水电管理,及时发现和处理违章用电情况;
8、认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入教学楼楼;
9、完成公司交办的其它工作。

第三节 工作流程
一、公司工作布置
各片区管理员负责执行
执行结果反馈办公室
经理布置工作
经理评定工作完成质量
根据任务完成情况实施奖惩、制定具体措施
二、文件处理
办公室整理
副经理、经理助理、经理批阅
办公室根据经理意见进行处理后归档,同时将文件精神传达到各片区管理员
各片区管理员贯彻执行
三、员工酬金发放
上报人力资源公司
经理审核
办公室核算
各片区管理员考勤造册

四、办公用品、劳保用品、保洁材料、日常维修材料的请购、领用
1、请购
办公室制定使用、请购计划
办公室人员填写请购申请
经理审核
后勤集团领导审批核
报采购公司采购库存

2、领用
各片区管理员填写请领申请
办公室审核(重点审核节超情况)
经理审核
集团分管领导审批

管理员(文员)领用发放

第四节 员工守则
一、基本守则(1、2、3、4、5、6、7、10之内容为后勤集团员工守则的内容)
1、遵守国家法律法规,遵守后勤集团及公司的各项规章制度。
2、爱岗敬业,忠于职守,踏踏实实地做好本职工作,高标准、高质量地完成工作任务;
3、注重个人形象和维护后勤集团及公司的声誉与利益,对公司有高度的主人翁精神和责任感;
4、服从组织,服从领导,听从安排,不阳奉阴违或敷衍塞责;
5、注着自身品德修养,遵守公共道德和职业道德,诚实守信,作风正派;
6、廉洁自律,大公无私,严禁以权谋私和下级向上级请客送礼。
7、努力学习科学文化知识,不断提高业务技术水平和服务质量
8、严格遵守劳动纪律,按规定时间上下班,上下班实行考勤制度;工作时间不得有串岗、脱岗等擅自离岗行为。
9、加强成本意识,勤俭节约。
10、保守后勤集团及公司的秘密。
二、服务形象(内容与后勤集团规定相同)
(一)仪表着装
1、保持服装整齐清洁,按要求佩带工作牌、穿工作服。上班期间不得穿拖鞋、打光膀。
2、头发梳理整齐,不得留怪异发型,男士头发不得盖过耳部及后衣领为适度,不准蓄须,女士可化淡妆,不宜化浓妆,始终保持仪容美观大方,禁穿低胸衫裙、超短裙、露肩背服装。
(二)姿态和动作
1、站立时,自然挺立,眼睛平视,面带微笑,双臂自然下垂或在体前交叉。坐立时,上身挺直,双肩放松,手自然放在双膝上,不得坐在椅子上前缩后仰,摇腿脚。行走时,眼睛前视,肩平身直,双臂自然摆动,走路时不左顾右盼,不与她人拉手,搂腰搭背。
2、握手时目视对方眼睛,表情大方、不卑不亢。领导或长辈应先伸手向下级或年轻的,异性间女性先伸手向男方。
3、在各种场合,见到上级领导、师生和同事面带微笑,点头表示致意和问好。
4、进入领导、老师办公室或学生宿舍前,应先敲门,得到同意后再进入。如对方正在讲话,要稍等静候;如有急事要打断谈话,应说”对不起,打断你们谈话”。不得随意翻动室内任何物品。工作结束后,应按要求清理好现场。
5、递交文件要把正面文字朝对方,如是钢笔等尖锐物,应把尖部向着自己。
6、过通道、走廊或其它公共场所时,要放轻脚步,不能大声说话,唱歌和吹口哨。
7、在过道里或乘交通车和电梯时,要礼让,不能抢行。
8、工作场所、工作时间不得干私活(私事),严禁从事任何赌博活动;严禁喝酒上岗,严禁在岗上抽烟,吃东西。
9、讲究卫生,做到不随地吐痰,不乱扔果皮、纸屑、烟蒂等杂物;
(三)办公室
1、工作台面整洁,不摆放与工作无关的物品。
2、借用她人或公司的物品,应及时归还。
3、未经同意,不得随意翻阅同事的文件、抽屉等。
(四)接听电话
1、所有来电,在铃声3响之内接听。
2、拿起电话后,先致简单问候,自报所属部门和姓名,语气亲切柔和。
3、认真倾听对方讲话,需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名,并向对方复述一遍。
4、通话完毕,向对方表示感谢,等对方放下电话后,再轻轻放下电话。
5、打出电话,应预先整理好电话内容,语言简练、明了。
6、上班时,不得打私人电话,如有急事,事后应报告部门负责人。
(五)处理投诉
1、全体员工都必须高度重视师生的投诉,要细心听取投诉,让师生畅所欲言,把它作为改进公司管理不可多得的珍贵材料。
2、认真了解投诉细节和师生姓名,要真诚感谢师生和对事件致歉。
3、接待投诉时,任何人都作为处理师生投诉的第一责任人。在职权范围内,对投诉事件立即进行处理,师生满意走后,应立即向主管领导反映不得隐瞒。若师生不满意或超出了自身职权范围,必须立即向主管领导反映或转报有关部门解决,不得推诿。
4、不得涂改、撕毁,更不得假造或谎报师生意见薄和意见箱中的内容。
5、投诉经调查属实将作为员工奖励或处罚的依据。
三、员工的权利和义务
所有员工必须正确地行使权利,自觉地履行义务
(一)权利
1、员工有按劳取酬的权利。
2、员工有人格得到尊重的权利。
3、员工有对同事和管理人员的工作进行监督的权利。
4、员工有批评、检举揭发各种违纪行为的权利
5、员工有按规定享受物业公司各项补贴待遇的权利。
6、员工有提出合理化建议的权利。
7、员工在接受各种处罚或发生争议时,有向公司领导申诉的权利。
(二)义务
1、员工有维护后勤集团和公司声誉和利益的义务。
2、员工有遵守公司各项规章制度的义务。
3、员工有为师生提供优质服务的义务。
4、员工有不断提高自身业务素质的义务。
5、员工有保护学院财产安全的义务。
6、员工有尊重领导,服从管理,服从工作安排的义务。
7、员工有与坏人坏事作斗争的义务。
8、员工有节约开支,节约能源,降低成本的义务。
9、员工有参加公司值班的义务。

第五节 管理规定
一、员工薪酬管理规定(内容与后勤集团规定相同)
(一)原则
1、遵守国家有关政策
2、参照南昌市劳动力市场价格
3、坚持各尽所能、按劳分配、多劳多得、优劳优酬的分配原则
(二)工资结构模式
员工工资=基础工资+绩效工资
基础工资:指在岗员工的基本生活保障
绩效工资=奖励工资+惩罚工资
绩效工资根据奖惩规定、工作考核细则及奖惩标准的相关规定确定。
(三)薪酬发放
1、每月15日前以现金的形式发放上个月工资;
2、发放程序:
(1)新员工入职后,根据后勤集团人事制度,由物业公司会同人力资源公司确定新员工的基础工资标准,并报后勤集团领导审批生效;
(2)每月1—5日前,由各片区管理员将员工考勤情况等工作表现情况报物业公司汇总,审核确定员工工资后报送人力资源公司;
(3)每月6日—8日,人力资源公司进行汇总审核;
(4)每月9日—10日,人力资源公司报后勤集团分管领导审核;
(5)每月11日—12日,后勤集团领导(总经理)核准;
(6)每月13日—14日,财务公司造工资表;
(7)每月15日财务公司发放工资(如遇节假日、双休日推迟到下一个工作日发放)。
二、员工奖惩规定(内容与后勤集团规定相同)
为了充分调动员工的工作积极性、创造性,激发员工的工作热情,营造一种团结协作、奋发图强的组织风尚,造就一支形象优良、业务精通、积极向上的员工队伍,制定以下奖惩规定:
(一)、奖励
员工奖励分为表扬、记小功、记大功、晋级、提前转正五类:
1、有下列情况之一者,给予表扬,并发给10-50元奖金:
(1) 品德良好,足为表率(要有具体事迹)。
(2) 工作积极热心,服务态度好,受到师生表扬。
(3)模范遵守后勤集团及公司的各项管理规章制度。
(4)有利于后勤集团、公司及师生利益之行为。
2、有下列情况之一者,视情节轻重给予记小功,并发给50-100元奖金:
(1) 细心爱护后勤集团及公司财物、设备和劳动工具,节省费用有显著成效。
(2) 担任临时重要任务,能如期完成并达到预期目标。
(3) 发现事故苗头,及时采取措施,制止了事故的发生。
3、有下列情况之一者,视情节轻重给予记大功,并发给100元以上奖金
(1)对后勤集团及公司业务或管理方面提出重大改革建议或创造,经采纳施行而成效显著。
(2) 对天灾、人祸或有害于后勤集团、公司与师生利益之事件,能奋勇救护,或预先防止,使后勤集团、公司免受损失。
(3)举报(揭发)毁坏或偷盗后勤集团及公司财物的行为。
(4)得到政府有关部门表彰或传媒的点名表扬。
(5) 一年内受到5次以上表扬或两次以上记小功者。
4、每年开展一次评优活动,对表现突出者将上报后勤集团授予优秀员工光荣称号,并发给奖金。
(二)处罚
根据所犯过失情节的轻重和影响程度的大小,员工处罚分为批评、记小过、记大过、留用察看、辞退等五类。
1、有下列轻微过失之一者,视情节轻重将受到批评、记小过并罚款2—50元
(1)上班时工作服不整洁,不按规定穿工作服、佩戴员工证、戴工作帽和口罩。
(2)上班时吃东西、看电视、打牌、聊天、高声喧哗、打闹、干私事躺卧休息或打瞌睡等怠慢工作。
(3)工作散漫,粗心大意,责任心较差,履行职责中有少量未达标情况或造成轻微责任事故。
(4)浪费或遗失公司财物,情节较轻。
(5)携带后勤集团及公司规定不得带入工作场所之物品进入工作场所,情节较轻。
(6)未经批准使用不属于自己的劳动工具(但未造成损失)。
(7)不讲卫生,随地吐痰,乱丢烟头、纸屑和其它杂物。
(8)下班后,不按规定切断水电源或无故在工作场所逗留或穿工作服外出。
(9)未按程序交接班。
(10)与同事发生口角和争吵,情节较轻。
(11)未经请示,利用办公电话打私人电话。
(12)违反后勤集团及公司的规章制度、情节较轻的其它行为。
2、有下列过失之一者,视情节轻重将受到记小过或大过并罚款50—100元处分
(1)对师生不礼貌,与师生争辩,受到师生投诉。
(2)不服从主管人员合理领导与指挥,或对上级领导的指示未如期完成或处理严重不当且未申报正当理由。
(3)违反操作规程,造成安全责任事故。
(4)工作任务完成情况较差,未达标情况较多或造成较重责任事故。
(5)因疏忽大意致使机器设备或物品材料受损,伤及她人或造成其它损失。
(6)未经允许,擅自安排非公司员工进入工作区域或在宿舍里住宿
(7)未能做好安全(消防)工作,造成轻微火灾事故或后勤集团财物被盗
(8)未经批准,私自调班、换班。
(9)阳奉阴违,故意消积怠工。
(10)因交接班不清楚造成较大事故。
(11)未经允许,擅自改变设备位置或撕毁后勤集团及公司<通知>及相关宣传品。
(12)未经批准使用不属于自己的劳动工具,造成轻微损失。
(13)未经批准,动用后勤集团车辆办私事。
(14)酒后上岗。
(15)搬弄是非、影响团结、影响公司及后勤集团声誉,情节较重者。
(16)浪费或遗失公物(财物)情节较重,或未经允许,携带后勤集团及公司物品离开规定场所(即使是损坏或过期的)。
(17)涂改、假造单据、证明。
(18)无故不参加后勤集团或公司组织的学习、培训。
(19)违反后勤集团及公司规章制度、情节较重的其它行为。
(20)一个月之内,受到二次以上批评者。
3、有下列严重过失之一者,将受到辞退处分:
(1)蓄意违抗领导指挥与安排。
(2)对领导不满,不经过正当渠道陈述己见或提供建议,而任意谩骂或背后讲坏话者。
(3)威胁、恐吓、侮辱、诽谤、诬告她人,造谣惑众,损害后勤集团及公司声誉,妨害后勤集团及公司工作秩序。
(4)道德败坏,有妨害风化等严重行为。
(5)工作时间赌博、酗酒、打架。
(6)恶意破坏公物。
(7)以权谋私,敲诈勒索师生或下属,或利用职权营私舞弊,谋取私利,假公济私。
(8)玩忽职守,或擅自改变工作方法,违反操作规程,造成严重后果和损失。
(9)服务态度差,与师生吵架甚至打架,或1年内累计被师生投诉达3次以上者。
(10)一年受到五次批评或三次记小过或二次记大过者。
(11)贪污、受贿、挪用公款或盗窃后勤集团及公司、师生、同事之财物情节严重者。
(12)散布谣言,或挑拨劳资双方感情,蓄意策划或参与罢工。
(13)触犯国家任何刑事法律。
(14)伪造、编造或盗用公司印章或模仿领导字迹等严重违规行为。
(15)在外兼职并利用后勤集团及公司名义对外进行招摇撞骗。
(16)在禁烟区域吸烟并引起火灾,致使后勤集团及公司蒙受损失。
(17)违反后勤集团及公司其它规章制度,情况严重者。
(三)督导职责
员工有过失行为,如其管理员负有督导不周责任时,则应受连带处分,并按有关规定追究管理员责任。
(四)损害赔偿
由于员工的故意或独断专行而造成重大的过失,以致公司及后勤集团蒙受财物上的损害时,该员工除接受处分外,还应负赔偿责任。
(五)奖惩的审批程序
1、奖励程序
(1)表扬由片区管理员申报,公司经理审批后生效。
(2)记小功、记大功、晋升、提前转正由公司经理申报,由人力资源公司核实,并报后勤集团分管副总经理和总经理审批后生效。
2、惩罚方面的程序。
(1)批评由片区管理员负责申报,公司经理审批后生效,记小过由公司经理申报,人力资源公司核实,后勤集团分管领导审批后生效。
(2)记大过、留用察看、辞退由公司经理申报,人力资源公司核实,并报后勤集团分管领导和总经理审批后生效。
3、奖惩方面结果的处理。
奖惩的结果,由物业公司或人力资源公司存档,并由人力资源公司每月底汇总报送财务公司实施
三、考勤规定
为了加强管理,严明劳动纪律,提高服务质量,依据后勤集团<考勤规定>,结合公司实际,特制定本规定:
(一)考勤办法:
1、考勤是指对公司所属员工的出勤、迟到、早退、擅自离岗等情况进行考核记录,也是对职工进行绩效工资考评的基本依据之一。
2、考勤以各片区为单位,由各值班管理员和经理助理直接负责,员工正常工作时间和休息时间,根据公司实际工作需要由公司经理确定。
3、各片区工作时间因工作要求而改变由各片区管理员提出申请,公司经理统一调整,并报人力资源公司存档。
4、员工上下班一律实行打卡制度,因特殊情况本人不能亲自打卡,事后须由所在片区管理员以书面报告予以证实,并由公司办公室进行审核。
5、所有员工一律亲自打卡,不允许代她人打卡,一经发现并确认,当事人双方均受通报批评处分,并扣发每人10元/次。
5、考勤结果将作为员工绩效工资考评的依据之一,作为评先评优的依据之一。
二、 对迟到、早退、擅自离岗、旷工、事假、病假、加班的规定:
1、迟到:迟到5至10分钟扣发2元/次,迟到11至20分钟,扣发5元/次,迟到21至30分钟,扣发10元/次,迟到31至40分钟,扣发15元次,迟到41分钟以上者视为旷工;一个月内累计迟到3次以上者予以解聘。一年累计迟到10次以上者予以解聘。
2、早退:早退5至10分钟扣发2元/次,早退11至20分钟扣发5元/次,早退21至30分钟扣发10元/次,早退31分钟以上者视为旷工。
3、擅自离岗:未经允许或不请假擅自离开工作岗位5至10分钟扣发2元/次,11至20分钟扣发5元/次,21至30分钟扣发10元,31分钟以上者,视为旷工。
4、旷工:
有下列情况之一者视为旷工:(1)迟到1小时以上者;(2)早退31分钟以上者;(3)擅自离岗31分钟以上者;(4)无故不到岗者;(5)假期满后未办理续假手续而继续不到岗者;
旷工1天扣发日固定工资的2倍,旷工3天扣发日固定工资的3倍,旷工情节严重,影响较大的从重处罚
旷工3天以上者给予辞退处理。
5、事假:
(1)一个月内事假原则上不得超过1天,全年事假原则上不得超过10天;
(2)事假半天以内由该片区管理员负责审批,半天以上,2天以下,由公司经理负责审批;2天以上,5天以下由后勤集团分管副总经理审批。5天以上(含5天)由后勤集团分管副总经理和总经理审批。
(3)全年事假总和超过10天以上者,超过N天扣发N天固定工资,连续请事假2天以上者,扣发事假期间固定工资;
6、病假:
(1)1天以下由各片区管理员审批,并报公司办公室存档;
(2)1天以上7天以下,请病假人必须持有县级以上医院病历证明(或假后补上),各公司才准予请假,并报后勤集团领导审批。其间发发放基础工资的40%;
(3)病假7天以上,7天以内发放基础工资的40%,超出部分不发放工资,因公受伤,享受基础工资;
7、轮休假
寒暑假期间,根据工作需要,针对性地安排一部分职工开展工作,一部分职工休息。在公司工作一年以上的员工,轮休期间享受基础工资的40%,未满一年的员工轮休期间不发工资。
8、加班
因特殊原因需加班必须报后勤集团领导批准,原则上加班只安排补休,特殊情况下,可按日工资额的两倍发放加班工资。
四、钥匙管理规定
为加强钥匙的管理,确保物业公司辖区内教学设备、设施,生活设备、设施等公用物资、设备和师生员工的个人财产(财物)的安全,制定本规定:
(一)物业公司钥匙的管理是指物业公司办公室、资料柜、办公桌;教学楼值班大门、教室、保安值班室、管道房;学生宿舍大门、保洁员工具间、管道房;实验楼值班大门、保安值班室、保洁员工具间、管道房;图书馆值班大门、保安值班室、一楼会议室、群楼(原配发钥匙)、电梯、工具间等场所钥匙的领取、使用、交接、保管。
(二)钥匙管理的原则是谁使用谁保管谁负责。
(三)钥匙的配发
无论公用钥匙还是专人使用的钥匙均发放1把(根据门锁、资料柜、办公桌等数量和工作需要各发放1把),1把由办公室保管备用。备用钥匙一般情况下不得随意启用,确需启用时由公司报后勤集团分管领导审批同意后方可启用。
(四)钥匙的领取。领取时必须办理领取登记手续。各片区钥匙的颔取由各片区管理员到公司办理登记手续领取,门卫、保洁员到各片区管理员处办理登记手续颔取。
(五)钥匙的使用和保管
1、公用钥匙不准带出工作场所,使用完毕后及时放回指定位置;个人使用的钥匙由使用人随时、随地随身携带。
2、钥匙丢失时当事人应及时报告并承担更换门锁和钥匙材料费的70%(丢失后立即更换门锁和钥匙),其余30%由公司承担;因钥匙丢失造成财产(财物)损失时,当事人负责赔偿全部损失。
3、因使用、保管不当造成钥匙损坏时当事人应立即报告,公司按以旧换新的原则重新配发。
4、严禁将钥匙私自借与她人,一经发现当事人除承担更换门锁材料费用外并处以50元罚款;因私自将钥匙借与她人造成财产(财物)损失时,当事人负责赔偿全部损失。
5、严禁私配钥匙,一经发现当事人除承担更换门锁材料费用外并处以50元罚款。
6、员工辞职或解聘后该员工使用、保管过的钥匙应立即收交并更换门锁。
(六)钥匙的交接。员工交接班时应将公用钥匙交接清楚,并认真填写交接班记录。
五、管理员值班规定
管理员值班规定
为严格落实值班制度,及时了解和掌握物业公司各片区值班门卫及维修人员的在岗情况和履行职责情况,确保各片区安全,制定如下规定:
(一)值班管理员的主要工作
1、检查值班门卫及维修人员的在岗情况和履行职责情况;
2、检查消防设施、生活设施、教学设施、防盗设施的完好情况和安全情况,督导当值门卫搞好安全工作;
3、检查教学楼晚班保洁的保洁情况;
4、处理和协调解决突发事件;
5、完成上级交办的其它工作
(二)值班要求
1、物业公司所有管理员及办公室人员有义务且必须参加公司安排的值班;
2、值班安排由物业公司办公室具体负责;
3、值班时间为:白天值班(主要是双休日、寒暑假期间)8:00—16:50;晚上值班16:50—8:00
4、严禁擅自调整班次及时间,确因特殊情况需调整的,须经公司领导批准后方可调整;
5、严禁擅自请人代为值班,确因特殊情况不能值班的,请示报告公司领导后,由公司根据实际情况进行调整;
6、值班管理员值班期间,必须对公司所属片区进行巡查,白班巡查数次不得少于2次,其中1次必须在12:00—14:00之间巡查;晚班巡查次数不得少于2次,其中1次必须在24:00以后巡查,没有按规定次数和时间巡查的视为值班不作为;
7、认真做好巡查记录,巡查记录必须真实、详细、准确,巡查记录上必须有当值门卫的签名。没有当值门卫的签名,视为没有巡查;
(三)奖惩
1、奖励
(1)按规定履行值班职责的,发放规定的值班补助,并在年终的评先评优和资金的发放标准上优先考虑;
(2)值班期间及时排除安全隐患,使公司及后勤集团免受损失的,根据挽回损失的大小给予一定的物质奖励。
2、处罚
(1)没有巡查或没有按规定次数和时间巡查的、巡查记录填写不真实、不准确的,发现1次,扣发1个月的值班补助和当月绩效奖金的1/10,发现2次,扣发2个月的值班补助和当月绩效奖金的2/10,同时取消评先评优的资格;发现3次,扣发3个月的值班补助和当月绩效奖金的3/10,同时取消评先评优的资格。以下以此类推。
(2)擅自调整班次及时间的,发现1次,给予当事人批评教育;发现2次,扣发1个月的值班补助和当月绩效奖金的1/10,发现3次,扣发2个月的值班补助和当月绩效奖金的2/10,同时取消评先评优的资格;发现4次,扣发3个月的值班补助和当月绩效奖金的3/10,同时取消评先评优的资格。以下以此类推。
(3)擅自请人代班或代她人值班的,发现1次,扣发当事人双方1个月的值班补助和当月绩效奖金的1/10,发现2次,扣发当事人双方2个月的值班补助和当月绩效奖金的2/10,同时取消评先评优的资格;发现3次,扣发当事人双方3个月的值班补助和当月绩效奖金的3/10,同时取消评先评优的资格。以下以此类推。
(四)相关记录 (表1-1)

表1-1物业管理公司管理员值班日志
200 年 月 日 星期
值班管理员

值班时间
至
第一次巡查情况

值班门卫签字:
第二次巡查情况

值班门卫签字:

其它重要情况

交接班情况
物品交
接情况

交接时间

交接班
人签字

六、工作服及劳保用品管理规定
为使工作服及劳保用品的领用、使用和管理工作规范化,依据后勤集团的<工作服及劳保用品发放规定>,结合公司工作实际,制定本规定:
(一)工作服及劳保用品发放标准
工作服与劳保用品发放标准见附表。
(二)工作服及劳保用品的领用程序
领用人填写领用申请单
所在片区管理员签字
公司办公室核准
公司经理审核
后勤集团领导审批
财务公司仓库发放
(三)工作服及劳保用品的使用和管理
1、员工上岗必须着工作服和使用劳保用品,工作服应保持整洁干净。违反者按<员工奖惩制度>处理,未按规定使用劳保用品造成的人身伤害由当事人负全责。
2、工作服丢失者,必须到财务公司仓库办理报失手续并以成本价重新购买。
3、因岗位调换者,其工作服作和劳保用品可调整的由相关部门作相应调整。
4、员工辞职或被解聘,已发放的工作服及劳保用品可带走,同时按工作服及劳保用品的剩余残值付款。
5、物业公司每季度公布一次劳保用品价格,每批工作服务入库后,必须及时公布其价格。
七、办公用品管理规定
(一)办公物品管理规定
为了避免本公司办公物品丢失,确保办公物品的合理使用,制定以下规定:
1、公司办公物品的领取和保管由文员统一负责。
2、管理员在领用工作用品时,须向文员申请,由文员统一负责办理领用手续,并进行领用登记。
3、文员负责定期对办公用品进行核查,明确各项物品的去向和使用状况,清理失效(或报废)物品,办理注解和报废手续。
4、人员调动须进行办公物品的移交。

(二)办公用品领用登记表 (表1-7)
表1-7办公用品领用登记表
办公用品名称
领用人
领用时间
责任人

八、公司印章(公章)管理规定
1、公司印章由文员专人负责保管,因保管不善造成的一切后果由文员承担。
2、任何人不得私自加盖公司印章,确因工作需要加盖公司印章时,须经公司经理同意并签字后方可加盖。
3、建立印章加盖登记制度,每次加盖印章须进行登记。
九、各片区日、周、月须完成的工作
(一)须完成的工作
1、每天须完成的工作
(1)检查保洁工作情况;
(2)检查维修工作情况;
(3)检查员工着装情况;
(4)上报门卫巡检记录;
2、每周须完成的工作
(1)检查值班登记本;
(2)组织考核、评比并上报评比结果;
(3)召开员工大会
3、每月须完成的工作
(1)走访服务对象;
(2)统计上报月保洁、日常维修材料费用;
(3)统计上报员工考勤情况
(二)须建立的五个登记本
1、保洁情况检查、评比登记本;表1-8
2、维修上报登记本 表1-9
3、员工会议记录本 表1-10
4、走访服务对象登记本 表1-11
5、保洁及维修材料领用登记本 表1-12
表1-8保洁情况检查、评比登记表
检查时间

受检片区
(人员)

检查内容

好的方面

存在的问题

综合评定

检查人签字

受检人
签字

表1-9维修上报登记表
报修部门(个人)

报修时间

联系电话

报修内容

表1-10员工会议记录表
会议时间

会议地点

组织者

记录人

参加人员

会议内容

表1-11走访服务对象记录表
受访部门(姓名)

走访人姓名

走访时间

走访内容

服务对象反馈的
意见和建议

落实服务对象反馈意见和建议的具体措施

表1-12保洁及维修材料领用登记表
领用时间

领用片区及领用人

领用材料名称及数量

指标领用数(金额)

实际领用数(金额)

节超情况(金额)
节约(元)

超支(元)

第二章 门卫工作
第一节 任务和岗位设置
一、任务
物业公司的门卫的主要任务是负责保护辖区内的设备设施及财产的安全,维护辖区内秩序, 及时发现和打击违法犯罪活动。
二、岗位设置
根据不同的任务和片区特点,在各楼栋设置门卫N名,其管理由各片区管理员直接负责。
第二节 岗位职责
一、教学楼片区门卫工作职责
1、严格遵守学院、后勤集团及物业公司的各项规章制度;
2、努力学习业务知识,不断提高业务水平;
3、关心爱护学生,力所能及地为学生排忧解难;
4、了解公用物资、教学设施(设备)的配备情况,严格大件物品进出手续;
5、认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入教学楼;
6、按规定及时开放教室和多媒体,确保教学的正常进行;
7、加强水电管理,杜绝”长明灯”、”长流水”;加强安全巡查,每天巡查白班不少于8次,中班不少于1次,晚班不少于2次;
8、维护公共秩序,及时报告和处理突发事件;
9、遵守交接班制度,按规定内容填写值班记录;
10、积极完成上级交给的其它工作。
二、实验楼片区门卫工作职责
1、严格遵守学院、后勤集团及物业公司的各项规章制度;
2、努力学习业务知识,不断提高业务水平;
3、关心爱护学生,力所能及地为学生排忧解难;
4、了解公用物资、教学设施(设备)的配备情况,严格大件物品进出手续;
5、接待来访人员,认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入实验楼;
6、加强水电管理,杜绝”长明灯”、”长流水”;
7、加强安全巡查,每天巡查昼间不少于2次,夜间不少于2次;
8、维护公共秩序,及时处理突发事件;
9、遵守交接班制度,按规定内容填写值班记录;
10、积极完成上级交给的其它工作
三、学生宿舍门卫工作职责
1、严格遵守学院、后勤集团及物业公司的各项规章制度;
2、努力学习业务知识,不断提高业务水平;
3、熟记并掌握入住学生基本情况,关心爱护学生,力所能及地为学生排忧解难;
4、了解公用物资的配备情况,严格大件物品进出手续;
5、认真做好来访人员进出的查验、登记工作,杜绝闲杂人员进入宿舍;
6、加强水电管理,及时发现和上报违章用电情况, 及时通报无电寝室的房号,督促学生及时购电;
7、落实巡查制度,每天开门前、关门后对宿舍楼巡查一遍;
8、维护公共秩序,及时报告和处理突发事件;
9、遵守交接班制度,按规定内容填写值班记录;
10、积极完成上级交给的其它工作。

第三节 工作流程
一、学生宿舍门卫工作流程
6:30－8:00对配电间等卫生责任区进行保洁
6:10—6:30巡捡掉在宿舍周围的衣物
8:00－18:00做好来访人员进出的查验、登记工作;严格大件物品进出手续;加强对非本栋宿舍学生进出的管理;维护正常的住宿秩序,搞好宿舍的安全保卫工作
18:00－18:30开启宿舍照明用电
18:30－23:00搞好安全保卫工作,维护宿舍秩序
6:00－6:10开启宿舍大门

23:00准时关闭除公共场所外的照明用电;关闭宿舍大门
23:00-6:00 关门后及时检查各楼层、窗户等的关闭情况,排除安全隐患
6:00开门前对各楼层的安全情况进行检查,发现情况及时报告

二、实验楼门卫工作流程
8:00－1700查验进出图书馆(实验楼)人员