房地产经济学课程设计武汉市房地产市场概况模板.docx

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武汉轻工大学《房地产经济学》
课 程 设 计 说 明 书

设计题目: 某房地产项当前期策划

姓 名 XXX
学 院 土木工程与建筑学院
专 业 工程管理
学 号 XXXXX
指导教师 XXXX

6月3日

一、 摘要: 房地产业是国民经济的基本承载体, 是在工业化、 城市化和现代化过程中兴起、 发展所形成的独立产业, 同时又推动了工业化、 城市化和现代化的进展, 己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长, 关联度大, 其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在中国, 住宅投资的增加, 被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个, 有力地促进整个国民经济的可持续发展。
二、 关键词:房地产市场 东西湖 普通高层住宅 高级住宅
三、 目录 
1、 武汉市房地产市场概况.......................................................................................... 3
2、 武汉市东西湖区房地产概况...................................................................................... 3
 3、 开发普通高层住宅楼.............................................................................................. 4
( 1) 、 项目概况..................................................................................................... 4
( 2) 、 潜在市场分析............................................................................................. 4 
( 3) 、 目标客户群分析......................................................................................... 7
( 4) 、 投资估算..................................................................................................... 7
 4、 开发高级住宅楼...................................................................................................... 8
( 1) 、 项目概况..................................................................................................... 8
( 2) 、 潜在市场分析.............................................................................................  8
( 3) 、 目标客户群分析.........................................................................................  10
( 4) 、 投资估算................................................................................................... 10
 5、 对两种投资方案进行比选分析和项目建议........................................................ 10
( 1) 、 两种投资方案的比选............................................................................... 10
( 2) 、 项目建议................................................................................................... 11

1. 武汉市房地产市场概况
从上世纪90年代起, 武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、 经济适用房、 集资建房、 货币分房等多种形态, 经受了国家、 地方政府关于总体经济、 房地产市场有较大影响的土地、 信贷、 消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今, 无论从总投资量、 开竣工面积、 销售额和房价上都有了大幅的提升, 已成为全国房地产开发热点城市之一, 吸引了多方的关注。照此趋势, 未来几年里, 武汉房地产市场竞争必然激烈, 如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置, 就成为摆在武汉顺驰公司, 特别是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多, 因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场, 本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、 宏观面及微观面, 从城市规划、 土地市场、 区域市场、 金融市场, 从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析, 力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断, 以作为我们将来获取土地开发定位的指导。
2. 武汉市东西湖区房地产概况
东西湖区位于武汉市西北部, 属于城郊板块, 北接孝感, 西临汉川, 东起黄陂区而南承江汉区, 能够说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接, 离江汉中心城区也不过5分钟路程, 与其它城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、 市中环线、 市外环线、 金山大道、 环湖路等城市干道共同构建了区内”蛛网”形立体交通; 区域内道路通畅, 11公里的”三横”、 ”三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工, 全长11.5公里, 预计 建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路), 将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。 

3. 开发普通高层住宅楼
(1) 项目概况
本方案是在东西湖区开发普通高层住宅, 使用土地面积30000平方米, 容积率为5: 1, 建筑面积为150000平方米。分四个户型: 150平方米, 120平方米, 100平方米, 80平方米。主要供中薪收入阶层购买。
(2) 潜在市场分析
从东西湖区的规划发展来看, 东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、 丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位, 而且同其它地区相比, 其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态, 这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此, 她们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、 工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。

如上图, 当其它条件不变时, 需求与供给关系已经达到平衡。
下图是武汉市人口分布图:

由上图不难看出, 东西湖区人口数量较少, 土地面积多, 中薪收入阶层占大部分, 而且此开发项目是普通住宅, 价格适合。因此, 如果此项目一旦建成, 那么需求量将明显大幅增长, 其它条件不变时, 当新开发建设量增加时, 资产市场的供给量增加, 另一方面需求量也将增加, 第一象限内的使用需求曲线向右上方平移。如果此时供应量不随之上升, 租金必然上升。提高后的租金会导致第二象限内价格的提高, 引发第三象限内开发量的上升。最后导致第四象限内存量的增大。如图所示, 新的市场均衡为虚线构成的矩形。

此时, 房地产市场上的租金、 价格、 开发量和存量都有了不同程度的增长。此项目的潜在市场分析正是按照这种模型发展的。在此项目中, 开发量相对于价格来说富有弹性, 因而, 此方案很合理, 新房将大卖。
( 3) 目标客户群分析
此方案的目标客户主要针对中低薪阶层提供住房。此方案的目标客户主要针对中低薪阶层提供住房。城区可供开发土地越来越少, 住宅城郊化趋势越来越明显。而城区开发量的趋少也间接使得城区房地产价格的上涨, 而东西湖区域房地产市场价格当前相对处于较低的水平, 这也将为区域房地产市场的发展带来契机。
( 4) 投资估算
此方案用地30000平方米, 土地费用为3000元/平方米, 则土地使用费为9千万元, 容积率为5: 1, 则建筑面积为150000平方米, 建筑安装费用为6亿元。预售楼价为8000元/平方米。如下表: ( 不考虑折现)
项目
土地( 元/平方米)
建筑安装( 元)
预售楼价( 元/平方米)
税前利润
费用
3000
6亿
8000
/
面积( 平方米)
30000
/
150000
/
总计
9千万元
6亿
12亿
5.1亿

4. 开发高级住宅楼
（1） 项目概况
本方案是在东西湖区开放高级住宅楼, 使用土地面积30000平方米, 容积率为3: 1, 建筑面积为90000平方米。分两个户型: 300平方米, 250平方米。主要供高薪收入阶层购买。
（2） 潜在市场分析
东西湖区有大量银行、 高级饭店等金融机构, 以及商贸企业, 这些金融企业中的高薪工作人员对高级住宅的需求量非常之大。因此方案的提出为高薪阶层提供了方便。如图所示, 在其它条件不变的前提下, 新的市场产生的需求与供给之间的均衡为虚线构成的矩形。

由上图可知, 其它条件不变时, 当新开发建设量增加时, 资产市场的供给量增加, 另一方面需求量也将增加, 第一象限内的使用需求曲线向右上方平移。如果此时供应量不随之上升, 租金必然上升。提高后的租金会导致第二象限内价格的提高, 引发第三象限内开发量的上升。最后导致第四象限内存的增大。此时, 虽然房地产市场上的租金、 价格、 开发量和存量都有了不同程度的增长, 可是由于东西湖区中高薪阶层的人数毕竟只占较少数, 需求量不是很大, 开发量相对于价格来说缺乏弹性, 可能需求量增长不大, 此时供应量大于需求量。价格有所`上涨, 可是需求量却不大。
（3） 目标客户群体分析
此方案的目标客户主要针对高薪阶层提供住房。由于东西湖区有很多金融机构, 高薪阶层比较多, 对高级住宅的有较大的需求。此方案项目的建成, 将为这些高薪人士提供莫大的方便。根据四象限模型分析, 需求量增长量比较平稳, 而导致价格的变化不大, 空间消费市场的存量调整比较小。由于需求量呈缓慢变化趋势, 因而房子也会比较快的售完。
（4） 投资估算
 此方案用地30000平方米, 土地费用为3000元/平方米, 则土地使用费为9千万元, 容积率为3: 1, 则建筑面积为90000平方米, 建筑安装费用为8亿元。预售楼价为15000元/平方米。如下表: ( 不考虑折现)
项目
土地( 元/平方米)
建筑安装( 元)
预售楼价( 元/平方米)
税前利润
费用
3000
8亿
15000
/
面积( 平方米)
30000
/
90000
/
总计
9千万
8亿
13.5亿
4.6亿
5. 对两种投资方案进行比选分析和项目建议
（1） 两种投资方案的比选
在东西湖区开发项目两种方案中, 由于东西湖区土地相对较多, 开发普通高层住宅的需求量较大, 根据房地产市场均衡的四象限模型分析, 由此带来的价格上涨也较快, 从而能在较短的时间内收回成本, 而且取得较大的收益。开发高级住宅的需求量较少, 根据房地产市场均衡的四象限模型分析, 由此带来的价格上涨也较慢, 在较短的时间内很难收回成本, 也能够取得较大的收益, 但其所需时间较长, 从而可能导致房地产供给的滞后性, 给开发商带来一定的风险。
（2） 项目建议
此项目应开发普通高层住宅楼。开发项目使用土地面积为30000平方米, 容积率为5: 1, 建筑面积为150000平方米。分四个户型: 150平方米, 120平方米, 100平方米, 80平方米, 房价为6500元/平方米。