城市建设技术经济学5.pptx
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1、武永祥第一节 可行性研究概述可行性研究的概念 对工程项目做出是否投资决策前进行 技术经济分析论证的科学分析方法和手段实质 技术方面:先进性、适用性、可行性 经济方面:合理性 财务方面:盈利性特点 综合性 先行性 不确定性 预测性 决策性武永祥可行性研究工作程序项目建议书签 订 合 同市 场 调 查资 源 调 查厂址、技术及工艺方案拟定经营方案实施进度计划争取业主意见财 务 分 析经 济 评 价编写可研文件决策部门审批武永祥 作为建设项目投资决策的依据 作为筹集资金和向银行申请贷款的依据 作为项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产 组织的依据 作为向当地政府、规划部门、环保部门申请建设执 照的
2、依据 作为该项目工程建设的基础资料 作为该项目考核的依据可行性研究的作用武永祥可行性研究的目的 避免盲目的投资决策 减少项目的投资风险 避免项目方案多变 确保项目的概算与进度 掌握影响项目的各变化因素 达到投资的最佳效果可行性研究目的武永祥可行性研究的编制依据 国家经济建设方针、政策 批准的项目建议书或同等效力的文件 国家批准的资源报告和各项规划 自然、地理、气象、水文等基础资料 工程技术标准、规范、指标等资料 国家规定的经济参数和指标等可行性研究的依据武永祥可行性研究应回答的问题 为何兴建该项目 资源、市场、规模如何 场址选在何处 规划、设计技术特点如何 所需外部条件如何 工期、投资量、经营
3、效益如何 能否筹集到全部资金应回答的问题武永祥可行性研究的必要性可行性研究可行性研究的必要性的必要性“一五”时期“大跃进”及“文革”时期改革开放后武永祥可行性研究报告的编制编制要求可研报告须经签证与审批内容、深度、计算指标应达到规定要求编制单位应具备相应资质与条件可研报告应真实、可靠武永祥可研报告装订形式封面摘要目录正文附件附图可行性研究报告的形成武永祥正文部分的编写 概况 研究的背景 项目概况说明 委托方概况 受托方概况 研究的目的 编写人员名单 编写依据 假设和说明武永祥正文部分的编写 市场调查分析 宏观市场调查与分析 区域市场调查与分析 微观市场调查与分析 供给预测 需求预测 价格预测武
4、永祥正文部分的编写 规划设计方案 水、电、煤、卫、通讯、供暖等配套设施 建设方式和建设进度 投资预算和资金筹措 自有资金、贷款、预售收入等 项目财务评价 净现值、现值指数、内部收益率、投资回 收期等武永祥正文部分的编写 风险分析 盈亏平衡点、敏感性分析 结论 有关建议 关于经济、社会、环境效益等方面的建议 附表 投资框算表、销售收入表、资金筹措表、利 息计算表、现金流量表、敏感性分析表等武永祥第二节 房地产市场调查与预测 市场调查概述概念概念:房地产企业为实现特定的经营目标,运用 科学的理论和方法以及现代化的调查技术 与手段,通过各种途径收集、整理、分析 有关房地产市场的资料信息,正确判断和
5、把握市场的现状以及发展趋势,并为企业 科学决策提供正确依据的一种活动武永祥房地产市场调查的作用市场调查的作用发现和捕捉新的市场机会增强企业的竞争能力有利于企业实施营销控制武永祥房地产市场调查内容市场调查的内容宏观环境调查市场环境调查微观环境调查政治法律环境经济科技环境城市发展规划房地产企业商品房供应量房地产价格竞争对手情况消费者情况中介商情况其它情况调查武永祥市场调查类型(按深入程度)探测性调查 市场情况模糊、调查问题不清楚时采用 目的是发现问题、提出问题、确定调查重点 描述性调查 从外部联系上找出因素对问题的反映 因果性调查(因果关系调查)发现各因素与问题之间的因果关系 预测性调查 研究市场
6、资料、估计问题发展趋势武永祥访问法 面谈调查 灵活、谈话气氛好、资料可信度高 成本高、人员要求严格、资料处理烦琐 电话调查 速度快、成本低、资料处理方便 不易取得合作、调查不够深入 通讯调查 范围广泛、时间充裕、资料客观真实 问卷回收率低、调查者可能误解问卷含义房地产市场调查方法(按途径分)武永祥观察法可获得敏感信息、客观的获得第一手资料耗费时间、调查范围窄、信息局限性大实验法针对性强、调查深刻范围较小、推测中带有主观性房地产市场调查方法(按途径分)武永祥 普查 数据全面、调查效果好 耗费人力、物力、财力,调查时间长 重点调查 选择有代表性的个体进行调查,节约经济 随机抽样调查 代表性较好,但
7、受样本数量影响较大 非随机抽样调查 事先确定标准、有意识的抽取样板进行调查市场调查方法(按对象范围分)武永祥确定调查目的和内容拟定调查计划拟定调查计划收集相关信息资料设计调查问卷现场实地调查编辑整理信息资料撰写市场调查报告准备阶段实施阶段资料处理阶段房地产市场调查步骤武永祥调查问卷设计的原则 善于突出重点 适合消费者心理 便于资料加工 适当的设置过虑问题房地产市场调查的技术武永祥市场调查问卷设计问题设计类型自有回答题是非题多项选择题序列选择题武永祥含义含义:在市场调查的基础上,利用已经获得的信息资料,运用科学的方法和手段,对影响房地产市场变化 的各种因素进行综合分析,对各种条件下的市场 发展态
8、势及其状态进行估计和判断,从而为房地 产企业经营决策提供依据 系统性 科学性房地产市场预测概述武永祥市场预测的作用减少不确定性、降低市场风险帮助房地产企业正确决策提高经济效益和管理科学化房地产市场预测概述武永祥市场预测的种类市场预测的种类按对象范围分宏观预测微观预测按预测时间分长期趋势预测中短期趋势预测按方法性质分定性预测定量预测武永祥市场供给状况的变化 开发企业的数量和开发物业的数量 房地产的存量和供应量 宏观决策的影响市场需求状况的变化 购买力预测 房地产投资价值预测 市场潜在需求房地产市场预测的内容武永祥 房地产价格变动及其影响 突发事件的影响 房地产市场竞争发展趋势 本企业的竞争能力
9、竞争企业的竞争能力房地产市场预测的内容武永祥确定目标收集整理资料选定预测方法和模型实施预测评价修正预测结果撰写预测报告房地产市场预测的步骤武永祥房地产市场预测的方法 特尔斐法(专家意见法)适用范围:适用范围:资料不足、不可测因素较多的长期预测特点:特点:独立性、往复性优缺点:优缺点:节省时间和资金、但结果带主观片面性注意事项:注意事项:专家权威性和广泛性专家权威性和广泛性 合理控制专家人数(合理控制专家人数(2020人为宜)人为宜)合理控制反馈时间间隔(一月为宜)合理控制反馈时间间隔(一月为宜)武永祥确定预测目标拟定预测提纲选择有关专家组成专家组整理相关资料设计征询表格住家按照提纲独立做出预测
10、整理汇总专家意见并反馈给专家专家修改预测并提供理由整理汇总专家意见是否形成基本一致的意见得出预测结论再次反馈(否)进行综合分析评价(是)特尔斐法工作流程流程武永祥 集中企业各部门人员,利用历史和现实材料、凭 借个人经验,从不同工作角度共同讨论房地产市 场变化趋势,提出预测方案优点:优点:可考虑多种非定量因素,计算简便缺点:缺点:相关人员易受市场形式的影响意见集中法武永祥部门情况销售预测量(万元)概率计划部最佳情况最可能情况最差情况期望值8000600040000.30.50.280000.36000 0.54000 0.26200开发部最佳情况最可能情况最差情况期望值7000500030000
11、.30.50.27000 0.35000 0.53000 0.25200营销部最佳情况最可能情况最差情况期望值9000700050000.30.50.29000 0.37000 0.55000 0.27200最终市场预测值=6200+5200+72006200+5200+72003 3=6200武永祥时间序列法条件:条件:具有完备的时间资料 资料中存在一定的趋势且随时间无太大变动 影响市场的因素大致相同适用范围:适用范围:短期趋势预测武永祥时间序列简单平均法简单平均法公式:例:例:某房地产公司1到6月销售额如下表,预测7月销售额月份123456销售额3000340045005000450060
12、00武永祥例:例:假定上例中1到6月的权重为2、2、2、3、3、4、试预测7月份的销售额时间序列加权平均法加权平均法武永祥 根据时间数列各期数值作出非直线长期趋 势线的预测方法步骤:步骤:确定各期的期距 求相邻期距各期的简单平均数 将各期平均值进行比较,求出变动趋势 求若干期趋势平均数公试:公试:预测值最后期销售平均量+期距最后期平均趋势数时间序列移动平均法移动平均法武永祥例:例:已知某房地产公司1997年1-12月销售额如下表所 示,用移动平均法预测1998年1月的销售额月份123456销售额200021002200240019002000月份789101112销售额180020002200
13、190021002300时间序列移动平均法武永祥时间序列移动平均法第一步:计算相邻三个月销售平均数第二步:计算变动趋势数第三步:计算相邻三期变动数第四步:计算推测98年1月的预测值2100+3332399月份月份销售销售量量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势连续三月平均趋势数数1200022100210032200223342400216751900210062000190071800193382000200092200203310190020671121002100122300月份月份销售销售量量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势连续三月平
14、均趋势数数12000221002100322002233133424002167-66519002100-67620001900-200718001933338200020006792200203333101900206734112100210033122300月份月份销售量销售量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势数连续三月平均趋势数12000221002100322002233133424002167-660519002100-67-111620001900-200-7871800193333-338200020006744922002033334510190020
15、673433112100210033122300武永祥处理自变量(X)和因变量(Y)之间线性关系公式:Y=a+bX根据最小二乘法可知:ti0一元线性回归法武永祥例:例:某房地产企业1997年到2001年的销售情况如 下表所示,试预测2002年销售情况年份年销售额(万元)titi2Yiti199724943199828856199928529200030994200133394N5yi146716titi2Yiti一元线性回归法武永祥解:Yabt29343.2+1904t 19343.2+1904335055.2 万元 2002年的预测销售额为35055.2万元年份年销售额(万元)titi2Yi
16、ti199724943-24-49886199828856-11-2885619992852900020003099411309942001333942466788N5yi146716ti0ti210Yiti 19040一元线性回归法武永祥第三节 可行性研究案例 某国际科技城项目可研案例 总论 项目背景极建设必要性 项目资源及市场分析 项目功能及经营方案 工程技术方案目 录 专篇设计 组织机构与定员 项目投资与进度方案 项目经济效益分析 投资风险分析武永祥第一部分 总论1.1 项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 1.1.2 项目建设单位(名称、地址、法定代表人)1.1.3 项目建设地点
17、1.1.4 项目可研报告编制单位1.2 项目可研的编制依据武永祥1.3 项目研究的主要内容 项目提出的背景情况、建设的必要性与优势分析 省、市科技发展水平、项目资源及市场分析 外部技术条件及场址情况 项目功能设置与经营方案拟定 项目环保、节能、消防等措施 项目实施进度人员编制和机构设置等 项目投资估算、建成后的经济和社会效益分析项目研究的主要内容武永祥1.4 建设单位概况1.5 建设项目概况建设项目概况功能设置主楼综合办公楼试验楼公寓、俱乐部教堂、服务楼研究生院中学运动场办公科研区生活区教学区武永祥建设项目概况占地3.6万米建筑3.6万米教学区占地9.85万米建筑13.5万米科研办公区占地8.
18、05万米建筑24.4万米生活区项目规模总占地24.4万米总建筑41.5万米武永祥运作方式 以集团公司为主、国内若干家企业和投资主体组建法人制公司,负责项目的建设、日常管理与运营场址概述 地理位置 场地情况项目运作方式与场址概述武永祥主要技术经济指标序号名 称单位指 标1建设占地及规模1.1建设占地面积 m22440001.2容积率1.71.3建设规模(建筑面积)1.3.1办公、科研区m21350001.3.2公寓区m22400001.3.3教学区m236000技术经济指标表 武永祥序号名 称单 位指 标2项目定员人4643基础设施3.1供电千瓦小时/年41500003.2供水万吨/年45.16
19、3.3道路万m24.883.4绿化万m27.323.5绿化率30%技术经济指标续表主要技术经济指标武永祥序号名称单位指标4项目投资总额万元151500.994.1固定资产投资万元124532.294.2流动资金万元26968.705投资指标5.1每百元收入占固定资产元207.555.2每百元收入占流动资金元44.956年平均总成本万元39345.64技术经济指标续表 技术经济指标表 武永祥序号名称单位指标7年平均销售收入万元519008年平均销售税金及附加万元9年平均所得税万元4003.8710年平均利润总额万元12155.4511投资利润率13.2812投资利税率28.98技术经济指标续表
20、技术经济指标表 武永祥序号名称单位指标13财务内部收益率(税前)26.7114财务内部收益率(税后)23.1715财务净现值(税前)48773.1716财务净现值(税后)31821.8017投资回收期(税前)年6.2418投资回收期(税后)年6.54技术经济指标续表技术经济指标表 武永祥 符合产业政策和经济、社会发展目标 有利于提高科技水平 有利于地方经济的发展 有利于高薪技术产业研究结论研究结论武永祥第二部分 项目背景及建设必要性 经济发展从工业经济时代进入知识经济时代 西方对我技术封锁,制约高精尖技术的发展 与俄罗斯签订了中俄睦邻友好合作条约 俄罗斯国内经济经济发展困难项目建设背 景武永祥
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