土地一级开发模式老版本.pptx
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1、1土地开发模式报告土地开发模式报告谨呈:大连德泰控股投资2010.01.202目录“开发商独立”开发模式1 1“两分两换”土地开发模式2 23 3“物业回购”开发模式5 5二级市场捆绑开发模式4 4“合格投标人”开发模式6 6政府+开发商合作开发模式3p“开发商独立开发商独立”开发模式:开发模式:通过招拍挂政府拍出土地,由开发商全部获得土地,进行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发涉及的因素涉及的因素一次性购买土一次性购买土地地承担土地一承担土地一级开发级开发承担土地运营承担土地运营模式一:“开发商独立”开发模式
2、4案例:扬州首开蒋王中心区项目扬州首开一次性以扬州首开一次性以“土地价格万亩土地价格万亩”形式获取中心区约形式获取中心区约650650亩生地亩生地p蒋王中心区约650亩土地,一次挂牌全部出让给首开,首开扬州公司可接受的土地价格在45万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得),首开初始支付2000万的定金,计划在5-7年的时间内运作完成中心区的开发。在此期间,政府按照北京首开运作的需要分期完成土地整理工作,北京首开按交地时间分期支付土地款。蒋王中心区蒋王中心区土地出让价:土地出让价:4545万万/亩亩首开与政府合作首开与政府合作运作中心区运作中心区5-75-7年年分期支付土地款分期支付
3、土地款分期完成土地分期完成土地整理工作整理工作5p整体采用“拆迁一块,支付一块,开发一块”的方式,进行“化整为零”式支付,降低首付款额度;p具体实施滚动开发过程中,利用前一项目的回笼资金支付后一项目的首付款,“以小博大”,盘活整个项目用地。土地款支付方式土地款支付方式案例:扬州首开蒋王中心区项目6p“两分两换”土地开发模式:是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。主要针对集体所有性质的土地,实质是农地整理,对农村土地进行综合整治、调整改造,提高土地利用率,改善生产、生活条件和生态环境的过程。主要前提主要前提集体性质土
4、地集体性质土地土地面积较大土地面积较大需要解决土地综合开需要解决土地综合开发、农民就业等问题发、农民就业等问题模式二:“两分两换”土地开发模式7案例:嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中)p嘉兴七星镇是嘉兴七星镇是“两分两换两分两换”农地整理重点示范地点之一农地整理重点示范地点之一2008年10月,七星镇“两分两换”工作正式启动,实施分批逐步实施,一律采用公寓房安置方式。全镇共涉及“两分两换”农户4011 户,宅基地面积4158 亩,户均用地1.036 亩。采取新社区公寓式安置需用地面积1203 亩,户均用地0.3 亩。宅基地置换后可增加2955 亩用地空间。社保:采用置换流转费保障方法和
5、置换城乡居民社会养老保险补偿办法。8案例:嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中)p功能布局将包含六个功能区功能布局将包含六个功能区规划以道路、河流、铁路为界,将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。9案例:嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中)p农地集中开发,招商引资有利于解决农民就业问题农地集中开发,招商引资有利于解决农民就业问题都市农业区将以招商引资方式,发展成精致农业和观光休闲农业,集农业生产、农产品加工、配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体的现代都市农业区。农业集中
6、开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。10政府政府+开发商合作开发模式开发商合作开发模式:通常是通常是1 1级开发中最核心的一种模式,级开发中最核心的一种模式,一级开发商承担全部包括道路、电、公园等基础设施建设,即由一级开发商建立初期规划,开发成熟后再由政府挂牌上市出让。开发完成后,所有基础设施归政府所有,企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值溢价分土地增值溢价分成成(溢价比例视谈判能力)”,同时企业拥有土地规划权。涉及责任及利益涉及责任及利益承担所有基础开发承担所有基础开发获得土地增值获得土地增值收益收益拥有土地规划权拥有土地规划权模式三:政府+开发商合作开发模式11模式三:政府+开
7、发商合作开发模式其中,其中,“土地增值收益溢价分成土地增值收益溢价分成”常见的是:常见的是:1 1、1 1级开发商全部开发配套,政府取得配套,投资和增值全部由企业获得;级开发商全部开发配套,政府取得配套,投资和增值全部由企业获得;2 2、1 1级开发商开发部分配套,则按比例分成,一般企业所得多于政府,比例通常在二级开发商开发部分配套,则按比例分成,一般企业所得多于政府,比例通常在二八分成(视城市有不同),公共设施全部上缴政府。八分成(视城市有不同),公共设施全部上缴政府。城市一级开发方式主体融资渠道项目责任主体拆迁实施主体资金来源投资回报北京招标社会企业社会企业民间资本成本总额的8%石家庄招标
8、社会企业社会企业民间资本成本总额的5%-8%济南委托储备中心社会企业民间资本成本总额的10%杭州委托储备中心社会企业国有资本成本总额的8%成都委托储备中心社会企业民间资本拍卖总价扣除税费及一级开发成本后的50%-60%我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表 资料来源:南京市国土资源局资料来源:南京市国土资源局 12案例:上海城投新江湾城项目p该项目是该项目是“熟地开发熟地开发”城市土地运营的新模式城市土地运营的新模式新江湾城规划总面积为9.45平方公里,其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里,1平方公里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范
9、围内:居住区总建筑面积约266万平方米,居住建筑面积约235万平方米;居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷,住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷;水体占用地面积约8.7%;公共绿地占用地面积约20%以上;总居住人口约6-8万人。13p开发模式:上海城投采用规划先行、系统开发、熟地投放的开发模式,即为“五统一”原则,统一规划、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广。p新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块p整体城区将兴建低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅,按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。p同时严格控制
10、住宅规模,规划毛密度为0.6,居住用地平均容积率为1.0,综合绿化率达50以上,总人口约6万人。p建成后的新江湾城将是一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。案例:上海城投新江湾城项目p 熟地投放有利用形成,“土地储备-系统开发-熟地投放-资金回笼-土地储备”良性循环14案例:上海城投新江湾城项目上海城投选定具有资质二级开发商上海城投选定具有资质二级开发商招商模式:在招商过程中,根据招商地块的规划控制要求,上海城投对二级开发商进行了资质预选,通过企业资质、开发业绩、资金实力、专业能力等项目的过滤,确保受让新江湾土地的开发上具有较高的开发水平和专业能力。15涉及责任及利益涉及责任及
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