广州北部别墅市场调查报告.pptx
《广州北部别墅市场调查报告.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《广州北部别墅市场调查报告.pptx(49页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、广州北部别墅市场调查报告2012-04-27 1 目目 录录第一部分 广州别墅市场现状分析第二部分 广州别墅市场供求分析第三部分 别墅客户研究第三部分 别墅产品研究第四部分 别墅营销手段研究 2第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局三、广州别墅格局 3以淘金路的华侨新村为代表,随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起,别墅价位开始飚升。到1995年,由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响,开始抛售,淘金路别墅开始跌值淘金路淘金路90年代年代21世纪初世纪
2、初70-8070-80年代年代二沙岛二沙岛华南、洛溪板块华南、洛溪板块90年代中期,二沙岛第一批别墅出现,包括花城苑、新世界花园、金亚花园等,广州中心的富人区 以碧桂园、雅居乐、丽江花园为代表的别墅盘,具有一定规模,注重自身配套及社区环境的营造1 1、区域演变、区域演变由市中心向郊区发展由市中心向郊区发展花都、增城板块花都、增城板块以花都、清远、增城为代表的北优板块,有一定的自然资源;注重配套建设或拥有优势的自然山水资源;除自身日常基本生活配套的营造外,注重休闲渡假设施的建设,如酒店、游乐设施等;典型别墅盘有汇景新城、凤凰城、锦绣香江等。2006年年 42 2、客户演变、客户演变7070、80
3、80年代:年代:以淘金路的华侨新村为代表,华侨新村是广州的第一个富人区。当时的购买客户主要以归国华侨为主;9090年代:年代:广州城市中心开始东移,二沙岛成为新市中心顶级豪宅区,随着经济的发展富人越来越多,住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广,包括私营企业主、外企高层管理人员等;2121世纪初:世纪初:洛溪及华南板块的掀起,市区周边渡假型别墅市场全面兴起,由于前期的低价入市,客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展,而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化,价格也随之高涨,客户层面不断提升,客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。20062006年:年:宏观调控新政出台,别墅用地越来越稀缺,广州市中
4、心供应仅维持在一两年内,越来越多的客户开始选择在郊区买拥有一套度假型物业;20122012年年 53 3、产品演变、产品演变70、80年代:以市中心的少量独立别墅为主,产品较单一且户型间隔较差90年代:二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主21世纪初:多种别墅类型开始出现,如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等2006年:别墅市场开始洗牌,越来越多种别墅类型开始出现,且在产品性价比及功能方面不断创新 64 4、小结、小结u目前,由于新政的影响,广州的别墅市场开始进入洗牌阶段,在区域分目前,由于新政的影响,广州的别墅市场开始进入洗牌阶段,在区域分布方面,经历了布方面,经历了“市区到郊区市区到
5、郊区”的发展,北优区域将成为示别墅供应的的发展,北优区域将成为示别墅供应的主要区域,市中心别墅也将更加稀缺,价格更高;主要区域,市中心别墅也将更加稀缺,价格更高;u在价格方面在价格方面u在产品方面,由于独立别墅已禁止,未来将出现越来越多的类别墅在产品方面,由于独立别墅已禁止,未来将出现越来越多的类别墅创新创新型产品型产品。u另外,别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与另外,别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代。文化内涵兼容的多元化竞争时代。7第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一
6、、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局三、广州别墅格局 81 1、解读新政、解读新政从长远发展来看,别墅供应具有稀缺性从长远发展来看,别墅供应具有稀缺性国办发200637号“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”第六条:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。继续停止继续停止别墅类别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应”。国土资源部:当前进一步从严土地管理紧急通知坚决执行停止别墅类停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定,从即日起,一律停止其停止其供地和办理相关用地手续供地和办理相关用地手续,进行全面清理。建住房20
7、06165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”需要调整的项目,要明确具体的套型结构比例要求,并纳入规划设计条件,重新审查规划设计方案。要首先调整首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别别墅类项目墅类项目,。2003年停止批出别墅用地的政策出台,导致近三年别墅热的升温;2006年国土资源部再次重申,国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应,使那些已经获批并上市的别墅项目受益。92 2、别墅市场的政策影响分析、别墅市场的政策影响分析禁地:禁地:n别墅正因为稀缺所以日益受追捧,别墅购买力向城外延伸,花都、番禺的华南板块、南沙、南海、从化、增城等地逐渐成为广州人别墅置业的区域;n土地
8、资源日益稀缺,及都市新贵的基数在迅速增加,具备购买高档别墅的 人越来越多,别墅消费需求会越来越旺盛。禁独:禁独:n封杀令的出台,使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态,其价格有可能 会持续上涨;10第一部分第一部分 广州别墅市场现状分析广州别墅市场现状分析 一、广州别墅的发展历程演变一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局及特征三、广州别墅格局及特征 111 1、经过多年发展,现已形成、经过多年发展,现已形成5 5大板块大板块n市中心别墅区:广州超豪别墅聚集地,泛指中心六区市中心别墅区:广州超豪别墅聚集地,泛指中心六区。特点:交通便利,客户多为在广州
9、工作的外企高管或CEO,以及领事馆人员;n东部别墅区:广州别墅次战场,指天河东部、萝岗、增城新塘一带。东部别墅区:广州别墅次战场,指天河东部、萝岗、增城新塘一带。特点:山景资源丰富,产品选择多,客户多为开发区、科学城、天河东部的老板和高管;n南部别墅区:广州别墅新兴地,指番禺、南沙等区域。南部别墅区:广州别墅新兴地,指番禺、南沙等区域。特点:风格多变n西部别墅区:指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域。西部别墅区:指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域。特点:距老城区仅一桥之隔,以江景为卖点。居住人群多为来往旧城区、广佛周边的企业老板;n北部别墅区:广州别墅主战场,指花都、从化、清远南部在
10、内的区域。北部别墅区:广州别墅主战场,指花都、从化、清远南部在内的区域。特点:结合山水/旅游资源,打造成度假、休闲别墅。因处白云机场辐射区内,买家不仅面向广州居民,还有珠三角、港澳地区的投资客及有休闲度假买家。12花都板块花都板块从化板块从化板块南沙板块南沙板块广园东、增城板块广园东、增城板块南湖板块南湖板块金沙洲金沙洲板块板块科学城科学城板块板块天河板块天河板块华南华南板块板块市中心板块市中心板块南部板块南部板块西部板块西部板块东部板块东部板块北部板块北部板块2 2、广州别墅市场分布、广州别墅市场分布 13中心区域中心区域东部东部南部南部西部西部北部北部颐德公馆碧桂园凤凰城雅居乐剑桥郡恒大御
11、景半岛夏湾拿大一山庄誉山国际万科红郡保利西海岸国际城颐和高尔夫金地上城招商金山谷中信山语湖珠光流溪御景/迪亚春天花园时代南湾/方圆明月山溪/锦绣御景国际/富力泉天下/保利东江首府/望谷美庐/碧桂园豪园/天湖峰境/侨建御溪谷/玖珑湖/碧桂园假日半岛/中国美林湖/绿城桃花源/万科兰乔圣菲3 3、广州各板块代表性别墅楼盘、广州各板块代表性别墅楼盘 14第二部分第二部分 广州别墅市场供求分析广州别墅市场供求分析 一、近几年十区两市供求对比分析一、近几年十区两市供求对比分析二、近几年供应量特征总结二、近几年供应量特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结 15一、近几年十区
12、两市别墅供求对比分析一、近几年十区两市别墅供求对比分析除调整年份表现出需求受抑制外,正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态除调整年份表现出需求受抑制外,正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态 16n近几年供应量稳定在近几年供应量稳定在9595万以上,今年受调控影响,大多延迟至明后年推出:万以上,今年受调控影响,大多延迟至明后年推出:自08年以来,广州十区二市别墅供应量每年都在95万以上,约3300套以上。2012年1-3月仅供应9.26万,298套,同比大幅下滑56%、63%;环比大幅下滑73%、72%;n成交量随市场波动而大幅波动,今年受调控影响成交大幅下滑:成交量随市场波动而大幅波动,
13、今年受调控影响成交大幅下滑:08年低迷期仅成交了3.4万,而09年-11年爆发期,则每年的成交量都在75万以上。2012年随着调控的深入,成交量也一落千丈,前3个月仅成交8.34万,287套。同比下滑55%、58%;环比下滑45%、45%;n成交价前几年一路攀升,今年开始回落:成交价前几年一路攀升,今年开始回落:成交价自08年的不足1万/,跃升到2011年的1.4万/,涨幅达40%左右;今年1季度,成交价又跌回1.2万/左右,同比跌幅约5%,环比跌幅约1%。二、近几年供应及成交特征总结二、近几年供应及成交特征总结 17自2011年下半年开始,在严峻的调控政策之下,豪宅项目尤其是别墅项目受影响最
14、大。广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面。广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面。广州豪宅市场的销售压力去年已形成广州豪宅市场的销售压力去年已形成,成交量的持续萎缩使得开发商推货积极性受挫,部分项目甚至推迟至明后年推出,推货量与成交量的双向走低,使得广州豪宅市场在今年一季度陷入广州豪宅市场在今年一季度陷入“供需两淡供需两淡”的局面的局面。价格也因滞销而有所下滑价格也因滞销而有所下滑,在目前市场气氛下,发展商将采取更灵活的定价策略,预计广州豪宅市场将进一步下跌,全年跌幅可能达到全年跌幅可能达到10%10%至至15%15%。三、现阶段广州别墅市场情况三、现阶段广州
15、别墅市场情况 18第三部分第三部分 广州北部板块别墅市场供求分析广州北部板块别墅市场供求分析 一、广州北部板块别墅市场供应分析一、广州北部板块别墅市场供应分析 二、广州北部板块别墅市场成交分析二、广州北部板块别墅市场成交分析 三、广州北部板块别墅市场成交价格分析三、广州北部板块别墅市场成交价格分析 191 1、北部板块别墅市场近几年供应量分析、北部板块别墅市场近几年供应量分析北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军,在广州十区二市的五大别墅板块中,从北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军,在广州十区二市的五大别墅板块中,从0808年至今,北部板块每年的供应面积维持在年至今,北部板块每年的供应
16、面积维持在40-5040-50万左右,占全市比例在万左右,占全市比例在45-50%45-50%左右;左右;供应套数维持在供应套数维持在15001500套左右。套左右。202 2、北部板块别墅楼盘规模分析、北部板块别墅楼盘规模分析楼盘名称楼盘名称规模规模容积率容积率定位语定位语主打景观资源主打景观资源珠光流溪御景珠光流溪御景占地66万(990亩)总建44万0.67流溪河岸首席生态大盘文峰塔国家森林公园,3.2公里一线流溪河方圆明月山溪方圆明月山溪占地43万(650亩),总建32万0.73东方人居智慧生态大盘温泉旅游资源,三面环山,社区内人工循环活水湖景富力泉天下富力泉天下占地79万(1180亩)
17、,总建55万0.7温泉私享国度温泉旅游资源、山景天湖峰境天湖峰境占地67万(1000亩),总建45万0.67/天然水库“天湖”、人工湖“蝶湖”,九龙湖风景保护区,4.8万亩王子山山脉玖珑湖玖珑湖占地117万(1750亩),总建72万0.61/大面积天然湖、九龙湖风景区、九龙湖高尔夫球场假日半岛假日半岛占地485万(7200亩),总建206万0.67休闲度假圣地醇熟幸福大城王子山脉、清碧湖风景区美林湖美林湖占地427万(6400亩),总建180万0.6国际生态社区8000亩三大湖泊,3万亩王子山脉广州北部板块别墅市场主要涵盖了从化和花都山前大道两部分,在北部板块的别墅市场中,80%以上的别墅楼盘
18、规模在1000亩以上,这些大盘大多拥有数百亩的水景资源或者山景资源,独特的景观资源成为各项目争抢高端客户的一大竞争力。213 3、北部板块别墅楼盘规划布局分析、北部板块别墅楼盘规划布局分析n从容积率上看,北部板块的别墅楼盘容积率大多在0.6-0.7之间。一般而言,顶级别墅的容积率在0.4以下;中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间;经济型别墅容积率也在0.4-1.0之间不等。可见,北部板块的别墅较少打造为顶级超豪别墅,而是以休闲度假等自住性功能为主。n从建筑类型看,北部板块的别墅市场主要以独栋、双联、多联为主,基本没有叠拼。n在景观利用上,大多依据原生地形地貌采取不同的布局方式。224 4、
19、各楼盘别墅与洋房占比分析、各楼盘别墅与洋房占比分析楼盘名称楼盘名称已建规模已建规模别墅别墅洋房洋房套数套数占比占比面积面积占比占比套数套数占比占比面积面积占比占比珠光流溪御景珠光流溪御景1490套24205527619%8545735%121481%15659865%方圆明月山溪方圆明月山溪1013套19180932032%11216458%69368%7964542%富力泉天下富力泉天下977套14977230131%6739145%67669%8238155%天湖峰境天湖峰境2528套27580924710%8503931%228190%19077169%玖珑湖玖珑湖244套7079712
20、049%3312747%12451%3767053%中国美林湖中国美林湖3000套1800套60%/1200套40%/从各个楼盘已建规模看,若按套数计算,别墅的占比从10%-60%不等,洋房从40-90%不等,别墅和洋房的比例并不集中在某一区间。但是若按面积计算,则别墅的占比主要集中在35%-55%之间,洋房主要集中在55-65%之间。235 5、别墅户型设计分析、别墅户型设计分析 楼楼盘盘面积段面积段户型户型套套数数比例比例天天湖湖峰峰境境250250左右左右双拼4822%300300左右左右双拼8940%350350左右左右双拼31%400400-450-450独栋188%520-5505
21、20-550独栋5424%600600以上以上独栋105%合计合计222222套套100%100%方方圆圆明明月月山山溪溪150-200150-200联排25258%25250 0左右左右联排323210%300-350300-350联排14114144%380-400 380-400 联排898928%450-500450-500联排30309%650650以上以上联排3 31%合计合计320320套套100%100%楼楼盘盘面积段面积段户型户型套套数数比例比例富富力力泉泉天天下下160-233160-233联排30871%317-320317-320双拼164%350-380350-380
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 广州 北部 别墅 市场调查报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。