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商业计划书数据更改版(民宿612)

镇江影剧院

影剧院城市精品酒店
商业计划书
Business Plan

目录

第一章 项目总论 3
第二章 产品与服务 4
2.1城市精品酒店住宿与客房 4
2.2小型会议服务 6
2.3酒店配备餐厅 6
第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析 7
3.1市场定位分析 7
3.2住宿价格分析表 8
3.3 酒店一站式服务定制 19
3.3前期投入及装修资金分析 20
3.5精品酒店投资回报分析表 21
第四章 营销策略 22
4.1 项目组织结构 23
4.2营销推广策略分析 23

关于酒店营运的一些想法
1. 运营模式：“回到过去”主题式城市精品酒店运营
（1） 特色房型：榻榻米商务房、和式主房、鲜花电影房等
（2） 服务精细化：“茶点”、“伴手礼”、“一键泊车”等

2. 酒店功能性服务体现：
（1） 养生精品睡眠服务：养生茶、养生枕、养生餐等
（2） 屋顶花园式就餐及会议服务
（3） 复古影院餐厅配套服务

3. 针对本地及外地来客一站式定制化服务
（1） 量体裁衣计划（包含接送、饮食、旅游等全程安排服务）
（2） 一对一管家式服务（一键叫餐、一键泊车等一对一式服务）

第一章 项目总论
一、项目概述
1.项目名称
影剧院 城市精品酒店

2.项目定位
复古影剧院特色主题城市精品酒店
客户专属定制一站式服务城市精品酒店
塑造为品读旧时剧院文脉的窗口
打造小资城市基调，市民城市情怀

3.项目建筑规模及现状
酒店用地1088平方米，共三层。其中，一层新建布草间、接待厅、值班间、行李房，二层为主题客房、三层除部分客房外还新建了早餐间以及屋顶花园。现需对旧建筑进行墙体拆除以及部分新建和改造，工程总进度需 月。

4. 文化古城市政地标配套——东大院（老市政府）文化街区改造项目
有着58年历史文化积淀的老市政府地块，改造修缮后总建筑面积3.1万平方米。目前项目招商进度已达80%，大统华超市、中移铁通、民生银行、市民卡公司等已陆续进驻。
未来东大院将打造为以文化创意、科技孵化、银行证券、品牌餐饮、教育培训等为中心的创意文化街区。影剧院城市精品酒店的建设也将成为市政改造项目的良好配套，不仅包括外立墙体设计以及整个运营调性都与“东大院”浓浓的年代感和书卷味相得益彰。

第二章 产品与服务
2.1城市精品酒店住宿与客房
酒店以复古特色主题为标准建成，客房面积共1088㎡，将提供客房总数 21 间，其中大床房标准型客房： 17 套，双人标准型客房： 4 ,可同时满足 60 余人同时入住。
每一种不同风格客房都流露出对宾客细致入微的体贴，房间陈设古朴、别致、韵味，廊间屋宇搭配不同的花饰配旧电影，享受精致级服务。
这里远离城市喧嚣，在家庭琐碎以及公务繁琐中拥有舒适的睡眠，可以褪去一天的劳顿和倦意，在城市中享受一片自然隐市。影剧院城市精品酒店营造完美的睡眠环境给予每一位在此下榻的尊贵客人舒适级体验。
我们同时也准备了打开时光记忆的旧电影令每一位客人疲惫的身体得到良好的放松，返璞归真，快速进入梦乡。无论是商务出行还是休闲旅游，选择入住影剧院城市精品酒店，都会给你不一样的住宿生活体验。
1.“一枕日红”——养生舒适睡眠服务
我们根椐客人不同的喜好提供不同种类的养生枕头可供选择，为来自不同地区不同睡眠习惯的客人提供更细致的服务。除了每间客房的床垫都经过专业人士精心挑选，软硬适度外，还配备了如羽绒枕、养生护颈枕、中药荞麦皮枕等八种类型枕头可供选则。
2.“一芹之微”——精致伴手礼相送
顾客每次入住之后，在办理退房手续时都会送上酒店定制伴手礼一份，为即将出行的客人带来一份惊喜与丝丝暖意。所有这一切，都将为顾客的旅途住宿留下了美好的回忆。
3.“一键泊车”——免费泊车服务
针对自驾客户，开展一键免费泊车服务，一定程度上也缓解了酒店停车难的问题。
2.2小型会议服务——（由屋顶花园与餐厅场所兼顾）
酒店三楼的屋顶花园，建筑面积 ㎡以及影剧院改造餐厅，建筑面积 ㎡，除作为日常餐饮场所外，也可衍生为会议场所，满足不同小型会议模式需要。应各类会议需求，配备了电脑设备、音响设备、光控设备等可提供公司小中型会议项目或企业外出探讨会议等场地服务。

2.3酒店配备餐厅
1、影剧院改造复古餐厅（假设可运行）
餐厅位于影剧院一楼前厅南侧，建筑面积 330 ㎡，与酒店一条小道之隔，可同时容纳88人就餐，可兼顾酒店餐饮服务，其中酒店早餐可提供叫铃服务，一键送餐。顾客在享受完咖啡餐点的悠闲后可选择于影剧院看上一部老剧，与复古情调相得益彰。
2、茶吧
茶吧位于酒店1层东侧，每一位到厅的客人我们都将为其斟上一杯养生茶，在这里吃茶品茗，谈天说地，细细感受茶文化。茶吧里有种远离凡尘的清雅，享受片刻惬意，暂时远离喧嚣与忙碌。
3、屋顶花园
位于三层屋顶的阳光花园餐厅，面积 ㎡，这里独具特色，匠心独运，顾客在就餐的同时能融入这老城府大院的情怀之中。清晨可在这里享受惬意的早餐，晚间可在这里，三五好友把酒言欢。无论公事私事，阳光餐厅受外界打扰小，为顾客提供一个安静、舒适的环境。

第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析
3.1市场定位分析
1、连锁酒店
市场定位有别于主题精品酒店的特色定位，合适的价位和全面的服务是连锁酒店宗旨。连锁酒店的定位为清洁，快捷，安全，方便，时尚，舒适，人性化的住宿服务来满足一般大众需求。酒店的目标客户是中小企业的商务散客，社会中等收入休闲旅游者年轻人，长期驻外商务人士，其他异地有需求的消费者和企业白领，贴合一般大众的消费能力和水平。
2、城市精品酒店
市场定位走特色化路线，价格以及服务都要高于普通连锁酒店，精品酒店定位为惬意休闲生活之所，更多特色体现在作为贩卖当地一种文化生活的载体，针对不同住宿人群设计不同住宿主题。抑或多么符合用户需求，都需要一种文化作为底蕴并需要一个专业的平台来进行运营、推广。目前镇江地区精品酒店项目稀缺，影剧院作为一种文化传承，加之文广全媒体公信力，为酒店建立提供了良好平台。
3.2住宿价格分析表
1、周边连锁酒店价格（价格数据来源于携程网）
价格（元）
品牌
标准大床房
标准双床间
商务大床房
商务标准间
如家快捷酒店
127
127
135
137
京城饭店
161
161
288
168
锦江之星
149
146
205
180
速8快捷酒店
108
129
169
137
格林豪泰
161
138
157
166
汉庭快捷酒店
170
168
180
199
怡莱酒店
132
123
140
151

2、镇江精品客栈酒店价格
西津客栈

房型
价格
雅居双人床
388
帷幔景致房
488
雅居大床房
383

3、南京及浙江部分精品酒店价格
（1）南京秦淮人家主题酒店

房型
床型
早餐
无线
房价
普通单间
大床
双早
免费
520
秦淮雅致河景房
大床
双早
免费
572
普通标间
双床
双早
免费
639
商务单间
大床
双早
免费
644
商务套房
大床
双早
免费
799
河景特色套间
大床
双早
免费
1166
街景豪华单间
大床
双早
免费
789
（2） 南京离线小院

房型
床型
早餐
无线
房价
东豆川
大床
双早
免费
649
素可泰
大床
双早
免费
649
富良野
大床
双早
免费
749
珀塔兰
大床
双早
免费
849

（3）南京花迹酒店

房型
床型
早餐
宽带
房价
花街
大床
双早
免费
768
花间
大床
双早
免费
960
花景
大床
双早
免费
1060
花院套房
大床
双早
免费
1560
花院
双床
无早
免费
1999

（4） 杭州吴山居

房型
床型
早餐
宽带
房价
品茗大床房
大床房
无早
免费
399
雅致大床房
大床房
双早
免费
589
怀臼大床房
大床房
无早/双早
免费
609/659
雅致双床房
双床房
双早
免费
639
顶层套房
多床
无早
免费
986

（5） 杭州野有蔓草精品酒店

房型
床型
早餐
宽带
房价
梅见
大床
无早
免费
389
茗紫
大床
无早
免费
479
席茶双床榻榻米
双床
无早
免费
498
浅草大床榻榻米
大床
无早
免费
605
桂雨豪华山景房
大床
无早
免费
969
蔓草露台山景房
大床
双早
免费
1275
间莺露台家庭房
大床
双早
免费
649

（6） 杭州九色缦精品酒店

房型
床型
早餐
无线
房价
海棠
大床
无早
免费
449
玄墨
大床
无早
免费
449
朱丹
大床
无早
免费
559
丁香
大床
无早
免费
759
樱草（阁楼）
大床
无早
免费
449

（7）杭州山舍主题酒店

房型
床型
早餐
无线
房价
简约榻榻米
大床
双早
免费
510
温馨大床房
大床
双早
免费
607
山景大床房
大床
双早
免费
709
精致榻榻米
大床
双早
免费
704
观景大床房
大床
双早
免费
820
露台榻榻米
大床
双早
免费
920

（8）杭州木和堂尚品精品客栈

房型
床型
早餐
无线
房价
B区紫来
大床
双早
免费
349
B区石屋
大床
双早
免费
379
A区断桥残雪
大床
双早
免费
390
A区苏堤春晚
双床
双早
免费
499
C区云栖竹径
双床
双早
免费
620
B区黄龙套房
大床
双早
免费
779

*4、总结：剧院城市精品酒店定价数据来源分析（如下表）
（1）各类型酒店不同房型估算均价表（表一）
酒店类型
标准大床房
标准双人间
主题房（特色、商务等）
精品房
大众连锁酒店
144
141
162
208
镇江精品客栈
383
388
428
488
南京精品酒店
584
694
746
824
浙江精品酒店
553
641
768
991
①镇江已有精品客栈价格定位在300-400左右
南京已有精品酒店价格定位在600-800左右
浙江已有精品酒店价格定位在500-700左右
②有无早餐（双人份），定价区别在38-60元左右
③优惠套餐为：预定5间以上，立减20-30元左右/间
长住10晚以上，立减30-40元左右/间
1+2套餐（一晚+旅游景点2张票）

（2）镇江影剧院精品酒店预估定价表如下（表二）
床型
早餐
宽带
房价
标准大床房
双早
无线免费
418
标准双人床房
双早
无线免费
428
怀旧主题房
双早
无线免费
468
电影鲜花主题房
双早
无线免费
488
和式商务房
双早
无线免费
448
备注：每一周推出两间288一口特价房（含双早）
预定5间以上，立减17元/间
长住10晚以上，立减24元/间
优惠套餐： 预定标准双人房一晚+送镇江**旅游景点门票两张
或遇大型演出季时送演出套票一组（3张）

3. 3酒店一站式服务定制——量体裁衣计划（按房价15%~20%收取服务费）
（1）针对外地来客：（可根据不同客户要求做相应调整

（2） 针对本地顾客：
①一键叫餐服务（餐饮定制：根据顾客口味喜好定制美食餐饮）
②本地客户接待外地来客可适用量体裁衣计划
3.4前期投入及装修资金分析（硬装、软装）
1.连锁酒店投入资金
品牌
规模要求
前期项目投资总额
备注
如家快捷
建筑面积
3000－6000
至少595万元
调研面积3000平米左右
锦江之星
建筑面积5000㎡
750万～1250万元

莫泰168
120个以上的房间
约800～1000万元

速8
60－200个房间，建筑面积3000－10000
300～538万元间

（以100间房，每间房改造费用3～5万元计算，加上38万元加盟费）
格林豪泰
80－150个房间，建筑面积大约在4000－6000
900～1100万元

2.影剧院城市精品酒店（假设总投入300万）
（1）硬装（占比20%）：主材费用、施工费用（地面、墙体、水电安装、直接工程费用、管理费用）等，共计预算 54.4 万。
（2）软装（占比35%）：主题装饰、家具摆件等，共计预算 95.2 万
（3）照明（占比10%）：预算 27.2 万
（4）设备（占比25%）：预算 68 万
（5）其他（占比10%）： 预算 27.2 万（可变动费用）
（6）设计费：预算28 万
3.5精品酒店投资回报分析表（入住率按70%，标价按428元计算）
项目
主要费用（万元/年）
年均销售收入
21间客房×70％×428元×360天=226.5
年均经营毛利率（假设）
55％（已包含占比47.7%营运成本）
装潢维修费（10年摊消）
（54.4+95.2+27.2）万/10年＝17.7万元/年
设备购置费（按5年摊销）
68万/5年＝13.6万元/年
营业利润
226.6×55%－17.7－13.6＝93.3
营业所得税金
93.3×25％＝23.3
税后利润
93.3－23.3万元＝70万元
年投资利润率
70/256.5＝27.3％

项目

单位
数量
天/月
金额（万元）
一
人员成本
人员成本费用按每年5万/人
共计（8人）
人员成本费用预算共计：40万/年

固定成本
总经办
客房部
财务部
餐饮部
变动成本——以下费用按70%入住率计算

项目
单位（元）
数量
天/月
金额
（万元）
备注
二
洗涤费用
48元/份
21
365
25.7

变动成本
易耗品
16.5元/份
21
365
8.8
拖鞋、鞋擦、垃圾袋、卫生纸、牙具、梳子、房卡套等
水费
5.5元/吨
21
365
1.5
水费价，按每天每间房消耗0.5吨水
电费
1.1元/度
21
365
5.9
电费价，每天每间房消耗10度电
电话费
120元/间
21
12
2.1
一般100间客房（含通讯补助）月均电话费1.2万左右，

管理费用
10000

12
12
交通费、招待费、网络维护、招聘、广告、印刷、促销等

其他开支
10000

12
12
公共用水用电、清洁工具及耗材、办公耗材、工装、劳保用品、物业管理等
所有成本合计

108
占营运总收入47.7%
第四章 营销策略
4.1 项目组织结构

4.2营销推广策略分析
1. 宣传重点——产品特点化
（1） 私人化定制服务
（2） 一对一管家服务
（3） 具有影剧院独有历史情怀的主题酒店
2、 宣传推广途径
（1） 线上推广途径——传统媒体+网络宣传
①传统媒体：电视、电台（五大频率）、报纸（镇江壹周）等
②新媒体：“一起镇江”手机APP、微信公众号信息推送
③影剧院官方微信：宣传刷屏稿及微信软文推送
④知名主持人特推：冠名口播植入、微信软文朋友圈效应
⑤资深大V效应：各微博写手、网红等信息推广
（2） 线下推广途径
①与旅行社及旅游网站合作：包括去哪儿、携程、途牛、驴妈妈等以及线下文广旅行社打包合作。
②针对观影新老客户：发放住宿体验卷，入住后编写体验日子作为微信软文推送素材。
③团体客户开拓，与各单位开展协议合作