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小区建设项目可行性研究报告

161
2020年4月19日
文档仅供参考

陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区

建设项目

可行性研究报告

编写单位:西安文海工程咨询有限公司

二 O 一三年十一月

目 录

第一章 总 论 1

1.1 项目背景 1

1.2 项目概况 14

1.3 问题与建议 17

第二章 需求分析及土地取得方案 18

2.1 需求分析 18

2.2 土地取得方案 18

第三章 建设规模 19

3.1 拟建地点 19

3.2 建设规模 19

第四章 场址选择 20

4.1 场址现状 20

4.2 场址条件 20

4.3 项目选址评价 27

第五章 建设方案选择 29

5.1 建筑设计指导思想与原则 29

5.2 项目总体规划方案 30

5.3 主体建筑方案 32

5.4 给排水方案 39

5.5 暖通方案 43

5.6 电气工程方案 45

5.7 消防工程方案 51

5.8 管线综合工程 53

5.9 有线电视系统 55

5.10 环保、卫生防疫 55

5.11 交通系统设计 55

5.12 绿化 56

5.13 环保、卫生防疫 56

5.14 通风系统 57

5.15 防排烟系统 57

5.16 燃气工程 58

第六章 节能措施 60

6.1 用能标准及节能规范 60

6.2 项目能耗状况和能耗指标分析 61

6.3 节能措施和节能效果分析 65

6.4 节能效果分析 69

第七章 环境和生态影响分析 70

7.1 环境保护的标准 70

7.2 环境和生态现状 70

7.3
施工与使用对环境的影响..........................................................................................................
71
7.4
环境保护措施..............................................................................................................................
73
7.5
环境影响评价..............................................................................................................................
76
第八章
劳动安全卫生.........................................................................................................................
77
8.1
劳动安全卫生..............................................................................................................................
77
8.2
消防设施......................................................................................................................................
79
第九章
组织机构与人力资源配置.....................................................................................................
81
9.1
组织机构与职能划分..................................................................................................................
81
9.2
劳动定员......................................................................................................................................
81
9.3
工作时间......................................................................................................................................
81
9.4
经营管理措施..............................................................................................................................
81
第十章
项目实施进度.........................................................................................................................
83
10.1
建设工期....................................................................................................................................
83
10.2
项目实施进度安排....................................................................................................................
83
10.3
项目实施进度表........................................................................................................................
83
第十一章 工程实施招投标方案.........................................................................................................
85
11.1
招标管理的基本原则................................................................................................................
85
11.2
项目招标依据............................................................................................................................
85
11.3
招标范围....................................................................................................................................
85
11.4
招标组织形式............................................................................................................................
85
11.5
招标工作流程............................................................................................................................
85
11.6
招标方式....................................................................................................................................
86
11.7
招标组织形式............................................................................................................................
86
第十二章 项目管理方案.....................................................................................................................
88
12.1
项目建设期管理........................................................................................................................
88
12.2
招投标........................................................................................................................................
89
第十三章 工程投资估算.....................................................................................................................
90
13.1
估算内容....................................................................................................................................
90
13.2
估算依据....................................................................................................................................
90
13.3
估算说明....................................................................................................................................
90
13.4
投资估算....................................................................................................................................
91
13.5
资金来源....................................................................................................................................
91
13.6
资金使用和管理........................................................................................................................
91
第十四章 财务评价...............................................................................................................................
92
14.1
财务评价依据............................................................................................................................
92
14.2
营业收入....................................................................................................................................
92
14.3
总成本及经营成本估算............................................................................................................
92
14.4
财务效益分析............................................................................................................................
93
14.5
不确定性分析............................................................................................................................
93
14.6
财务评价结论............................................................................................................................
94

第十五章 社会评价、风险分析 95

15.1 社会影响分析 95

15.2 互适性分析 96

15.3 社会风险分析 96

第十六章 结论与建议 98

16.1 研究结论 98

16.2 提出建议 98

附表:1. 项目总投资估算汇总表

2. 建安工程费投资估算表

3. 工程建设其它费估算表

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

第一章 总 论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区建设项目

1.1.2 项目承办单位及概况

1、项目承办单位:

2、项目建设地址:

3、主管部门:

4、项目性质:

5、项目建设地点:建设地址位于宝鸡市渭滨区,与老城区紧

密相连,东至 xx 路,西至 xx 西路,南至 xx 路,北至 xx 大街。

6、建设期限: 年 11 月至 年 12 月。

7、项目区改造前概况:项目区位于宝鸡市渭滨区。改造前棚

户区占地面积 118100 平方米,居住户数 1009 户,房屋建筑面积

82548.8 平方米,均为上世纪 60-70 年代建设的砖木结构的平房。

8、建设内容及规模

铁南组团一期规划用地 118100 平方米,拟建 30 栋楼,总建

筑面积 232700 平方米,其中住宅面积 141500 平方米,公建面积

16300 平方米,车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734 户,

约 5375 人。建筑密度 20.41％,绿地率 37.32％,容积率 1.34。

本项目共建住房 1734 套,拆迁户数 1009 户,其中拟以实物

安置 1009 户,安置户住房建筑面积 114158 平方米;商品房 725 套,建筑面积 27342 平方米。

1

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

小区内基础设施:道路、地面硬化及停车场 31200 平方米、

绿化 44075 平方米;给水管线 1300 米、排水管线 1100 米、供热

管线 1300 米、燃气管线 1300 米、供电管线 1200 米、电视电话电

缆线 1500 米。

小区外市政工程配套设施:道路 200 米、给水管线 120 米、

排水管线 110 米、供热管线 140 米、供电管线 200 米、燃气管线

4200 米、电视电话电缆线 360 米。

10、回迁安置方式

本项目涉及的房屋征收户回迁安置方案,按照本地区现在普

遍应用的以房屋补偿方式回迁。具体为按原拆迁面积的 1.1 倍面积

补偿,回迁面积不足 50 平方米的,按 50 平方米补偿。

根据前期对回迁居民的调查,一期工程中需安置的回迁建筑

面积为 114158 平方米。户型配置情况如下:

(1)小于 50 平方米:106 户(10.5%);

(2) 50 平方米一 100 平方米:436 户(43.21%):

(3) 100 平方米一 150 平方米:277 户 (27.45%);

(4) 大干 150 平方米:190 户(18.84%)。

1.1.3 申请报告编制原则及依据

1、编制原则

(1)符合国家有关法律、法规及规范,贯彻国家有关基础设

施建设的规定;

(2)坚持”以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在

重要的地位,为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。

(3)坚持改进棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住

房困难的原则。安置区住宅的建设,在满足国家有关技术规范和

2

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

建筑质量标准的前提下,住宅建设标准和主要户型方案应该与之

相适应。同时要坚持”适用、经济、在可能条件下注意美观”的

原则。突出文化特色,创造建设品牌,使之成为棚户区改造的样

板工程。

(4)坚持政府主导,市场运作的原则。渭滨区政府组建专门

机构,制定棚户区改造规划,解决实施过程中的重大决策问题。

要运用市场化机制,积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。

要严格监控成本,严格控制销售对象,限定销售价格,安置区开

发要控制在保本微利的经营水平上。

(5)坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土

地,建筑结构要符合建筑节能设计要求,采用国家推广的新型节

能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施

要规模适度、标准适当,卫生设施齐全。

(6)坚持客观、公正、科学的工作态度,本项目力求做到数

据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上,

严格按照客观实际进行评价分析,以保证项目可行性研究报告的

客观性、公正性和科学性。

(7)贯彻”安全第一、预防为主”的方针,遵循现行的防火、

安全卫生和劳动保护等有关规定,确保本项目安全稳定运营,保

障劳动者的安全和健康。

2、编制依据

国家发展改革委员会<投资项目可行性研究指南>;

<中华人民共和国城乡规划法>( 年 1 月 1 日施行)

<中华人民共和国建筑法>(1998 年 3 月 1 日施行)

<中华人民共和国环境保护法>(1989 年 12 月 26 日施行)

3

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

<中华人民共和国土地管理法>(1987 年 1 月 1 日施行)

<民用建筑设计通则(JGJ37-97)>

<城市土地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)>

<城市道路交通规划设计规范(GB50137- )

<陕西自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的

通知>(内政发[ ]43 号)

<宝鸡市渭滨区国民经济和社会发展”十二五”规划纲要>

<渭滨区城市总体规划>( -2020);

<陕西宝鸡市棚户区改造控制性详细规划>

<建设项目经济评价方法与参数(第三版)>

建设单位提供的其它有关资料及数据;

建设单位提供的可研编制的委托书。

1.1.4 项目提出的理由与过程

1、中国棚户区改造工作概况

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改进困难家庭

住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因,棚户

区的居住条件长期没有改进,房屋结构简陋,缺乏必要的市政基

础设施,居民生活不便。居住在棚户区的居民 70％以上属于低保

户和低保边缘户。

自 年开始,中国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。住房城乡建设部统计显示,中国在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造 5000 万平方米棚户区,

近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改进。据调查,全国当前至少在各类棚户区居住的家庭有1148 万户,其中城市棚户区 744

万户,煤矿等工矿棚户区 238 万户,林区和农垦 166 万户。这些

4

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

家庭中低收入为 681 万户,中等偏下收入为 467 万户。特点是收

入低,失业多,家庭贫困;刑事案件高发地,社会治安状况差;居住环境差,居民意见大。当前,中国包括棚户区在内有大约 1.5 亿平方米危房亟待改造。国家高度重视,把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。中央提出改造完成棚户区,此举不但能改进低收入弱势群体的居住条件,而且还解决了许多重大问题,实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程,达到综合治理的效果。国家近年来陆续出台一系列政策措施,对城市棚户区开展大规模拆迁改造,并投入大量财力物力给予补助。按照国家有关要求,棚户区改造要坚持”政府主导、市场运作”的工作方式,由政府充当开发商角色,直接联系建筑商和居民,既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用,又充分发挥了政府职能,降低了棚改成本。

为贯彻落实<国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的

通知>(国发[ )10 号)精神,加快保障性安居工程建设,

年 6 月 11 日住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发<关于做好住房保障规划编制的通知>,部署 - 年保障性住房建设规划和”十二五”住房保障规划编制工作。<通知>要求,规划编制要坚持目标合理、标准适度,因地制宜、统筹协调,突出重点、分步实施,政府主导、创新机制的基本原则。<通知>明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到 年末,基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题,力争到”十二五”期末,人均住房建筑面积 13 平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要

5

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

加快建设公共租赁住房、限价商品住房,着力解决新就业职工、

进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各

类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚

户区改造工作,继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林

区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到 年

末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和

完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法,依法强

化各级政府的住房保障责任,健全组织机构、政策、技术支撑体

系,加快信息化建设。当前,各级政府已遵照<通知>精神,做

好规划编制,确定了实施方案,有关工作有序进行中。

2、项目建设区概况

(1)渭滨区经济发展与社会发展概况

渭滨区位于陕西自治区中东部,北纬 42°13′,东经 118°

53′。全区东西长 25 千米,南北宽 14 千米。渭滨区辖 11 个街道、

2 个镇,27 个行政村、68 个社区居委会,总人口 43.4 万人,有蒙、

汉、回、满等多个民族。

近年来,渭滨区经济社会呈现出稳步发展的良好态势。全区

地区生产总值达到 195.8 亿元,增长 15%;地方财政收入 21.1 亿

元,增长 15%;全社会固定资产投资 101 亿元,增长 15%;社会

消费品零售总额 78.7 亿元,增长 18%;城镇居民人均可支配收入

17400 元,农民人均纯收入 9700 元。

年,渭滨区确定以转变经济发展方式为主线,深入实施

”工业立区、项目兴区、和谐稳区、富民强区”发展战略,坚持

富民与强区并重,”三化”互动、协同推进,全力实现经济社会

率先发展、更好发展、更快发展。

6

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

(2)城区规划建设情况

近年来渭滨区社会经济蓬勃发展,商贸经济发展迅速,人民

生活水平明显提高,城市人口急剧增加,住房紧张趋势明显,住

房需求潜力很大,为适应加快推进城镇化的需要,应进一步优化

房地产结构,扩大开发规模,完善城区住房供应、管理体系,加

快廉租住房建设,提高经济适用住房比例,规范和发展房地产市

场,促进房地产业健康发展。

<渭滨区城市建设规划>提出:一是按照建设百万人口区域

性中心城市的要求,坚持高起点规划、高标准建设、高效益经营、

高效能管理的原则,完善城市功能,提升城市品位,提高环境质

量,努力塑造充满活力、富有魅力、极具潜力的城市新形象。二是编制全区 506 平方公里城乡一体化规划,完善广场、公园、绿地、体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、农业发展专项规划,实现各类专项规划网络对渭滨区的全方位覆盖。严格执行和落实规划,加强规划监察,确保城市建设沿着科学化、制度化、规范化的轨道健康运行。三是建立城市建设多元化投融资体制,引导社会力量参与城市建设。加快中心城区改造建设步伐,实施小区改造、小巷治理等便民工程,建设一批精品人文景观,努力改进城市面貌和人居环境。进一步拉大城市框架,加快东部(红庙子)新组团、桥北组团开发建设步伐;加大对铁南、东城和新老城区结合部的规划、建设和治理力度;将廉租房建设纳入具体日程,为城市低收入群体提供住房保障。四是积极推进城市景观建设。以绿化南山、保护渭滨、开发北山为切入点,构筑城市外围景观带;以植物园扩建、长青公园通透、林研所苗木繁育基地改造、樟子松母树园开发为重点,建设东部精品植物园、

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陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

中部公益游园、西部园艺博览园、北部自然公园,构建城市核心

景观带;以东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、阴河河道治理

及橡胶坝建设为载体,建设城市河道景观带。五是健全城市管理

体系,加大综合执法力度,完善长效管理机制。建立先进的城市

管理系统和公共秩序、社会安全维护系统,全面提高城市管理水

平。

年,渭滨区城市建设重点工作全面铺开,以棚户区改造

和完善城市基础设施为重点,不断加快城市基础设施建设步伐,

提高城市绿化档次和水平。

(3)渭滨区棚户区改造规划

按照自治区和宝鸡市政府的要求,在渭滨区委、政府的领导

下,渭滨区保障性安居工程建设从 年起步, 年开始实施,

其中多福家园廉租住房项目(包括 年、 年康居小区补建、

阳光丽景小区新建、二期、三期、四期廉租住房项目、 年华

鑫家园廉租房项目)约 8.1 万平方米,2057 套;将原钢铁厂职工

宿舍楼一部分改造为鹏远公寓廉租住房,建筑面积 2200 平方米,

37 套。区政府结合房地产开发启动了城区棚户区改造项目和农村牧区危房改造项目。

3、棚户区现状

当前,渭滨区棚户区改造是城市建设规划实施中需迫切解决的问题。据有关调查显示,在城区居住用地中平房占 30%左右,多为上世纪 70、80 年代建设的砖木结构的平房。近年来,经过政府的努力,在城区中心的居住用地结合旧城改造逐步实施开发建设,但在城区中和城乡结合处还有大部分住宅区得不到改进,依然存在用地混杂、房屋质量差、配套水平低的状况。

8

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

近年来,城市居民人均住宅面积不断提高,但中低收入家庭

住房条件改进处于停滞的状况,这些家庭,微薄的收入只能维持

她们的基本生活,大多数居住在低矮昏暗的陈年旧房中。这些家

庭对购买住房没有奢望,如何解决弱势群体的居住问题使她们能

安居乐业是政府面临的现实问题。

棚户区建筑多为平房,主要由农业户口、中低收入者、中老

年等人员居住。平房住宅零星分散,存在着不能集体供暖、城市

基础设施条件较差、难以开展物业管理、环境差等现象。不符合

土地利用总体规划和城市建设的总体规划。因此按照自治区和宝

鸡市政府的要求,按照渭滨区委、政府规划设计建设本项目。

年渭滨区棚户区改造项目主要为铁南一期(南苑绿景小

区)项目,项目建设地址位于宝鸡市渭滨区南山脚下,与老城区

紧密相连,东至宁澜路,西至八里铺西路,南至拟建南山环城路,

北至铁南大街。项目建筑均为上世纪 60-70 年代建设的砖木结构的

平房,占地面积 118100 平方米,共需拆迁 1009 户,需拆迁平房

面积 82548.8 平方米,小区规划建成后安置住户 1734 户,总建筑

面积 232700 平方米。

1.1.5 项目建设的必要性

1.1.6 项目建设的可行性

1.1.7 项目提出的保障措施

1.1.8 棚户区改造方式

1.1.9 棚户区改造运作模式

1.1.10 棚户区改造效果

9

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

1.2 项目概况

1.2.1 拟建地点

1.2.2 建设规模与目标

1.2.3 主要建设条件

1.2.4 项目投入总资金及效益情况

1、项目总投资及资金来源

2、效益情况

1.2.5 主要技术经济指标

序号
名称
单位
数量

一
改造前项目区建设指标

1
改造前棚户区用地面积
平方米

2
居住户数
户

3
房屋建筑面积
平方米

二
本项目建设指标

1
总占地面积
平方米

2
总建筑面积
平方米

3
建设住宅总数
套

其中:建设安置户住房
套

三
经济数据

1
总投资
万元

2
住宅工程
万元

3
小区内基础设施配套工程
万元

4
小区外市政设施配套工程
万元

5
工程建设其它费用
万元

6
工程其它费及预备费
万元

7
建设期利息
万元

10

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

1.3 问题与建议

渭滨区棚户区改造项目的建设符合国家提高人们生活质量、

改进居住条件的思路,符合加快城市化进程的精神,符合渭滨区

城市发展的实际需要,是一项利国利民之举,事关广大群众切身

利益,有利于促进当地经济和社会发展,项目可行。项目具有良

好的社会效益与经济效益。

11

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

第二章 需求分析及土地取得方案

2.1 需求分析

2.2 土地取得方案

12

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

第三章 建设规模

3.1 拟建地点

3.2 建设规模

3.3 建设结构

13

陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目

第四章 场址选择

4.1 场址现状

4.1.1 地点与地理位置

4.1.2 场址土地所有权属类别及占地面积

4.1.3 现有场址利用情况

4.2 场址条件

4.2.1 地形、地貌条件

4.2.2 工程地质、水文地质条件

4.2.3 气候条件

4.2.4 交通运输条件

4.2.5 环境保护条件

4.2.6 法律支持条件

项目建设符合国家发展和改革委员会的一系列政策,使本项目建设已具有了完整的建设环境、社会环境。

4.2.7 公共设施条件

项目拟建地点位于宝鸡市渭滨区,基础设施和配套设施条件较好,