新版项目可行性研究报告.doc
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1、新版项目可行性研究报告702020年4月19日文档仅供参考江西凤凰山庄(生态农业休闲养生旅游度假山庄)项目可行性研究报告1、 项目名称江西凤凰山庄二、项目地址江西*县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内。项目地内有山地一处,古称凤凰山。三、项目内容根据项目区自然地形地貌、资源的分布状况,结合旅游市场需求实际,本着因地制宜、文化为魂、错位发展的原则,将本项目建设成为以农耕文化体验为主要内容,集田园旅游观光、农耕体验、农家餐饮、乡野休闲、郊野养生于一体的多功能复合型生态农业休闲养生旅游度假山庄,使园区成为*市民乃至域外游客投身自然怀抱、体验农耕文化、找回童年记忆、获得身心健康的全国知名休闲农业旅游景区
2、,成为*市和江西省的悠游经典景区。从功能上,一是打造成本地及周边城镇居民的第三生活空间,成为人们观光旅游、感受农耕文化、丰富农业知识、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休闲度假的场所和农业深层次开发的样板。二是充分利用凤凰沟风景区的社会认知,发挥其边际效应,与凤凰沟风景区形成明显反差、集聚成片的景群,更好地满足游客的需要。从文化上,打造成传播宝玉石文化、传统农耕文化的体验中心,弘扬中国农业文明。从品牌上,经过循序开发,日臻完善,打造成*乡村旅游与休闲农业旅游新名片;江西省著名、全国知名的休闲农业旅游目的地;江西省AAAA级乡村旅游点;国家AAAA级旅游景区。四、项目背景近年来,
3、随着人们生活水平的不断提高和城市生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望在原始古朴的乡村生态环境中放松自己,越来越多的人有着强烈的回归大自然的愿望。另外中国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系,加之过去上山下乡的历史经历,寻根的潜意识驱使她们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活,休闲农业旅游恰恰以其返璞归真的体验吸引了大量的消费群体,成为一种新的休闲旅游度假时尚,发展势头迅猛,并受到政府和社会各个部门的鼎力支持。本项目正是在此背景下提出的,区内地形平坦开阔,有山有水,交通便利,农业生产资源丰富。优越的基础条件和市场需求、休闲农业的蓬勃发展之势为本项目的建设带来无际的发展机遇和广阔的发展空间
4、。五、项目环境情况项目位于江西省*县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内。东邻抚河,北部紧靠316、320国道和浙*铁路,距向塘火车站6公里,距*火车站28公里。离*市游客集散中心不到20公里,交通极为便利;南部与江西省蚕桑茶叶研究所(江西省凤凰沟风景区)接壤,周边旅游资源丰富;西部与G60沪昆高速相望,有黄马高速公路出口,从园区上高速公路只有3公里。项目处在*县重点打造的两江生态农业走廊上,电力及公路通讯等基础设施均已具备,可和*市及省内的旅游资源形成优势互补,共同发展的格局。向塘镇是江西省最大的建制镇,拥有优越的地理条件,被誉为*市的南大门,既能够直接承接区域中心城市和县城的辐射带动,又有利于
5、快速全面融入*昌城市发展体系。向塘素以中国*最大的交通枢纽重镇而闻名全国,316、320、105国道和G60沪昆高速公路穿境而过,沪昆铁路、在建的杭南长高铁沟通东西,京九铁路飞架南北,在建的向莆铁路连接*经济区。它地扼浙、*、粤交通要冲,从向塘到长江三角洲、珠江三角洲、*地区只要6-8小时,江南最大的货运编组站向西货运编组站也坐落在境内,独特的区位,强势的交通,使向塘成为全国承东启西、南北贯通战略要地和连通港、澳的重要节点。六、项目规模项目规划用地总面积约3260亩。由316国道通往G60沪昆高速的连接公路(蓝园公路)横穿东西,使项目规划区分为南北片区,其中南部片区约3000亩,北部片区约26
6、0亩。项目区水库、山地较多,水库900余亩,山地1450余亩,低洼田750余亩,耕地140余亩,水塘20余亩,土地大多属荒地或未利用地,用于开发建设的潜力较大。项目区南高北低,南部片区以山地、水库、低洼田为主,北部片区以耕地、水塘为主,区内土地肥沃,水质优良,草茂林丰,自然景观较好,是人们放松心情、陶冶性情、愉悦身心的好地方。七、项目开发计划本项目由江西凤凰山庄生态农业发展有限公司投资建设。开发原则:项目开发按整体规划、分期建设;总体包装、专业运营的原则进行。开发战略规划上,主要分为生态农业区、休闲养生区、旅游风景区、旅游度假区。旅游风景区设在项目区内的唯一山地上:凤凰山。风景区内主要有凤凰山
7、、藏宝洞、日月潭、红谷湾、宝石滩等主要景点。山庄的主要设施宾馆安排在进场的显著位置,其它休闲、娱乐设施围绕宾馆建设,农业种植业项目安排在现有耕地上,养殖业项目安排在项目区边缘处,林地深处,与旅游区远离,以避免相互影响。各区域相对独立或天然隔离,水、电、路按旅游和生产需要进行统一设置。加强休闲度假区消防及救生等设施建设。八、项目策划体验生活与劳动已成为旅游的热点和时尚,许多游客到旅游地不但是为了欣赏独特的景观,而且还希望自己能够亲自参加劳动,体验生活的乐趣。策划中将强调旅游体验性、参与性、娱乐性和知识性的紧密结合,项目设计尽可能地把休闲、旅游及生产过程变成可参与性的操作,给游客提供尽量多的直接体
8、验的活动和机会,比如参加探宝、耕作、播种、采收、加工、烹调等,让游客在深度参与体验享受农村生活的乐趣,留下美好的记忆。文化是旅游的灵魂,本项目坚决杜绝粗制滥造,而要充分挖掘农耕文化的内涵,经过文化景观的设计、文化设施的配置、文化活动的表演等方面加以演绎,展现传统农耕文化的魅力,满足游客猎奇心理,使其从中获得知识和美的享受,提升景区的文化品位,以实现景观资源的高水*用。特色是旅游休闲产业发展的生命之所在,愈有特色其竞争力就愈大。吃农家饭、住农家屋、干农家活的传统乡村旅游模式消费者已经司空见惯,因而本项目要力求做到区域不同构、产品不同质,突出浓厚的农耕文化特色,发挥后发优势。适度、合理、科学地开发
9、农业观光资源,合理地划分功能区和强调景观元素、色彩、材质与建筑主休协调,有序地确定景观空间及游览线路,科学的划定旅游容量,兼顾当前与长远利益,协调人与自然多方面的关系,保护区域的生命力和多样性,走可持续发展之路。根据规划区资源赋存情况,依托地形对项目进行依山就势建设,维持乡野特色。动静区隔:主要经过植物对大众风光娱乐区与休闲度假区时行分隔与过渡,实现旅游品质的保证。滚动发展:根据市场需求,给予分区块开始和配套安排,一期着重打造精品,树立品牌,为后期开发建设奠定坚实基础。布局结构:根据项目地形地貌条件,结合项目地发展思路,在充分考虑项目特色、可操作性、开民建设的合理性以及延续性的基础上,把整个项
10、目的功能划分为一心三块八区。一心游客服务中心;三块农耕文化体验板块、田园风光旅游板块、休闲养生度假板块;八区 传统农耕文化展示区、农耕记忆体验区、渔夫鱼乐区、畜禽欢乐区、蔬果观赏采摘区、山顶休闲娱乐区、滨水农家别墅度假区、宝石滩风景区。一心游客服务中心:位置位于北部260亩区域内。功能:展示形象、服务游客。项目设计:景观大门:入口大门的设计起着形象展示和宣传推介的作用,本项目景观大门要营造田园生活气息,让游人回归自然的期盼情感得以释放,能够依据耕读传家或者渔樵耕读创意主题来设计景观大门。节气广场:节气广场由二十四节气等分而成的交叉形铺地和十二生肖小雕塑围合而成,既暗喻一年十二月份、二十四节气风
11、调雨顺,农业丰收,又突出休闲园朴实的特色。生态停车场:在景区大门入口区建生态停车场,面积3000平方米;种植乔木遮挡阳光,铺嵌入草砖,体现生态性。另在农家别院、生态餐厅旁建小型停车场,面积1000平方米。绕区小溪:沿着北部260亩区域地块的界限,修建成环绕的小水渠(小溪),渠水接现有的*抚总干渠的分支水,并与区内的3个水塘(依大小分别命名为湖、塘、池)连通,形成互通循环,构成水绕通畅之格局。旅游辅助设施:主要包括售票处、旅客集散中心、导览图趣味指示牌等为游客提供基本便利服务。三块之一(农耕文化体验板块):位置位于北部260亩区域内。功能:体验农事活动,感悟农耕文化。项目设计:传统农耕文化展示区
12、:以展览的方式展示传统的乡村劳作方式、农耕文化等,融知识性、科学性、休闲性于一体,游客可进入农耕文化记忆馆,寻找日渐谈出记忆的蓑衣、打谷机等等,经过眼看、耳听,从中了解农耕变革的发展历程,无论是忘掉了过去的父母,还是不知道过去的青少年,都能在品味农耕文化中增长知识,修养身心。生产用具厅:展示耕作工具、浇灌工具、收割脱粒工具、晾晒工具、运输工具、储存工具、编织工具、量器工具、捕捞工具等。生活用具厅:展示饮食用具、卧室用具、纳凉、取暖用具等。作坊厅:展示传统乡村的豆腐作坊、榨油作坊、铁匠作坊、木匠作坊、篾匠作坊、棉匠作坊面貌。农舍厅:有代表性的全面展示一户农家生活起居的全貌。农耕记忆体验区:充分利
13、用规划区现有的良好的农耕地,挖掘乡村农耕文化,成为自然、生态和传统文化的体验中心,为游客提供采摘、种植、手工艺学习与制作、钓鱼等农事体验活动,使得游客融入大自然,体验农事活动的无穷乐趣。格子菜地你的地盘你做主:采取会员制,会员缴纳一定的会费,租种给会员,每个格子菜地树立标注会员信息的牌子,租下的土地一定时间就是会员的,格子菜地用来做什么,怎么玩能够全凭会员自己的创意,能够圈养土鸡,种菜或者其它都能够,格子菜地的日常管理能够委托园区专业工作人员负责。自耕田:准备一些农具、农事服饰、种子、种苗等,让游客参与赶牛犁地、播种栽苗、浇、施肥、松土除草等农事作业、体验农耕生活的辛酸劳累,感悟手把青秧插满田
14、,低头便是水中天;身心清静方为道,退步原来是向前。编艺馆:用于草编、竹编、藤编等手工艺的学习、制作场所,游客能够DIY,将自制作品带走,同时展示和销售工匠编制好的竹编、藤编、草编亦等手工艺成品。农工坊:区内水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛车和木制茶机、织布机,游客能够参观舂米,制茶等农耕过程,也可亲自参与车水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等农活,感受其中的无限乐趣。菜棚餐厅:打破了传统的就餐方式,顾客能够自己动手,想吃什么菜就随时去摘,农家灶房让游客尽展高超厨艺。农家别院和生态餐厅:将区内的大水塘挖深建成小湖,挖出的泥土在湖的北面堆成小山丘。靠山面湖建设独立2栋中高档休闲山庄农家别院,建筑面积1
15、0000平方米。独拥采菊东篱下,悠然见*的田园美景,供都市居民享受卸甲归田的休闲生活。另外配备会议娱乐设施、休憩标间设施(床位100张),利用休闲山庄距离省会*市比较近的区位优势,建成集会议、娱乐为一体的会议娱乐中心,承接80100人左右的中小型会议,可满足周边中小型会议的需要。在农家别院旁建设生态餐厅,建筑面积400平方米。生态餐厅营造轻松民间的用餐环境,提供可供选择的多种餐饮品种,四季时令蔬菜,农家特色菜肴。农家美食物PK赛:由各个村推荐农民参赛者现场制作,邀请现场观众组成评审团,现场评审,投票选出农家巧厨娘和十佳农家菜等。农活PK赛:组织游客进行挑水、插秧、担米等农活竞赛。渔夫鱼乐区:垂
16、钓池塘:置多个垂钓池塘,开挖多个养鱼池,养殖多品种的淡水鱼,主要分为鲫鱼池、鲤鱼池、草鱼池、青鱼池等大小不一的池塘,供垂钓和销售,并搭建各式垂钓台,方便游客钓鱼休闲。钓鱼比赛:组织钓鱼比赛,钓友在一起切磋钓鱼技术。浑水摸鱼:将鱼、黄鳝等放入水田中,游客可下田摸鱼,展现游客的摸鱼技巧,定于挑战性和趣味性。网鱼、罩鱼:将鱼虾放养于现有改造后的水渠中(*抚总干渠的支流),提供网鱼、罩鱼的工具,体验别样捕鱼的乐趣。养钓美国牛蛙:选择5亩田地为饲养田,人工放养美国牛蛙,既可供游客观赏、钓购,又可作为休闲山庄的一道美味佳肴清蒸(红烧)美国牛蛙。畜禽欢乐区:家禽散养:划出专门区域放养鸡、鸭、鹅等畜禽,喂食谷
17、糠等家产品原料,保证原汁原味和营养价值,供游客观赏和购买。宠物饲养:给消费者提供小鸡、小鸭、小鹅饲养,带回也能够,或者由专门工作人员帮助饲养。趣味运动会:组织游客进行赶猪入圈、赶鸭回巢、随时抓鸡等农味十足的比赛,增添趣味性,聚集人气。三块之二(田园风光旅游板块):位于北部260亩区域内。功能:打造生态化、景观化、艺术化的观光旅游。项目设计:创意田园区:特色水稻:种植荧光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕见的特色水稻。旱稻:种一小块旱稻,这对于见惯了水稻的南方人也是很新奇的。八卦农田:围拢一块正八边形的农田,八卦田整整齐齐八只角,把田分成八丘,八卦田的中间堆砌犹如太极图形的土丘,八丘田上分别种不同的庄
18、稼,一年四季,八种庄稼呈现不同的颜色。稻草人:鼓励游客自己用废弃的稻草动手制作稻草人,在稻田边安放造型各异的稻草人,恫吓飞鸟啄食稻麦,还可点缀景观,增加田园情趣。稻草垛:用各类农产品配合稻草垛堆成五谷丰登的现象。稻文化:设置一些与水稻有关的文化标牌,如锄禾日当午,汗滴禾下土、稻花香里说丰年,听取蛙声一片等。奇异瓜果园:测定当地气候、土壤条件,种植在体量、造型、色彩等方面奇特的瓜果,比如特长丝瓜、超*瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等,集观赏性、食用性、科普性于一体,开阔游客眼界,营造观赏兴奋点。四季花果园:建设花果园和葡萄等藤本果树长廊,使其连续延伸,形成春品樱桃、夏尝枇杷、李、梨、葡萄、柑橘,形成四季花
19、果常鲜的四季花果园,推出有关花果旅游活动,举办水果自摘活动。编艺材料植物园:用于种植各类竹、草、藤等编艺材料植物。*月色:利用现有*,设置水上廊亭和相关休憩设施,修葺驳岸,方便游客观荷、赏荷、摄影、绘画。三块之三(休闲养生度假探险寻宝板块):位于南部3000亩的区域内,是(远期)二期开发的重点。功能:休闲娱乐,养生度假。项目设计:探险寻宝区:将成为人们观光旅游、感受宝石文化、丰富宝石文化知识、体验探宝、寻宝、藏宝的乐趣,享用由此带来无价的快乐成果。沙山休闲娱乐区:主要包括滑沙、欢快草坪、野外烧烤等参与、体验、刺激性项目。滑沙:利用山体现有的细腻沙质土壤,设置10条滑道,游客从沙山顶飞驰而下,有
20、惊无险,感受速度刺激,运动的同时领略美丽的田园风光。欢乐草坪:大地构景,让当地的野花野草生长起来,形成景观独特的土生原生态草坪,在这样的原生态草地中的草类植物种类是多样的,能为当地的昆虫、鸟类等生物提供良好的生存条件,具有很好的保护当地生态的功能。野外烧烤:选择开阔无草木安全区域,提供烧烤工具和原材料,供游客进行烧烤、野餐活动。滨水休闲度假区:片区内依山傍水(水库)的良好的生态小环境自成一体形成了养生度假的有利条件,因而要突破传统的乡村休闲项目,跳出农业生产,转变为田园生活方式,将其建设成为环境幽雅、水清气新的休闲旅游佳境,最大程度地满足度假需求。农家小院田园牧歌乡野宜居群:根据地形变化临水建
21、筑乡野宜居群,接待来园区休闲度假的游客,为其提供各种服务设施和良好环境条件。乡野宜居屋建设成为独栋或联排式建筑,以*派建筑风格为主。建设500栋风格各异的,各具特色的农家小院,每栋300平方米左右。配备厨房设施,提供以家庭、小群体游客来分时度假、休闲养生、异地养老。依据环境优美,配套服务设施齐全,安保措施健全,保证游客住得舒心、放心。休闲会所:建设12栋生态古朴的休闲会所,配备齐全的养生、健身设施设备,满足接待中小型会议、企业培训、团体游客休闲娱乐需要。观景木屋:在区内错落建设少量观景木屋,供游客观景、休憩所需,增添度假区别致、自然的恬静氛围。水上娱乐:依托项目区水库,建设一个小码头,购置游艇
22、、木船、碰碰船、水球等水上运动设备,建设一个水上运动休闲中心。九、项目定位主题形象定位:经过对自身资源、发展目标以及与周边旅游点的对比分析,山园的发展主题为感受农耕文化,找回失去记忆,旅游形象定位为:农耕天下,快乐老家。悠然山庄,慢活天地。寻宝探险、刺激过瘾。形象宣传口号:感受农耕文化、找回失去记忆!悠游凤凰山庄,稻香农耕情!战略定位:以市场需求为导向,以科学发展观为指导,突出体现感觉农耕文化,找回失去记忆特色主题,展示乡村休闲魅力,经过科学规划,合理布局,精心设计,有序开发,借力文化的提升、休闲的带动和度假的升级,打造成市民参与体验家事活动的农耕休闲山庄和都市农夫、悠游族的农业休闲基地,树立
23、*城郊休闲农业旅游的新典范。理念定位:项目将演绎有关自然农法、悠然生活、第三空间等提升居民幸福指数的美丽创想和理念。(1)自然农法;中国古代农业就体现了自然农法的思想,老子第二十五章写道:人法地,地法天,天法道,道法自然。即自然界中人、地、天的关系。这三个因素中是缺一不可的,因此农业必须遵循自然规律,也就是自然农法。1931年日本冈田茂吉先生发表了诗歌从一片朽叶领略自然轮回的法则,歌颂了大自然的意志。土地是物质,物质由土地产生又回归土地,这种闪烁着环境科学特别是生态学中以生命为中心的物质循环法则的光辉思想就是自然农法的基本点。自然农法对我们发展休闲旅游农业很有启示,一方面,我们能够按照自然农法
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