房地产相关法律.pptx
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1、中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部房屋所有权或其他权益被成为房产,对特定地块的权利称之为地产,房产和地产的合并被称为房地产。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部在物权法颁布之前,一般认为我国房地产法律体系是以中国人民共和国房地产管理法为核心的。他既调整了横向的、平等的主体之间房屋买卖、租赁、抵押等关系,又同时对纵向的、房屋管理关系进行了规定,即存在着民事法律关系和行政法律关系两个不同性质的房地产法律体系。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部物权法颁布之后,确定了不动产的概念,对房地产方面的法律问题更侧重于于物(土地或则房产)相关的权利研究
2、。市场经济中的房地产法律问题更多的是围绕土地和房产在利用和流转过程中发生权利保护问题。法院在处理平等主体之间的以房地产为标地的纠纷中,使用法律一般首先是物权法、合同法、担保法等民商法范畴的部门法,其次适用土地管理法、城市房屋房地产管理法等相关法律规定。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部我国房地产相关法律体系类别名称公布/修订日期文号总类中华人民共和国城市房地产管理法2007年8月30修正主席令第72号中华人民共和国物权法2007年3月16日主席令第62号开发用地类中国人民共和国土地管理法2004年8月28日修正主席令第28号中国人民共和国土地管理法实施条例1998年12月2
3、7日国务院令第256号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条理1990年5月19日国务院令第55号房产交易类城市房地产转让管理规定2001年8月15日修订建设部令第96条中国人民共和国合同法1999年3月15日主席令第15号权属登记规定房屋登记办法2008年2月15日建设部令第168条城市房地产抵押管理办法2001年8月15日修订建设部令第98条司法解释最高人民法院关于适用中国人民共和国担保法若干问题的解释2000年9月29日法释200044号最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定2005年11月4日法释200514号中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部一
4、、中华人民共和国城市房地产管理法中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法总则房地产开发用地房地产开发房地产交易房地产权属登记管理法律责任附则中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法适用范围:适用范围:第二条在中华人民
5、共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。注释:这里所指的城市和城市规划区,是指城市规划法中第3条界定的概念。即指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和土地发展需要实施规划控制的区域。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定:第八条土地
6、使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:国家将国有土地使用权转让给土地使用者,是国家作为国有土地所有权人,将其所有权权能中的使用权分离出来,转让给土地使用者的一种权利转让方式,其实质是国家形式对国有土地财产的处分权利。土地使用权出让有以下几个特征:1、土地使用权出让,是以土地所有权与土地使用权分离为基础的;2、土地使用权出让是有年限的;3、土地使用全出让是有偿的,土地使用者取得一定年限内的土地使用权,需向土地所有者(国家)支付土地使用权出让金
7、为贷款的;4、土地使用者享有的权利的效力是不及于地下之物的。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规:中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第九条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信
8、贷业务部注释:城镇规划区内集体所有土地出让的必要条件:经依法征用转为国有土地后,方可有偿出让。城市规划区内集体所有土地土地在未经征用转为国有土地之前不的出让。农村集体经济组织不得利用几土所有的土地直接经营房地产。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规:中华人民共和国土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于
9、农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄
10、银行 信贷业务部信贷业务部第四十五条征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人
11、民共和国城市房地产管理法第十条土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:土地使用权的出让,必须符合土地利用总体规划。具体到出让的土地,必须符合当地市、县、乡的土地利用总体规划。具体包括:1、土地使用权的投放量,必须与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相适应。2、必须符合城市规划要求。3、必须符合城市详细规划要求,不得超出详细规划所确定的各项建设的具体用地规范。4、出让地块上的建筑必须符合规划设计要求。符合年度用地计划,具体包括:1、必须符合年度建设用地计划所确定的出让地块幅度。2、必须符合年度建设用地酒花
12、所确定的出让土地总面积。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规:城市规划法。第二十九条城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。城镇国有土地使用全出让和转让暂行第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门实施。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面
13、积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:国家对县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发实行总量控制具体措施有以下两个方面:1、房地产开发用地指标,是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展的需要以及防地产发展对土地的需要,在保证土地供需平衡的基础上提出防地产开发用地计划控制指标。2、年度度出让使用权总体方案,是指市、县人民政府根据省热您政府下达的房地产开用地控制指标,结合当地房地产开发对土地的需要,分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。根据本条规定,年度出让土地总面积方案须报国务院或省级人民政府批准。一般情况,省级拟
14、订的应报国务院,市、县拟订了,应抱省。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定:第十二条土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规:城镇国有土地使用权出让和转让暂行城市国有土地使用权出让转让规划管理办法关于出让国有土地使用权批准权限的通知中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行
15、信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第十六条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:土地使用权出让是基于出让方与受让方签定的合同。受让方如未按合同约定支付出让金是违约行为,左右合同另一方的土地管理部分享有解除合同的权利。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定:第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划
16、行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:本条所指的用途变更,是指城镇国有土地在下列用途之间变更:1、居民用地,2、工业用地,3、商业、旅游、娱乐用地,4、教育、科技、文化、卫生、体育用地,5、综合或者其他用地。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规中华人民共和国土地管理法第五十六条建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管
17、部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定:第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权划拨第二十三条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地
18、使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规:划拨土地使用权管理暂行办法中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。(房地产权利主体一致原则,“房地一体”原则)中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释:由于房屋所有权与房屋所占土地使用权是是不可分割地归属于一个权利主体,因此,除出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押权外,房产转
19、让、抵押时,其房屋所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规:担保法第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。物权法第一百八十二条以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格
20、应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。(房地产价格管理)中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规:协议出让国有土地使用权最低价确定办法城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001)城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第四十条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权
21、的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部解释:城市房地产转让管理规定第十二条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(一)经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的;(二)私有住宅转让后仍用于居住的;(三
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