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上海市住宅物业消防安全管理规定

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2020年6月23日
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上海市住宅物业消防安全管理规定
  第一条  为进一步加强本市住宅物业消防安全工作, 有效预防和减少火灾事故的发生, 确保群众生命、 财产安全, 根据国务院《物业管理条例》、 《上海市消防条例》、 《上海市住宅物业管理规定》等有关规定, 特制定本规定。
第二条  本规定适用于本市行政区域内已实施物业管理的住宅物业( 含商住楼、 综合楼的住宅部分) 。未实施物业管理的住宅物业, 参照本规定执行。
第三条  县级以上公安机关的消防部门及其委托的公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作, 各级房地管理部门应协助公安消防部门, 开展住宅物业的消防安全监督管理工作。
第四条  业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时, 应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主公约或业主临时公约时, 应明确住宅物业消防安全事项, 要求全体业主和住宅使用人自觉遵守。
第五条  居民委员会应组织社区居民制定防火安全公约, 定期开展群众性的消防工作, 并进行消防安全检查。
第六条  业主大会、 业主委员会应当履行以下职责:
( 一) 组织、 督促业主或住宅使用人遵守消防法规和规章;
( 二) 配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责, 支持居民委员会开展消防工作, 并接受其指导和监督;
( 三) 监督、 协助物业管理企业落实消防安全服务工作;
( 四) 依据法律、 法规和技术规范标准, 维修更新消防设施。
第七条  物业管理企业应当履行以下职责:
( 一) 制定并落实管理的住宅物业的消防安全制度、 操作规程, 落实各岗位消防安全责任人, 实行防火安全岗位责任制。
( 二) 负责落实物业服务合同中约定的消防安全事项, 落实专( 兼) 职消防安全员, 并使员工掌握必备的消防知识和技能。
( 三) 配合居民委员会开展社区消防安全工作。在住宅入户使用前应当对业主及住宅使用人进行消防安全宣传、 教育, 告知其注意事项, 指导、 督促其遵守消防安全管理规定。
( 四) 对本物业管理区域内的公共部位定期开展消防安全检查, 及时发现和消除火灾隐患, 确保疏散通道、 安全出口和消防车通道畅通。同时, 根据公安部门下达的整改要求, 及时整改火灾隐患。
( 五) 定期对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、 维护, 确保其完好有效。需动用房屋维修资金对消防设施进行维修、 更新的, 应及时报告业主委员会, 并及时修复。
( 六) 制定本物业管理区域防火、 灭火方案以及火灾发生时人员疏散、 逃生等应急预案, 并定期开展消防演练。
( 七) 发现业主或住宅使用人违反消防法律、 法规的, 应及时进行劝阻、 制止, 并填发《告知单》( 见附件一) 。对逾期不整改的, 应及时报告业主委员会、 公安部门。
( 八) 发现火灾应及时报警, 积极组织扑救, 并保护火灾现场, 协助火灾原因调查。
第八条 业主或住宅使用人应当履行下列义务:
( 一) 配合物业管理企业做好住宅物业的消防安全工作, 并做好自住部位、 自用设备的防火安全工作。
( 二) 对孤寡老人、 残疾人、 精神病患者、 瘫痪病人低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育, 并落实必要的防火安全保护措施。
( 三) 装饰、 装修房屋时, 按照国家或本市的有关消防安全技术规范安装、 使用电器产品、 燃气用具, 以及设计、 敷设管路。
( 四) 在安全地点停放燃气、 燃油助动车和摩托车, 并落实消防安全措施, 防止气、 油泄漏。需在家中存放少量危险化学品的, 应存放在安全地点, 并选择合适的容器和配置必要的灭火器。
( 五) 在规定区域、 路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹, 不非法储存、 销售或燃放烟花爆竹。
( 六) 根据物业管理企业发出的《告知书》要求, 及时整改火灾隐患。
( 七) 发生火灾后, 应配合有关部门开展火灾原因调查, 不得擅自清除火灾事故现场。
( 八) 按规定承担住宅物业消防设施的维修、 更新、 添置的相关费用。
第九条  业主或住宅使用人享有以下权利:
( 一) 监督物业管理企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项;  
( 二) 对住宅物业所属消防设施有关情况享有知情权和监督权;
( 三) 举报住宅物业中存在的火灾隐患和非法储存、 销售、 燃放烟花爆竹的情况;
( 四) 发现公安、 房地等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、 滥用职权、 徇私舞弊等违法行为的, 可向有关部门举报。
第十条  物业管理单位和业主、 住宅使用人应当保障住宅物业消防设施的完好有效和疏散通道、 安全出口的畅通, 禁止下列行为:
( 一) 挪用、 拆除、 损坏消防设施和器材;
( 二) 埋压、 圈占消火栓, 占用防火间距;
( 三) 堵塞、 占用消防车通道, 影响疏散通道、 安全出口畅通。
第十一条  租赁房屋的消防安全工作按照”谁承租、 谁负责”的原则实施, 出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定, 并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。
第十二条  居民住宅经批准改变用途的, 应当符合《物业管理条例》、 《上海市住宅物业管理规定》和《上海市消防条例》的规定, 并经公安消防部门审核同意。
第十三条  消防设施的维修、 更新、 添置应按物业共用设施设备的维修、 更新或添置的有关规定执行。设立专项维修资金的, 应在专项维修资金中列支。
被列入重大火灾隐患整改的消防设施, 其维修项目应纳入急修项目, 实行”先维修, 后向业主委员会或业主报告”的程序, 维修费用由相关所有人承担。
消防设施因人为因素损坏的, 其维修、 更新费用由行为人承担。
第十四条  消防设施的管理、 维护、 保养应当符合《消防设施管理、 维护、 保养技术要求》( 见附件二) 。
第十五条  公安消防部门、 公安派出所应当依法履行消防监督管理职责, 对住宅物业实施消防监督检查, 发现火灾隐患的应当责令改正, 并依法实施处罚。
房地产管理部门应当按照法律、 法规和本规定履行职责, 并将消防安全作为物业管理行业评比考核的主要内容之一。
公安机关和房地产管理部门应将消防安全工作列为安全小区、 安全大楼评比工作的主要内容之一。
第十六条  对违反本规定的, 由公安消防部门依据《上海市消防条例》有关规定进行处罚。其中, 对埋压、 圈占消火栓或者占用防火间距、 堵塞消防通道的, 或损坏和擅自挪用、 拆除、 停用消防设施和器材行为的, 应当责令其限期恢复原状或者赔偿损失; 对逾期不恢复原状的, 应当强制拆除或者清除, 所需费用由行为人承担。
第十七条  公安、 房地等部门工作人员在住宅物业消防安全监督管理工作中玩忽职守、 滥用职权、 徇私舞弊的, 由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任。
第十八条  本规定由市公安局、 市房屋土地资源管理局负责解释。
第十九条  本规定自下发之日起施行。

附件一:

告 知 单
___________居民
    我单位于_____年___月__日, 在进行日常防火安全巡查时, 发现存在以下消防隐患:
     建议你在____天内采取以下整改措施:
    逾期不整改的, 我们将向有关行政执法机关报告, 一切法律后果由你自己承担。
                     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                               年   月   日

附件二:

消防设施管理、 维护、 保养的技术要求
一、 消防设施是指用于防火和灭火的器材、 设施和设备, 包括水带、 水枪、 水喉、 水泵接合器、 灭火器、 防火门、 自救逃生器、 逃生绳、 应急照明、 疏散指示标志、 消防电梯、 消火栓系统、 自动喷水灭火系统( 含简易喷水灭火系统) 、 火灾自动报警系统、 防排烟系统等。
二、 使用或管理单位应当按照国家和地方有关消防技术标准对消防设施进行管理、 维护和保养, 发现问题及时采取措施, 确保其完好有效。
三、 维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、 性能和操作规程, 并建立值班记录和设施运行、 检查记录。
四、 对以下消防设施, 应当每日进行检查:
( 一) 检查火灾报警器的功能是否正常、 指示灯有无损坏;
( 二) 检查消防泵房内的阀门、 报警阀组、 管道压力、 供电是否正常;
( 三) 检查疏散通道、 安全出口的防火门是否完好, 常闭防火门是否处于正常状态。
五、 对以下消防设施, 应当每月进行一次检查或试验:
( 一) 进行消防水泵启动运转, 当消防水泵为自动控制时, 应进行模拟自动控制的条件启动运转, 检查其运转是否正常;
( 二) 检查消防水泵接合器的接口及附件是否完好, 有无渗漏、 闷盖是否齐全;
( 三) 检查屋顶供水水箱的储水水位和保证消防用水不作她用;
( 四) 检查消防泵房间的防火门是否完好。
六、 对以下消防设施, 应当每季度进行一次检查或试验:
( 一) 检查火灾警报装置声光显示、 消防控制设备的控制显示功能、 应急照明、 疏散指示标志等是否有效、 是否处于正常状态。对主、 备电源进行自动转换试验;
( 二) 进行消防电梯强制停于首层试验;
( 三) 对水流指示器进行功能试验, 利用末端试水装置排水, 水流指示器应动作, 消防控制室应有信号显示, 水力警铃应发出报警声, 并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验阀进行供水试验, 验证系统的供水能力;
( 四) 检查喷头外观, 发现有不正常的喷头应及时更换, 当喷头上有异物时应及时清除;
( 五) 检查室外阀门井中进水阀、 屋顶水箱水阀门和管道中的阀门, 核实其是否处于正常状态;
( 六) 检查与火灾报警系统有联动功能的防火门( 包括防火卷帘) 能否联动, 检查设施、 设备间的防火门是否完好;
( 七) 检查防排烟系统是否处于正常状态。
七、 对以下消防设施, 应当每半年进行一次检查或试验:
( 一) 检查室内消火栓内的设备及报警按钮、 指示灯、 报警控制线路功能是否齐全完好, 有无故障、 生锈、 漏水, 接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺, 是否能正常开启;
( 二) 检查安装在公共部位的自救逃生器、 逃生绳是否正常、 是否有效、 是否破损;
( 三) 检查灭火器的压力是否达到要求、 是否过期失效、 是否生锈、 是否无法启用。
八、 对安装的探测器, 应当每年进行一次试验, 并对全部报警控制装置进行一次试验; 火灾探测器投入运行2年后, 应每隔3年全部清洗一次, 不合格的应当调换。
九、 消防设施发生故障, 需停水、 停电进行修理前, 应当取得物业管理企业负责人的同意, 并临场监督, 加强防范措施后方可施工。修理结束后, 应及时恢复供水、 供电。
十、 当消火栓箱门用玻璃门时, 能够采取加锁措施, 防止水带、 水枪被盗。