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房地产融资管理制度

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2020年4月19日
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融资管理制度

一、 总则
(一) 为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。
(二) 本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。
1. 债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其它特定的单位及个人。
1.1借款融资是指经过与银行、非银行金融机构，股东及其它特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其它借款等；
1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式；
1.3融资租赁（长期应付款）是指经过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。
(三) 融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。
(四) 凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。
二、 管理部门及职责
(一) 集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责：
1. 拟定融资管理办法、目标与原则；
2. 拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续；
3. 拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续；
4. 负责具体办理各项融资活动；
5. 负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护；
6. 负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。
(二) 集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责：
1. 参与本公司（项目部）融资方案的拟定；
2. 配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)， 并协助其完成内部审批手续；
3. 配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理；
4. 配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理；
5. 就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决；
6. 配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。
三、 借款融资的办理程序
(一) 借款融资的一般规定
1. 集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理；
2. 资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审；
3. 经集团总经理初审经过后，报集团董事会评审，评审经过后形成股东会决议或董事会决议；
4. 借款融资计划审批经过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵头、各承贷公司（项目部）配合办理，其它融资由地区公司（项目部）具体办理。资金部负责协调与监督地区公司（项目部）融资计划的执行。
(二) 开发贷款办理流程及相关规定
1. 集团下属地区公司（项目部）的开发贷款由资金部牵头组织办理。
2. 营销中心及各经办公司应在承贷项目开发方案确定后一周内，向资金部提交融资所需的资料(含：可行性研究报告、公司及开发项目的基础资料、项目相关证照、项目的投资概算及成本资料、项目的对外宣传资料、相关合同等)。
3. 资金部在收集到项目资料后，在一周内整理完成报送银行与非银行金融机构所需的资料(含可行性研究报告及投资概算、抵押物情况、借款申请、公司及项目基础资料)，并填报开发贷款方案评审表履行相关的报批手续、经审批同意后方可对外报送。（《开发贷款方案评审表》见F/ZXDC/FC-18）
4. 开发方案对外报送后、由于特殊原因需调整开发方案，各中心及公司（项目部）应在第一时间内通知资金部，资金部应及时分析可能造成的影响，认为需要重新提交资料的，由经办公司（项目部）及营销策划中心在3个工作日内重新提供变更后的相关资料、及变更后的可行性研究报告。
5. 开发贷款方案审核经过后，由资金部牵头与意向银行或非银行金融机构申请办理开发贷款事宜。
6. 对外报送的融资资料，必须在资金部内勤处留存备案一份。
7. 资金部应与银行或非银行金融机构积极沟通，协调解决融资过程中的各种问题，把握融资的进度，集团各中心及经办公司（项目部）应积极协助资金部，及时传递项目进展情况和提供相关资料，确保在计划的条件与时间内取得授信批复。
8. 授信批复取得后，资金部应根据集团的资金情况及承贷项目的进展情况，确定开发贷款的提款时间与金额，并填报《开发贷款提款申请审批表》，经资金部负责人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审后，报董事会审批，经过后形成股东会决议与董事会决议。（《开发贷款提款申请审批表》见F/ZXDC/FC-19）
9. 经审批同意提款后，由资金部牵头与银行或非银行金融机构沟通合同的签订、担保的办理等事宜，各中心及承贷公司（项目部）应积极协助办理借款合同、担保合同的签订，抵押、质押等担保手续的办理，同时各经办公司（项目部）负责配合资金部完成提款所需资料的准备。
10. 提款所需资料经财务中心总经理审核后，方可向银行或非银行金融机构提交，资金部应积极沟通协调，确保在计划的时间内实现放款。
11. 在贷款放款后，资金部应积极与银行或非银行金融机构沟通协调用款事宜，集团各中心及经办公司（项目部）应积极协助，提供用款所需的各种资料。
12. 资金部应积极协调开发贷款使用过程中的各种问题，集团各中心及各经办公司（项目部）应积极配合办理开发贷款利息结算及其它费用的支付事宜。
13. 资金部应根据项目的进展情况，结合借款合同的相关约定，统筹好贷款归还所需资金的准备与归还时间的把握；同时填报《开发贷款还款申请审批表》，经公司（项目部）负责人审核后，经由资金部负责人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审后，报董事会审批，形成股东会与董事会决议。（《开发贷款还款申请审批表》见F/ZXDC/FC-20）
14. 开发贷款办理的其它规定：
14.1所有向银行或非银行金融机构报送的股东会决议、董事会决议、借款协议、担保协议等法律文件必须报集团法律事务部评审，经过后方可向其报送；
14.2开发贷款经办人员应在开发贷款放款，或者贷款情况发生变动后的一个工作日内向资金部报送更新后的负债情况表；（负债情况表格式及要求，参见财务中心报表模板。）
14.3在开发贷款的申报、放款、用款、计息、还款过程中，资金部应与各中心、地区公司（项目部）宣传口径保持一致，涉及到公司情况、项目开发计划、项目进展、销售情况、财务状况等信息时，各经办公司（项目部）应与资金部提前沟通，经得同意后方可对外进行介绍。

开发贷款办理流程图
(三) 其它借款的办理流程
1. 开发贷款以外的其它融资（含股东借款、其它特定对象的借款等）由地区公司（项目部）自行拟定融资方案；
2. 经公司（项目部）负责人审核后，由资金部、财务中心总经理、事业部总经理评审后，上报董事会审批，经过后形成股东会或董事会决议；（《其它借款融资方案评审表》见F/ZXDC/FC-21）
3. 审批经过后由地区公司（项目部）具体办理借款事宜，资金部负责监督方案的执行；
4. 若涉及需办理委托贷款事宜的，由资金部牵头，地区公司（项目部）协助办理。
四、 担保管理
（一）集团及下属地区公司（项目部）可担保资源由资金部统一协调管理，地区公司（项目部）不得在未经允许的情况下向任何企业提供担保（含资产抵押、股权质押、信用担保等）。
（二）地区公司（项目部）向任何企业提供担保的，由资金部牵头办理，经担保公司（项目部）负责人审核、财务中心总经理，事业部总经理评审，经过后报董事会审批、审批同意后形成股东会、董事会决议。
（三）审批经过后，担保公司（项目部）负责配合资金部办理相关事宜（含担保合同的签订、她权证的办理、担保的解除等）。
（四）地区公司（项目部）应向资金部报送可抵押资产情况表，在相关内容发生变化后的一个工作日内向资金部报送更新后的报表电子版，若无变化，则随同每个月的会计报表，在5个工作日内报送电子版本，10个工作日内报送纸质的报表。（可抵押资产情况表格式及要求，参见财务中心会计报表格式与报送要求。）
五、 融资渠道的管理
（一）资金部根据集团的战略规划，负责融资渠道的拓展及合作银行或非银行金融机构的选择。
（二）资金部负责现有融资渠道的维护工作，积极与各银行或非银行金融机构保持沟通与来往，传递集团的各种战略方针，投资发展方向，企业文化、经营理念、经营业绩、项目进展等，逐步建立一批值得信赖、愿意与集团共同发展的战略合作金融机构。
（三）资金部应积极与各银行或非银行金融机构进行沟通，掌握最新的金融政策及办理程序，形成融资信息库，并定期进行分析与预测，向董事会提交相关的分析报告。
（四）各中心、地区公司（项目部）应积极配合财务中心拓展融资渠道，维护银企关系。
六、 融资风险管理
（一）融资计划与方案的选择应充分考虑以下因素：
1．以未来经营与投资对资金的需求，确定融资的时间、规模；
2．充分考虑偿还能力，全方位衡量收益状况和偿还能力，做到量力而行；
3．对融来的资金、具有吸取和消化的能力；
4．融资期限要适当。
（二）制定的融资计划与方案，在发挥财务杠杆作用同时，将资产负债率控制在合理的范围内，集团合并后的资产负债率应控制在50%的范围内为宜。
（三）融资效益的决定性因素和重点是融资成本，应充分论证不同融资方案的可行性，承贷项目的息税前利润率与内含报酬率应大于资金供方的期望收益率。
（四）资金部负责监督资金流向和测算未来现金流量，合理安排各项借款的偿还时间、计划好偿还借款的资金来源。
（五）应建立融资风险管理机制，定期编报融资活动执行与风险评估报告。
七、罚则
（一）集团下属各中心、地区公司（项目部）应严格按照本办法的相关规定开展融资活动，对违反本管理办法，未对集团造成经济或名誉损失的，财务中心有权责令其整改，并可对责任人处以50—500元罚款。
（二）集团及下属各中心、地区公司（项目部）应按照本办法的规定，与资金部一同拟定融资计划，报送融资方案，并配合办理本公司的融资工作，对违反本管理办法，未造成经济或名誉损失的，财务中心有权对责任个人处以300－1000元罚款。
（三）集团地区公司（项目部）应按本办法的规定，报送负债情况表与可抵押资产情况表，对不按要求报送的责任个人，财务中心有权对其处以50-500元的罚款。
（四）违反上述管理办法，对公司造成经济或名誉损失的责任人，应承担相应的过错责任及赔偿责任。
（五）违反上述管理办法并触犯法律的责任人，除承担相应的过错责任及赔偿责任外，还将依法送交国家司法机关追究法律责任。
八、附则
（一）本制度由事业部财务中心负责解释。
（二）本制度自 年 月 日起实施。
（三）附加说明
1、本标准起草人：陈国亮
2、本标准会签人员：
3、本标准审核人：
4、公司领导批准：

F/ZXDC/FC-18：
开发贷款方案评审表

编号：

承贷公司（项目部）名称

承贷项目

项目开发周期及时间

项目申报总投

自有资金投入

预计息税前利润

贷款金额

贷款期限

拟申报银行

预计“四证”齐备时间

担保方式及估值情况

其它说明

审 批 意 见 汇 总
财务中心资金部经办人员

财务中心资金部负责人

承贷公司（项目部）负责人

合作方财务总监

财务中心总经理

事业部总经理

备　注

备注：
开发贷款提款申请审批表

编号：

提交部门

经办人

贷资项目

贷款银行

贷款金额

已提款金额

此次提款金额

未提款金额

此次提款用途

提款方式

其它说明

审 批 意 见 汇 总
财务中心资金部经办人员

财务中心资金部负责人

承贷公司（项目部）负责人

合作方财务总监

财务中心总经理

事业部总经理

F/ZXDC/FC-20：

开发贷款还款申请审批表

编号：

提交部门

经办人

贷资项目

贷款银行

贷款金额

已还款金额

此次还款金额

未还款金额

此次还款原因

还款资金来源

其它说明

审 批 意 见 汇 总
财务中心资金部经办人员

财务中心资金部负责人

承贷公司（项目部）负责人

合作方财务总监

财务中心总经理

事业部总经理

F/ZXDC/FC-21：

其它借款融资方案评审表

编号：

提交部门

经办人

融资用途

融资金额

融资期限

预计资金融得时间

预计还款时间

融资方式要点

融资成本（利率）

还款来源

其它说明

审 批 意 见 汇 总
财务中心资金部经办人员

财务中心资金部负责人

承贷公司（项目部）负责人

合作方财务总监

财务中心总经理

事业部总经理