商业地产的资产管理.doc

下面开始讲第三部分，也是最主要部分。我们在第一步骤讲到了商业地产投资目标。商业地产资产运行是真正投资商业地产目标，商业地产运行关键主要分四大块，营销、运行、招商、资产运行和维护。 资产运行是项目标维护过程，经过经营绩效评定，重大翻新、改造和提升，市场价值提升，经过经营改进、繁简方法，实现资产保值和增值，寻找适宜投资商以及适合机会实现价值变现过程。资产管理运行应该是当前商业地产开发商必须重视步骤。因为在商业物业变现时候，还需要项目标变现评定。 资产运行管理是商业地产最主要一部分。因为我们研究商业地产是持有型产品，我们把这些项目看作是资产，这是无可厚非。而对于这些项目标运行能够纳入到资产运行管理范围。但大多数人认为运行就是一个商场、一个购物中心开业，以及开业之后正常经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全，这是造成中国大部分商业物业中心投入运行以后被消费者津津乐道没有几个原因。反而大部分商业和中小型商业空置率会越来越多，而且现在逐步在提升。所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运行是对资产投资和资产提升最主要步骤。 我们下面经过几个步骤和大家一起分析和探讨资产运行主要性。 我先讲第一个，商业地产资产运行概念。主要分三个层次。第一，是物业管理，是房地产开发过程中一个延续。物业管理，我们指商业地产有很多个类型，除了持有和出售型需要物业管理，它要经过这个物业管理做一些日常维护，保护商业物业和资产正常运行。 第二个层次就是资产管理。经过制订资产运行策略控制物业运行成本，监控物业运行绩效，并要定时进行投资与运行状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长久目标，要进行资产管理，良好资产管理是提升项目价值和项目资产主要工作步骤。它不但能够实现商业物业净收益值最大化，还能够实现保持商业资本发展潜力。 第三种，组合投资管理。是经过房地产多个经营方式进行组合，以实现组合投资收益最大化，其中包含内容是以投资者沟通，并制订组合投资目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具利用，监督物业购置、处置以及资产维护和再投资决议。 这里面我们提再投资是非常主要，因为你在资产维护和资产运行中是有一部分收益，是不在你投资测算和投资回报之中。资产管理再次投资这个策略是非常主要，评定组织投资绩效也都是非常主要。 我们资产运行服务对象是直接投资者和经营者，这个经营者包含我们招商引进来商家和承租者。还有一个间接投资者，就是国际资金、股权投资合作者。金融投资人，有是指信托、REITs、购置者。我们服务对象主要针对这几类人群。 资产运行管理中为何要强调它必要性和主要性？是从商业地产特征开始分析，和价值量大情况，和管理专业性强必要性来分析。商业地产是物业资产管理类型首要领域，最主要原因是商业房地产以取得物业资产投资收益或增值为主要目标。它比住宅型物业更具需要专业和普遍轻易广泛执行意识，所以物业资产管理人更轻易，更有机会让商业地产经过市场化伎俩来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值最大化。这是必要性。 那么，商业物业管理主要性是经过商业资产运行管理，达成资产运行管理目标。首先，投资意味着担当风险，躲避风险就是运行一个最主要目标。要创造最好收益回报，是商业地产项目资产运行一个关键工作。 资产运行管理使命是从商业项目开始，这个商业项目是除了住宅以外都属于商业项目。任何商业项目开始时候，是商业地产资产运行开始。资产管理目标是经过商业地产资产运行，有效地提升商业物业资产价值，提早进入资本运作市场。 资产运行管理主要性，是能够带来商业物业保值和增值，稳定开发资金流，良好品牌信誉度。这种资金开发流是在我们运行了几个项目之后，帮助开发商，经过你运行要改变以前仅仅靠出租来获取回报。现在我们在北京有运行合作项目，我们跟美国富顿集团合作项目，是帮助开发商利用现金流，进行再投资使用。 我们再讲一下为何资产运行在商业地产中是非常主要。资产管理是对商业地产投资发挥着主要作用，因为商业地产投资不论是在开发投资还是物业建成后投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期，最短也要两年，长达五年或者更长时间，这就要看这个项目标投资标以及投资性质。假如没有强有力专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者预期效益。 资产管理专业服务包含了投资分析、交易管理、资产价值评定、交易过程风险控制，以及怎样经过资本市场进行商业地产金融投资、银行信托以及证券化资本运作，来实现商业地产价值。也就是说，资产管理等于物业管理加资产运行，加财务管理。这是非常主要。 因为商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价值并存等特点，商业地产应作为资产管理首选物业类型。假如资产经营与资产管理到位会提升商业地产项目品牌，从而影响整体租赁收益和租赁价格。在新一轮商业招租或者商铺转让时候，商业地产物业价值会显著地表现出来。 不是全部资产都能称为优质资产 不是全部商业地产项目都能称为优质资产。国内资产项目不是不多，不过除了体量，衡量一个商业地产品质特征，我们没有一个权衡标准。 我们经过分析这几点能够判断一个商业建筑是不是优质资产，就是建筑外型、轮廓设计，建筑布局表情等级，基本雷同。比如说一些能够形成品牌差异化几乎没有。在商业内部动向以及商业空间使用上都缺乏一些东西，主题不明确，比如灯光设计，地图地标，购物手册等等，极少有一些综合性创意和系统性指导，大部分比较雷同。 为何不能做到优质资产？就是因为忽略了内部空间建设上使用和共享空间互动，比如说内部交通动线和外部交通动线怎样结合，中庭设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮感受，我们现在资产中都缺乏这些东西，严重存在各种业态百分比失调，尤其重零售、重百货，重购物中心，娱乐、体验、消费体量配比不够。这是影响我们优质资产普遍问题。