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房地产金融专题探讨房地产金融专题探讨主讲主讲：邬风柏邬风柏讲座内容讲座内容 ：u金融基础知识金融基础知识u房地产与金融房地产与金融 u房地产融资房地产融资 金融是现代经济的核心邓小平第一部分第一部分 金融基础知识金融基础知识一、金融的定义一、金融的定义二、中国金融业现状二、中国金融业现状三、中国金融业的对外开放三、中国金融业的对外开放四、人民币汇率问题四、人民币汇率问题五、人民币利率五、人民币利率一、金融的定义一、金融的定义金融是货币流通和信用活动以及与之相金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称。联系的经济活动的总称。广义的金融广义的金融 泛指一切与信用货币的发泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，甚至包括金银的买卖。动，甚至包括金银的买卖。狭义的金融狭义的金融 专指信用货币的融通。专指信用货币的融通。二二 中国金融业现状中国金融业现状（一）中国金融业的基本构成（一）中国金融业的基本构成 （二）金融管理机构（二）金融管理机构 （三）银行类金融机构（三）银行类金融机构银行类金融机构银行类金融机构商业银行商业银行政策性银行政策性银行非银行金融机构非银行金融机构证券公司证券公司金融监管机构金融监管机构信托投资公司信托投资公司保险公司保险公司金融管理机构金融管理机构中央银行中央银行其他金融机构其他金融机构中国金融机构中国金融机构图图1：中国金融机构：中国金融机构（二）（二）金融管理机构金融管理机构1、中国人民银行（央行）、中国人民银行（央行）2、中国银行业监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会（银监会）（银监会）3、中国证券监督管理委员会（证监会）、中国证券监督管理委员会（证监会）4、中国保险监督管理委员会（保监会）、中国保险监督管理委员会（保监会）1、中国人民银行（央行）、中国人民银行（央行）选择性工具选择性工具贷款规模控制贷款规模控制存款准备金存款准备金窗口指导窗口指导特种存款特种存款一般性工具一般性工具公开市场操作公开市场操作再贴现再贴现货币政策工具货币政策工具图图2：央行货币政策工具：央行货币政策工具2、中国银行业监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会（银监会）（银监会）中国银行业监督管理委员会根据授权，中国银行业监督管理委员会根据授权，统一监督管理银行、金融资产管理公司、统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其它存款类金融机构，信托投资公司以及其它存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。维护银行业的合法、稳健运行。3、中国证券监督管理委员会（证监会）、中国证券监督管理委员会（证监会）1998年年4月，根据国务院机构改革方案，决月，根据国务院机构改革方案，决定将国务院证券委与中国证监会合并组成定将国务院证券委与中国证监会合并组成国务院直属正部级事业单位。国务院直属正部级事业单位。依法对证券市场实行监督管理，维护证券依法对证券市场实行监督管理，维护证券市场秩序，保障其合法运行。市场秩序，保障其合法运行。4、中国保险监督管理委员会（保监会）、中国保险监督管理委员会（保监会）保监会于保监会于1998年年11月月18日成立，是全日成立，是全国商业保险的主管部门国商业保险的主管部门,为国务院直属正部为国务院直属正部级事业单位级事业单位,根据国务院授权履行行政管理根据国务院授权履行行政管理职能职能,依照法律、法规统一监督管理全国保依照法律、法规统一监督管理全国保险市场险市场,维护保险业的合法、稳健运行。维护保险业的合法、稳健运行。（三）银行类金融机构（三）银行类金融机构1 1、银行类金融机构的构成、银行类金融机构的构成政策性银行政策性银行国家发展银行国家发展银行股份制银行股份制银行中国进出口银行中国进出口银行农业发展银行农业发展银行商业银行商业银行四大国有商业银行四大国有商业银行城市商业银行，城市商业银行，城市、农村信用社城市、农村信用社图图3：银行类金融机构：银行类金融机构银行类金融机构银行类金融机构（三）银行类金融机构（三）银行类金融机构2 2、商业银行的运作机制、商业银行的运作机制（1）信贷业务流程）信贷业务流程（2）巴塞尔协议与商业银行资本充足率）巴塞尔协议与商业银行资本充足率三、中国金融业的对外开放三、中国金融业的对外开放1、外资银行作为战略或财务投资者参股中资银行。、外资银行作为战略或财务投资者参股中资银行。2、外资银行在华全面开展业务，市场份额越来越大。、外资银行在华全面开展业务，市场份额越来越大。3、外资证券和保险业也加速进入中国市场。、外资证券和保险业也加速进入中国市场。4、外资银行在深圳数量多、扩张快、盈利好。、外资银行在深圳数量多、扩张快、盈利好。四、人民币汇率问题四、人民币汇率问题（一）什么是汇率？（一）什么是汇率？汇率是亦称汇率是亦称“外汇行市或汇价外汇行市或汇价”。一国货币兑换另一。一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。（二）人民币汇率改革问题（二）人民币汇率改革问题日期美元欧元日元港币2006-3-308.02709.66186.82161.03432006-3-298.02809.63286.80511.03452006-3-288.02129.63286.88521.03372006-3-278.02459.65416.85741.03412006-3-248.03389.61676.81001.03532006-3-238.02969.68366.87231.03482006-3-228.03069.70936.84271.03492006-3-218.02729.74886.89621.03462006-3-208.02509.77356.90801.03442006-3-178.02869.77906.88441.0349近期人民币对主要货币汇率牌价人民币汇率改革以来对美元汇价的变化五、利率五、利率（一）利率的定义（一）利率的定义利率可以简单的认为是资金的价格或使用资利率可以简单的认为是资金的价格或使用资金的机会成本，也可以说是资金时间价值和风险金的机会成本，也可以说是资金时间价值和风险价值之和。价值之和。（二）利率政策（二）利率政策人民币现行利率表人民币现行利率表（单位：年利率（单位：年利率%）项目项目利率水平利率水平调整日期调整日期对金融机构再贷款利率对金融机构再贷款利率2004.03.25其中：其中：20天天3.333个月个月3.606个月个月3.781年年3.87对金融机构再贴现对金融机构再贴现3.24准备金利率准备金利率2002.02.21准备金存款准备金存款1.89超额准备金存款超额准备金存款0.992005.03.17金融机构贷款利率金融机构贷款利率2004.10.29其中：其中：6个月个月5.221年年5.581-3年（含）年（含）5.763-5年（含）年（含）5.855年以上年以上6.12金融机构存款利率金融机构存款利率2004.10.29其中：活其中：活期期0.723个月个月1.716个月个月2.071年年2.252年年2.703年年3.245年年3.60现行小额外币存款利率水平表现行小额外币存款利率水平表（年利率：（年利率：%）项目项目美元美元欧元欧元日元日元港币港币活期活期1.1500.1000.00011.000七天通知七天通知1.3750.3750.00051.250一个月一个月2.2500.7500.01001.875三个月三个月2.7501.0000.01002.375六个月六个月2.8751.1250.01002.500一年一年3.0001.2500.01002.625金融机构人民币存款基准利率金融机构人民币存款基准利率调整时间调整时间活期活期定定期期3个月个月6个月个月1年年2年年3年年5年年1990.04.152.886.307.7410.0810.9811.8813.681990.08.212.164.326.488.649.3610.0811.521991.04.211.803.245.407.567.928.289.001993.05.152.164.867.209.189.9010.8012.061993.07.113.156.669.0010.9811.7012.2413.861996.05.012.974.867.209.189.9010.8012.061996.08.231.983.335.407.477.928.289.001997.10.231.712.884.145.675.946.216.661998.03.251.712.884.145.225.586.216.661998.07.011.442.793.964.774.864.955.221998.12.071.442.793.333.783.964.144.501999.06.100.991.982.162.252.432.702.882002.02.210.721.711.891.982.252.522.792004.10.290.721.712.072.252.703.243.60金融机构贷款利率调整表金融机构贷款利率调整表（单位:年利率%）项项目目调调整整时时间间2002年年2月月21日日2004年年10月月29日日一、短期贷款一、短期贷款六个月以内（含六个月）六个月以内（含六个月）5.045.22六个月至一年（含一年）六个月至一年（含一年）5.315.58二、中长期贷款二、中长期贷款一至三年（含三年）一至三年（含三年）5.495.76三至五年（含五年）三至五年（含五年）5.585.85五年以上五年以上5.766.12三、贴现三、贴现在再贴现利率基础上，按不超过同在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点期贷款利率（含浮动）加点在再贴现利率基础上，按不超过同在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点期贷款利率（含浮动）加点四、个人住房贷款四、个人住房贷款2004年年10月月29日日2005年年3月月17日日（一）个人住房公积金贷款（一）个人住房公积金贷款五年以下（含五年）五年以下（含五年）3.783.96五年以上五年以上4.234.41（二）商业银行自营性个人住房贷款（二）商业银行自营性个人住房贷款6个月（含）以内个月（含）以内5.226个月个月-1年（含）年（含）5.581-3年（含）年（含）4.955.763-5年（含）年（含）5.855年以上年以上5.316.12金融机构存款利率调整表金融机构存款利率调整表 （单位:年利率%）调调整整时时间间项项目目2002年年2月月21日日2004年年10月月29日日一、活期存款一、活期存款0.720.72二、定期存款二、定期存款（一）整存整取（一）整存整取三个月三个月1.711.71半半年年1.892.07一一年年1.982.25二二年年2.252.70三三年年2.523.24五五年年2.793.60（二）零存整取、整（二）零存整取、整存零取、存本取息存零取、存本取息一一年年1.711.71三三年年1.892.07五五年年1.982.25（三）定活两便（三）定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率按一年以内定期整存整取同档次利率打六折执行打六折执行按一年以内定期整存整取同档次利率按一年以内定期整存整取同档次利率打六折执行打六折执行三、协定存款三、协定存款1.441.44四、通知存款四、通知存款一一天天1.081.08七七天天1.621.62房地产的本质是金融格林斯潘（美联储前主席）格林斯潘（美联储前主席）资金 和土地是房地产企业的两大命门周小川（中国人民银行行长）周小川（中国人民银行行长）一、房地产开发企业资金链条的特点一、房地产开发企业资金链条的特点二、近期关于房地产业宏观调控的二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策代表性政策三、房地产与金融的关系三、房地产与金融的关系第二部分第二部分 房地产与金融房地产与金融一、房地产开发企业资金链条的特点一、房地产开发企业资金链条的特点取取得得土土地地和和四四证证项目开发项目开发销销售售自有资金自有资金建筑商垫资建筑商垫资银行贷款银行贷款预售回款预售回款实线箭头代表项目流实线箭头代表项目流虚线箭头代表资金流虚线箭头代表资金流图图4：传统房地产开发企业项目资金流：传统房地产开发企业项目资金流二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策（一）（一）121文件文件规范商业银行向房地产企业贷款的文件规范商业银行向房地产企业贷款的文件（二）（二）8.31大限大限是国家制定关于新的土地使用权出让方式的一个政策是国家制定关于新的土地使用权出让方式的一个政策（三）（三）212文件文件规范房地产信托的文件（四证，规范房地产信托的文件（四证，35自有资金，二级资质）自有资金，二级资质）三、房地产与金融的关系三、房地产与金融的关系1、房地产产品本身的金融特性、房地产产品本身的金融特性2、房地产业与金融业紧密相联、房地产业与金融业紧密相联3、未来房地产业的发展方向是金融、未来房地产业的发展方向是金融第三部分第三部分 房地产融资房地产融资一、房地产融资渠道比较二、房地产融资方式的选择表一表一 不同房地产融资渠道比较不同房地产融资渠道比较融资渠道融资渠道优势优势不利之处不利之处上市融资迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用只适合实力强，规模大，透明度高的大企业债券融资融资数量大，使用时间长我国企业债券市场运作机制不完善房地产信托融资风险隔离、方式灵活一是融资规模小；二是流动性差，三是对私募的限制夹层融资可操作性强，避开212文件回报要求高海外投资基金可以解燃眉之急有助于提高企业知名度对企业的信誉、规模和实力要求比较高房地产投资信托基(REITS)资金量大，来源稳定能提高企业知名度收益要求高，追求稳定回报，主要用于商业物业短期融资券期限灵活、周转速度快、成本低等特点只有资质好、发行规模大的企业才有机会开发商贴息委托贷款有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼对房地产企业的资金实力要求较高二、房地产融资方式的选择二、房地产融资方式的选择（一）房地产开发各环节合理的融资方式（一）房地产开发各环节合理的融资方式（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（三）不同规模房地产企业的融资方式选择（三）不同规模房地产企业的融资方式选择（一）房地产开发各环节合理的融资方式（一）房地产开发各环节合理的融资方式1、准备阶段，货币资金转化为储备资金、准备阶段，货币资金转化为储备资金2、生产阶段，储备资金转化为生产资金、生产阶段，储备资金转化为生产资金3、销售阶段，成品资金转化为货币资金、销售阶段，成品资金转化为货币资金（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（二）不同房地产开发项目融资方式的选择1、住宅2、商业房地产（三）不同规模房地产企业的融资方式选择（三）不同规模房地产企业的融资方式选择少数大型房地产开发企业少数大型房地产开发企业几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们几乎成为他们的专利。的专利。众多中小型房地产开发企业众多中小型房地产开发企业应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。业所垄断的方式进行融资。这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代！摘自摘自双城记双城记机遇只垂青有准备的头脑 谢谢谢！谢！