南财课房地产评估.pptx

12第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节房地产价格房地产价格第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法第四节第四节房地产评估的收益法房地产评估的收益法第五节第五节房地产评估的市场房地产评估的市场法法3第一节第一节 概述概述u房地产的特性房地产的特性u房地产评估的原则房地产评估的原则u操作程序操作程序4u房地产的特性房地产的特性 土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性决定第一节第一节 概述概述5u房地产的特性房地产的特性土地特性土地特性房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性第一节第一节 概述概述6土地特性土地特性p土地的自然特性土地的自然特性p土地的社会特性土地的社会特性第一节第一节 概述概述7p土地的自然特性不可位移性不可位移性永久使用性永久使用性稀缺性稀缺性个体差异性个体差异性第一节第一节 概述概述8p土地的社会特性土地的社会特性可垄断性可垄断性政策敏感性政策敏感性保值保值增值性增值性第一节第一节 概述概述9房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性p房地不可分割性房地不可分割性p大量投资性大量投资性p高收益、高风险高收益、高风险p区域性区域性p价格互动性价格互动性第一节第一节 概述概述10u房地产评估的原则房地产评估的原则规定房地产估价原则，是为了确保不同的估规定房地产估价原则，是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。象的估价结果能具有一致性。11u房地产评估的原则房地产评估的原则合法原则合法原则最有效使用原则最有效使用原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则第一节第一节 概述概述12合法原则合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面：(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权力证明书四种，房屋权属证书有房屋所有证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。统一的产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。13合法原则合法原则(2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。(4)在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。14最有效使用原则最有效使用原则最有效使用必须符合四个标准最有效使用必须符合四个标准(1)法律上许可法律上许可(2)技术上可能技术上可能(3)经济上可行经济上可行(4)价值最大化。这些价值最大化。这些标准通常有先后顺序。标准通常有先后顺序。另外，最有效使用不是无条件的有效使用，另外，最有效使用不是无条件的有效使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最有效使土地使用权出让合同等）许可范围内的最有效使用，这也是合法原则的要求。用，这也是合法原则的要求。15替代原则替代原则p理论依据理论依据同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。16估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。17u房地产评估的程序房地产评估的程序接受委托，明确评估的基本事项接受委托，明确评估的基本事项p明确评估对象明确评估对象p明确评估目的明确评估目的p明确评估基准日明确评估基准日p明确评估报告提交日期明确评估报告提交日期制定评估作业计划和技术方案制定评估作业计划和技术方案现场勘察及收集数据资料现场勘察及收集数据资料评定估算，给出评估结果并撰写评估报告评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第一节第一节 概述概述18u房地产价格的特性房地产价格的特性u我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型与土地使用权价格体系u房地产价格分类房地产价格分类u影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素第二节第二节 房地产价格房地产价格19u房地产价格的特性房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。第二节第二节 房地产价格房地产价格20u我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型我国土地权属类型我国土地使用权价格体系我国土地使用权价格体系第二节第二节 房地产价格房地产价格21我国土地权属类型我国土地权属类型在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的制制度度，土土地地使使用用权权可可拥拥有有和和转转让让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。土地二级市场交易的是使用权而非所有权。第二节第二节 房地产价格房地产价格22我国土地权属类型我国土地权属类型p根据国家规定根据国家规定p土地使用权出让土地使用权出让第二节第二节 房地产价格房地产价格23根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。第二节第二节 房地产价格房地产价格24第二节第二节 房地产价格房地产价格土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让出租、抵押。25土地使用权出让土地使用权出让土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国家国家支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金的行为。的行为。土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、招招标标和和拍拍卖卖三三种种方方式式。有有最最高高年年限限规规定定：居居住住七七十十年年，工工业业五五十十年年，文文、教教、科科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土土地地使使用用权权使使用用期期限限届届满满，土土地地使使用用者者可可申申请请续续期期，否否则则国家将无偿收回土地使用权。国家将无偿收回土地使用权。第二节第二节 房地产价格房地产价格26我国土地使用权价格体系p基准地价p标定地价p出让底价p转让价格p其他价格第二节第二节 房地产价格房地产价格27第二节第二节 房地产价格房地产价格p基准地价含义是指按照不同土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。28第二节第二节 房地产价格房地产价格理解：l城镇一定区域内大面积土地的平均地价l一定时期的地价。如一年内的平均地价l按不同用途测算的单位面积地价l国有土地使用权的基本标准地价29第二节第二节 房地产价格房地产价格p标定地价标定地价含义：在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格政府定期公布。以适应不同时期市场行情变化的需要30第二节第二节 房地产价格房地产价格p出让底价含义：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价理解l以标定地价为基础l时点价l政府确定成交价的基础31第二节第二节 房地产价格房地产价格p转让价格土地使用权拥有者将土地使用权再转让给他人时确定的价格。包括买卖价、租赁价或土地的征用价32第二节第二节 房地产价格房地产价格p其它价格主要有抵押价格、课税价格33第二节第二节 房地产价格房地产价格注意我地产市场分为一级市场和二级市场。我地产市场分为一级市场和二级市场。一一级级市市场场：由由国国家家垄垄断断的的出出让让市市场场，是是地地产产市市场场的的基基础础上上述述13属属土土地地一一级级市市场场价价格格，由由政政府府垄垄断断定定价价；二二级级市市场场，是是竞竞争争性性市市场场，一一个个开开放放的的土土地地使使用用权权的的转转让让市市场场，45属属土土地地二二级市场价格，由市场竞争决定价格。级市场价格，由市场竞争决定价格。3435第二节第二节 房地产价格房地产价格u房产的价格体系生产用房价居住用房价营业用房价行政事业用房价36u房地产价格分类房地产价格分类土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格、建筑物价格、房地产价格总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价p第二节第二节 房地产价格房地产价格37第二节第二节 房地产价格房地产价格楼面地价楼面地价p含义含义单单位位建建筑筑面面积积地地价价。是是平平均均到到每每单单位位建建筑筑面积的土地价格面积的土地价格p计算公式计算公式楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率p意义意义38思考：投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5，单单价价为为1000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3，单单价价为为800元元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该该选选择择哪哪一一幅幅土土地地进进行行投投资资更更为为经济？经济？第二节第二节 房地产价格房地产价格39第二节第二节 房地产价格房地产价格土地价格构成土地征用费土地开发费获取土地使用权而支付的土地出让金40第二节第二节 房地产价格房地产价格思考思考u美国出兵伊拉克，我国的房地产价格有没有影响？u通货膨胀对房地产价格有无影响？为什么？u贷款利率对房价有何影响？u地铁的预计开通对仙林大学城的房价有何影响？u户籍制度的改革对房地产价格有何影响？u一个区域人的文化教育素质、社会秩序好坏对房地产价格有何影响？u新街口的房价和仙林地区的房价一样吗？为什么？u土地增值税的征收对房地产价格影响？u讲究风水、时尚风气、接近名家住宅等心理对房价有无影响？4142u影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素一般因素一般因素区域因素区域因素个别因素个别因素第二节第二节 房地产价格房地产价格43第二节第二节 房地产价格房地产价格一般因素p社会因素p经济因素p政策因素p心理因素p国际因素44第二节第二节 房地产价格房地产价格区域因素p商业繁华度p道路通达度p交通便捷度p设施完善度p环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。4546个别因素个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。第二节第二节 房地产价格房地产价格47p影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质；形状、临街状况；位置、面积、地势、地质；形状、临街状况；规划的用途、容积率；生熟程度等规划的用途、容积率；生熟程度等p影响建筑物价格的个别因素面积、构造、材料；设计、设备；施工质量；面积、构造、材料；设计、设备；施工质量；楼层、朝向；政策法规定、新旧程度等楼层、朝向；政策法规定、新旧程度等第二节第二节 房地产价格房地产价格48u基本思路及基本公式基本思路及基本公式u新开发土地评估中成本法新开发土地评估中成本法的操作步骤的操作步骤u新建房地产评估新建房地产评估的操作步骤的操作步骤u旧房地产评估旧房地产评估的操作步骤的操作步骤u适用范围适用范围u示例示例第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法49第三节房地产评估的成本法第三节房地产评估的成本法u这一节的这一节的重点和难点重点和难点这一部分的这一部分的难点难点在于理解如何选在于理解如何选择方法，择方法，重点重点在于方法的运用。在于方法的运用。50第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u含义含义成本法是求取评估对象在评估基准成本法是求取评估对象在评估基准日的日的重新构建价格重新构建价格，然后，然后扣除损耗扣除损耗，以，以此估算房地产的客观合理价格或价值的此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。方法。51第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u基本思路及基本公式基本思路及基本公式评估值评估值重新购建价格损耗重新购建价格损耗52该公式可针对三类评估对象而具体化该公式可针对三类评估对象而具体化p新开发的土地新开发的土地p新建的房地产新建的房地产p旧的房地产旧的房地产53u新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地新开发土地包括填海造田、开山造田、征用农用地后包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行进行“几通一平几通一平”支出等开发的土地及在城市支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。旧城区改造等开发的土地。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法54理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。p毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法55第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法新开发土地评估中成本法计算公式新开发土地评估中成本法计算公式p土土地地价价格格土土地地取取得得费费+土土地地开开发发费费+税税费费+利利息息+利利润润+土地增值收益土地增值收益56第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算取得待开发土地的成本估算取得待开发土地的成本取取决决于于土土地地使使用用权权是是如如何何取取得得的的。是是划划拨拨还还是是支支付付出出让让金金；是是从从农农村村取取得得土土地地使使用用权还是从权还是从城镇城镇取得土地使用权。取得土地使用权。57第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算取得待开发土地的成本估算取得待开发土地的成本n从农村取得土地从农村取得土地国国家家征征用用集集体体土土地地而而支支付付给给农农村村集集体体经经济济组组织的费用织的费用支付给政府的土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。58n从城镇取得土地从城镇取得土地为为取取得得已已利利用用城城市市土土地地而而向向原原土土地地使使用用者支付的拆迁费用。者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法59附附1：征地费用构成征地费用构成p土土地地补补偿偿费费-一一般般按按该该耕耕地地被被征征用用前前三三年年平平均均年年产产值值的的6至至10倍计算。倍计算。p青苗补偿费。青苗补偿费。p地上附着物补偿费地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等包括农田基础设施、树木、迁坟等)。p安置补助费安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。p房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。p耕地占用税。耕地占用税。p耕地开垦费。耕地开垦费。p新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地征用城市郊区的菜地)。p征地管理费征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的地费总额的1.53)。p政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法60附附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被拆除房屋及附属物补偿费。被拆除房屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。购建拆迁安置用房费。3.安置补助费安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6.政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法6162第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算土地开发成本估算土地开发成本n基础设施建设费主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用根据需要决算资料测算。n公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。63第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算管理费用开开发发商商开开发发过过程程中中支支付付的的管管理理人人员员工工资资、办办公公费费、差差旅旅费费、固固定定资资产产使使用用费费等等。按按照照取取得费用与开发费用的得费用与开发费用的一定比例一定比例计算。计算。64第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算投资利息n注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。65示例1某土地开发项目取得土地的费用和该阶某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共段的税费共300万元，取得土地后即开始动万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地，计算土地取得费用的利息。取得费用的利息。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法66解：土地取得费用的利息解：土地取得费用的利息第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法67示例2总投资为总投资为500万元，开发期为万元，开发期为2年，投资在年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，则投资可看成是在开发开始则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次年的时点上一次性投入，计息期为性投入，计息期为1年，其利息为：年，其利息为：开发费用的利息开发费用的利息=（万元）第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法68第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算税费估算税费主主要要指指销销售售阶阶段段应应缴缴纳纳的的税税费费，按按照照国国家家有有关关税税收收政政策策和和法法规规来来确确定定。主主要要有有营营业业税税、城城市市维维护护建建设设税税、教教育育费费附附加加、土土地增值税等地增值税等69营业税营业税l纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。l税额为营业额的税额为营业额的5%。l营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其一定利润，核定其营业额营业额。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法70城市维护建设税城市维护建设税加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。为计税依据。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为，其他地区为营业税税额的营业税税额的1%。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法71教育费附加教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法72第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算投资利润利利润润率率的的基基数数可可以以是是土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费（包包括括管管理理费费用用），也也可可以以是是开开发后土地的地价。发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。73开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：p直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）p成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）p销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）74第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p土地增值收益的确定土土地地增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地用用途途的的改改变变或或土土地地功功能能变变化化而而引引起起的的。如如农农地地转转为为建建设设用用地地，新新用用途途的的收收益益将将大大大大高高于于原原用用途途土土地地，必必然然会会带带来来土土地地增增值值收收益益。由由于于这这种种增增值值是是土土地地所所有有权权人人允允许许改改变变土土地地用用途途带带来来的的，应应归归整整个社会所有。个社会所有。计计算算：前前几几项项之之和和为为成成本本价价格格，乘乘以以土土地地增增值值收收益益率率即为土地所有权收益。即为土地所有权收益。75第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法例题例题 某某地地块块面面积积为为80,00080,000平平方方米米，是是通通过过城城镇镇土土地地出出让让而而取取得得的的，出出让让金金为为2020万万元元/亩亩，拆拆迁迁费费3030万万元元/亩亩，开开发发费费3.753.75亿亿元元/平平方方公公里里，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，第第一一年年投投入入开开发发费费占占总总开开发发费费的的40%40%，目目前前市市场场上上地地产产开开发发的的投投资资报报酬酬率率为为10%10%，银银行贷款利率为行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。76第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法1 1、估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/亩亩 750750元元/平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本3.753.75亿元亿元/平方公里平方公里 375375元元/平方米平方米77第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法3 3、估算投资利息、估算投资利息 假假定定土土地地取取得得成成本本一一次次性性投投入入，因因计计息息期期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投投 资资 利利 息息 750750（1 1 6%6%）2 2 11 37540%37540%（1 16%6%）1.51.51137560%37560%（1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05(113.05(元元/平方米平方米)784 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10%112.5(112.5(元元/平方米平方米)5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55(1,350.55(元元/平方米平方米)土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,000 108,044,000(108,044,000(元元)即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法79第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法课堂作业：课堂作业：某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为m m2 2，该地块的土地征地费用为每亩，该地块的土地征地费用为每亩 万元，土地开发费为亿元平方公里，万元，土地开发费为亿元平方公里，土地开发周期为年。第一年投入资金占总开土地开发周期为年。第一年投入资金占总开发费用的，开发商要求的投资回报率为发费用的，开发商要求的投资回报率为，当土地出让增值收益率为，银，当土地出让增值收益率为，银行贷款年利率为。试评估土地的价格。行贷款年利率为。试评估土地的价格。80总结总结p新开发土地成本法运用范围新开发土地成本法运用范围p成本法运用过程中有关税费计算成本法运用过程中有关税费计算p投资利息的计算投资利息的计算第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法81u新建房地产评估的操作步骤新建房地产评估的操作步骤基本思路基本思路根据房地产从取得土地、安置补偿、前根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。等并加总，从而得到估价对象的价格。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法82新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+正常利润正常利润（单纯的）新建（单纯的）新建建筑物建筑物价格建筑物建造成本价格建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+开发利润开发利润u新建房地产评估的计算公式新建房地产评估的计算公式第二节第二节 收益法收益法83估价步骤估价步骤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入“（二）（二）”计算）计算）（四）估算投资利息（四）估算投资利息（五）估算销售税费（五）估算销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法84p估算土地取得成本估算土地取得成本土地出让金或地价款土地出让金或地价款征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费有关土地取得的手续费及税金有关土地取得的手续费及税金第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法85p开发成本开发成本n勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费n基础设施建设费基础设施建设费n房屋建筑房屋建筑建安工程费建安工程费n公共设施建设费公共设施建设费n开发过程的税费及其他间接费开发过程的税费及其他间接费第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法86n勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费包括临时用地、水、电、路、场地平包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。许可证执照费等。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法87注意注意这一部分费用与土地的这一部分费用与土地的生熟生熟程程度有关。度有关。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法88理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。p毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法89n基础设施建设基础设施建设包括由开发商承担的红线内外的自来水、包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。部门批准的管线综合图为依据。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法90n建安工程费建安工程费即开发商取得土地后，将建筑工程全即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑商的全部费用。具体包括：建筑安装工程商的全部费用。具体包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。竣工图费等。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法91n公共设施公共设施建设费建设费包括由开发商支付的建设居委会、派出所、包括由开发商支付的建设居委会、派出所、托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定不计入商品房价格。不计入商品房价格。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法92p管理费用管理费用主要指开办费和开发过程中支付的主要指开办费和开发过程中支付的管理人员的工资等。管理人员的工资等。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法93p投资利息投资利息土地取得费和开发成本均要计息土地取得费和开发成本均要计息第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法94p销售税费销售税费销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销费等销费等销售税金及附加。包括营业税、城建税、销售税金及附加。包括营业税、城建税、教育费附加教育费附加其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费、土地增值交易手续费、产权转移登记费、土地增值税等税等第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法95p土地增值税土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法96土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。97u旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧房地产运用成本法评估的操作步骤 与与新新建建房房地地产产不不同同，旧旧房房地地产产评评估估首首先先需需估估算算在在评评估估基基准准日日重重新新购购建建与与被被估估房房地地产产功功能能相相同同的的、处处于于全全新新状状态态下下的的房房地地产产的的全全部部合合理理成成本本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法98u计算公式计算公式 旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法99思考：土地是否存在贬值？土地是否存在贬值？第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法100一般来说，土地不会随着使用而出现一般来说，土地不会随着使用而出现实体性实体性贬值贬值，但当土地使用权被规定了，但当土地使用权被规定了使用年限使用年限后，土后，土地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使用时间的累加，用时间的累加，剩余使用寿命不断减少，土地的剩余使用寿命不断减少，土地的功效也随之发生损失功效也随之发生损失，这就是土地价值的年限损，这就是土地价值的年限损耗。另外主要存在耗。另外主要存在经济性贬值。经济性贬值。第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法101u测算地产各种贬值地产年限贬值率=已使用年限/法定年限地产经济贬值额=：第i年地产收益损失额；r：地产收益损失折现率n：地产收益损失折现率第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法102u旧旧房地产重置成本测算房地产重置成本测算可采用可采用房地分估房地分估的方式的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。第三节 房地产评估的成本法103p估算建筑物的重置成本估算建筑物的重置成本直接法直接法间接法间接法第三节第三节房地产评估的成本法房地产评估的成本法104第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p直接法指指在在近近邻邻地地区区或或同同一一供供应应范范围围内内的的类类似似地地区区中中