2024年房地产行业土地增值税合规报告.pdf
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1、h u a s h u i.co m房地产行业土地增值税合规报告(2024)前言房地产行业土地增值税合规报告(2024)前言自 2018 年开始,全国各地税务机关开始大规模向第三方中介机构招标采购土地增值税清算审核服务。在国地税合并后,全国各地有大量房地产项目达到清算条件并需要作土增税清算处理,迎来一批集中清算。由于许多房地产企业对项目清算前的财税管理不善,导致主动清算的土地增值税税负成本畸高,这在一定程度上造成了房地产企业主动清算的积极性不高。近年来,房地产市场亦不复2020 年之前的繁荣盛况,受经济下行趋势的影响,地方政府客观上亦有加快推进土地增值税清算的需求。各地不仅在推动符合清算条件的
2、房地产项目尽快清算,也在通过应用税收大数据来强化征管。在这一背景下,大量房地产企业陷入欠税困境,面临着严峻的土地增值税风险。房地产行业土地增值税合规报告(2024)是基于华税对房地产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编制的法律研究报告,旨在揭示房地产行业土地增值税案件处理现状和查处趋势,汇集、整合土地增值税清算相关的涉税争议焦点,分析房地产行业土地增值税风险,并提出涉税争议解决专业策略与合规经营建议,以期为房地产企业预防和应对土地增值税风险提供有益指导。h u a s h u i.co m目录目录一、2024 年房地产行业土地增值税征管趋势观察二、2023 年房地产
3、行业土地增值税争议典型案件观察三、2023 年房地产行业土地增值税争议焦点汇总四、2024 年房地产企业面临的土地增值税风险五、2024 年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议h u a s h u i.co m第 1 页 共 32 页引言引言房地产行业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地使用权的划拨和转让、土地开发、房屋的建设、维修、管理、买卖、租赁、抵押等共同组成房地产市场,呈现先导性、基础性、带动性和风险性。2023 年 1-11 月,全国房地产开发投资 104045 亿元,同比下降 9.4%;其中
4、,住宅投资 78852 亿元,下降 9.0%。数据来源:国家统计局房地产开发企业房屋施工面积 831345 万平方米,同比下降 7.2%。其中,住宅施工面积 585309 万平方米,下降 7.6%。房屋新开工面积 87456 万平方米,下降 21.2%。其中,住宅新开工面积 63737 万平方米,下降 21.5%。房屋竣工面积65237 万平方米,增长 17.9%。其中,住宅竣工面积 47581 万平方米,增长 18.5%。商品房销售面积 100509 万平方米,同比下降 8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额 105318 亿元,下降 5.2%,其中住宅销售额下降 4.3%。h
5、 u a s h u i.co m第 2 页 共 32 页数据来源:国家统计局商品房待售面积 65385 万平方米,同比增长 18.0%。其中,住宅待售面积增长 20.4%。可见,居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏,面对经济下行,为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2023 年 7 月 24 日中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,明确指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。此后,调控
6、政策延续宽松态势且宽松力度不断加大,贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策陆续落地释放需求。h u a s h u i.co m第 3 页 共 32 页数据来源:国家统计局房地产行业作为支柱产业,对稳经济具有重要作用,也是稳就业、保民生的重要抓手。在税收领域,土地增值税对于房地产交易市场的调控发挥重要作用。一、2024 年房地产行业土地增值税征管趋势观察(一)审计署关注整改土地增值税问题一、2024 年房地产行业土地增值税征管趋势观察(一)审计署关注整改土地增值税问题2023 年 6 月 26 日,审计署发布国务院关于 2022 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告,在中
7、央财政管理审计情况方面,重点审计了税务和海关部门组织财政收入、中央预算和投资计划管理、中央决算草案编制、对地方财政监管等四方面情况。审计发现税务部门执法不够严格,至 2022 年底,未及时对已达到清算条件的 39 个房地产项目清算土地增值税 9.49 亿元。h u a s h u i.co m第 4 页 共 32 页2023 年 12 月 26 日,审计署审计长侯凯在第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上作国务院关于 2022 年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况的报告,对审计整改取得的成效进行报告。针对前述 2022年度审计工作报告反映的问题,达到土地增值税清算条件的
8、38 个房地产项目已完成清算,补缴税款或办理退税 11.3 亿元。为了落实审计建议,推动审计整改成果转化为治理效能,财政部提出关于稳步推进重点领域和关键环节改革的建议,在深化财税体制改革方面,明确要会同税务总局等部门优化税费优惠政策,完善留抵退税制度措施,做好土地增值税立法等工作,推进地方税体系建设。(二)大量房开企业陷入欠税危机(二)大量房开企业陷入欠税危机2023 年 11 月 21 日,国家税务总局廊坊市税务局对 2023 年第三季度欠税名单予以公布。在此次公布的 182 家欠税企业中,房地产及其上下游企业有 137 家,占比达到七成以上。不过,房开企业的欠税问题并不完全是区域性、偶发的
9、问题,由于房地产项目开发周期长、外部数据杂、专业化程度高,项目资金回收期长,且销售不善极易出现资金周转问题,在开发建设过程中,资金也可能被挪作他用,最终使得在清算结论作出、稽查查处后,房开企业无力补缴税款。根据中国房地产业协会信用建设办公室发布的2023 年第三季度中国房地产开发企业信用状况报告,第三季度全国房地产开发企业各类不良信用信息共计 53078 条,从不良信用信息类型来看,主要为欠税信息,占h u a s h u i.co m第 5 页 共 32 页比约为 66.01%。据悉,第三季度全国发生欠税行为的房开共计 6272 家,约占全部房开企业的 4.56%,不足 5%。发生欠税行为的
10、房开企业数量同比增加 31.19%,环比 2023 年第二季度增加 1.31%。其中,广东、河南和湖北被公布欠税房开企业数量最多。从具体欠税的类型来看,城市维护建设税、土地增值税、增值税、城镇土地使用税和印花税是主要的欠税类型。此外,第三季度有 4 家房地产开发企业被公布存在重大税收违法行为,主要原因为虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票和逃避缴纳税款。此类欠税信息的上升,与相关部门的披露时间、查处及追溯力度存在密切关系,房开企业在以后的经营中不能掉以轻心。(三)土地增值税政策调整和延续1、多项土地增值税优惠政策延续(三)土地增值税政策调整和延续1、多项土地增值税优惠
11、政策延续2023 年 9 月 22 日,财政部、国家税务总局发布关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告(财政部 税务总局公告 2023 年第 51号),对企业整体改制、合并、分立和以房地产作价入股进行投资等情形下暂不征收土地增值税的优惠政策进行了延续。h u a s h u i.co m第 6 页 共 32 页2023 年 9 月 28 日,财政部、税务总局和住房城乡建设部发布关于保障性住房有关税费政策的公告(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023 年第 70 号),仍然规定“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土
12、地增值税”。2、多地更新土地增值税清算管理办法2、多地更新土地增值税清算管理办法长期以来,因全国层面的税收法规对土增税具体细节问题没有充分明确,各地土增税清算中产生了诸多争议,其中,围绕清算单位和成本分摊方法的争议尤为普遍。2023 年以来,仍有许多地方对当地的土地增值税清算管理办法或公告等进行更新,旨在明确清算单位划分、房地产类型划分、扣除凭证以及清算审核期限等问题。发布日期文件名称发布日期文件名称2023 年 5 月 4 日国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(国家税务总局海南省税务局公告 2023 年第2 号)2023 年 5 月 4 日国家税务总局海南省税务局土地增值税清
13、算工作规程(国家税务总局海南省税务局公告 2023 年第 3号)2023 年 6 月 21 日国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(国家税务总局宁波市税务局公告 2023 年第 3 号)h u a s h u i.co m第 7 页 共 32 页2023 年 12 月 28 日国家税务总局厦门市税务局关于发布厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法的公告(国家税务总局厦门市税务局公告 2023 年第 1 号)2023 年 12 月 29 日国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布内蒙古自治区土地增值税清算管理办法的公告(国家税务总局内蒙古自治区税务局公告 2023 年第
14、 7 号)在清算单位界定方面,各地通常是以规划部门核发的建设工程规划许可证所列建设项目为准,不过也有地方制定了相对特殊的规则,例如,厦门市明确对于分期开发的项目,允许纳税人自行选择以政府建设主管部门核发的建筑工程施工许可证或政府规划部门核发的建设工程规划许可证(含规划变更批复文件)中确认的项目作为分期标准(选定分期标准后,不得变更)。又如,内蒙古自治区明确“对于取得建设工程规划许可证后分期开发的,以分期开发的项目为清算单位。为避免开发周期过长、清算单位确认不合理,造成企业税负过重,经国家有关部门审批或备案的同一项目,在 24 个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的,可将相关建设工
15、程规划许可证确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。”有上述情况或者其他确有特殊原因需合并、拆分的,经纳税人提出申请并经主管税务机关同意的,可以改变清算单位;但是如果是主管税务机关认为需要合并、拆分的,则无需取得纳税人同意,可以直接以书面形式通知纳税人确认的清算单位。在业态分类上,厦门市执行普通住宅与非普通住宅的“二分法”,而海南省、宁波市和内蒙古自治区均执行普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的“三分法”。在清算审核期限方面,上述范围中除厦门市未对税务机关的清算审核期限予以明确外,海南省、宁波市和内蒙古自治区明确的清算审核期限均为 90 日。可见,各地对于土地增值税清算的规定存在差异。
16、因此,房地产开发企业尤其应当持续关注、深入解读项目开发土地增值税税收政策规定,避免因政策理解不到位被税务稽查。h u a s h u i.co m第 8 页 共 32 页3、多地调整土地增值税预征率3、多地调整土地增值税预征率土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定将土地增值税的预征事项授权省级税务机关根据当地情况制定具体办法。2023 年以来,重庆市、四川省、内蒙古自治区、甘肃省等多地对预征率进行了调整。4、北京、上海调整普通住房标准4、北京、上海调整普通住房标准2023 年 12 月 14 日,北京市住房和城乡建设委员会、国家税务总局北京市税务局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局
17、北京监管局和北京住房公积金管理中心下发关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知,明确自 2024 年 1 月 1 日起,北京市享受税收优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:(一)住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;(二)单套住房建筑面积在 144 平方米(含)以下;(三)5 环内住房成交价格在 85000 元/平方米(含)以下、5-6 环住房成交价格在 65000 元/平方米(含)以下、6 环外住房成交价格在 45000 元/平方米(含)以下。与 2014 年的普通住宅的标准相比有所放宽,以前年度开发建造而尚未销售的房产性质可能从非普通住宅转变为普通住宅。对房开企业而言,普通住
18、宅占比的扩大并不一味都是利好,相反可能会拉高增值率,增加纳税人的税负,具体影响要视项目的实际情况而定。无独有偶,上海市下发关于调整本市普通住房标准的通知,规定可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:一是五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在 144 平方米以下(含 144 平方米)。此次调整去除了之前认定标准中的总价条件,总体上看也是放宽标准的体现。(四)房地产行业“以数治税”新进展(四)房地产行业“以数治税”新进展h u a s h u i.co m第 9 页 共 32 页近年来,青岛市税务部门关注到房地产行业规模大、经营
19、周期长、多项目滚动式开发等特点,开始探索打造房地产行业“数控智管”涉税风险管理新模式。通过内外大数据集成,创新设计表格房地产业涉税风险分析模板表,集成登记、发票、申报等内部数据及“网上房地产”等外部数据,通过环环相扣的全链条内外数据关联分析,“一户式”提取房地产企业取得土地、房屋预售、房屋交付等环节的涉税风险点。同时,青岛税务部门配套还建立了数据算法模型,并运用数据库工具帮助房开企业梳理涉税风险点。启用“数控智管”风险管理新模式后,青岛市税务部门对高信用低风险纳税人通过风险提醒等方式开展服务,帮助 20 户房地产企业规范涉税政策运用,精准辅导 100 余户房地产企业入库税款 3.05 亿元,辅
20、导退税 2500 余万元。二、2023 年房地产行业土地增值税争议典型案件观察(一)某房企直接转让土地使用权,无可售建筑面积开发成本不予扣除二、2023 年房地产行业土地增值税争议典型案件观察(一)某房企直接转让土地使用权,无可售建筑面积开发成本不予扣除A 公司是贵州省的一家房开企业。2003 年,A 公司通过“生地”出让的方式取得案涉项目一期的工业用地土地使用权,并陆续实施了该成片土地的一级开发。2019 年 10 月 25 日,A 公司与其股东、新设公司 B 公司签订公司分立协议,因分立产生 8-1、8-2、8-3 三个地块转让。2022 年 10 月开始,税务机关就 A 公司分立进行土地
21、增值税清算,案涉地块尚未完成二级开发。税务机关认为,根据贵州省土地增值税清算管理办法 第五十四条的规定,贵州省对属于多个房地产开发项目的共同成本分摊适用可售建筑面积法,而案涉项目系在未取得商品房预(销)售许可证等证件的情况下直接转让土地使用权,无可售建筑面积,可分摊系数为零。且 A 公司未能提供案涉地块对象化扣除开发成本的资料,遂对A 公司自报的房地产开发成本 1.2 亿元不予扣除。税务机关于 2022 年 12 月 19日作出清算审核结论,审核认定 A 公司应补土地增值税 2 亿余元。(二)某房企未取得金融机构(二)某房企未取得金融机构证明,利息支出不予据实扣除证明,利息支出不予据实扣除F
22、公司成立于 1998 年,注册地位于厦门市,主要从事房地产开发与经营管理等。由于项目开发前期投入大,而开发高端房地产在取得贷款方面受到严格限制,F 公司前期开发费用的资金来源包括信托公司借款和往来款垫付,利息支出数十亿元。h u a s h u i.co m第 10 页 共 32 页2019 年 9 月 30 日,厦门市 S 税务局要求 F 公司就甲项目进行土地增值税清算。2019 年 12 月 31 日,F 公司对甲项目进行了土地增值税清算申报。2023 年 1 月 17 日,S 税务局对 F 公司报送的甲项目完成土地增值税清算审核,向 F 公司作出税务事项通知书,对其利息支出扣除金额不予认
23、可,认为应补缴土地增值税 4.5 亿元,并从 2019 年 12 月 31 日起按日加收应补土地增值税款万分之五的滞纳金。(三)SOHO 中国欠缴土地增值税 19 亿元(三)SOHO 中国欠缴土地增值税 19 亿元2022 年 8 月,SOHO 中国子公司北京望京搜候房地产有限公司收到当地税务机关的缴税通知,要求其在 2022 年 9 月 1 日前支付望京 SOHO 项目塔 1 和塔 2的相关土地增值税人民币 17.33 亿元,自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。2023 年 8 月 18 日,SOHO 中国发布 2023 年度中期业绩公告,公告显示北京望京搜候房地产有限公司于
24、2023 年 6 月 30 日已支付土地增值税人民币 3060 万元,尚有人民币 19.86 亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。SOHO 中国进一步表示,“根据税收征收管理法,当地税务机关可能采取其他强制措施,包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业,以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”。为了偿付土地增值税和相关滞纳金,集团已持续与当地税务机关开展沟通,就具体偿付计划达成一致,SOHO 中国将继续处置若干商业物业,用以偿付部分土地增值税。在 2023 年 6 月 30 日之后至中期简明综合财务数据批准之日,SOHO中国将进一步偿付人民币 700 万
25、元。(四)房企走逃失联拒不清算,税局核定征收土地增值税(四)房企走逃失联拒不清算,税局核定征收土地增值税2022 年 6 月,南通市税务局组建专门审核团队开始对 W 公司的“JS 家园”项目实施土地增值税清算审核。审核人员通过系统比对和前期调查,发现 W 公司被列入了“非正常户”管理,企业法定代表人、财务人员等均已失联。经与一名曾在 W 公司任职的主管联系,审核人员得知 W 公司及“JS家园”项目的财务资料已经缺失,收入、成本等相关发票根本无法获取。由于 W 公司法定代表人、财务人员失联,前任主管不愿配合调查,审核人员以邮寄送达方式,向 W 公司发送了土地增值税清算通知书,要求企业在h u a
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