2024产业园区可持续发展实践白皮书 从苏州工业园区三十年展望未来产业园区新路径.pdf

从苏州工业园区三十年展望未来产业园区新路径产业园区可持续发展实践白皮书编写团队总负责人：张祺星耀樟宜机场李巧言、卢鹏舟、曾丽英、曾翔张爱、张青玉、张友彰、张文琦资料提供（按姓名字母排序）：白夜、陈维隆、Cyran Tan主编：周斌、刘静德目录1.1苏州工业园区概览及历程1.2从苏州工业园区说开去 中国产业园区的审视与期待3.13.23.33.43.5010203040512序章 新程：站 在苏州工业园区三十周年新起点洞见 演进：未来园区的四大面向 142.1 环境友好 低碳永续 162.2 创新孵化 活力培育 222.3 产业飞地 协同发展 262.4 高效精明 长期运营 30 ESG导向的园区可持续发展理念 ESG导向的园区可持续发展愿景 ESG导向的园区可持续发展策略路径 ESG导向的园区可持续发展总体框架 ESG导向的园区可持续发展策略典型应用场景 34363738404240见证 展望：盛裕在中国 825.1 盛裕可持续发展服务 84.盛裕近期中国区重点项目 865.3 盛裕荣誉奖项（产业、办公及可持续相关项目）885.4 可信赖的顾问 90探索 工具：ESG导向的产业园区可持续发展框架策略 实践：ESG导向的园区可持续发展场景实践 444.1 绿色低碳发展相关场景 464.2 产业创新培育相关场景 584.3 社群创生赋能相关场景 644.4 绿色资产增值相关场景 724.5 精明长效运营相关场景 78序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点1.1 苏州工业园区概览及历程1.2 从苏州工业园区说开去 中国产业园区的审视与期待01231.1苏州工业园区概览及历程苏州工业园区2023年宏观经济数据苏州工业园区30年发展成绩苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的第一个合作项目，1994年2月经国务院批准设立，行政区划面积278平方公里，其中中新合作区80平方公里。园区开创了中外政府合作开发建设国家级开发区、借鉴运用发达国家经济社会发展经验的先河，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。1 序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点亿元亿元亿元亿元万人地区生产总值（GDP）累计吸引外资项目实 际 利 用 外 资中新联合协调理事会先行先试政策亿美元次项规上工业总产值一般公共预算收入进出口总额七普常住人口GDP同比增长3,6865,000+400+241306,5094116,070113.395.9%4 30年以来，苏州工业园区积极借鉴新加坡成功经验，通过中新联合协调理事会机制和上百项政策创新探索，逐步成为中国陆开放程度最、发展质效最好、创新活最强、营商环境最优的区域之。园区 2016 年起连续八年摘得国家级经开区综合考评桂冠，被认定为江苏省首个且唯一“外资总部经济集聚区”，跻身科技部建设世界一流高科技园区行列。5苏州工业园区19991997苏州工业园区三十周年大事记1.园区缘起.快速发展2.基础建设 序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点 1992年初：邓小平同 志 视 察 南 方，发表了借鉴新加坡经验的重要讲话 1992年9月：时任新 加 坡 内 阁 资 政李光耀访问中国，表达了中新合作共同建立工业园区的意 向。此 后，中 新双方经多次协商和实地考察，最终确定选址苏州 1999年：园区北部苏虹路沿线工业带雏形出现，电子、机械、食品等制造业初具规模19941992 1994年2月：经国务院批复同意苏州市与新加坡合作开发建设苏州工业园区，当月中新两国政府正式签署 关于合作开发建设苏州工业园区的协议 1994年5月：园区建设实施工作启动，总体规划由中新双方合作编制 1997年底：首期8平方公 里 基 础 设 施 建 设基本完成2001 2001年：园区总体规划进 行 了 首 次 调 整，园 区控股权开始由新方转移到中方，园区二、三期的开发正式启动2003 2003年底：园区主要经济指标达到苏州市1993年水平，相当于十年再造了一个新苏州2005 2005年：园区相继启动制造业升级、服务业倍增和科技跨越计划，为后续转型升级奠定基础6201320232019200920064.转型升级5.迈向高质量发展序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点 1 2013年：苏州工业园区更新版规划对园区定位为“国际领先的高科技园区，国家开放创新实验区，江苏东部国际商务中心，苏州现代化生态宜居城区”2023年11月28日：国家发改委确定苏州工业园区为首批碳达峰试点园区 2019年4月：苏州工业园区举行开发建设25周年成果汇报会，时任中共中央政 治 局 常 委、国 务 院 总 理 李 克 强 和新加坡总理李显龙分别致贺信 2019年8月：国务院批准设立中国（江苏）自由贸易试验区，其中苏州片区（面积60.15平方公里）全部位于苏州工业园区，李克强和新加坡总理李显龙分别致贺信 2009年：园区迈入开发建设十五周年，取 得 了 地 区 生 产总值、累计上交各种税收、实际利用外资折合人民币、注册内资“四个超千亿”的发展成就 2006年：园区进行新一轮规划调整，由“工业园区”向融合生产性服务业和现 代 服 务 业 的 综 合 性产业和城市功能区拓展。中 新 合 作 区 规 划 面 积扩大10平方公里789苏州工业园区1.2从苏州工业园区说开去 中国产业园区的审视与期待1979年7月8日，深圳蛇口工业区动工建设，标志着中国的改革开放进入了产业发展的开创性时期。作为一种集中企业和产业的经济发展区域，产业园区是中国发展社会主义市场经济和外向型经济的新运作模式，承担了政策实验和制度创新的任务。经过40多年的发展，国内各种类型的产业园区已达数万家，其中，省级以上开发区共有2728家，各类国家级开发区634家（2021年数据）。产业园区对中国1 序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点经济的发展作出了卓越的贡献。根据业界机构研究结果，产业园区对全国经济的贡献率超过30%，仅国家经开区和国家高新区这两类园区，2022年即分别实现地区生产总值14万亿元和17.3万亿元，占全国GDP的12%和14.3%1。除对于经济总量的贡献，产业园区也是国内经济活力、对外开放、科技创新和生态环保方面发展最领先、最集中的热土。10苏州工业园区倍倍序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点 1GDP增速相较全国平均水平研发投入强度相较全国水平单位能耗能耗相较全国水平进出口总额占全国比重占全国企业R&D经 费 支 出 比 重国土面积国土面积国家级经开区国家级高新区实际利用外资占比3.32.82/325%50%0.3%0.1%23%国家级经开区及高新区宏观表现统计（2020-2022年）11然 而，历 经 4 0 多 年 的 发 展，产 业 园 区 作 为 中 国经 济 的 重 要 引 擎，自 身 也 逐 步 暴 露 出 诸 多 问 题。苏 州 工 业 园 区 这 样 空 前 成 功 的 标 杆 范 例 背 后，也 存 在 着 大 量 园 区 面 临 生 存 困 境 的 局 面。相 关 数据 显 示，2023 年，一 线 和 新 一 线 城 市 中，北 京、上海 的 产 业 园 区 空 置 率 达 1 5%以 上，广 州、成 都 则超 过 2 0%2。甚 至 有 研 究 指 出，国 内 产 业 园 区 整 体空 置 率 高 达%。这 一 园 区 过 剩 的 问 题，主要源于四大方面的挑战：12传统产业园区普遍依托土地、税收等要素红利来招商引资实现增长。随着要素红利的下降，一方面吸引优质企业日益困难，另一方面土地财政的缩水成为地方财政难以承受之重。园区为实现考核绩效达标，只能提高投资强度、税收、企业效益等招商门槛，进一步加剧了招商的难度和挑战。这种局面在人口流出、土地红利衰退突出、产业吸引力本身较弱的三四线城市尤为严重。传统园区城投公司、管委会采摘“低垂果实”时代已经过去，尽管业界对园区从“重开发”转向“重运营”的思路有所共识，但后者需要长期化、精细化的耕耘能力和服务精神，真正具备这种能力的运营方少之又少。另一方面，园区运营既要考虑“产”的要素，也要考虑“城”的要素，更要考虑“人”的要素，这意味着从“经营园区”向“经营城市”的思维转变。作为中国经济的压舱石，园区的活力决定着国家经济活力的长期面向。经济的高质量发展，也必然要求园区寻求新的发展路径：绿色发展：产业园区作为中国实现“双碳”目标必须牵住的“牛鼻子”，必须破解发展与碳约束的平衡难题，建立绿色可持续的发展模式。创新驱动：高质量发展的“新常态”下，要素的规模驱动力减弱，经济增长将更多依靠人力资本积累和技术进步，产业园区必须构建创新能力，才能锚定新的产业机遇，巧妙转换传统产能，实现更强健的经济韧性和竞争力。人本赋能：在城市以人才为竞争核心的时代，产业园区终须打造为吸引人才的重要载体，需要营造以人的需求为导向的产业生态网络和服务体系。苏州工业园区过往的三十周年中，一次次的华丽转折和蜕变，既折射出中国产业园区的宏伟发展历程，又预示着未来即将开启的新探索和新征程。盛裕作为苏州工业园区成长过程中的参与者和见证者，希望以我们的实践和耕耘，协力构筑中国产业园区可持续发展的未来。数据来源：1.国家商务部、工业与信息化部2.和君咨询3.刘佳骏 中国产业园区转型升级历程与政策建议 随着“双碳”战略的实施推进，高污染、高耗能的产业成为园区的“烫手山芋”。但动能转换并未一蹴而就，“腾笼”后如何换来“新鸟”是园区需要思考的首要问题。同时，原本受污染环境的治理和修复往往也意味着大规模的投入，诸多园区并未做好打造绿色环境吸引高端产业入驻的准备。很多园区的前期规划往往采取传统模式进行，重视法定规划的编制而轻视发展定位、产业方向等经济层面的研究，导致产业定位不清晰、发展特色不突出，反过来也无法有效指导产业载体针对性、定制化的规划设计，导致建设运营后陷入同质化竞争。1.效益要求高，达标任务重4.运营能力弱，服务水平低3.定位不精准，规划不科学2.“双碳”硬约束，转型难度大序章新程 站在苏州工业园区三十周年新起点 113洞见演进2.1 环境友好 低碳永续2.2 创新孵化 活力培育2.3 产业飞地 协同发展2.4 高效精明 长期运营0214未 来 产 业 园 区 的 四 大 面 向152.1环境友好 低碳永续中国于年明确了“”国家自主贡献目标，标志着国家碳中和及绿色发展步入新征程。当前，中国每年贡献全球%的碳排放量，居世界第一。中国的人均碳排放强度也较高，为世界平均值的.倍。另一方面，中国实现碳中和目标的时间远远短于欧美国家，需要在极为紧迫的时间内完成全球总量最大的碳减排任务，难度将远大于欧美 洞见演进 未来产业园区的四大面向中国与欧盟、美国碳达峰年份人均GDP水平（购买力平价）中国$25,000相较水平欧盟$39,00065%美国$56,00045%国家。过去年，中国的单位GDP碳排放量已降低了%，碳减排幅度在全球重要经济体中位居前列。但作为发展中国家，中国仍处于城镇化和工业化的进程中，相较发达国家，需要在相对较低的发展水平下实现“双碳”目标。这既意味着复杂艰巨的挑战，又暗含广阔的绿色发展机遇。16鄂尔多斯零碳产业园洞见演进 未来产业园区的四大面向 2中国和主要发达经济体碳达峰、碳中和时间表17 产业园区是实现“双碳”和绿色发展目标的重中之重 洞见演进 未来产业园区的四大面向产业园区作为城市经济活动的重要载体，是碳排放的主要来源之一。截至年，中国园区每年贡献了%的碳排放，园区减碳对于国家实现“双碳”具有关键意义。园区空间包含了工业生产、建筑、交通、能源等多种典型碳排放场景，彼此相互影响，园区的减碳和绿色发展需采取系统性、综合性的解决方案，涵盖产业结构、空间载体、基础设施和政策保障多方面：产业园区典型的碳排放场景18中新天津生态城 洞见演进 未来产业园区的四大面向 2推动产业结构低碳化是实现产业园区减碳的首要环节。包括改造升级生产设备和工艺流程，加快淘汰高耗能、高排放的落后产能，支持和引导低碳、高效能、高附加值产业的发展，也可以探索引入低碳技术和服务产业，打造绿色产业的创新平台，帮助传统产业节能改造，形成合作共生的绿色低碳园区。实现“双碳”目标是长期渐进的过程，随着园区发展和政策变化，园区需要建立实时监测与管理碳排放的数字平台，识别和管理全产业链范围的碳减排潜力和效果，并搭建透明、规范的碳排放管理和披露机制，确保低碳发展成效的可靠性。此外，可制定相关政策激励园区全产业链维度的碳减排，鼓励生态碳汇建设，应对国际碳市场。对于新兴的先进产业园区，来自建筑物的温室气体是最主要碳排放来源之一。在保障建筑功能和环境舒适的前提下，通过新建建筑超低能耗设计和既有建筑节能改造，结合绿建设计和可再生能源使用，可最大程度降低建筑的全生命周期碳排放。交通领域通过推行清洁能源交通工具，建设绿色交通基础设施，搭建数字化交通管理平台，实现高效便捷、绿色低碳的交通出行体系。产业园区应充分发掘自然资源潜力，加强分布式光电、风电、储能设施等零碳能源基础设施建设；通过废弃物处理和资源化利用、能源梯级利用等措施，实现多层次多能源的互补互济；打造生态基础设施应对气候变化并实现碳汇，构建韧性的负碳生态体系。产业结构政策助力基础设施建筑和交通19 洞见演进 未来产业园区的四大面向20 面向市场新需求和新模式，获取绿色增长机遇洞见演进 未来产业园区的四大面向 2产业园区的绿色发展不仅是实现环境保护和资源可持续利用的必然要求，也是推动产业高质量发展，实现新增长机遇的重要途径。低碳可持续园区仍处于发展起步阶段，有待更多策略措施和实践探索。产业园区的绿色低碳转型既有政策要求的推动，也有市场需求和新增长机遇的引导。当前全球低碳可持续产品和服务市场不断扩大。有研究测算，未来年中国“双碳”事业将带来万亿的绿色投资需求，占同期GDP总量的.%，这意味着多个万亿级的新市场。另一方面，欧盟等区域逐步推行的碳关税政策对于国内产业的出海设立了新门槛。产业园区的绿色低碳转型有助于提高园内企业的技术水平和附加值，增强产业的国际竞争力和抗风险能力。盛裕总部园区SJ Campus（Darren Soh）数据来源：.清华大学国情研究院 年 胡鞍钢：中国实现年前碳达峰目标及主要途径.清华大学气候变化与可持续发展研究院开辟新市场机遇21公共资源资产化产业园区的低碳建设往往需要基础设施和生态空间的投入，然而，通过科学的管理，这些投资也可以转化为具有经济价值的资产。例如，运营可再生能源系统和低碳能源设施可产生持续性的现金流；系统地管理自然水体、林地、绿地等生态资源，也可以以生态碳汇的方式获取经济收益。实现绿色资本价值“传统”而言，产业园区物业绿色溢价主要源于通过绿建认证获得的租金和资本价值提 升。随着全球资本市场对ESG（环境、社会和治理）投资的关注度不断提升，绿色低碳产业 园区日益成为资本市场的新标的。例如，盛裕集团于年发行了东南亚首支公开上市 的可持续发展挂钩债券，以其总部园区SJ Campus至年实现净零目标作为到期赎 回溢价的条件，该债券额度达.亿新币，获得了逾六倍的超额认购。未来产业园区在绿 色金融创新和绿色资本价值化方面拥有巨大的创新空间。.Our World in Data,Carbon intensity:CO2 emissions per dollar of GDP2.2创新孵化 活力培育在中国经济进入新常态、国内产业转型升级爬坡过坎、对外国际产业竞争日益激烈的当下阶段，加强创新驱动、实现高质量发展成为国内现代化产业体系建设的核心要求。然而，国内大量的产业园区（尤其是政策性园区）长期以来主要依靠要素和投资开发驱动，形成了路径依赖，往往重视产业“量”的增长而轻视“质”的提升。因此，加快培育和强化创新能力成为中国产业园区的紧迫要务。对于不同类型的产业园区，创新驱动的关键抓手有所偏重和不同。具体来说，产业园区在创新驱动上的着力主要包括三个方面：原始创新要素支撑、应用创新生态孵化以及创新社群活力构建。洞见演进 未来产业园区的四大面向盛裕总部园区SJ Campus（Darren Soh）22洞见演进 未来产业园区的四大面向 2 原始创新要素支撑的“重装科学城”随着中国对基础领域的创新能力愈加重视，以重大原始创新要素为驱动的产业园区步入了发展快轨。“十四五”规划纲要提出“构建以国家实验室为引领的战略科技力量，聚焦重大创新领域组建一批国家实验室”，明确了建设北京、上海、大湾区、合肥等综合性国家科学中心，并支持地方建设区域科技创新中心。截至年，全国共有十余个新一代“科学城”进入规划建设。这些“重装科学城”以国家大科技基础设施（俗称“大科学装置”）为核心，比如，上海张江科学城布局了同步辐射光源、国家蛋白质科学研究设施等个“大科学装置”，涵盖光子、物质、生命、能源、海洋等多个前沿科技领域。由于现代科学的众多研究需要同时用到多种科学装置，“大科学装置”的空间“聚集”且研究方向“聚焦”的布局方式产生更为显著的产业价值。科学城的“重装化”也意味着高投入，通常政府主导性较强，更偏向于布局在一线或国家中心城市。尽管如此，通过合理的产业化引导，“大科学装置”也可以直接催化科技产业，产生巨大的经济效应。集中了英国近一半大科学装置的哈维尔科学和创新园，聚集了个组织、多名工作人员，年产值逾亿英镑，产生了大量高端就业机会。对于财政日渐紧张的地方政府，如何用好这些“重装科学城”，充分发挥它们对周边产业的带动和赋能，将会是未来的重点议题。图：国内现有“重装科学城”的主要布局（包括已建成、在建和规划中项目）PART 2.2图：国内现有“重装科学城”的主要布局（包括已建成、在建和规划中项目）可根据排版设计调整优化上述图表版式结果及配23多方联动的产业应用创新孵化生态 洞见演进 未来产业园区的四大面向由于“重装科学城”不仅投入高，且多聚焦基础和前沿科学领域，创新转化周期普遍较长。另一种应用需求引致基础研发的“巴斯德创新”则是更为“轻巧”的园区创新驱动模式。这类园区通过调动多方创新主体参与，推动科创活动跨界融合，加速创新成果转化。例如，新加坡裕廊创新区作为新加坡实现“制造业愿景”而打造的先进制造业核心载体，聚集了企业、高校、研发机构、职业培训机构等多元的创新要素。在此基础上，新加坡政府与南洋理工大学合作建立了先进再制造与技术中心（ARTC），通过政府提供资金，ARTC吸收企业会员，与南洋理工的科研团队实现深度对接，以企业的商业需求为导向开发实用的技术产品，从而一方面加深学术界与产业界对接，加快科研成果转化，另一方面帮助中小企业和初创企业更快速获得成熟的技术解决方案。截至目前，ARTC已经有超过 家会员，包括大型全球跨国公司、公共机构、中小企业和初创公司，参与了包括VR实验室、智能机器人以及D打印技术等多个项目的研发，平均每个项目孵化时间仅为半年。新加坡纬壹科技城（One North）南洋理工大学 职业人才培训 行业专家课程培训 新加坡先进再制造技术中心 ARTC 新加坡制造技术研究院 SIMT 新加坡国家计量中心 新加坡创新与学习中心 (ARTC与麦肯锡共建)数控系统 先进机床与加工 工业机器人方案 软件自动化 裕廊创新区的“研-学-产”创新生态系统新加坡先进再制造及技术中心创新孵化机制24洞见演进 未来产业园区的四大面向 2 产城共生培育高度活力的创新社群对于创新活动而言，人才是最基础而核心的要素。产业园区的空间形态逐步向功能和空间高度复合的新型产业社区发展，通过融合研发、生产、生活、休闲、交流等多种功能，强化对高层次人才的集聚，形成充满创新活力产业社群。新加坡纬壹科技城（One North）在两平方公里的空间中研发办公、居住、教育、商业娱乐等多种功能，居住用地占比达到了%，教育和休闲等用地接近%。该园区还充分采取了“一栋楼就是一个创新社区”的理念，在高层建筑的不同楼层布局高度复合的功能，满足高端产业人群的生活和消费需求，并鼓励人们交流互动。伦敦国王十字街区（King sCross）则是通过文化艺术的赋能打造活力产业社区。该城市更新项目在开发之初首先导入了伦敦艺术大学下属的中央圣马丁学院，激活了片区的文化时尚氛围，成功吸引龙头企业谷歌（Google）在此建设欧洲总部大楼，进一步带动了大量科技和文化企业的集聚。如今这一片区已形成拥有所高校、家博物馆、余家大型科技企业、家研究中心、上万名科技人员汇聚的高端产业极核和时尚消费高地。随着科技创新日益转向科技要素、市场力量和人相互动融合的模式，创新驱动的构建既需要创新基础设施的支撑，也需要与市场端、应用端的紧密衔接和多方协作，更离不开最终从事创新活动本身的人的参与。未来的产业园区，需根据自身的目标定位和发展条件，通过多方面因素有机叠加和复合发力，实现富有可持续活力和竞争力的产业培育。252.3产业飞地 协同发展“飞地”原本是一个地理学概念，意指归属某一行政区管辖，但不与该行政区毗邻的土地。而“飞地经济”是指相互独立、经济发展存在落差的行政地区打破行政区划限制，通过跨区域的行政管理和经济开发实现两地资源互补、分工协作、互利共赢的一种区域合作发展模式。洞见演进 未来产业园区的四大面向近年来，“飞地经济”日益成为热门的园区建设模式。通过“飞地”模式进行产业转移可以促进地区之间要素优化配置和协调发展，尤其在大都市圈内部，能有效地实现产业链分工协同优化，加速核心城市对外围节点城市产业带动。鄂尔多斯零碳产业园26中国近年来产业转移相关重要政策洞见演进 未来产业园区的四大面向 2年份政策文件重点内容2010国务院 关于中西部地区承接产业转移的指导意见指导中西部地区有序承接产业转移，因地制宜承接发展优势特色产业，促进承接产业集中布局，改善承接产业转移环境，加强资源节约和环境保护，完善承接产业转移体制机制，强化人力资源支撑和就业保障，加强政策支持和引导等。2015发改委 关于进一步加强区域合作工作的指导意见支持有条件地区发展“飞地经济”，鼓励各地通过委托管理、投资合作、共同组建公司管理园区等多种形式合作共建各类园区，支持研究建立跨行政区产业合作的利益分享机制，探索“飞地经济”园区利益分配模式。2017发改委等 关于支持“飞地经济”发展的指导意见明确了发展“飞地经济”的指导思想和基本原则，提出了支持“飞地经济”发展的重点任务。2018国务院 关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见建立区域战略统筹机制、基本公共服务均等化机制、区域政策调控机制、区域发展保障机制等。2018工信部 产业发展与转移指导目录（年版）提出全国各地工业发展方向和优先承接发展产业。2019国务院 长江三角洲区域一体化发展规划纲要推动长三角一体化发展，增强长三角地区创新能力和竞争能力，提高经济集聚度、区域连接性和政策协同效率。2020国务院 关于推进对外贸易创新发展的实施意见以国家级新区、承接产业转移示范区为重点，建立产业转移承接结对合作机制。鼓励中西部和东北重点地区承接产业转移平台建设，完善基础设施，建设公共服务平台，提升承接产业转移能力。2020发改委 促进皖北承接产业转移集聚区建设的若干政策措施完善重大政策，涵盖集聚区能耗指标、建设用地等多方面共项支持政策；落实重大举措包括支持集聚区规划建设、探索建立共建共享机制等共项重要措施；建设重大平台包括搭建与沪苏浙产业转移承接促进平台共项主要内容。2021国务院 关于新时代推动中部地区高质量发展的意见中部地区要强化承接产业转移能力建设，积极承接制造业转移。2022工信部等 关于促进制造业有序转移的指导意见坚持市场导向、政府引导、自愿合作，统筹资源环境、要素禀赋、产业基础及“双碳”目标，促进资源要素有序流动，引导产业合理有序转移，维护产业链供应完整性，促进形成区域合理分工、联动发展的制造业发展格局。27三种“产业飞地”模式“产业飞地”一般分为“正向飞地”、“反向飞地”和“双向飞地”三种模式。其中，“正向飞地”是指发达地区在经济欠发达地区设立一块经济飞地，飞出地提供资本、技术和管理能力，飞入地提供土地、人力和自然资源优势的合作模式，更直接的理解即通常是发达地区通过飞地将成本敏感的生产制造环节转移至欠发达地区。如浙江龙泉萧山山海协作产业园、江苏江阴靖江工业园区、安徽宿州马鞍山现代产业园区、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区等。对于“正向飞地”，以税收、经济发展指标（如GDP统计）为主的利益分享机制的科学设计至关重要。洞见演进 未来产业园区的四大面向尾企业在深圳设立家研发中心，引进科研人才名，引进创新团队个，注册落地汕尾企业家，已申报项知识产权，引进创新团队研发人才人，产业转化落地个。“双向飞地”综合了以上两种模式，指两个地区集合各自在体制机制、土地资源等优势，共同推进产业协调发展。例如，苏州于年以“市内飞地”形式，在相城区内打造苏州工业园区苏相合作区。该合作区距离苏州工业园约公里，总面积.平方公里，由苏州城投集团、相城城投集团共同出资，苏州工业园区大型国企新建元集团主导设立的苏相开发公司全面承担基础设施建设和资产运营等。合作区充分结合了苏州工业园区科技、经济实力，以及相城区的土地和生态优势。截至年，苏相合作区规上工业产值亿元、固定资产投资亿元，分别同比增长%和.%，高新技术产值比重达.%，累计引入多个产业项目，其中%引自苏州工业园区。对于苏州工业园区而言，还可利用合作区作为产业更新的“储备区”：有意招商的潜力企业或自己孵化培育的企业中，暂时达不到在苏州工业园区落户标准的，都将引导至苏相合作区落地，防止了企业外流。中新天津生态城28“反向飞地”则是经济欠发达地区在经济发达地区设立一 块科创飞地，利用发达地区人才、资金和科创资源优势，遴 选优秀的创新项目进行孵化，孵化之后导流回本地，实现 跨越式发展。广东省是目前“反向飞地”建设最卖力的地方 之一，其年发布了 关于推动产业有序转移促进区域 协调发展的若干措施，提出支持珠三角各市在粤东粤西 粤北地区探索布局建设“飞地经济”，支持粤东粤西粤北各 市在珠三角地区设立“反向飞地”。年，超过个“反 向飞地”陆续在深圳启用，分别由深圳对口帮扶协作地区 各自设立。汕尾创新岛（深圳）作为较早设立的反向飞地，于年初成立，面积约平方米，运营至今帮助汕洞见演进 未来产业园区的四大面向 2苏相合作区开发模式总体而言，“产业飞地”尽管是飞出地和飞入地双方互利的合作模式，但对于其中欠发达的一方意义更为重要。它为欠发达地区提供了产业破局的契机，帮助他们“够得着”先发地区的发展成果，而非只能“望眼欲穿”。而在国家层面，通过“国内飞地”推动区域协调发展的同时，也可探索“国际飞地”模式，助推国内产业升级。中新合作诞生的苏州工业园区，最初即是国内最早尝试的“国际飞地”。随着中国深化扩大高水平对外开放，预期未来还将会有更多“引进来”和“走出去”的国际产业飞地创新实践。资料来源：.澎湃新闻292.4高效精明 长期运营中国改革开放以来，产业园区一直是国家经济的重要支撑。为了积极引入社会资本参与园区开发，政府对分割销售一度很放松，“产业勾地”更是拿到优质住宅、商业用地的惯常手段，“拿地-建房-销售”的产业地产模式成为园区开发的主流，而政府也可以此进行土地融资，实现第二财政。然而随着园区建设的“过剩”，产业地产开发去化与精细化产业集聚和生态培育之间的内在矛盾日益显著。另一方面，土地市场的持续性低迷也使得政府的“扩表”机制难以为继。公开研究报告显示，从年开始我国园区面积以每年.亿平方米的速度新增，预计到年总供应量将突破亿平方米。全国各地纷纷推行“工业上楼”，仅在深圳，年就将建设亿平方米的产业空间。但与此同时，年，各个城市开始对产业用地分割销售做出进一步的调控和限制，加速关闭销售大门。可以说，不管是生存需求还是政策倒逼，未来的产业园区都必然转向运营导向。园区运营并非新鲜的话题，业界讨论的关注点常聚焦于市场化模式、专业服务、数智化等关键词。但回顾前文提及的“园区过剩”的问题，当前背景下，园区运营首先要解决底层模式的转变 即从依靠园区物业收益盈利转向依靠产业发展带动的资产增值，以及与之紧密关联的开发运营管理体制的创新。苏州工业园区正是这一议题的先行探索者和示范者。其开发最初始借鉴新加坡市场化的模式，地方财政并未在开发公司投入资金，而由中新双方财团成立合资公司（现在的中新集团），注册资本亿美元，由新方控302 洞见演进 未来产业园区的四大面向洞见演进 未来产业园区的四大面向 2股%，中方持股%。中方财团由江苏省属国企、苏州市属国企以及一些央企出资。在具体开发方式上，苏州市政府负责土地征地拆迁，中新集团负责园区规划、一级开发（九通一平）和招商。受新加坡滚动式开发理念的影响，中新集团采取了精细化谨慎稳妥开发的方式，在推进节奏上相对保守。年，中新双方重新协商后，中新集团变更为中方控股%，新方持股%，园区开发主导权交至中方。苏州工业园区转向国企作为主力军，统一规划、成片开发、国资持有经营的开发模式，推进速度大大提升。尽管如此，新的国企主体积极吸收了新方主导时期的市场化基因和现代管理理念，具备充分的服务意识。园区将公用基础设施通过PPP模式由专业公司建设和特许经营。国有企业则承担一二级土地开发（包括商业及公服设施建设）任务，并持有重点的产业项目（如苏州纳米城）。进入运营阶段后，国有企业转向招商和企业、人才落地服务，并根据发展需要适时拓展创新孵化等产业服务，如成立创投公司（元禾控股）和科技产业服务企业。同时，随着园区内居住社区的开发，相关国有企业逐步根据前期规划有序建设和运营包含商业服务和公共服务的邻里中心，保障了城市功能的高标准配置。随着开发经验的积累，苏州工业园区逐步构建了“国资办投资控股平台国有企业”的三级管理监督和操盘架构，兼顾了行政资源统一调配和市场化服务效率两方面的优势。苏州工业园312 洞见演进 未来产业园区的四大面向新方财团控股 65%土地一级开发土地一级开发二级开发市政公用服务江苏省财政厅国有资本投资运营控股公司兆润控股+苏州工业园区管委会园区增值服务控股平台间接持股特许经营特一级国企一级国企参股及其余5家子公司中方财团参股 35%中新苏州工业园开发集团股份有限公司（中新集团)招商代理 工程代理 物业管理 专业咨询元禾控股新建元集团中新集团中新绿发（原“中新公用”）新时代文体会展集团邻里中心发展有限公司生物医药公司纳米科技发展有限公司科技发展有限公司邻里中心开发产业服务产业服务产业服务城市重建公司圆融集团商业地产开发运营建屋集团房地产开发市政公用服务旧城改造文化场馆建设创投服务图：苏州工业园区控股权转移前（上）后（下）园区开发运营基本架构的转变*注：此结构图仅为展示园区运营架构，并未全部列出一级国有企业，如新建元集团旗下共有8家子公司，此处仅列出3家作为示例苏州工业园区开发运营架构（控股权转移前）苏州工业园区开发运营架构（控股权转移后）32从结构式资产管理看，由于产业地产投资规模大，投资回收期明显长于住宅，产业地产最合理的开发模式为滚动式开发（即新加坡裕廊集团模式）。其资本运作过程分为增加资产、增强资产和剥离资产三个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产。资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成成熟项目。剥离资产阶段，通过 REITs 的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现逐片“滚动”。苏州工业园区在中新双方主导权转移后一定时期内转向了更注重推进效率的连片开发模式，但随着园区进入高质量发展阶段和国有企业市场化推进，后续园区会逐步回归滚动开发的思路。而苏州工业园区的成功之处在于，前期的高投入积淀了大量以成熟产业支撑的优质物业和资产，拥有清晰的产权和稳定的经营现金流，为后续的转型“回归”奠定了坚实的基础。可以说，苏州工业园的开发运营模式，是对新加坡“政府主导、市场运作”模式在国内的一次殊途同归的化用和创新，也是以长期运营的思路实现园区收益闭环的成功实践，直到三十年后仍富有远见和前瞻性。在当下中国产业园区新一轮“大干快上”的热潮下，国有企业必将承担主导角色。当下企业对园区服务和赋能的需求更为全面而复合化，园区操盘需从前期开发到后期产业运营服务一二三级联动思路深化探索，构建创新引领的运营管理机制和资产回报模式，实现政府、开发主体和园区企业的共赢。数据来源：1.中物研协 产业园物业发展报告洞见演进 未来产业园区的四大面向 2333.1 ESG导向的产业园区可持续发展理念3.2 ESG导向的产业园区可持续发展愿景3.3 ESG导向的园区可持续发展策略路径3.4 ESG导向的园区可持续发展总体框架3.5 ESG导向的园区可持续发展策略典型应用场景0334ESG导向的园区可持续发展框架探 索工 具353.1ESG导向的产业园区可持续发展理念作为通常用于企业信息披露和投资管理的标准化工具，ESG所面向的环境、社会和治理三大维度与可持续发展的内涵高度契合，因此近年来日益为城市发展领域所“借用”，催生出“城市ESG”等新兴的规划设计概念。国内以苏州工业园区为代表的标杆性园区亦在探索将ESG运用于园区发展。盛裕认为，构建园区的可持续发展体系，须结合其本体的特定属性和内在诉求，将ESG理念和逻辑进行有机“化用”。这一体系并非对园区的运营管理按照ESG分类进行简单的归纳，亦非仅仅为了自上而下的“双碳”目标，而需要面向园区规划设计者、使用者、运营管理者以及资本市场多方构建综合的策略性体系和工具，以评估、指导和服务园区全生命周期的发展。这一理念体系应具备如下特征：以园区为核心对象，针对其特定语境将ESG转化为特色化的表达在环境之上，关注园区企业和人群这一具有经济和社会双重属性的发展要素以ESG逻辑整合多维度效益评估以及响应的行动策略支持园区创新、可持续的融资方案及资产化管理策略园区语境的ESG企业和人才要素评估和策略工具金融支持363 探索工 具 ESG导向的产业园区可持续发展框架3.2ESG导向的产业园区可持续发展愿景体现园区在温室气体减排、能源、建筑、交通、资源利用方面的可持续性、面对气候变化风险的韧性能力以及园区生产活动对生态环境造成的影响。这是园区长期稳定发展并实现经济产出的基础，也是园区获得绿色绩效的潜在空间。绿色低碳的园区环境反映园区管理和服务对于其中产业发展的促进效果，包括在产业生态方面和创新能力方面构建的成效，同时关注园区通过对相关产业和居住人群的生产力和成长性的发展以及多层次需求的满足最终实现的人才吸引力。活力创新的园区社群体现园区的综合管理运营能力，关注园区通过数字化工具和体制机制的创新，实现高效的要素利用和资产运营、精细化的基础设施和服务管理，以及持续优化的园区规划、开发和更新。智慧持续的园区治理37探索工具 ESG导向的产业园区可持续发展框架 3顶层目标VISIONS指标体系METRICS实施反馈ACTIONS策略制定PORTFOLIO 绿色低碳的园区环境 活力创新的园区社群 智慧持续的园区治理 基线评估-分析指标基线与目标差距 成本效益分析 选取提升策略 明确实施路径和行动计划 制定利益相关者反馈计划 定期监测、管理和评估 根据跟踪结果反馈优化指标体系和策略 明确核心目标 选取核心议题 评估议题重要性 设计关键指标 设定指标目标愿景量化评估迭代明确ESG为导向的园区可持续发展愿景结合园区现状评估，设计可量化、可获得可靠数据的ESG绩效指标体系通过现状摸底评估明确发展基线，基于成本效益考虑明确提升策略监测提升举措的进度与效果，迭代指标体系并优化策略，实现ESG导向的可持续发展383 探索工具 ESG导向的产业园区可持续发展框架3.3ESG导向的园区可持续发展策略路径39探索工 具 ESG导向的产业园区可持续发展框架 33.4ESG导向的园区可持续发展总体框架大顶层目标、大核心价值、项关键议题核心价值-低碳园区及资源循环以园区的碳达峰、碳中和为远景目标，重点关注能源、建筑、交通方面的减排措施和环保科技运用情况。同时考虑园区对于废弃物和水资源的综合管理和循环利用，这些措施将助益园区的“双碳”目标实现。核心价值-韧性生态环境建设重点考虑园区生产生活活动对环境和生态系统的影响：对大气和水环境污染物的控制情况以及对于生物多样性的保护措施；同时考虑园区对于气候变化的适应能力和复原能力，最终评价通过生态环境保护以及韧性策略的实施对