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房地产置业照料三级技能试题
简答题
1. 物权与债权的区别？
答：物权是和债权相对应的一种民事权利，它们配合组成民法中最根本的产业形式。产业权的静止状态体现为物权，在运动状态中又体现为债权，物权和债权反应着社会经济生活中最根本的产业干系。 物权和债权尽管都属于产业权的领域，但和债权相比力，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的划定为一定行为或不为一定的行为。 除别的，物权具有自身的特点，体现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人产生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示要领。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先体现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还体现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的产业，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示经常陪同着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立条约设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立接纳法定主义，物权的种类和根本内容由执法划定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是条约债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反执法的禁止性划定和大众道德，则可以凭据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的掩护要领差别。

2. 条约的订立步伐是？
答：当事人订立条约，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托署理人订立条约。当事人订立条约，接纳要约和答应的方法进行。当事人意思体现真实一致时，条约即可建立。 1．要约。要约是指希望与他人订立条约的意思体现。该意思体现应当切合下列划定： (1)内容具体明确，即表达出订立条约的意思，包罗一经答应条约即可建立的各项根本条款； (2)表明经受要约人答应，要约人即受该意思体现约束。 2．答应。答应是指受要约人同意担当要约的条件以缔结条约的意思体现。答应必须在划定的期限内到达要约人。答应只有到达要约人时才气生效。

3. 市场结构种类及各自的特征？
答：在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。凭据竞争水平的差别，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1．完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购置商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场代价，而只能是代价的担当者；
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前代价的完整信息，并能预测未来的代价；
(4)买者和卖者都可以自由进出市场；
(5)买者和卖者无勾通同谋行为，也没有政府干涉。
2．垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比力多；
(2)产物存在差别，即产物在质量、功效、外观、品牌、办事等方面存在差别；
(3)市场信息比力完全。
3．寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分大概全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非代价竞争。这是因为寡头生产者之间的代价战往往会使整个市场的产物代价下降，从而使每个生产者都受损失。并且由于生产者数量少，生产者之间容易告竣某种妥协。这种竞争主要产生在产物有差别的生产者之间，而在产物无多大差别的情况下，非代价竞争难以进行，寡头生产者在订价方面就会进行勾通。
4．完全垄断
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者许多；
(2)产物无相近的替代品，即垄断者险些享有完全的产物差别；
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、范围经济等。

4. 居住区的组成要素？
答：居住区的组成要素也是居住区的筹划因素，主要有住宅、大众办事设施、门路和绿地。
住宅是供家庭居住使用的修建。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等根本空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式（独院式）住宅、双联式（联立式）住宅、联排式住宅、单位式（梯间式）住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式（会合式）住宅、塔式住宅等。

5.房地产的特性有哪些？
答：（1）房地产位置的牢固性。
（2）房地产地区的差别性
（3）房地产的高值耐久性
（4）房地产的保值增值性
（4）房地产的保值增值性
6.房地产经营治理项目可行性研究必须包罗哪些内容以及它们之间的干系？
答：内容：（1）房地产市场问题。
（2）工程技能问题。
（3）经济效益问题。
干系：市场问题是房地产经营治理的前提；工程技能问题是房地产经营治理的手段；
效益是房地产经营治理的目的。
7.不能投入房地产生意业务市场进行生意业务的有哪些衡宇？
答：（1）没有正当证件的衡宇（包罗违章修建的衡宇）；
（2）有产权争议的衡宇；
（3）已经批准征用或划拨土地使用权范畴内的衡宇；
（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的衡宇；
（5）未领取衡宇所有权证的外国侨民的衡宇；
（6）因其他特殊情况不能出售的衡宇。

案例题

案例1：
统计显示：由于生产力生长，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不停上升，目前已靠近10%，标记着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口凌驾1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将恒久居于世界首位，这将对中国社会经济生长产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例靠近13%，已提前进入老龄社会。
能不能从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？

问答：
开发老年居住新楼盘具体应对计谋?
答:要点1、 需求心理阐发：
2、 资金来源阐发：
3、 公寓特色设计：
4：情况配套设施
5：宣传促销

二..请凭据您的具体方案与传统方案进行比力，详细描述几点特色优点?
答(要点) : 1、 应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。
2、 经验决策上升到科学决策。
3、 从追求横向范围化上升到纵向一体化。。
4、 从先生产物后找市场上升到先找市场后生产物。
5、 从思维方法上，以"最好的竞争方法就是制止竞争"的思想，用鲜明的本性特征避开竞争敌手。

案例2:
城龙花圃裙楼商铺市场定位与推广计谋
一、项目根本表面
　　城龙花圃位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总修建面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约，商铺目前根本上空置。
二、项目的SWOT阐发
　　虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充实认识到该项目的优缺点，并充实发挥其的优势，才是本项目在后期的营销历程中制胜的要害所在。
（一）优势点（S）：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，生长前景看好；
3、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，低落购置者的置业风险；
4、 商铺层高，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
5、 项目开发商母公司城建团体在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；（二）局限性（W）
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气动员商铺销售的条件；
2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒芜，对生长商业略为不敷；
3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
5、 项目裙楼商铺范围不大，倒霉于整体推广；

问答:
1.什么叫SWOT阐发?
答: SWOT阐发要领是一种企业内部阐发要领，即凭据企业自身的既定内在条件进行阐发，找出企业的优势、劣势及焦点竞争力之所在，从而将公司的战略与公司内部资源、外部情况有机结合。其中，s代表strength(优势)，w代表weakness(弱势)，o代表opportunity(时机)，t代表threat(威胁)，其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。凭据企业竞争战略的完整观点，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即情况的时机和威胁）之间的有机组合。
的具体步伐是什么?
答:A、在项目裙楼的运作历程中，充实渲染项目的区位优势、交通的便利；
B、在项目裙楼的运作历程中，强调该区域的生长前景和由此带来的商机；
C、在项目的推广时，利用城建团体的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

3.如何解决相应的局限性?
答:（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营偏向动员商铺的销售；
（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
（4） 设立部分“免息分期付款方法”，低落购房者的置业门槛，吸引其入市；

案例3:
如果地产项目的成败要害如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三照旧地段”的话，那么售楼处情况的金科玉律就是“细节、细节、照旧细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，约莫有90%甚至更多的销售最终是在项目现场产生 ，所以，无论怎样强调售楼部情况的重要性都是不外分的。
事实报告我们，人是被细节所感动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。权衡售楼部现场优劣的尺度，就是买家在此停留时间的是非。
越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的时机无疑也会更高。
卖屋子不象卖日常生活用品那么简朴，生长商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操纵上。有时候，一个小小的细节——售楼部分口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”经常就能决定一次购置行为的放弃。
反之，如果是那样的细节——插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，大概一杯香浓的咖啡，柔和优美的配景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出生长商的用心和细致入微，由这样的生长商来修建我们未来的生活、事情空间，能不令人向往吗？
屋子在我们眼里的观点是每平米几多钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来互换的一个美美梦想。尤其是对付期房销售，怎样多花些工夫，能让看楼者提前感觉到未来的生活方法与事情气息，对付强化消费者对期房的信心起着重要作用。

问答:
1. 对付售楼部情况的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要的原则有那些? 
答: 1.创新——本性化
2. 情况的细化
3. 办事质量的高素质随时随处可见
4.富厚售楼部内部空间，延长客户停留时间
2.对付楼盘销售应遵循的营销模式具体是?
答: 互助营销;竞争营销;特色营销;社会营销.
3. 什么是房地产项目筹谋－房地产筹谋？
答: 项目筹谋也就是房地产开发项目的可行性研究。
　　一、可行性研究的内容
　　可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。
　　可行性研究的主要内容有：
　　(1)项目表面；
　　(2)开发项目用地的现场观察及动迁安顿；
　　(3)市场阐发和建立范围简直定;
　　(4)筹划设计影响和情况掩护;
　　(5)资源供应；
　　(6)情况影响和情况掩护；
　　(7)项目开发组织机构、治理用度的研究；
　　(8)开发建立筹划；
　　(9)项目经济及社会效益阐发;
　　(10)结论及发起。
　　二、可行性研究的事情阶段
　　投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资偏向提出发起，即在一定的地区和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找最有利的投资时机。
　　投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依靠详细的阐发。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究用度一般占总投资的0.2%～0.8%。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的事情。
　　开端可行性研究，亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。开端可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需用度约占总投资的0.25%～1.5%。
　　详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目 投资决策的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。
　　这一阶段对建立投资估算的精度在±10%，所需用度，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型庞大的工程约占0.2%～1.0%.
　　项目的评估和决策，凭据国度有关划定，对付大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究陈诉进行评估论证。未经评估的建立项目，任何单位禁绝审批，更禁绝组织建立。
　　三、可行性研究步调
　　可行性研究按5个步调进行：
　　(1)担当委托；
　　(2)观察研究；
　　(3)方案选择与优化；
　　(4)财政评价和百姓经济评价；
　　(5)体例可行性研究陈诉。

4、凭据户型图的识别并解说。

答：略。学员凭据自己所学知识进行答题

三、盘算题
某楼盘某一户型销售面积为，其套内面积为，每平方米的代价为3375元。请盘算出此套屋子一次性支付用度为几多？总价为几多？大修基金为几多？应交契税，产权印花税，领土证费，配置费，大修基金。
答：按每平米3375为套内面积的代价，则一次性付款的房款总价为108.7*3375=366，863
一次性付款其他用度为：契税366863*%1.5=5220.95
产权印花税：366863*千分之0.3=
工本费：110元/套
转移登记费80元/套
大修基金：366863*3%=11006（电梯房）
366863*2%=7337（多层房，无电梯）