房地产置业顾问三级技能试题.docx
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1、房地产置业照料三级技能试题简答题1. 物权与债权的区别?答:物权是和债权相对应的一种民事权利,它们配合组成民法中最根本的产业形式。产业权的静止状态体现为物权,在运动状态中又体现为债权,物权和债权反应着社会经济生活中最根本的产业干系。 物权和债权尽管都属于产业权的领域,但和债权相比力,物权是支配权,而债权是请求权,债权人一般不是直接支配一定的物,而是请求债务人依照债的划定为一定行为或不为一定的行为。 除别的,物权具有自身的特点,体现在: 第一,物权的权利主体是特定的,而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人产生效力,正是从这个意义上说,债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定
2、的公示要领。 第二,物权具有优先性,债权具有平等性。物权的优先性,首先体现在当物权与债权并存时,物权优先于一般的债权。物权的优先性还体现在,同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优先于后设立的物权,这就是物权相互间的优先效力。 第三,物权能够对第三人产生效力,物权都具有追及性,所谓追及的效力,是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中,所有人可以依法向物的占有人索取,请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务,无论何人非法取得所有人的产业,都有义务返还。 第四,在权利设定上的区别。物权设定时必须公示,动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征,而不动产则以
3、登记为权利象征,地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示经常陪同着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的,它并不具有公示性,设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立条约设立某项物权,如未公示,可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立接纳法定主义,物权的种类和根本内容由执法划定,而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权,尤其是条约债权,主要由当事人自由确定。当事人只要不违反执法的禁止性划定和大众道德,则可以凭据其意思设定债权,同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五,物权和债权的掩护要领差别。2. 条约的订立步伐是?答:当事人订立条约,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能
4、力。当事人依法可以委托署理人订立条约。当事人订立条约,接纳要约和答应的方法进行。当事人意思体现真实一致时,条约即可建立。 1要约。要约是指希望与他人订立条约的意思体现。该意思体现应当切合下列划定: (1)内容具体明确,即表达出订立条约的意思,包罗一经答应条约即可建立的各项根本条款; (2)表明经受要约人答应,要约人即受该意思体现约束。 2答应。答应是指受要约人同意担当要约的条件以缔结条约的意思体现。答应必须在划定的期限内到达要约人。答应只有到达要约人时才气生效。3. 市场结构种类及各自的特征?答:在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态,即市场结构。凭据竞争水平的差别,市场结构可分为完全竞争
5、、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。1完全竞争完全竞争市场必须具备以下几个条件:(1)所买卖的商品具有同质性,不存在差别,因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购置商品,不会对某个卖者产生偏好,任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;(2)有相当多的买者和卖者,每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额,因而单个买者或卖者都不能影响市场代价,而只能是代价的担当者;(3)市场信息完全,买者和卖者都掌握当前代价的完整信息,并能预测未来的代价;(4)买者和卖者都可以自由进出市场;(5)买者和卖者无勾通同谋行为,也没有政府干涉。2垄断竞争垄断竞争市场主要具有如下几个特点:(1)卖者和买者都比力
6、多;(2)产物存在差别,即产物在质量、功效、外观、品牌、办事等方面存在差别;(3)市场信息比力完全。3寡头垄断寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分大概全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上,生产者之间存在着竞争,但寡头生产者在竞争中往往倾向于非代价竞争。这是因为寡头生产者之间的代价战往往会使整个市场的产物代价下降,从而使每个生产者都受损失。并且由于生产者数量少,生产者之间容易告竣某种妥协。这种竞争主要产生在产物有差别的生产者之间,而在产物无多大差别的情况下,非代价竞争难以进行,寡头生产者在订价方面就会进行勾通。4完全垄断一般所讲的完全垄断,多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以
7、下几个特点:(1)只有一个卖者,而买者许多;(2)产物无相近的替代品,即垄断者险些享有完全的产物差别;(3)新生产者不能进入市场,潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。 造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、范围经济等。4. 居住区的组成要素?答:居住区的组成要素也是居住区的筹划因素,主要有住宅、大众办事设施、门路和绿地。住宅是供家庭居住使用的修建。住宅按套型设计,每套住宅设有卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等根本空间。住宅按层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式(独院式)住宅、双联式(联立式)住宅、联排式住宅、
8、单位式(梯间式)住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式(会合式)住宅、塔式住宅等。5.房地产的特性有哪些?答:(1)房地产位置的牢固性。(2)房地产地区的差别性(3)房地产的高值耐久性(4)房地产的保值增值性(4)房地产的保值增值性6.房地产经营治理项目可行性研究必须包罗哪些内容以及它们之间的干系?答:内容:(1)房地产市场问题。(2)工程技能问题。(3)经济效益问题。干系:市场问题是房地产经营治理的前提;工程技能问题是房地产经营治理的手段; 效益是房地产经营治理的目的。7.不能投入房地产生意业务市场进行生意业务的有哪些衡宇?答:(1)没有正当证件的衡宇(包罗违章修建的衡宇
9、);(2)有产权争议的衡宇;(3)已经批准征用或划拨土地使用权范畴内的衡宇;(4)经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的衡宇;(5)未领取衡宇所有权证的外国侨民的衡宇;(6)因其他特殊情况不能出售的衡宇。案例题案例1:统计显示:由于生产力生长,人民群众物质文化生活水平的提高,中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不停上升,目前已靠近10%,标记着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口凌驾1.2亿人,占世界老年人口的五分之一,居世界第一位,预计今后还将恒久居于世界首位,这将对中国社会经济生长产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万,占全市总人口比例靠近13%,已提前进入老龄社
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